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必须要承认，保利燕语堂悦，也就是东方红项目，大概是海珠2024年最让刚需、刚改期待的项目，没有之一。

从交通，地段，配套，产品力，开发商等各方面来看，这个项目比过去几年海珠1000万总价以下的新盘都有吸引力。

只不过在一片赞扬之外，我可能要说点开发商不喜欢听的。

毕竟有些软文，说得稍微夸张了点，它确实好，但有好到可以无脑入手、吊打海珠西一众新盘二手吗？

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好，言归正传，先挑刺，再详细分析产品本身。

一，没有那么多六边形战士

前两天学校官宣后（准确来说应该是开发商宣布），立马各种软文软广跟上，六边形战士这个标签出来，对标的是谁不用怀疑吧。

只不过，在价格没有出来之前，说六边形战士，还是值得商榷的。

它的硬伤是什么，就像我上一篇文章提到的：

1、宝玉直实验很好，但挂牌呢？

首先要明显，引入名校品牌对买家来说是好事，起码管理、师资有一些保障，不至于沦落为村小，生源大概率比较纯粹，有很大的期待空间。

但说实话，在挂牌学校满天飞的时代，挂牌学校更多的作用在于卖新房，且宝玉直实验小学在海珠非第一梯队，叠上“挂牌”这个buff，含金量如何你们自己判断。

一手市场好卖，到了二手市场就会被更多家长挑剔。

举个例子，有多少人会冲着华附荔湾小学、开发区二小北校区买广钢南区、买保利罗兰国际二期呢？

不用怀疑我故意挑刺，对于所有新盘配建的学校，即使是TOP级的品牌，我的评价都只是中等，这是我一贯的标准。

包括万科城光的华师附、珠花的体育东、金域曦府的省实花地湾等等，我是持谨慎乐观态度的。

挂牌名校大概率可以兜得住下限，但上限高不高，不确定因素很多，不是一个牌子可以解决的。

2、产品力很强，但园林呢？

从去年开始，新盘的户型设计就处于碾压姿态，花池、阳台、飘窗各种赠送堆上去，起码100%的使用率，完胜绝大部分二手。

保利在这一方面做的非常好，90-94平3房2卫，107-112平3+1房，125平4房，赠送做了极致，全部采用“全南向”，避免了北向的尴尬。

外立面是现在流行的“铝板+类幕墙”，颜值肯定完胜目前这些用面砖甚至涂料的二手。不过这里的类幕墙具体是什么样的交付，我暂时打个问号。

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重点说一下园林，和大花园小区沾不上边。

A区只有2栋，且是超高层，很难在花园上做出什么花样，类似天河的万科云启，后者也是两栋，占地面积1.6万平米，楼下的花园少得可怜。

而且45层的超高层设计，较窄的楼间距带来的隐私问题、采光问题，大家还是谨慎考虑吧。

B区占地稍微大一点，但是3栋超高层+2栋小高层，目测来看，楼间距也挺小，园林大概率会比较局促。

定量分析，燕语堂悦虽然占地4.7万平米，但住宅占地面积只有2.6万平米。这是什么概念？绿地越秀海玥，占地面积2.1万平米，中海江泰里，占地面积1.9万平米，容积率4.65，保利和颂占地面积1.9万平米，容积率4.9。

中海橡园国际这样只有4栋、中心围合式布局的园林都被不少人嫌弃，星汇海珠湾50层的超高层让不少潜在买家望而却步，那有着45层超高层、园林面积也不大的燕语堂悦到了二手市场之后呢？

3、工业大道和珠江医院

这两天我看到了很多分析，不少自媒体对这两个不利因素只字不提或者轻描淡写的带过。

但这两个不利因素，对自住需求和流通性，都会有明显影响。

A区虽然离得稍微远点，但前面没什么高大建筑物遮挡，又是横向排列，中高层还是会持续受到来自工业大道的噪音冲击。

这就很尴尬了，本来前排南向让给大户型是常规操作，但它受到的噪音影响也是最大的，后面90-94平、107-112平面积稍小的虽然会被遮挡，但噪音影响小一些。

到了二手市场，到底是南向、大户型溢价更高还是噪音的抗性很大呢？

B区就在马路旁边，好在前面5栋挡住了1/2栋，只不过5栋南向的业主很受伤。

已经有很专业的博主做了精准的定量分析，我这里定性来预判一下，如果对于噪音没什么感受，你们可以看看中海橡园北向和东南向的户型，你如果你常住天河，可以去看看金地天河峯睿南向望广园路的噪音。

至于望医院，这一点也被很多人忽略了，2栋5栋西北边的梯腿，大概率是可以看见医院的，后期的流通性，一定会比较弱。

如果你们不信，可以查一下，金域曦府1栋6栋和其他楼栋的价差，它西边户和东边户的价差，以及尾盘的货量是否集中在1-6栋。或者去翠城花园看看，了解下望医院和不望医院的价差。

当然，也有人不介意这些，也有规避的办法，比如夹胶玻璃、封窗等等手段，但无论是川流不息的工业大道还是珠江医院，肯定会带来一些不方便，去到二手市场，一定会被挑剔和嫌弃。

除非价格横向对比，很有吸引力。

对了，还有我之前忽略过的垃圾站，就在A区楼下，有人反馈，对这个垃圾站无法接受。当然我觉得这个影响的户数不多，避开低楼层甚至这条梯腿就行了。

综上几点，就是我对“新六边形战士”这个标签质疑的原因。

从户型和楼龄来看，作为海珠西标杆的光大，确实在燕语堂悦面前不够看，最新的六期楼龄也10多年了，至于其他二手的劣势就更大了。

但除了这些，无论是园林绿化，密度楼间距，教育配套还是居住舒适度，光大都要好很多，这里还不包括，一个新盘从规划到兑现之间的一些落差。

所以六边形战士没那么容易。

二、地段、配套分析

先说结论：如果你确实有新房情节，燕语堂悦大概是目前500-800万预算，广州最好的选择之一。

虽然我挑了很多刺，但这个盘的综合素质确实很好。

地段

整个工业大道两侧，也就是我们经常说的海珠西，位置还是比较优越的，直线距离到珠江新城和琶洲，大概7-8公里，公共交通和自驾，差不多是20-30分钟时间。

成熟的地段，可以理解为缺乏增量，没什么太多预期，但也说明这里生活配套成熟，居住便利度非常高。

和海珠西对应的是天河东，也就是广义上的金融城，从居住属性而言，我认为海珠西明显更胜一筹。

交通配套

这一点燕语堂悦是没有任何短板的，楼下就是广佛线燕岗站，转3号线一共7站到珠城。

大环线11号线即将开通，8个站直达琶洲，中间还和2号线、10号线、3号线、18号、12号线线交汇，轻松换乘去各个主要板块。

目前11号线进度到了98%，等收楼就是100%的双地铁上盖项目。

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商业配套

隔壁就是华新333，虽然还在奋力卖公寓，我也不推荐，但3万方的商业开业后，对周边的住宅是利好的。

周边的几个成熟社区，保利花园、保利海棠、保利百合、保利红棉周围，本来就分布大量的基础商业，而且一站之外就是海珠西最大的商业综合体乐峰广场，加上即将开业的京东MALL，周边的商业配套，成熟的不能再熟了。

医疗配套

虽说望着医院对于部分户型流通性略有影响，但从大方向来说，靠近医院无疑是利大于弊的，珠江医院就在西北侧，步行可至。

去孙逸仙南院区也就3公里多一点，开车一脚油门的事。

好，各种外部配套而言，这个盘几乎跳不出毛病。

三、户型、产品分析

作为一个花园略小，但同时又是海珠千万级新盘占地面积较大，又自带学校的项目，燕语堂悦的定位非常清楚，就是主打刚改和首改。

周边石溪、东晓南一大片都是总价400万以下的刚需上车小区，存在大量的小2房和3房，楼龄普遍20年以上，对于楼龄和面积的改善有很强的紧迫度。

广纸那几个次新小区，要么离地铁远、没什么配套和花园，要么没有好学校，户型也是上一代设计，所以很难满足预算不是特别高、又希望各方面均衡的刚需客和普通改善客的需求。

到了燕语堂悦这里，他们需要的都有了。

要学校，有；要地铁，有；户型好，有；门槛低、可以。

所以入门90-94平的3房2卫，让周边许多两房置换客换得起，上车难度不是很大。最大也就125平的4房，不让总价太高，能满足部分4房需求的家庭改善，如果也做140平甚至更大，大概率会被中海大境吸走流量。

它的户型已经有很多大V分析了，延续了保利一贯以来的优质设计，我就不炒冷饭了，说一点这些户型排布的逻辑。

清平乐90-94平，为了做南北对流，牺牲了许多采光，有相互被遮挡。而且A1栋给了90平，因为西向北是A2栋，遮挡比较严重。

A2栋北侧两条梯腿给了稍大点的94平，因为北向无遮挡，也只有部分房间能望着珠江医院，问题不大。

浣溪沙92平，这是个很有意思的设计，因为小面积居然放在前排做南向，为什么呢？

因为A2栋西南向直面工业大道，未来会很吵，所以把小面积留给这个户型，刚需有了学校和地铁，对噪音要求就没那么高了。而且A2上午会被A1挡住很多阳光，按照这个楼间距预估，起码要高楼层才会没什么影响。

107-112平苏幕遮，这个户型是东南向，有利有弊。

东南向意味着早上有阳光直射，下午没有阳光，但也不会受到来自工业大道噪音的影响，所以给了更大面积。

为什么A1栋是107平呢，因为旁边B2栋在东南方向，挡的光线大概率会多一些（没有定量分析，不一定准确），A1栋在A2栋的东更偏南，所以112平这条梯腿，被遮挡可能会稍微小一些，而且这个朝向又看不到垃圾站，避开了不利因素。

125平相见欢，处在最好的A1栋西南向。

一方面前面遮挡比较少，B1和B2栋距离相比A1-2之间更远，视野采光影响不大。

另一方面，南向又有B区挡在东南侧，尽可能规避工业大道从东南和南边带来的影响，所以目测东边梯腿是整个A区单价最贵的。

至于哪个户型最好，哪个位置最值得选，我觉得看你预算和实际价格吧。

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