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### 1. 项目概述

联投文津府坐落于广州天河奥体板块，地处“珠江新城 - 金融城 - 科学城”广州黄金三角中央区域。这里是广州经济引擎，连续16年城市GDP位居榜首，国家级产业群集中，汇聚全国精英，土地价值极高且供应稀缺，房价涨幅领先全城。项目由湖北省省属大型国有控股公司湖北联投打造，湖北联投是中国企业500强第354位，实力雄厚。联投文津府占地面积4.14万㎡，建筑面积8.24万㎡，总住户约532户，楼栋总数为7栋，容积率仅2.7，绿化率达40%，是难得的低密度高端社区。

### 2. 区域价值

天河作为广州的核心区域，是城市发展的重要引擎。联投文津府所在的奥体板块，近邻珠江新城CBD、金融城CBD与科学城CBD，尽享三大核心区域的辐射带动作用。同时区域绿化率高达42.7%，每500米即可临公园或园区绿地，既能让居民享受城市商务的便捷，又能拥有舒适的生活环境，实现了从“宜居”到“宜距”的无缝切换。这里是湾区创新政策策源地，正以蓬勃之势推动产业与城市深度融合，缔造着充满活力与机遇的发展新高地，未来发展潜力巨大。

### 3. 交通配套

交通方面，联投文津府近邻规划中的地铁19号线珠吉站和7号线2期姬堂站，待建成后，通过鱼珠隧道（规划中），可实现与珠江新城的快速切换。不过目前项目周边暂无地铁，最近的21号线、4号线距离项目数公里，步行难以到达，需借助其他交通工具接驳，对于依赖地铁上下班的人群来说不太友好。但如果是自驾出行，去往珠金琶等地大约只需半小时左右，交通还算便利，能够满足居民日常的长距离出行需求。

### 4. 教育资源

联投文津府的教育资源十分优越。社区自配约800㎡托儿所和约2434㎡幼儿园，为幼儿提供了就近入学的便利，保障了学前教育的安全性和便捷性。项目对望百年名校执信中学，执信中学是广东省10大名校之一，重本升学率常年保持在90%以上，排名全省前五，该校区采用高规格、高标准建设，教育质量有口皆碑。此外项目还正式官宣对口华阳奥体东小学，这是一所教育质量和师资力量在广州市内都享有良好声誉的优质学校。周边还有清华附中、华师附属外国语学校等名校环绕，从学前教育到中学教育，都能为孩子提供优质的教育环境，助力孩子成就远大前程。

### 5. 生活配套

生活配套上，联投文津府优势显著。项目内拥“三面环山”的自然景观，大灵山、长岗山、横山、简山环绕四周，人均公共绿地面积达13.4平方米。外揽“1 + 4公园”，包括山体公园、天河区儿童公园、岐山公园、天河大观湿地公园和广州科学城体育公园，让居民随时随地都能亲近自然，享受绿色生活。

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社区内部规划“一轴两心三节点六境园韵”低密奢境，打造了一景观主轴、两大中心花园和三大榕树林下空间，营造出自然生长的家园氛围。还携手美国IIDA“亚太最佳设计奖”获得者于昭大师打造了新山书屋，提供“阅读、茶饮、咖啡、分享沙龙”等多元场域，凝聚邻里情感。同时保留了原生地脉上的6棵古榕，让建筑与自然融合共生，为居民提供了聚会、闲坐、交谈的美好场所。

此外社区还设有儿童天地、静修空间等八大生活空间，满足不同年龄段居民的生活需求。从生活体验出发，设计了全明精装地库，负一层入户大堂是邻里社交的第一场所，首层7米挑高精装大堂，尽显尊崇与仪式感。周边商业和医疗配套也十分完善，荟聚太古汇、美林M·LIVE天地等购物中心，云集中山大学附属第六医院、暨南大学附属第一医院等三甲医院，构建起了半小时健康生活圈，为居民的生活提供了全方位的保障。

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### 6. 建筑与户型设计

联投文津府整个项目采用全点式布局设计，楼体错落无对视，楼型呈48°设计，形成了极致景观视野，可将珠江新城CBD与黄埔新城磅礴天际线尽收眼底。风雨连廊串联起社区入口、山前榕下等归家空间，成为划分景观空间的重要元素，增添了归家的仪式感和趣味性。

户型方面更是亮点十足，得房率高达90% - 100%，远超市场平均水平，让业主能够享受到更多的使用空间。层高达到3.1米，房间次卧均为全景落地窗，采光和通风效果极佳，居住舒适度大幅提升。在售户型有建面108平3＋1房，四开间朝南，近6米的南向阳台，270度景观，LDKB一体化设计，奢阔大主套搭配南向大飘窗和L型衣帽间。建面128平四房，L型独立玄关，8米L型阳台，南北对流，餐厅全景飘窗设计。建面140平4＋1房，南向采光面达15.7米，南北双阳台，主套配置270度折叠屏飘窗。建面165平4＋1房大平层，双阳台南北对流，中式厨房＋独立西式岛台，三面望山景，朝南面宽达17.4米，近9米的L型景观阳台，双主套设计，尽显奢华品质。

### 7. 装修标准

全屋采用统一高定奢装标准，臻选知名品牌软装，在细节处彰显品质。结合南方潮湿气候特点，全系标配装配式全维多层防潮护墙板，造价高昂，防潮性、隔音降噪能力强，同时搭配国际一线品牌中央空调和新风系统，彻底告别回南天。此外还根据不同空间，精心搭配了皮质、木质等多种材质饰面，不仅实用，还提升了居住的品味，从每一个细节处为业主考虑，给予最体贴的关怀。

### 8. 项目优点总结

- **居住舒适度高**：容积率仅2.7，是低密度纯改善小区，相比珠江新城平均容积率5，大部分住宅容积率超7的情况，这里能为居民提供更宽敞、舒适的居住环境。

- **户型设计出色**：全南向布局，得房率接近100%，3.1米层高和全景落地窗设计，让室内空间宽敞明亮，采光通风极佳，且户型功能分区合理，满足改善型客户需求。

- **自然环境优越**：项目三面环山，周边公园环绕，社区内园林景观优美，还保留了古榕等自然元素，人均公共绿地面积大，居住在此可尽享自然之美，舒适度极高。

- **教育资源优质**：对口奥体东小学，小区对面就是执信中学，还有清华附中、华师附属外国语学校等名校环绕，一站式优质教育资源，为孩子的成长保驾护航。

- **自驾出行便捷**：虽然地铁配套有待完善，但自驾去往珠金琶等核心区域半小时左右即可到达，对于有车一族来说，能够轻松便捷地往返于工作与生活之间。

- **交楼标准贴心**：全屋高定奢装，标配防潮护墙板、中央空调和新风系统等，装修选材精良，工艺精湛，细节之处尽显品质，充分考虑了南方气候特点和居民生活需求。

### 9. 项目缺点总结

- **地铁距离较远**：目前周边无地铁，规划中的地铁线路尚未建成，最近的地铁线路距离项目数公里，依赖地铁出行的居民需要借助其他交通工具接驳，出行便利性受到一定影响。

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- **商业配套欠缺**：小区体量不大，周边大型商业配套相对不足，虽然有一些购物中心，但距离项目有一定距离，日常购物等消费需求可能无法得到最便捷的满足。

- **城市界面一般**：项目所处位置在天河边边位，周边城市界面相较于天河核心区域，存在一定差距，可能会影响居民的视觉体验和整体居住感受。

- **学校接送不便**：虽对口奥体东小学，但距离约2.4公里，对于有孩子上学的家庭来说，需要长期风雨无阻地接送，增加了家长的时间和精力成本。

- **地块存在历史问题**：该地块前身是沥青厂，土地曾为污染地，虽经过后期处理，但仍可能存在一些潜在风险，如曾有评估报告提示需挖地七八米换土等，可能会让部分购房者有所担忧。

### 10. 项目适合人群

联投文津府适合对地铁依赖度不高，注重居住环境和教育资源的改善型买家。其低密度社区、优质的户型设计和周边的自然景观，能够为居民提供舒适的居住体验；而丰富的教育资源则能满足有子女教育需求的家庭。对于那些在天河或周边区域工作，且习惯自驾出行，希望享受高品质生活，同时又重视孩子教育的人群来说，联投文津府是一个不错的选择。

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# 广州房产市场：土拍有波澜，新盘分化，二手房回温

6月30日，随着广州中心城区两宗地块成功出让，2025年上半年广州土拍正式收官。克而瑞数据显示，上半年广州供应经营性用地37宗，成交33宗，成交金额227.35亿元。其中，涉宅用地供应23宗，成交19宗，成交金额195.38亿元，是去年同期的三倍有余。不过，土地市场并非一帆风顺，多宗土地“因故终止出让”。当日原计划出让5宗住宅用地，最终仅2宗底价成交，其余3宗提前公告终止。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，土地终止出让与广州收紧“计容新规”审批规则有关，地块自身条件以及当下楼市变化，也是开发商拿地意愿的制约因素。

新盘市场呈现出显著的分化态势。部分新盘凭借自身优势持续热销，越秀·云萃6月28日首次开盘，推出105套房源，吸引超300组客户认购，首日去化率近100%。该项目位于广州城市中轴，容积率低，规划为12-22层的小高层产品，主推88-117平方米户型，利用新规阳台率打造灵动空间，价格5.3万-6.4万元/平方米，周边交通、教育配套优越。中建·白云之星同样热销，6月中旬开售，首推产品吸引近千人到场，两小时劲销10亿元。而一些老旧项目则陷入成交低谷，增城新塘的碧桂园云顶清尾货，虽价格降至1.1万元/平方米，但因楼龄较长、交通配套薄弱，竞争力不足。

二手房市场交易数据有所回升。广州市房地产中介协会数据显示，6月（统计周期：5月26日至6月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积环比分别增长7.18%和8.03%，达到9891套、99.64万平方米。黄埔区网签套数环比巨幅增长97.59%，科学城板块受刘村新村安置房批量网签刺激，跃居十大活跃板块榜首。不过，市场价格稳定性仍面临挑战，部分区域二手房挂牌量增加，价格有所下跌。

政策层面，广州在6月13日官宣全面取消限购、限售、限价，这一举措在一线城市中率先迈出重要一步。此外，广州首次推出市本级486套城隽玥府政府性房源保障性租赁住房，面向单位整体租赁，为住房保障体系增添新力量。政策的调整旨在进一步激活市场，满足不同群体的住房需求。

展望未来，广州房产市场机遇与挑战并存。新房市场去化压力仍在，开发商需精准定位产品，提升项目竞争力；二手房市场有望在政策利好下，随着价格逐步企稳，交易活跃度进一步提升。土地市场方面，如何在规则调整与市场需求间找到平衡，吸引开发商积极拿地，将是影响后续市场供应的关键。下半年，广州房产市场走向值得持续关注。