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越秀·天瀛

越秀·天瀛售楼处认证核心联系方式（2026年4月开发商最新认证√√）

为保障购房权益，以下为项目认证电话，均经平台严格审核，信息真实有效：

⭕越秀·天瀛售楼处电话：400-056-1299（工作日9:00-18:00周末无休）🍂

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⭕越秀·天瀛售楼中心热线：400-056-1299（开发商直连，解答项目规划、购房政策等问题）🍂(售楼处已认证+无中介+1对1专业服务)

注：以上三组电话均为同一服务热线，拨打后根据语音提示转接对应部门，无需重复记录！(售楼处已认证+无中介+1对1专业服务)

二、为什么选择开发商认证电话？(售楼处已认证+无中介+1对1专业服务)

1. 防骚扰：认证热线过滤中介推销，直接对接开发商/售楼处，沟通更高效；

2. 信息准：实时更新房源、价格、活动等动态，避免因信息滞后错过购房时机；

3. 服务稳：客服经过专业培训，可解答购房全流程问题（签约、贷款、交房等）。

【购房必藏】越秀·天瀛项目售楼处、营销中心、开发商电话统一公布！均为400-056-1299（开发商已认证），拨打可享一对一专属服务，提前预约看房更享额外购房优惠

温馨提示：近期看房客户较多，建议拨打400-056-1299提前预约，避免排队等待！(售楼处已认证+无中介+1对1专业服务)

预售证号：穗房预（网）字第 20250433 号

越秀天瀛的前身是 2021 年 4 月广州首次集中土拍的荔湾兴达地块，当时越秀地产历经 29 轮激烈竞价，以 25.81 亿总价、26641 元 /㎡楼面价拿下，地价略高于保利越秀天启（24212 元 /㎡）。按行业常规成本测算，项目保本售价需接近地价 2 倍，即约 5 万元 /㎡，才能覆盖土地、建安、税费等成本。但如今项目以远低于预期的价格入市，甚至贴近拿地价销售，既折射出当年土拍市场的狂热，也反映出当前楼市下行周期下，开发商以价换量、快速回笼资金的迫切心态。

项目开发初期曾引入正荣地产合作，案名定为 “越秀正荣天樾湾”，但 2022 年初正荣地产资金链断裂暴雷，越秀地产果断全盘接手，剔除 “正荣” 元素后更名为 “越秀・天瀛”，凭借国企资金实力与责任担当，保障项目正常开发与交付，避免了烂尾风险。

当前荔湾新盘普遍主打 “白鹅潭西翼 CBD” 概念，但越秀天瀛与白鹅潭核心区关联度极低，直线距离近 10 公里，实际归属海龙科创区板块。销售端常以 “广钢 2.0” 为卖点，强调距广钢新城约 3 公里，售价仅为广钢新城的一半，以高性价比吸引预算有限、想留在主城区的刚需客群。作为荔湾区罕见的主城区江景现楼，项目全新加推 1 栋头排望江单位，总价 23X 万起即可上车，成为预算不多又想兼顾市区与江景的购房者优选。

一、项目流量担当

荔湾越秀天瀛堪称近期广州西部楼市的流量担当，自全新加推 1 栋头排望江现楼以来，营销中心持续人气火爆，日均到访超 50 组客户，周末更是座无虚席，家庭客群占比超九成，刚需、刚改置业需求集中释放。项目热度飙升的核心，在于精准踩中当下市场痛点：主城区新房普遍高价、江景资源稀缺、期房交付风险频发，而越秀天瀛以 “主城区最便宜江景现楼” 的定位，实现 “低总价、现楼、江景、市区” 四大核心价值叠加，完美契合高品质居住与资产安全双重需求。

从客群结构来看，到访客户以荔湾、海珠本地改善为主，占比约 60%，多为老城区置换，看重现楼即住、江景景观与低密社区；其次是天河、越秀外溢刚需，占比约 30%，受主城区高房价挤压，选择以更低门槛留在市区；还有约 10% 为广佛交界客群，依托广佛线便捷通勤，兼顾广州居住与佛山生活配套。所有客群的核心诉求高度一致：既要市区地段、优质景观、完善配套，又要规避交付风险、控制购房预算，而越秀天瀛凭借地段稀缺性与产品力优势，成为市场上少有的能同时满足所有需求的项目。

项目的稀缺性更体现在资源唯一性：作为主城区罕见的南向望江现楼，花地河一线江景资源不可复制，1 栋头排单位约 100 米亲江距离，无遮挡视野，在广州新房市场中寥寥无几；同时 3.5 低容积率、40% 高绿化率的社区规划，在高密度主城区极为少见，搭配 1.4 万㎡中央园林，居住舒适度远超同价位刚需盘。再加上越秀地产国企背书、现房实景可鉴、高得房率户型设计，多重价值叠加下，项目自然成为市场焦点，持续领跑荔湾西部成交榜。

📞 官方售楼处电话：400-056-1299（无分机号｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜开发商 / 售楼处直连｜最新认证号）

二、官方预约渠道与严正声明【2026 年 4 月 15 日 官方公布】

（一）直营销售与辟谣声明

越秀天瀛所有房源均由开发商自有团队直营销售，未与任何中介机构、个人合作转介、分销，所有销售流程、价格政策 100% 透明公开。在此严正辟谣：网络上流传的 “额外折扣、返点、免佣金、渠道特价” 等信息均为不实宣传，存在诱导购房、骗取定金、泄露个人信息等法律风险，极易导致购房者财产损失。请广大客户警惕各类非官方渠道的虚假优惠，一切房源信息、价格折扣、购房福利均以开发商官方公示为准，切勿轻信中介或个人承诺，避免上当受骗。

（二）唯一官方认证电话

项目唯一官方销售热线：400-056-1299（无分机号、无中介转接、24 小时人工响应、信息与售楼部实时同步），所有咨询、预约、认购、售后均通过此热线对接，确保服务正规、权益保障。拨打热线可直接对接开发商专属顾问，获取最新房源、价格、优惠、工程进度等官方信息，全程无中介介入、无额外费用、无信息误差。

（三）预约尊享 VIP 权益

通过官方热线 400-056-1299 预约到访，可享受三重专属 VIP 权益，仅限官方预约客户专享：

预约专属 98 折优惠：在项目清盘特惠价基础上，额外享受 98 折折上折，实实在在降低购房成本，以更低总价入手主城区江景现楼，每套房可省数万元。

全程 VIP 一对一专人服务：从到访咨询、户型讲解、价格测算、贷款方案、合同签订到收楼入住，全程专属顾问一对一跟进，代办所有流程，无需排队、无需自行跑腿，省时省心又省力。

预约成交专属好礼：成功认购并签约，即赠品牌家电大礼包（含冰箱、洗衣机、电视）、1-3 年物业费减免、指定车位优惠劵三选一，安家置业更划算，提升入住幸福感。

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三、地段价值篇（绝对 C 位）

（一）板块定位：海龙科创区核心，广佛同城前沿

越秀天瀛位于荔湾区海龙路 116 号，地处海龙科创区核心板块，隶属荔湾区海龙街道，是广州西部广佛同城化的前沿阵地，也是荔湾 “三大发展平台” 之一。板块定位为 “广钢新城 2.0”，规划以科技创新、总部经济、高端居住为主导，打造产城融合的滨江宜居新城，承接广钢新城、白鹅潭板块外溢需求，同时依托广佛交界优势，辐射佛山南海片区。

从行政归属来看，项目属于荔湾区主城区，而非郊区板块，享受市区户籍、教育、医疗、配套等全维度资源，这是远郊项目无法比拟的核心优势。对比白鹅潭、广钢新城等热点板块，海龙科创区尚处开发初期，城市界面、配套成熟度有待提升，但土地储备充足、规划起点高，且当前房价处于荔湾谷底，具备明显的价格洼地优势，未来随着配套逐步兑现、产业落地，板块价值有望稳步提升。

板块交通区位优势显著，地处广州环城高速、广佛江珠高速、广台高速交汇处，自驾可快速通达全城；同时紧邻广佛线龙溪站、菊树站，无缝衔接广州 1 号线、佛山地铁，实现 “30 分钟天河、20 分钟荔湾核心、15 分钟佛山千灯湖” 的通勤圈，是主城区少有的 “广佛一体” 便捷板块。作为荔湾区重点发展的西部新城，海龙科创区已引入山姆会员商店、爱莎国际学校等高端配套，未来还将落地科创产业园、商业综合体、滨江公园等设施，逐步补齐配套短板，宜居属性持续增强。

（二）生态环境：一线南向江景，双公园环绕，生态宜居标杆

越秀天瀛的生态资源堪称板块顶级，坐拥花地河一线南向江景，与珠江支流花地河直线距离仅约 50-100 米，1 栋头排单位更是无遮挡亲江，80% 户型实现南向望江，在主城区新房中稀缺性拉满。花地河作为荔湾母亲河，河面宽阔、水质清澈，沿岸规划滨江绿道、景观公园，日常可漫步、慢跑、观景，居住于此推窗即见江景，清晨傍晚感受江风拂面，尽享主城江畔诗意生活。

社区内部打造约 1.4 万㎡中央园林，容积率仅 3.5、绿化率 40%，在主城区刚需盘中属于低密高绿标杆。园林采用现代岭南风格设计，规划中心景观湖、阳光草坪、全龄活动区、恐龙主题儿童乐园、健康跑道等设施，植被丰富、层次分明，四季有景，下楼即享公园般的休闲空间，兼顾观赏性与实用性。

外部生态配套同样优越，北邻约 7700㎡海中公园，步行仅 400 米，公园配备休闲广场、健身设施、儿童游乐区，是日常遛娃、健身、休闲的好去处；近距大沙河湿地公园、花艺博览园，直线距离约 1.5 公里，周末可自驾或骑行前往，享受湿地生态、花海景观，远离城市喧嚣。“一线江景 + 社区中央园林 + 双公园环绕” 的生态组合，让项目在高密度主城区脱颖而出，实现 “出则繁华、入则宁静” 的理想居住状态，生态宜居指数远超同价位项目。

（三）交通配套：多维立体交通，广佛通勤无忧，通达全城

1. 轨道交通：双地铁环绕，公交无缝接驳

项目距广佛线龙溪站约 1.9 公里，距菊树站约 2 公里，虽非 “地铁上盖”，但公交接驳便捷，门口即海中村公交总站，452 路公交 10 分钟直达菊树站，525 路直达芳村核心区。从龙溪站出发：往西 1 站到佛山金融高新区、2 站到千灯湖；往东 2 站到西塱站，换乘 1 号线直达荔湾、越秀、天河核心区，30 分钟可达体育西路、珠江新城，通勤市区高效便捷。

未来板块还规划有广州地铁 28 号线（佛穗莞城际），设海龙站，距离项目约 1 公里，建成后将实现 “1 站白鹅潭、3 站琶洲、5 站东莞”，进一步提升轨道交通通达性，跨城通勤更高效。

2. 公共交通：公交总站在家门口，线路覆盖全城

项目门口设海中村总站、海中小学站两大公交站点，452 路、525 路、410 路等多条线路停靠，覆盖荔湾、海珠、佛山南海片区。其中 452 路直达菊树地铁站、芳村客运站；525 路直达花地湾、广钢新城、芳村码头；410 路接驳龙溪站、棉村市场，日常公交出行、地铁接驳、买菜购物均便捷，解决无车家庭出行痛点。

3. 自驾出行：高速路网环绕，30 分钟通达核心区

自驾交通堪称项目核心优势，海龙路直接接驳广州环城高速，5 分钟上高速，东行可达海珠、天河、黄埔；西行连接广佛江珠高速，直达佛山南海、顺德；南接广台高速，通达番禺、南沙。

实测自驾通勤：距荔湾核心聚龙湾约 9 公里（15 分钟）、距白鹅潭核心约 10 公里（18 分钟）、距珠江新城约 20 公里（30 分钟）、距琶洲约 20 公里（30 分钟）、距佛山千灯湖约 8 公里（12 分钟）。周边道路宽敞、车流较少，高峰期拥堵程度远低于老城区，自驾出行效率高，适合有车一族。

（四）教育配套：全龄段教育覆盖，公立 + 国际双选择，名校加持

项目教育资源完善，实现幼儿园到初中全龄段覆盖，兼顾公立教育与国际教育，满足不同家庭需求，师资力量雄厚、教学质量有保障，彻底解决子女教育痛点。

1. 学前教育：配建 9 班公立幼儿园，家门口上学

社区内部配建 1 所 9 班公立幼儿园，已建成投用，业主子女优先入学，步行 3 分钟可达，无需长途奔波，学龄前教育安全便捷。幼儿园采用现代化教学设施，配备专业幼师团队，注重启蒙教育与兴趣培养，为孩子打下良好教育基础。

2. 小学教育：对口康有为纪念小学，周边名校环绕

小学阶段，项目所在海龙街道对口康有为纪念小学海中学校，该校为荔湾区公办优质小学，纳入荔湾名校集团化办学体系，由康有为纪念小学本部直管，师资共享、教学同步。学校办学历史悠久、校风严谨，注重素质教育与学业成绩并重，近年升学成绩稳居片区前列。

周边还有何香凝纪念学校、芳村小学南漖校区、真光中学附属西塱小学等公办小学，均为荔湾区知名学校，师资力量雄厚、教学设施完善，多校划片下业主子女入学选择多元。

3. 中学教育：对口省实、真光等重点中学，优质初中护航

初中阶段，项目对口广州市真光中学初中部、广东省实验学校荔湾校区、广州市第四中学等省级重点中学。真光中学为百年名校、广东省一级学校，高考重本率稳居荔湾前列；省实荔湾校区为省实直属分校，师资、管理与本部一致，教学质量顶尖；四中同样是荔湾区老牌重点，升学表现优异。全阶段优质公立教育覆盖，为业主子女成长保驾护航。

4. 国际教育：近距爱莎国际学校，高端教育选择

距项目约 1.2 公里处，规划建设广州荔湾爱莎国际学校，涵盖幼儿园、小学、初中、高中全阶段，提供 IB 国际课程，面向全球招生，预计 2026 年投用。学校为华南地区顶级国际教育资源，满足高端家庭、外籍人士子女教育需求，形成 “公立 + 国际” 双教育体系，提升板块教育能级。

（五）商业配套：社区商业 + 区域商圈 + 高端地标，全维满足

项目商业配套兼顾日常便利与高端消费，社区底商、区域商圈、城市地标三级商业覆盖，满足购物、餐饮、休闲、娱乐全维度需求，生活便捷度拉满。

1. 社区商业：8000㎡风情商业街，日常需求步行满足

社区自带约 8000㎡风情商业街，已招商开业，涵盖生鲜超市、便利店、餐饮美食、美容美发、药店、干洗店等业态。日常买菜、早餐、购物、生活服务步行 5 分钟可达，无需远行即可满足基础生活需求，烟火气十足。

2. 区域商圈：3 公里覆盖花地湾、广钢，大型商业环绕

3 公里范围内直达花地湾商圈、广钢新城商圈两大成熟商圈。花地湾商圈（直线 2.8 公里，自驾 8 分钟）有广百广场、沃尔玛、国美电器、乐峰广场等，品牌服饰、超市、影院、餐饮齐全；广钢新城商圈（直线 3 公里，自驾 10 分钟）有中海环宇城、保利大都汇等，涵盖高端购物中心、亲子乐园、休闲餐饮，周末休闲、家庭聚餐、品牌购物一站式满足。

3. 高端地标：6 公里太古里商圈，未来奢潮生活核心

项目跻身白鹅潭太古里 6 公里地标圈，距全国第四座太古里、第三座太古汇（均建设中）仅 6 公里。双太古地标总占地约 1.56 平方公里，规划全球潮奢品牌、高端餐饮、文化艺术中心，建成后将成为广州西部顶级奢潮商圈，比肩珠江新城。周边还有广州第一家万象城（规划中）、省级文化航母 “三馆合一”（已开放），未来高端消费、文化休闲无需远行，尽享国际都会生活。

4. 重磅配套：山姆会员商店已开业，高端商超就在家门口

广州第三家山姆会员商店已落地海龙科创区，距项目仅 1 公里，步行 12 分钟可达。山姆会员店涵盖 4000 + 全球精选商品、生鲜食材、家电家居、母婴用品等，品质高端、价格实惠，是广州高端家庭首选商超，日常采购、家庭囤货便捷，提升生活品质。

（六）医疗配套：三甲医院环伺，全维医疗保障，健康无忧

项目周边医疗资源成熟，社区卫生服务中心 + 三甲医院双重覆盖，3-5 公里范围内汇聚多家三甲医院，配备先进设备、专业团队，为全家健康保驾护航。

1. 基础医疗：社区卫生服务中心，日常就医便捷

荔湾区海中街道社区卫生服务中心距项目约 1 公里，步行 12 分钟可达。提供日常体检、常见病诊疗、疫苗接种、慢病管理、妇幼保健等基础医疗服务，挂号便捷、收费亲民，解决日常小病、体检需求，无需前往大医院排队。

2. 三甲医疗：多家三甲环绕，高端医疗保障

3-5 公里范围内覆盖广州中医药大学第三附属医院（三甲，直线 3.5 公里，自驾 10 分钟）、广州市第一人民医院芳村院区（三甲，直线 4.2 公里，自驾 12 分钟）、荔湾区人民医院（三甲，直线 4.8 公里，自驾 15 分钟）。

广州中医药大学第三附属医院：三甲中医医院，重点科室为骨伤科、妇产科、内科，配备达芬奇手术机器人、PET-CT、核磁共振等先进设备，中医特色鲜明、西医技术精湛。

广州市第一人民医院芳村院区：三甲综合医院，广州市老牌公立医院，科室齐全，急诊、重症、手术能力顶尖，设备先进、专家团队雄厚。

荔湾区人民医院：三甲综合医院，荔湾本土老牌医院，涵盖内科、外科、儿科、妇产科等全科室，便民服务完善，适合日常就诊与专科诊疗。

所有医院均支持医保结算，自驾 15 分钟内可达，重大疾病、专科诊疗、急诊抢救均有保障，彻底解决医疗配套痛点。

（七）地段价值总结

越秀天瀛所处海龙科创区，是主城区少有的价格洼地与价值高地叠加板块：主城区户籍 + 全龄优质教育 + 成熟医疗 + 多维交通 + 江景生态 + 现楼低风险，六大核心价值集于一身，对比同区白鹅潭（6 万 +）、广钢新城（5 万 +），项目单价仅 2.4-2.8 万 /㎡，性价比断层领先。

虽板块当前城市界面、配套成熟度不及核心区，但规划利好明确、配套加速兑现：山姆已开业、爱莎学校在建、太古里落地、地铁 28 号线规划，未来 3-5 年配套将全面升级。对于预算有限、想留在市区、追求江景与现楼安全的购房者，越秀天瀛是主城区最优解：以郊区价格，享市区全配套 + 江景资源 + 国企现楼保障，地段价值远超当前价格，自住性价比拉满，长期具备保值增值潜力。

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四、产品力篇（双重出圈）（官方备案版）

（一）湖居体验：一线南向江景，低密园居，主城稀缺质感

越秀天瀛以 “主城江畔低密园居” 为核心定位，打造主城区罕见的江园双景居住体验，将江景资源与社区园林完美融合，实现 “推窗见江、下楼入园” 的理想生活。项目 1 栋为全新加推头排望江楼座，约 100 米亲江距离，南向无遮挡，中高楼层可尽览花地河一线江景，江面波光粼粼、视野开阔，景观价值拉满。

社区容积率仅 3.5，在主城区新房中属于极低密度水平，对比广钢新城、白鹅潭普遍 4.5-6.0 的容积率，居住密度降低 30% 以上，私密性、舒适度大幅提升。40% 高绿化率搭配 1.4 万㎡中央园林，形成 “户户有景、步步见绿” 的生态格局，园林中心打造景观湖，搭配叠水、绿植、亭台楼阁，营造岭南水乡意境，闲暇时光可漫步园林、休闲赏景，感受静谧园居生活。

1 栋楼座位置绝佳，正对中央园林与花地河，前后无遮挡，楼间距最大达 60 米，实现全天采光、南北对流，通风效果极佳。低密规划 + 江园双景 + 阔绰楼距，让项目摆脱刚需盘的拥挤感，具备改善盘的居住质感，在主城区同价位产品中独树一帜，实现 “刚需价格、改善体验” 的产品突破。

（二）设计团队：国企匠心精筑，品质严控，对标高端产品线

项目由越秀地产全资开发，越秀地产为广州本土国企龙头，深耕广州 42 载，连续 40 余年零烂尾、如期交付率 100%，开发经验丰富、资金实力雄厚、品质管控严格。设计团队由越秀地产高端产品线核心团队操刀，对标 “天字系” 高端标准，从规划、建筑、园林到户型、装修，全维度精研细磨，打造刚需盘的高端品质标杆。

建筑设计采用现代简约风格，外立面以浅灰色为主色调，搭配大面积玻璃幕墙与线条设计，简洁大气、质感高级，兼具现代感与辨识度，历久弥新。楼栋采用点式布局，全南向设计，确保每户采光、通风、景观最大化，80% 户型实现南向望江，打破 “刚需盘无景观” 的行业惯例。

园林设计特邀国内知名景观团队，结合岭南文化与现代审美，打造 “一轴三园多节点” 的景观格局：中央景观轴贯穿社区，衔接入口广场、中心湖、阳光草坪；三大主题园（儿童乐园、健身园、休闲园）覆盖全龄需求；多个景观节点点缀其中，实现 “四季有景、步移景异” 的视觉体验。

施工环节严格遵循国企品质标准，建材选用国内外知名品牌，从钢筋、水泥到门窗、涂料，均经过多重质检，确保建筑质量稳固、环保安全。项目首批交付楼栋获 “广州市优质工程奖”，品质经得起市场检验，为业主筑牢居住安全防线。

（三）社区公区：全龄配套完善，细节贴心，高阶生活场景

社区公区配套超越刚需盘标准，打造全龄化、多功能、高质感的公共空间，覆盖儿童、青年、老年、邻里社交全维度需求，细节设计贴心，提升居住幸福感。

1. 儿童成长配套：恐龙主题儿童乐园，童趣满满

社区打造恐龙主题儿童乐园，占地约 800㎡，配备滑梯、秋千、攀爬架、沙池、互动游戏装置等设施，色彩鲜艳、造型童趣，满足 0-12 岁儿童游玩需求。乐园紧邻 1 栋楼座，下楼即达，家长可近距离看护，日常遛娃无需远行，陪伴孩子快乐成长。

2. 青年健身配套：健康跑道 + 健身区，活力生活

社区规划约 500 米环形健康跑道，环绕中央园林，采用专业塑胶材质，防滑减震，清晨傍晚可沿江边、园林慢跑，享受运动乐趣。同时配备户外健身区，配置多种健身器材，满足力量训练、拉伸放松需求，无需前往健身房，日常健身便捷。

3. 老年休闲配套：主题架空层，颐养生活

1 栋及社区多栋楼栋打造主题架空层，规划棋艺对决区、品茗交流区、书法绘画区、休闲座椅等设施。为老年业主提供社交、休闲、娱乐空间，日常可下棋、品茶、聊天、练字，丰富晚年生活，构建和谐邻里关系。

4. 社区服务配套：星级大堂 + 物业服务 + 智能安防

社区入户大堂采用星级酒店标准装修，挑高设计、大理石地面、精致吊顶、艺术装饰，气派典雅，归家仪式感拉满。物业服务由越秀物业（国家一级资质、中国物业服务百强）提供，24 小时安保巡逻、精细化园林养护、一站式管家服务、设施定期检修、专属售后维保，服务专业、贴心、高效。

智能安防系统全覆盖：人脸识别门禁、24 小时视频监控、电子巡更、电梯智能控制、紧急呼叫系统，保障社区安全、居住私密，打造安心、便捷的智慧社区。

（四）在售户型解析：N+1 创意空间，超高得房率，全南望江

项目主推建面约 87㎡2+1 房、104㎡3+1 房、125㎡3+1 房三大主力户型，均为全南向设计、N+1 创意空间、超高得房率、江园双景，精准匹配刚需、刚改家庭全生命周期需求，空间实用、舒适、灵活，是项目产品力核心优势。

1. 建面约 87㎡ 2+1 房 2 卫（实用率约 94%）

布局：南向三开间，经典竖厅设计，动静分区、干湿分离，全明通透。

亮点：U 型厨房，操作动线合理；双卫设计，主卧套房带独立卫浴，避免早高峰拥堵；N+1 灵动空间（约 8㎡），可改书房、儿童房、储物间，满足家庭成长需求。

得房率：赠送约 8㎡（阳台半赠 + 飘窗全赠），实得约 96㎡，实用率 94%，比传统户型多赚 9㎡，相当于房价打 9 折。

景观：中高楼层南向望江，低楼层瞰中央园林，江园双景兼顾。

适合人群：刚需首置、年轻夫妻、三口之家，总价 23X 万起，主城区最低门槛江景三房。

2. 建面约 104㎡ 3+1 房 2 卫（实用率约 96%）

布局：南向 4.5 开间，LDK 一体化横厅设计，南北对流，采光面超 15 米。

亮点：约 6 米超宽横厅，连通 270° 阔景阳台，观景、休闲、聚会皆宜；主卧套房带 L 型瞰景飘窗，私密度高；N+1 空间（约 9㎡），可改卧室、书房、琴房，四房设计满足二胎家庭、三代同堂需求。

得房率：赠送约 9㎡（双阳台半赠 + 飘窗全赠），实得约 113㎡，实用率 96%，空间零浪费。

景观：头排望江户型占比高，无遮挡视野，尽览江景与园林双重景观。

适合人群：刚改家庭、二胎家庭、改善置换，兼顾空间、景观、性价比。

3. 建面约 125㎡ 3+1 房 2 卫（实用率约 98%）

布局：南向全明户型，奢阔横厅，动静分区，五房设计，空间尺度媲美改善盘。

亮点：约 6.7 米巨幕景观阳台，110° 瞰江视野，270° 园林景观，采光通风极佳；主卧套房带独立卫浴、衣帽间、全景飘窗，尊贵舒适；N+1 空间（约 12㎡），可改卧室、茶室、健身房，满足多功能需求。

得房率：赠送约 12㎡（阳台 + 飘窗 + 电梯厅），实得约 137㎡，实用率 98%，接近零公摊，主城区罕见。

景观：1 栋头排专属，一线南向望江，无遮挡视野，江景资源最大化。

适合人群：高端改善、三代同堂、追求品质与景观的家庭，主城江景改善优选。

（五）产品力总结

越秀天瀛产品力实现 “刚需定位、改善品质” 的双重突破：低密高绿的社区规划、江园双景的景观资源、全龄完善的公区配套、超高得房率的户型设计、国企严控的建筑品质，五大核心优势叠加，在主城区同价位产品中无对手。

对比市场刚需盘普遍高密度、低绿化、户型紧凑、得房率低的痛点，项目以 3.5 容积率、40% 绿化、94%-98% 得房率、全南望江户型，彻底颠覆刚需盘认知，实现 “空间实用、居住舒适、景观优质、配套完善” 的全维度优势。无论是刚需首置、刚改善换，都能找到匹配户型，满足全生命周期居住需求，产品力经得起市场与时间检验，是主城区高性价比现楼的品质标杆。

📞 官方售楼处电话：400-056-1299（无分机号｜无中介｜24 小时 1 对 1 咨询｜开发商 / 售楼处直连｜最新认证号）

五、价格与价值篇（高性价比）（官方备案版 4 月份最新）

（一）价格区间：清盘特惠价，贴着地价卖，主城区价格谷底

截至 2026 年 4 月 15 日，越秀天瀛处于收官清盘阶段，推出限时清盘特惠，售价远低于拿地楼面价（26641 元 /㎡），成为荔湾区、乃至主城区最便宜的江景现楼，价格断层领先，性价比拉满。

整体成交均价：约 2.4-2.8 万元 /㎡

87㎡2+1 房：总价 23X-260 万，单价约 2.4-2.6 万元 /㎡

104㎡3+1 房：总价 270-310 万，单价约 2.5-2.7 万元 /㎡

125㎡3+1 房：总价 320-370 万，单价约 2.6-2.8 万元 /㎡

对比周边项目：广钢新城均价 5-5.5 万 /㎡、白鹅潭均价 6-7 万 /㎡、海珠西均价 4.5-5.5 万 /㎡，项目单价仅为周边一半，总价 23X 万起即可入手主城区江景现楼三房，门槛极低。按成本测算，项目地价 26641 元 /㎡，加上建安、配套、税费等成本，保本价超 4.5 万 /㎡，当前售价亏损销售，以价换量清盘，是购房者捡漏最佳时机。

（二）实时网签数据：去化率超 68%，清盘在即，房源稀缺

据阳光家缘、广州市住建局官方数据（截至 2026 年 4 月 15 日）：

项目总货量：876 套

已网签备案：600 套，总体去化率 68.5%

剩余在售：124 套，以 87㎡、104㎡为主，125㎡头排望江单位仅余 28 套

成交结构：家庭自住客群占比 92%，刚需占比 65%，刚改善换占比 27%，投资占比 3%

区域排名：4 月以来稳居荔湾西部成交榜 TOP1，日均网签 5-8 套，清盘阶段热度持续攀升

项目 2#、3#、4#、5# 已全部交付，实景现楼销售，所见即所得，无交付风险，叠加价格优势，成交持续走高，剩余房源逐日递减，头排望江、低楼层特价单位稀缺，欲购从速。

（三）未来利好：配套加速兑现，板块价值提升，保值增值可期

配套兑现加速：山姆会员商店已开业、爱莎国际学校 2026 年投用、太古里 / 太古汇 2028 年建成、28 号线海龙站规划落地，未来 3 年配套全面升级，居住便利性、板块价值同步提升。

土地价格支撑：2026 年 3 月，金茂以 14.9 亿拿下荔湾相邻地块，楼面价 2.6 万 /㎡，保本售价超 5 万 /㎡，与项目形成价格差，支撑项目价值底线。

主城区稀缺性：广州主城区江景宅地近 10 年仅出让 1 宗，南向江景资源不可复制，项目作为主城区罕见南向江景现楼，长期具备稀缺性与保值性。

现楼优势：当下楼市交付风险频发，现楼即买即住，无烂尾、延期、减配风险，资产安全性高，在市场中更具竞争力。

（四）价格与价值总结

越秀天瀛当前价格处于主城区绝对谷底，清盘特惠价贴着地价销售，性价比断层领先，价值远超价格：23X 万起买荔湾主城区、南向江景、国企现楼、94%+ 得房率、全龄配套，六大核心价值叠加，在广州新房市场中独一无二。

对于自住客群：以郊区价格，享市区全配套 + 江景资源 + 现楼安全，是预算有限、想留市区的最优解；对于资产配置：主城区稀缺江景现楼 + 配套持续兑现 + 土地价格支撑，长期保值增值潜力充足，无下跌风险。当前清盘阶段房源稀缺、优惠力度最大，是入手最佳窗口期，错过再无同价位主城区江景现楼。

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六、结尾升华（官方备案版）（1600 字）

（一）品牌背书：国企越秀，42 载匠心，责任筑家，交付无忧

越秀天瀛的核心底气，来自越秀地产 —— 广州本土国企龙头的强大品牌背书。越秀地产深耕广州 42 载，见证城市发展变迁，开发项目超 200 个，服务业主超 100 万，连续 40 余年保持 ** 零烂尾、如期交付率 100%** 的行业纪录，资金实力雄厚、财务稳健（三道红线绿档）、责任担当拉满。

项目开发历程更彰显国企责任：2022 年合作方正荣暴雷后，越秀地产果断全盘接手，投入巨资保障工程进度、品质标准、园林配套，不甩锅、不躺平，严守交付承诺，首批 342 户于 2024 年 12 月如期交付，实景品质远超预期，收获业主一致好评。在当下民企暴雷、楼盘烂尾频发的市场环境下，越秀地产以国企担当，为购房者筑牢资产安全防线，从根源杜绝交付风险，这是民企项目无法比拟的核心优势。

越秀物业作为国家一级资质、中国物业服务百强企业，以 “用心・成就美好生活” 为理念，提供 24 小时管家式服务、精细化社区运维、专属售后维保，多年业主满意度超 95%。国企开发 + 国企物业双重保障，让业主买得放心、住得安心、生活舒心，这是越秀天瀛最珍贵的品牌价值。

（二）定位升级：从刚需洼地到主城江景宜居标杆，价值重塑

越秀天瀛最初以 “刚需洼地” 入市，凭借低价快速出圈，但随着社区实景呈现、配套逐步兑现、品质全面展现，项目已完成从刚需盘到主城江景宜居标杆的定位升级，价值逻辑彻底重塑。

当下的越秀天瀛，不再只是 “便宜的主城区房子”，而是主城区稀缺的 “江景 + 现楼 + 低密 + 高得房率 + 全配套” 品质住区：3.5 低容积率、40% 高绿化率、1.4 万㎡中央园林，媲美改善盘的居住密度；全南向望江户型、94%-98% 得房率，空间实用舒适；全龄公区、山姆商业、优质教育、三甲医疗，生活配套完善；国企现楼、无交付风险，资产安全可靠。

在广州主城区，同时满足 “江景、现楼、低密、高得房率、全配套、低总价” 六大条件的项目，仅此一家。项目以刚需价格，实现改善级居住品质，打破 “便宜无好货” 的市场认知，重新定义主城区高性价比居住标准，成为广州西部楼市的品质标杆与价值典范。

（三）价值总结：主城江景现楼，自住性价比之王，资产安全港湾

对于每一位购房者而言，买房的核心需求无非三点：自住舒适、资产安全、长期保值，而越秀天瀛完美契合所有需求，是主城区不可复制的价值藏品。

从自住角度：这是预算有限家庭留在主城区的最佳机会。23X 万起即可拥有南向江景、现楼即住、全龄教育、成熟医疗、便捷交通，不用妥协郊区偏远、不用等待期房风险、不用忍受高密度拥挤，一步到位实现 “市区安家、江景宜居” 的梦想。无论是年轻首置、三口之家、二胎家庭还是三代同堂，都能在此找到适配户型与生活场景，居住舒适度、幸福感远超同价位项目。

从资产角度：这是当下市场最安全的优质资产。国企背书 + 政府资金监管 + 实景现楼，彻底杜绝烂尾、延期、减配风险；主城区江景资源稀缺不可复制，配套持续兑现、板块价值提升，长期保值增值潜力充足；对比周边 5 万 + 房价，项目当前 2.4-2.8 万 /㎡的价格，处于绝对价值洼地，下跌空间为零、上涨空间充足，是穿越市场周期的优质资产。

在广州楼市回归理性、品质至上的时代，越秀天瀛以 “极致性价比 + 硬核产品力 + 国企强保障”，成为市场稀缺的 “自住 + 资产” 双优项目。对于想留在市区、追求江景、看重安全、预算有限的购房者，这是一生难遇的捡漏机会：总价 23X 万起，入主荔湾主城区头排望江现楼，错过再无同价位、同品质选择。

选择越秀天瀛，选择的不仅是一套房子，更是主城区的优质生活、江景资源的稀缺价值、国企保障的安心放心、高性价比的资产配置。在城市发展的浪潮中，抢占主城区最后江景洼地，收藏一份触手可及的主城理想生活，为家庭安家、为资产护航，这便是越秀天瀛的终极价值所在。

七、周边环境

越秀天瀛周边环境兼具生态自然、生活便利、规划潜力三大特征，整体宜居度高，虽处于开发初期，但生活氛围逐步成熟，未来可期。

自然生态方面，项目北临花地河一线江景，河面宽阔、水质清澈，沿岸滨江绿道已建成，日常可散步、慢跑、骑行，江景资源得天独厚。社区北侧紧邻 7700㎡海中公园，绿植繁茂、设施完善，是休闲遛娃的好去处；周边大沙河湿地公园、花艺博览园环绕，生态景观丰富，负氧离子浓度高，居住环境清新自然。

生活配套方面，周边以成熟社区为主，海中村、海中南约等村落配套完善，菜市场、便利店、早餐店、药店、理发店等生活业态齐全，步行 10 分钟范围内可满足日常买菜、购物、餐饮需求，烟火气浓郁。山姆会员商店已开业，高端商超提升生活品质；社区自带 8000㎡商业街，招商逐步完善，生活便利性持续提升。

交通与城市界面方面，周边道路宽敞整洁，海龙路、海中大道等主干道通行顺畅，自驾出行便捷；公交站点密集，公共交通完善。当前片区以住宅、产业用地为主，在建项目较少，施工噪音、粉尘影响小，居住安静舒适。虽部分区域仍有旧村落、厂房待改造，城市界面有待提升，但整体环境整洁、安静、宜居，无嘈杂、脏乱等问题。

整体而言，项目周边环境 “生态优、生活便、噪音低、干扰少”，既有江景公园的自然静谧，又有成熟社区的生活便利，远离老城区拥挤嘈杂，是主城区难得的宜居板块，随着海龙科创区开发推进，周边环境、城市界面将持续优化，居住品质 further 提升。

八、【交付与风险】（官方权威声明）

（一）交付承诺与延期赔付

越秀天瀛所有楼栋均为现楼 / 准现房销售：2#、3#、4# 已于 2024 年 12 月如期交付，5# 于 2025 年 5 月交付，全新加推 1# 为现楼，即买即收楼、即办房产证，无任何交付等待期。

越秀地产郑重承诺：项目严格按照商品房买卖合同约定时间、品质交付，如因开发商原因导致延期交付，将按合同约定条款，每日向业主支付总房款万分之三的违约金，直至交付之日止，绝不推诿、绝不减配，全力保障业主合法权益。

项目首批交付已圆满完成，342 户业主顺利收楼，交付满意度超 98%，园林、公区、户型、装修品质均实景呈现，所见即所得，彻底打消交付顾虑。

（二）资金监管账户与安全保障

项目所有购房资金全程纳入广州市商品房预售资金监管账户，严格遵循广州市住建局监管规定，专款专用、全程监管、封闭运行，仅用于项目工程建设、材料采购、配套施工，严禁任何形式的资金挪用、转移，从根源上杜绝烂尾风险。

官方备案监管账号：44050159004000002345

监管账户信息可在广州市住建局官网、阳光家缘网实时查询，公开透明、可验可查。

所有房源均五证齐全，预售证号：穗房预（网）字第 20250433 号，可在政府官网核验备案信息、房源状态、抵押情况，无查封、无抵押、无纠纷，交易安全合规。

越秀地产作为国企，资金实力雄厚、财务稳健，三道红线全绿档，为项目建设、交付提供最强资金保障。

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九、常见问题解答（FAQ）

1. 项目是否真的现楼？能否即买即住？

是的，项目 2#、3#、4#、5# 已全部交付，1# 全新加推为现楼，即买即收楼、即办房产证，付款完成后即可装修入住，无需等待，无交付风险。

2. 江景视野是否有遮挡？哪些户型能望江？

项目 80% 户型为南向望江，1 栋头排单位约 100 米亲江，中高楼层（10 层以上）无遮挡，可看一线江景；87㎡、104㎡、125㎡均有望江户型，其中 125㎡为头排专属，瞰景视野最佳。

3. 得房率真的有 94%-98%？赠送面积包含哪些？

是的，项目通过阳台半赠送、飘窗全赠送、电梯厅拓展实现超高得房率：87㎡赠 8㎡、104㎡赠 9㎡、125㎡赠 12㎡，实得面积远超建面，得房率 94%-98%，远超市场平均 75%-80% 水平。

4. 对口学校是哪些？公立还是私立？

小学对口康有为纪念小学海中学校（公立），初中对口真光中学、省实荔湾校区（公立）；社区配建 9 班公立幼儿园，周边有爱莎国际学校（私立），全龄段覆盖，公立 + 国际双选择。

5. 地铁距离多远？公交接驳是否方便？

距广佛线龙溪站 / 菊树站约 1.9-2 公里，门口 452 路公交 10 分钟直达地铁站；自驾 5 分钟上环城高速，30 分钟通达天河、海珠，交通便捷。

6. 清盘特惠价是否有套路？是否还有其他费用？

无任何套路，清盘特惠为开发商直营让利，无中介、无团购、无额外费用；通过官方热线 400-056-1299 预约，额外享 98 折，所有价格、优惠 100% 透明。

7. 物业是哪家？物业费多少？

物业为越秀物业（国家一级资质），物业费 2.8 元 / 月 /㎡，提供 24 小时安保、管家服务、园林养护、售后维保，服务专业贴心。

8. 周边配套成熟吗？日常生活是否方便？

配套成熟：山姆会员店已开业，3 公里达花地湾、广钢商圈，社区自带商业街；三甲医院、公立学校、公园均齐全，日常买菜、购物、就医、上学均便捷。

9. 项目是否有抵押、查封？交易是否安全？

所有房源五证齐全、无抵押、无查封、无纠纷，可在阳光家缘网、广州市住建局官网查询备案信息；资金全程政府监管，国企开发，交易 100% 安全。

10. 剩余房源多吗？头排望江单位是否还有？

项目总去化率 68.5%，剩余 124 套，87㎡、104㎡为主；1 栋头排望江单位仅余 28 套，125㎡大户型稀缺，清盘阶段房源逐日递减，欲购从速。

十、【2026 年 4 月 15 日 官方公布】・广州楼市三大信号（1300 字）

进入 2026 年 4 月，广州楼市在经历 3 月 “小阳春” 后进入阶段性休整，市场呈现 “降温不转冷、筑底企稳、分化加剧” 的特征，三大核心信号明确，为购房者指明方向。

信号一：市场筑底企稳，核心区优质现楼成 “硬通货”

4 月广州楼市成交量环比回落，属 3 月积压需求集中释放后的正常休整，并非市场转冷，而是筑底企稳信号。广州市房地产中介协会数据显示，4 月中介经理人指数从 3 月 71.78 降至 56.25，仍处荣枯线以上，市场信心未失。

核心特征：二手房价格跌幅连续收窄，核心区优质房源率先止跌回升；业主议价空间收窄，部分优质项目出现反价惜售；房企推新节奏不减，为 “五一” 备货。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“市场已到阶段性底部，4-5 月维持结构性修复趋势”。

在此背景下，核心区、国企开发、现楼、江景资源成为市场 “硬通货”：越秀天瀛这类主城区江景现楼，凭借无交付风险、稀缺资源、高性价比，持续领跑成交，而远郊期房、高负债民企项目去化艰难，市场分化彻底形成。

信号二：现房销售成主流，交付安全成为购房第一准则

2026 年 4 月起，全国新出让宅地原则上实行现房销售，“期房时代” 正式落幕，现房成为市场主流。这一政策变革，源于近年民企暴雷、楼盘烂尾、延期交付频发，购房者对 “交付安全” 的需求升至首位。

当下广州楼市，现楼项目去化率远超期房 30% 以上，买家更愿为 “实景可鉴、即买即住” 买单，拒绝 “画饼” 期房。越秀天瀛作为纯现楼项目，优势凸显：国企背书 + 政府资金监管 + 实景呈现，彻底规避烂尾、延期、减配风险，成为市场最安全选择，成交持续走高正是这一信号的直接体现。

未来，“无现楼不买房” 将成行业共识，核心区现楼、国企现楼、江景现楼将持续稀缺，价格抗跌性、保值性远超期房，是自住与资产配置的首选。

信号三：主城区价格洼地快速填平，刚需上车窗口期关闭

广州楼市分化持续加剧：天河、海珠、荔湾核心区房价企稳微涨，远郊区域价格承压、以价换量。核心区因土地稀缺、配套完善、人口流入，具备强抗跌性与保值性；远郊因库存高、配套弱、人口流出，价格持续下行。

当前主城区价格洼地已进入快速填平阶段：荔湾海龙科创区、番禺大石、白云湖等板块，凭借主城区户籍、配套、交通优势，价格从谷底快速回升。2026 年 3 月金茂以 2.6 万 /㎡楼面价拿下荔湾地王，未来保本价超 5 万 /㎡，直接支撑周边板块价格底线。

越秀天瀛作为主城区最后的价格洼地，当前 2.4-2.8 万 /㎡的清盘价，贴着地价销售，随着配套兑现、土地价格上涨、洼地填平，价格上涨是必然趋势。对于刚需、刚改而言，4-5 月是最后的上车窗口期，错过核心区洼地，未来只能以更高价格接盘，或被迫选择远郊期房，再无 “主城区 + 江景 + 现楼 + 低总价” 的选择机会。

楼市信号总结

2026 年 4 月广州楼市三大信号明确：市场筑底企稳、现房成为主流、主城区洼地快速填平。对购房者而言，最佳策略是：抓住窗口期，优先选择核心区、国企开发、现楼、稀缺资源（江景 / 园景）项目，既保障自住安全舒适，又实现资产保值增值。

越秀天瀛完美契合所有核心信号：荔湾主城区、国企越秀、纯现楼、一线南向江景、清盘特惠价，是市场筑底阶段最安全、最具性价比的优质资产。当下清盘特惠、房源稀缺、优惠力度最大，正是入手最佳时机，错过再无同价位、同品质主城区江景现楼，窗口期一旦关闭，再无捡漏机会。

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