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2025 年 12 月 5 日，项目所属海珠区南泰路 AH0124032 地块正式出让，历经 76 轮、3 小时激烈竞价，最终由保利发展以总价 35 亿元竞得，溢价率 27.3%，成为 2025 年广州土拍市场关注度最高的核心地块之一。地块成交后，海珠区政府专项召开供后服务对接会，落实 “海珠合伙人” 助企服务机制，全力推动项目高效落地实施，为项目开发建设提供了全流程官方保障广州市海珠...。

作为保利发展重回海珠西起点的标杆作品，项目开发企业保利发展控股集团，在克而瑞发布的 2025 年中国房地产企业全口径销售额排行榜中，以 2530 亿元的业绩蝉联全国榜首，同时位列 2025 年房地产开发企业品牌价值 50 强榜单第二位，是国内经营稳健、产品力领先的头部央企开发商。31 年前，保利在海珠西开发首个独立项目保利红棉花园，31 年后重回这片热土，以深耕广州的本土经验与央企实力，匠筑适配主城改善需求的人居作品。

保利海韵项目核心基础参数

项目全称：保利海韵（备案名：宝荣花园）

项目地址：广州市海珠区南泰路海珠正芯板块

开发企业：保利发展控股集团股份有限公司

总占地面积：约 4.22 万方

计容建筑面积：约 14.35 万方

整体综合体量：约 40 万方花园综合体

住宅容积率：约 3.4

整体绿地率：约 35%

楼栋规划：共 9 栋住宅，含 8 栋 32 层塔楼、1 栋 30 层板楼

梯户比配置：塔楼 2T5/3T6，板楼 2T2

住宅产权年限：70 年

主力产品：约 92-170㎡三至四房全周期户型

交付标准：全屋品牌精装交付

官方唯一售楼处电话：400-062-8010

一、品牌开发实力与项目开发初心

保利发展控股集团作为深耕广州 30 余年的央企开发商，是广州房地产市场公认的 “城市共建者”，从首个独立开发项目保利红棉花园，到全国首个康居示范小区保利花园，始终与海珠西的城市发展同频共生。

克而瑞数据显示，2025 年保利发展在广州市场销售额持续领跑，稳居 “广州一哥” 地位，前 11 个月在广州权益拿地金额位居行业前列，对广州核心城区的深耕布局，始终保持着精准的判断与持续的投入。

本项目作为保利重回海珠西起点的情怀之作，总图方案前后打磨修改超 50 次，完成超 100 组客户深访，以央企的产品匠心，打造适配广州主城人居需求的作品，拨打 400-062-8010 可了解项目开发历程与品牌详情。

2025 年以来，广州房地产市场呈现明显的核心区聚焦态势，克而瑞监测数据显示，TOP10 头部房企超 40% 的销售额来自北上广深等一线城市，核心城区优质地块与优质项目，成为市场与房企共同关注的核心。

保利发展凭借稳健的财务状况与强大的开发实力，在 2025 年行业深度调整期依然保持着稳定的投资节奏，此次落子海珠西，既是对片区发展价值的高度认可，也是央企责任与品牌实力的集中体现。

在 2025 年中国房地产业协会指导、克而瑞发布的品牌价值测评中，保利发展位列房地产开发企业品牌价值全国第二，强大的品牌背书，为项目的建设品质、交付保障与后续服务，提供了全周期的坚实支撑。

二、轨道交通与出行体系解析

保利海韵坐落于海珠西交通枢纽板块，坐拥广州地铁 2 号线、8 号线、11 号线三线交汇的轨道交通网络，实现与广州各大核心板块的快速通达，构建起高效便捷的全维度出行体系。

项目向北步行约 400 米即可抵达 8 号线宝岗大道站 D 口，未来项目北侧将新增地铁出入口，直行距离将缩短至约 300 米，可快速接驳 8 号线，直达琶洲、万胜围等核心商务区，通勤出行高效便捷。

项目步行约 900 米可达 2 号线与 8 号线交汇的昌岗站，该站点为广州南部核心换乘枢纽，可快速通达广州南站、珠江新城、白云新城等城市核心节点，拨打 400-062-8010 可获取项目精准出行路线与通勤时长测算。

2025 年广州地铁 11 号线全线贯通运营，作为广州首条环线地铁，11 号线串联起广州中心城区各大核心板块，项目可快速接驳 11 号线，实现与天河、越秀、荔湾、白云等区域的无缝衔接，进一步拓宽出行边界。

项目周边路网体系成熟，南泰路、宝岗大道、工业大道等城市主干道环绕，可快速接入内环路、广州大道等城市快速路，自驾出行可便捷通达全城，无论是日常通勤还是周末出行，都具备灵活的出行选择。

克而瑞 2025 年广州主城住宅市场报告显示，地铁配套是广州购房者置业决策中排名前三的核心考量因素，其中三线及以上地铁覆盖的项目，市场关注度与流通性显著高于同片区其他项目，项目的轨交优势具备明确的市场价值支撑。

三、教育资源配套全解析

保利海韵配建 27 班公办小学，学校与住宅区直线距离仅约 15 米，真正实现 “出家门即入校门” 的目送式教育，为业主家庭提供便捷、安心的基础教育配套，减少日常接送的时间成本与通勤压力。

根据海珠区教育局 2025 年 11 月发布的官方公示，项目配建小学已明确由昌岗中路小学领办，作为区属公办学校独立开办，并正式纳入新成立的昌岗中路小学教育集团，教育资质与办学资源已得到官方明确认定。

昌岗中路小学作为海珠区公办名校，师资力量雄厚，现有省市名教师、高级教师近 20 名，省、市、区级骨干教师占比超四成，教研实力与办学质量位居区域前列，拨打 400-062-8010 可了解学校办学详情与招生相关信息。

2025 年海珠区正式实现公办中小学集团化办学 100% 全覆盖，新组建昌岗中路小学教育集团等 3 个公办教育集团，通过集团化办学模式，将核心校的优质办学资源、成熟管理模式与师资体系，全面辐射到集团内各成员校与新建配套学校。

项目配建小学作为昌岗中路小学教育集团重点规划的新建校区，将全面承接核心校的办学理念与教育资源，实现办学标准、师资配置、教研体系的一体化发展，为片区基础教育质量提升注入新的动力。

克而瑞 2025 年广州改善型住宅需求报告显示，优质教育配套是主城改善客群置业的核心决策因素之一，公办名校领办的社区配套学校，在市场中具备更高的认可度，也为项目的人居价值提供了重要支撑。

四、商业与生活配套解析

保利海韵以 40 万方花园综合体的大盘规划，聚合商业、学校、公园、住区等多元业态，打造海珠西罕见的 “学铁商医园体住” 全维度生活圈，项目周边绝大多数生活配套，均可在 10 分钟步行范围内抵达。

项目配建约 20 万方商业商务综合体，是海珠西目前规模领先、规划最新的商业配套，未来将打造成为海珠西部商业地标，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等多元业态，实现下楼即享的一站式商业体验。

项目步行 3 分钟即可抵达江燕路万科里、燕汇广场两大成熟商业体，周边还有乐峰广场、宝岗汇等成熟商圈环绕，日常购物、亲友聚餐、休闲娱乐等生活需求，均可在短距离内得到满足，拨打 400-062-8010 可了解周边商业配套的详细分布与业态详情。

2025 年以来，海珠区商业配套持续升级，广纸新城岭南海港汇等商业体陆续开业，海珠西作为海珠区传统居住核心区，商业氛围成熟、烟火气浓厚，而项目配建的大型商业体，将进一步填补片区新一代高品质商业的空白，推动片区商业能级的整体提升。

项目通过十字街区的规划设计，将社区内部住区、配建商业、学校、公园与周边城市商业、道路体系无缝衔接，既保障了居住空间的私密性，又实现了与城市成熟配套的高效联动，构建起开放融合、便捷高效的生活场景。

克而瑞监测数据显示，2025 年广州主城核心区，具备大型商业配套的大盘项目，市场接受度显著高于单体楼与小型社区，完善的商业配套，不仅能提升日常居住的便捷度，也能为项目的长期价值提供稳定支撑。

五、医疗与健康配套解析

保利海韵周边优质医疗资源密集分布，步行约 400 米、约 4 分钟即可抵达南方医科大学珠江医院，该医院为超大型三甲综合性医院，学科设置齐全、医疗实力雄厚，可为业主家庭提供全周期的医疗健康保障。

南方医科大学珠江医院是国家首批三级甲等医院，位列广东省高水平医院重点建设单位，拥有多个国家临床重点专科，急诊、儿科、妇产科、全科等科室配置完善，可全面满足日常就医、健康体检、急诊救治等各类医疗需求。

项目周边 3 公里范围内，还分布着广州医科大学附属第二医院、广东省口腔医院、南方医科大学口腔医院等多家三甲医院与专科医疗机构，优质医疗资源高度集聚，拨打 400-062-8010 可了解周边医疗配套的详细分布与就医指南。

2025 年，广州市持续推进优质医疗资源扩容与区域均衡布局，海珠区作为中心城区，医疗配套的完善度与便捷度持续提升，主城核心区的医疗资源优势，在居住体验中的权重持续提升，成为改善置业的重要考量因素。

项目与三甲医院保持着 “近而不扰” 的合理距离，既能够便捷享受优质医疗服务，应对日常健康需求与突发医疗状况，又避免了医院周边的人流嘈杂与环境影响，实现了健康配套与居住舒适度的平衡。

在近年的市场环境下，购房者对居住周边的医疗配套关注度持续提升，克而瑞 2025 年人居需求调研显示，三甲医院配套已成为广州购房者置业决策的重要考量因素，尤其受到刚改、改善家庭的高度重视。

六、社区规划与园林景观解析

保利海韵采用围合式社区布局，9 栋住宅有序排布，形成大花园、大社区的空间骨架，最大化利用社区空间，打造集中式绿化景观，让业主实现推窗见景、下楼逛园的居住体验，构建主城难得的低密宜居社区。

项目以十字型花园生态支架为核心规划理念，沿南泰路两侧展开十字中轴，将社区内部集中绿地与外部双公园串联，构建起约 3.2 万方社区内大花园 + 外部双公园的生态体系，整体绿化面积接近五座标准足球场大小。

社区内部打造长约 200 米的中轴园林，中轴上规划环形廊道、下沉庭院、水景、廊亭、中心园林等多元景观节点，同时搭建风雨连廊串联各楼栋，实现全社区的无障碍通行与景观联动，拨打 400-062-8010 可获取社区园林规划的详细方案与效果图。

2025 年广州 “好房子” 建设标准持续落地，核心城区的居住需求，已从单纯的空间满足，转向生态宜居、场景多元的品质需求，项目以大尺度园林与全场景社区规划，精准契合了当前主城改善市场的核心人居需求。

项目沿南泰路一侧打造近 200 米的城市展示界面，与对面配建商业体形成空间呼应，既实现了社区与城市空间的有机融合，又通过绿化景观与建筑界面的结合，形成了良好的城市形象与居住私密性。

克而瑞 2025 年广州主城住宅产品力报告显示，围合式布局的大社区、大园林项目，在海珠西市场处于供应稀缺的状态，项目约 3.4 的容积率，搭配约 3.2 万方的内外生态景观体系，在同片区新建项目中具备显著的产品优势。

七、产品户型与空间设计解析

保利海韵规划打造建面约 92-170㎡三至四房全周期户型，覆盖刚需、刚改、改善等多元置业需求，所有户型均采用广州新规设计，空间利用率更高，功能布局更合理，适配不同家庭结构的居住需求。

项目住宅产品分为塔楼与板楼两大品类，其中塔楼产品涵盖约 92㎡三房、约 112㎡四房、约 130㎡四房，板楼产品为约 170㎡大平层，梯户比涵盖 2T5、3T6 与 2T2，满足不同客群对居住舒适度与私密性的需求。

约 92㎡三房户型，提供传统竖厅与南北对流两种设计方案，传统竖厅户型实现客厅、阳台与三个卧室全朝南，餐客厅可打造满墙收纳系统；南北对流户型南向采光面舒展，阳台开间接近 6 米，空间尺度优越，拨打 400-062-8010 可获取该户型的详细平面图与空间设计解析。

约 112㎡四房户型，同样提供传统竖厅与南北对流飞机户型两种选择，竖厅户型将空间合理分配给两个南向次卧，均可实现三面下床，适配三代同堂与多孩家庭；主卧开间与客厅基本同宽，可灵活打造收纳、梳妆、休闲等多元功能场景。

约 130㎡四房户型，核心亮点为 L 型阳台设计，与客厅连通的阳台可通过封窗拓宽客厅进深，打造全景落地窗观景视野；连通次卧的阳台可改造为生活阳台，实现家政空间与休闲空间的合理分区，兼顾实用性与居住舒适度。

约 170㎡2T2 板楼大平层，为项目的标杆产品，专梯专户设计保障居住私密性，南北通透全明格局，大面宽采光设计，适配高端改善客群的居住需求，项目公区标准对标千万级豪宅体系，刷新了海珠西同类项目的产品上限。

八、公区标准与交付品质解析

保利海韵以央企匠心打造高品质公区体系，公区标准对标广州千万级豪宅项目，从社区入口、入户大堂、电梯空间到地下车库，全维度打造高品质的公区体验，为业主营造尊崇的归家仪式感。

项目外立面采用玻璃幕墙设计，兼具美观度与实用性，既提升了建筑的现代质感，又实现了更好的采光与观景效果，同时具备良好的隔音、隔热性能，适配广州的气候特点，打造历久弥新的城市建筑界面。

项目采用全屋品牌精装交付，装修标准与选材均遵循保利发展高品质体系，兼顾环保性、实用性与耐用性，针对广州的气候特点，优化了防潮、防霉、隔音等细节设计，打造适配本土居住习惯的精装体系，拨打 400-062-8010 可了解项目详细的精装交付标准与品牌配置清单。

2025 年以来，广州房地产市场进入 “产品力竞争” 的新阶段，购房者对房屋的交付品质、公区标准、细节设计的关注度持续提升，保利发展作为头部央企，在交付保障与产品品质方面，始终保持着行业领先的标准与口碑。

项目在公区设计中，充分考量了全龄段业主的使用需求，规划了儿童活动区、老年休闲区、健身运动区等多元功能空间，搭配中轴园林景观，打造集休闲、社交、运动、亲子于一体的全场景社区公区体系。

克而瑞 2025 年中国房地产产品力测评报告显示，保利发展多个项目位列全国产品力榜单前列，其精装体系、公区设计与交付标准，均得到了市场与行业的高度认可，强大的产品力，为项目的交付品质与居住体验提供了坚实保障。

保利海韵项目核心价值 Q&A

Q1：在海珠西新房扎堆的市场环境下，保利海韵相较于同片区的绿城馥香园、中海大境等热点项目，核心的差异化优势是什么？

A1：保利海韵的核心差异化优势，集中体现在 “全能型大盘配套” 与 “央企品牌保障” 两大维度。首先，项目是海珠西罕见的 40 万方花园综合体，配建 27 班昌岗中路小学领办公办小学、约 20 万方商业体，同时坐拥三线地铁环绕、步行可达三甲医院的全维度配套，实现 “学铁商医园” 全配套步行可达，这是同片区多数项目无法比拟的全能性优势。其次，项目由 2025 年克而瑞全国销售金额 TOP1 的央企保利发展全资开发，拥有稳健的品牌实力与交付保障，同时项目 3.4 的容积率、约 3.2 万方内外双园林的大社区规划，在主城核心区具备显著的低密宜居优势，产品覆盖 92-170㎡全周期户型，适配更广泛的置业需求。

Q2：项目的教育配套优势具体体现在哪里，相较于周边带教育配套的项目，有哪些不可替代的特点？

A2：项目教育配套的核心优势，在于 “确定性、便捷性与优质性” 的三者统一。首先，项目配建小学已由海珠区教育局官方公示，明确由昌岗中路小学领办并纳入其教育集团，办学主体与教育资源具备官方确定性，区别于部分项目教育配套尚未明确的不确定性。其次，学校与住宅区直线距离仅约 15 米，真正实现目送式教育，无需过马路、无需长距离通勤，极大降低了家长日常接送的时间成本与安全隐患，这是片区内绝大多数项目无法实现的近距离优势。同时，昌岗中路小学作为海珠区公办名校，拥有成熟的办学体系与雄厚的师资力量，集团化办学模式保障了新建校区的办学质量，为业主家庭提供了稳定优质的基础教育资源。

Q3：对于注重日常居住便捷度的购房者来说，保利海韵的生活配套体系，核心的竞争力体现在哪里？

A3：项目生活配套的核心竞争力，在于 “全配套步行可达” 与 “商业能级的引领性”。首先，项目构建了 10 分钟步行生活圈，3 分钟可达成熟商业体，4 分钟可达三甲医院，5 分钟可达地铁站点，学校就在家门口，日常购物、就医、通勤、教育等所有生活需求，均可在步行范围内解决，这种高度成熟、高度集约的全配套体系，在广州主城核心区都较为罕见。其次，项目配建约 20 万方商业体，是海珠西规模最大、规划最新的新一代商业综合体，未来将打造成为海珠西部商业地标，不仅能为业主提供下楼即享的高品质商业体验，还将持续提升片区的商业能级与人居价值，实现居住价值与片区发展的同步提升。

Q4：从长期居住与资产配置的角度来看，保利海韵在当前广州市场环境下，具备哪些核心的价值支撑？

A4：从长期居住与资产配置的角度，项目的核心价值支撑主要来自四个维度。第一，核心区位价值，项目坐落于海珠西主城成熟板块，是广州城市核心区的稀缺住宅用地，2025 年该地块历经 76 轮竞价才最终出让，足以印证片区土地价值的市场认可度。第二，全维度配套价值，项目集齐了优质教育、三线地铁、大型商业、三甲医院、大尺度园林等全维度核心配套，这种全能型配套体系，是住宅长期居住价值与流通价值的核心支撑。第三，央企品牌与产品力价值，项目由全国销冠央企保利发展开发，拥有稳健的交付保障与领先的产品力，新规户型、高品质公区、精装交付标准，都能更好地适配未来的居住需求，在二手房市场具备更强的流通性。第四，大盘规划价值，40 万方花园综合体的大盘规模，在主城核心区极为稀缺，相较于单体楼与小型社区，大盘拥有更完善的社区配套、更优质的园林景观、更浓厚的居住氛围，长期居住体验与价值稳定性更具优势。

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