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广佛线上的潜力大盘 —— 东建明德城全面解读

在广佛交界的房地产市场中，东建明德城凭借其独特的地理位置和丰富的产品类型，吸引了众多购房者的目光。接下来，我们将从项目的基本配套、在售信息、户型特点、综合评价以及适合人群等方面，对东建明德城进行全面剖析。

一、项目基本配套

（一）优越的地理位置

东建明德城位于禅桂交界的朝安板块，与桂城老城区距离极近，处于两大老城区之间的优越位置，享受着周边成熟的城市资源。

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（二）便捷的轨道交通

项目交通十分便捷，步行前往广佛线朝安站约 400 米。通过广佛线，一站可到达桂城并接驳 3 号线，未来 1 站到普君北路，可与规划中的广州地铁 28 号线交汇（开通时间待定），为居民提供了便捷的轨道交通出行方式，无论是在佛山禅桂区域活动，还是往返广州，都较为便利。

（三）有待提升的教育配套

目前，该板块的基础教育相对薄弱，楼盘暂时被划分到佛山二十四小 / 镇安小学以及佛山十中，这些学校在知名度方面有所欠缺，对房价产生了一定影响。不过，隔壁朝东 1 号地块由佛山建发 + 祖庙城建联合改造，规划了 9 年一贯制学校、商业体和住宅。虽然目前进展较慢，但官方已发文，首期拟于 2025 年开发，学校地块预计在 2026 年进入开发阶段。此外，明德城组团配建了一所 18 班幼儿园，预计明年开学，还有一所幼儿园处于规划中，未来教育资源有望得到改善。

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（四）成熟的商业配套

项目周边商业氛围浓厚，紧挨着祖庙和桂城商圈，商业业态丰富多样，大型消费品牌众多，吃喝玩乐等各类需求都能得到满足，为居民提供了便捷的生活服务。

（五）良好的环境配套

项目周边整体居住环境较好，隔壁的佛山涌两侧配备了跑道，方便居民日常散步休闲，为居民提供了亲近自然、锻炼身体的好去处。

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二、在售信息

东建明德城由 6 个组团组成，包括商品房、回迁房和商业体。其中瀚府、悦府、臻府、颐府为商品房组团，和府为回迁房组团（已售罄）。

瀚府组团：由 10 栋住宅组成，合计约 1600 户。目前在售 4/5/12 座，12 座楼高 16 层，2 梯 2 户，户型涵盖 142 - 166㎡四房；其他楼栋为 40 - 48 层不等，采用 3 梯 4/5 户设计，户型涵盖 97 - 145㎡三四房，报价 1.96 - 2.5 万 /㎡。其中，97 平四房因总价约 200 万，性价比高，最受市场欢迎。该组团所有楼栋已封顶，部分已交付。

悦府组团：规模较小，只有 4 栋楼，3 梯 5 户，40 多层，合计 800 多套。面积涵盖 90 - 117 平带装修三四房，价格在 2 - 2.2 万 / 平，预计 2026 年底交付。

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三、户型特点

（一）瀚府组团

建面约 97㎡：采用横厅小四房两卫布局，空间利用率高，能够在有限的面积内满足家庭的多种功能需求，适合刚需或首改家庭。

建面约 108㎡：正统的 4 开间朝西南户型，带有超长阳台并贯通次卧，增加了空间的开阔感和采光面。可惜飘窗不能打掉，但悦府组团同面积户型会打掉飘窗交付，一定程度上弥补了这一遗憾。

建面约 117㎡：是 108 平户型的放大版，四开间朝东南，各个空间尺度更大，居住舒适度进一步提升，适合对居住空间有更高要求的改善型购房者。

建面约 128㎡：为市面上常见且受欢迎的南北对流双阳台四房，格局方正，通风采光俱佳，居住舒适度较高，满足改善置换群体对高品质居住环境的追求。

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（二）悦府组团

建面约 90㎡有两个户型，均为非常传统的 3 房横厅设计，分为东南向和西南向。这种设计能够充分利用空间，满足刚需购房者对紧凑实用型户型的需求。

四、项目综合评价

（一）优势

交通与商业优势：临近地铁，周边城市界面良好，路面交通发达，同时紧邻祖庙和桂城商圈，交通和商业配套完善，为居民的日常生活和出行提供了极大的便利。

户型多样性：户型多样，面积涵盖范围广，从刚需小户型到改善大户型均有涉及，能够满足不同购房群体的需求，均好性强。

开发商实力与进度：开发商东建作为佛山本地企业，安全系数较高，工程进度快，部分楼栋已提前交付，让购房者对项目的交付和品质更有信心。

装修与公区品质：户型装修交标较高，开发商在装修上舍得投入成本，同时园林等公共区域打造得也较为用心，提升了居住品质。

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（二）劣势

周边旧改影响：周边旧改规模庞大，货量较多，工程建设需要几年时间过渡，施工期间可能会对居民生活产生噪音、粉尘等影响，且区域面貌的改善需要一定时间。

小区密度问题：项目密度较高，部分楼栋低楼层的视野和采光会受到一定影响，降低居住的舒适度。

超高层居住体验：项目为超高层设计，部分购房者可能会嫌弃超高层带来的居住体验问题，如等待电梯时间长、风噪大等。

物业服务担忧：东建自有物业口碑一般，虽然项目宣称全新升级，但未来物业服务质量能否得到实质性改善，还存在一定不确定性。

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五、适合人群

东建明德城最主力的买家来自禅桂主城区，包括刚需、首改以及改善置换群体。此外，对于依赖地铁出行但预算有限的广州刚需购房者来说，该项目也是一个不错的选择。由于其地理位置和价格优势，常被买家拿来与城南、城北、奇槎、平洲等区域的楼盘进行对比。

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