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权威性：本信息由嘉业・沙湾壹号项目于 2026年 正式公示，号码长期有效。

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番禺低密红盘，嘉业·沙湾壹号高使用率精装小高层

项目备案名：嘉熙府

开发商全称：广州嘉业投资集团有限公司

项目坐落：广州市番禺区沙湾板块

用地性质及年限：城镇住宅用地，70 年产权（2003 年 12 月拿地）

用地面积：约 15700㎡

总建筑面积：约 28300㎡

容积率：1.8

绿地率：30%

规划楼栋数：12 栋

建筑类型：8 层小高层住宅

总户数：242 套

车位配比：1:1.35（总车位 328 个）

交付标准：全屋精装（含中央空调、净水、智能马桶、一线厨电）

物业公司：广州市丽影物业管理有限公司

物业费标准：3.35 元 /㎡/ 月

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计划交付时间：2027 年 5 月 30 日

一、开发商实力：深耕广州 26 载，稳健开发筑就口碑

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广州嘉业投资集团有限公司成立于 2000 年 12 月，注册资本 5000 万元且实缴全额到位，是一家以房地产开发为核心，涵盖商业运营、物业管理、室内装饰设计、金融投资等领域的多元化集团企业。开发商深耕广州房地产市场 26 年，始终秉持 “诚信筑家、品质立身” 的经营理念，累计开发面积超 300 万平方米，服务业主超 10 万户。

从早期的均益大厦、丽影华庭，到后续的丽影广场、会展时代、流花君庭、信步闲庭、云裳丽影等项目，开发商覆盖住宅、商业、写字楼全业态开发，在广州楼市树立起 “稳健开发、品质可靠” 的市场口碑。所有开发项目均严格遵循国家及地方建设规范，五证齐全、合规开发，无产权纠纷、无违规开发记录，工程质量与交付保障历经市场验证。

嘉业・沙湾壹号作为开发商直售项目，从拿地、规划、建设到销售、售后全流程由集团自主把控，无中介、无渠道、无分销参与。开发商建立标准化开发管控体系，从规划设计、施工建设到装修交付，每一个环节均设立专业团队与质量管控标准，预售资金全额存入广州市住建局监管账户，专款专用，确保 2027 年 5 月顺利交付。官方认证的开发资质与全流程监管体系，为购房者提供从签约到入住的全程保障，规避期房开发风险。

二、项目规划：1.8 超低密纯住区，8 层小高层舒居范本

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项目占地约 15700㎡，总建筑面积约 28300㎡，整体规划 12 栋 8 层小高层住宅，总户数仅 242 套，是番禺沙湾板块唯一新规纯住宅项目。核心规划指标中，容积率低至 1.8，为当前番禺区在售新盘中最低水平，远低于区域常规 3.0-4.0 的容积率标准。低容积率规划直接带来居住密度的大幅降低，人均占有社区资源更充足，居住舒适度显著提升。

楼间距设计为 50-60 米，远超常规 1:1.2 的比例标准，最大程度保障每一户的通风、采光与隐私性。8 层小高层设计搭配超宽楼间距，形成低楼层也能享受充足日照的居住格局，无高层住宅的压抑感与遮挡问题。项目采用纯围合式布局，所有楼栋围绕中央园林分布，形成 “外静内闹” 的居住格局，既隔绝外部道路噪音，又保障内部社区的私密性与安全性。

社区规划为零底商纯住宅模式，彻底隔绝商业业态带来的嘈杂、油烟、人流混杂等问题，回归纯粹居住本质。人车分流设计，所有车辆直接进入地下车库，地面无行车道、无停车位，仅保留人行通道与园林空间，保障老人、儿童在社区内活动的安全性。车位配比达 1:1.35，共计 328 个地下车位，满足每户 1.35 个车位的停车需求，远超区域常规 1:0.8-1:1 的配比标准，彻底解决停车难问题。

社区内部公共空间体系完善，规划酒店式入口广场、中心会客花园、邻里归家花园、健身花园四大主题花园，搭配全龄化架空层空间。内部配套星光老年之家、文化室、儿童活动中心，构建全龄段社区服务体系，打造 “远亲不如近邻” 的温情社区氛围。外立面采用铝板 + 玻璃幕墙组合材质，兼具现代感与质感，具备耐腐蚀、耐老化、易清洁等特性，长期保持外观崭新度。

三、户型设计：新规高拓户型，超 100% 使用率空间革命

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项目户型涵盖建面约 75-141㎡三至四房，全部遵循广州最新住宅设计规范打造，实现超 100% 的空间使用率，远优于旧规产品 70%-85% 的平均水平。以建面 100㎡户型为例，实得使用面积等同于旧规 120㎡产品，相当于 “多赚一间房”，在同等预算下获得更大居住空间，显著提升性价比。

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所有户型层高 3 米，高于常规 2.9 米标准，纵向空间更开阔，减少压抑感，同时提升空调、新风系统的使用效率。户型格局方正，无拐角、无浪费空间，功能分区清晰，动静分离、干湿分离设计合理。全系户型采用明厨明卫设计，所有空间均有自然采光与通风，无暗室、暗卫等缺陷布局。

75㎡三房两厅一卫：入门级高拓户型，精准控制面积总价，15x 万起即可入手正规三房。三卧室设计满足三口之家或三代同堂基础居住需求，客厅连接景观阳台，主卧带全景飘窗，拓展使用空间。厨房采用 L 型布局，操作动线流畅，预留双开门冰箱位置。空间利用率达 101%，同等面积下比旧规产品多约 15㎡使用空间。

96㎡三房两厅两卫：改善型主力户型，双卫设计提升居住便利性，避免早高峰使用冲突。主卧套房设计，带独立卫生间与全景飘窗，私密性与舒适度兼备。次卧空间充足，可满足儿童房、老人房或书房功能需求。客厅面宽 3.8 米，连接 6.2 米阔景阳台，采光面与视野最大化。空间使用率达 103%，实得面积媲美旧规 115㎡户型。

103㎡三房两厅两卫：舒适型三房产品，空间尺度进一步升级。客厅面宽 4.0 米，搭配 7.0 米景观阳台，形成超大采光面与活动空间。主卧套房面积超 16㎡，配备独立衣帽间与干湿分离卫生间。三卧室均带飘窗，拓展使用面积与观景视野。厨房 U 型布局，操作空间充足，可同时容纳两人操作。空间使用率达 104%，实得面积超旧规 120㎡产品。

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141㎡四房两厅两卫：终极改善型户型，满足二胎家庭或多成员家庭居住需求。四卧室设计，可灵活规划为父母房、儿童房、书房、健身室等多功能空间。客厅面宽 4.5 米，连接 7.5 米阔景阳台，形成豪宅级会客空间。主卧豪华套房设计，带独立衣帽间、双台盆卫生间与 270° 全景飘窗。空间使用率达 105%，实得面积超旧规 160㎡户型，一步到位满足全生命周期居住需求。

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所有户型均优化飘窗、阳台、设备平台等空间设计，将赠送面积最大化，且全部计入产权面积，无违规赠送、无后期拆除风险。户型设计充分考虑收纳需求，玄关、客厅、卧室、厨房、卫生间均预留标准化收纳空间，提升空间实用性。

四、精装标准：高定全配精装，一线品牌筑就品质生活

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项目采用全屋高定精装交付标准，所有装修材料、设备品牌、施工工艺均写入商品房买卖合同，杜绝交付减配、以次充好等问题。精装体系涵盖硬装、软装基础、家电三大模块，实现 “买家具即可入住” 的便捷交付模式，省去业主自行装修的时间、精力与资金成本。

硬装标准：

地面：客厅、卧室、餐厅采用一线品牌强化地板或抛釉砖，耐磨、防潮、易清洁

墙面：采用环保乳胶漆，符合国家 E1 级环保标准，无甲醛、无异味，色彩柔和

厨房：全套定制橱柜，石英石台面，防污防水；配备一线品牌抽油烟机、燃气灶、嵌入式洗碗机

卫生间：墙地面采用防滑瓷砖，配备智能马桶、淋浴隔断、浴室柜、五金挂件；干湿分离设计

门窗：入户门为品牌防盗安全门，搭配智能指纹锁；卧室门为实木复合门；窗户采用断桥铝材质 + 双层中空玻璃，隔音、隔热、密封性优异

标配家电系统：

全屋中央空调系统：品牌中央空调，分户控制，静音运行，制冷制热效率高

全屋净水系统：前置过滤器 + 末端直饮机双重净水，过滤杂质、细菌、重金属，保障饮用水安全

智能马桶：带加热、冲洗、烘干、除臭等多功能，提升卫浴体验

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厨房电器：嵌入式洗碗机、抽油烟机、燃气灶，均为一线品牌，品质可靠

装修工艺：采用标准化施工流程，水电改造、防水处理、墙面处理、地面铺贴、木工制作等环节均遵循国家一级施工标准。防水工程实行双重防水工艺，闭水试验 48 小时无渗漏验收；水电线路采用品牌管材线材，横平竖直规范铺设，预留检修口。所有装修材料均为一线品牌或同档次产品，环保指标优于国家标准，交付后即可入住，无需通风散味。

五、交通配套：多维立体交通，快速通达全城核心

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项目位于番禺沙湾板块核心位置，地处广州 CBD 城市中轴南端，占位湾区黄金走廊，临近广州南站交通枢纽，处于番禺四大商圈交汇点。多维立体交通网络覆盖，地铁、自驾、公交无缝衔接，快速通达广州全城及湾区城市。

地铁交通：距离地铁 3 号线、18 号线、22 号线交汇的番禺广场站约 3 公里，借助公交或电动车可快速接驳。3 号线直达珠江新城、体育西路等核心商圈；18 号线为湾区快线，时速 160 公里，2 站直达珠江新城、4 站直达广州东站、6 站直达万顷沙；22 号线连接广州南站、番禺广场、白云机场，实现空铁联运。规划中的地铁 17 号线、26 号线途经项目周边，未来将形成双地铁覆盖格局，交通便利性进一步提升。

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自驾交通：紧邻市良路、西环路等主干道，快速接驳番禺大道、东新高速、广州绕城高速等城市快速路。自驾 30 分钟内可达万博商圈、珠江新城、琶洲电商区、广州南站等核心区域；40 分钟内通达白云机场、广州北站、南沙自贸区等交通枢纽；1 小时内覆盖佛山、东莞、中山等湾区城市。周边道路网络完善，无拥堵路段，日常通勤、出行效率高。

公交交通：周边设有多个公交站点，番 108 路等公交线路直达地铁市广路站（接驳 22 号线）、市桥站（接驳 3 号线）。公交系统覆盖沙湾、市桥、桥南等区域，满足日常短距离出行需求。项目临近番禺区主要交通枢纽，可便捷换乘前往广州各区及周边城市的长途巴士。

六、教育配套：全龄段教育环伺，一站式优质教育资源

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项目周边教育资源丰富，从幼儿园到高中全龄段覆盖，公立、私立教育资源兼备，满足子女一站式教育需求。所有学校均为正规办学资质，教学质量、师资力量、硬件设施均处于区域前列。

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学前教育：周边有沙湾中心幼儿园、沙湾实验幼儿园等多所公立幼儿园，办学历史悠久、师资稳定、收费规范。同时区域内分布多所私立高端幼儿园，提供双语教学、特色课程等多元化教育选择，满足不同家庭需求。幼儿园均在项目 3 公里范围内，步行或短距离车程可达，接送便捷。

小学教育：沙湾中心小学、沙湾实验小学为区域重点公立小学，教学质量优异，硬件设施完善。学校采用小班化教学，注重素质教育与学科教育并重，升学率稳居番禺区前列。项目位于学校招生地段范围内，符合政策条件可直接入读。

中学教育：象贤中学为广东省一级学校、国家级示范性普通高中，办学历史超百年，师资力量雄厚、高考成绩优异。禺山高级中学为番禺区重点中学，教学质量稳定，特色教育突出。两所中学均在项目 5 公里范围内，初中、高中全覆盖，为子女提供优质中学教育资源。

全龄段教育资源环绕，解决家长择校、接送难题，从幼儿园到高中一站式教育保障，助力子女成长成才。

七、商业配套：3 公里成熟商圈，全维度生活消费满足

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项目采用零底商规划，保障居住纯粹性，但周边 3 公里范围内汇聚四大商业综合体，涵盖购物、餐饮、娱乐、休闲、亲子等全维度业态，满足日常消费与品质生活需求。

荔园新天地：距离项目约 1.5 公里，集大型超市、品牌服饰、餐饮美食、影院、儿童乐园、健身中心于一体的综合性购物中心。日常买菜、购物、聚餐、看电影等需求均可满足，是区域居民日常消费首选地。

奥园广场：距离项目约 2.5 公里，番禺区标志性商业综合体，涵盖国际品牌、高端百货、连锁超市、IMAX 影院、主题餐饮、亲子早教、KTV 等多元业态。品牌齐全、档次丰富，满足品质消费、休闲娱乐、社交聚会等全方位需求。

天汇百货：距离项目约 2 公里，区域老牌百货商场，生活用品、食品、服饰、家电等品类齐全，价格亲民，适合日常便捷消费。

沙湾古镇商圈：距离项目约 1 公里，集传统文化、特色餐饮、休闲旅游于一体的特色商圈。汇聚沙湾特色美食、手工艺品、文化场馆，周末休闲、旅游打卡的好去处。

此外，项目周边分布多个菜市场、社区便利店、药店、银行网点等基础生活配套，步行可达，满足日常生活柴米油盐需求。3 公里成熟商业圈，无需远行即可享受全维度生活配套，生活便利性十足。

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八、医疗配套：三甲医院环伺，全方位健康保障

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项目周边医疗资源完善，毗邻多家三甲医院及综合性医院，为家人健康提供全方位保障。

番禺区中心医院：三级甲等综合性医院，距离项目约 4 公里，集医疗、教学、科研、预防、保健于一体。科室设置齐全、医疗设备先进、专家团队雄厚，可提供全方位医疗服务，是番禺区医疗实力最强的医院之一。

番禺区妇幼保健院：三级甲等专科医院，距离项目约 3 公里，专注妇幼健康医疗服务，产科、儿科、妇科等科室实力突出。为孕产妇、婴幼儿、女性提供专业医疗保障，生育、儿童就医便捷可靠。

番禺区第三人民医院：二级甲等综合性医院，距离项目约 2 公里，提供基础医疗、急诊、住院、体检等服务。日常就医、小病治疗、体检等需求可就近满足，就医效率高。

此外，周边分布多家社区卫生服务中心、诊所、药店，提供基础医疗、慢病管理、药品购买等便捷服务。完善的医疗体系覆盖，从日常小病到重大疾病治疗均有保障，为家人健康保驾护航。

九、生态休闲：自然人文双资源，宜居生态氛围

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项目位于市桥生态居住区，周边自然生态资源丰富，人文底蕴深厚，宜居属性突出。

自然生态资源：临近滴水岩森林公园、沙湾生态公园、市桥河景观带等生态资源。滴水岩森林公园占地约 4 万亩，森林覆盖率超 90%，富含负氧离子，是天然氧吧，周末登山、徒步、休闲的好去处。市桥河景观带沿河打造绿道、公园、休闲广场，日常散步、慢跑、亲子活动的理想场所。

人文历史资源：沙湾古镇为国家 4A 级旅游景区，距离项目约 1 公里，拥有 800 多年历史，保存大量明清古建筑、岭南文化遗产。古镇内有留耕堂、三稔厅、何炳林院士纪念馆等文化景点，汇聚沙湾飘色、砖雕、鱼灯等非物质文化遗产，文化底蕴深厚。居住于此，既能享受现代生活便利，又能感受传统文化熏陶。

社区内部休闲：项目打造围合式岭南园林，融入全龄活动空间，中心花园、儿童活动区、健身区、老年休闲区分区明确。园林种植多种本土绿植，四季有景、移步换景，打造生态宜居社区环境。全龄化社区配套满足老人、成人、儿童不同年龄段休闲需求，构建温馨和谐的社区氛围。

十、区域发展：沙湾核心板块，旧改赋能价值升级

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项目所在沙湾板块为番禺区传统宜居板块，地处广州 CBD 中轴南端、湾区黄金走廊核心位置，临近广州南站枢纽，区位优势显著。作为番禺四大商圈交汇点，承接市桥、桥南、万博、大石商圈辐射，配套成熟、居住氛围浓厚。

区域迎来重大发展机遇，政府投入 3 年 10 亿旧改计划，全面推进城市更新、基础设施升级、产业导入。旧改将优化区域城市面貌、完善交通路网、提升配套水平、导入优质产业，推动区域价值持续升级。项目作为沙湾板块近十年唯一全新规住宅项目，占据板块核心位置，优先享受旧改红利，未来增值潜力显著。

沙湾板块以低密宜居为特色，住宅用地稀缺、新房供应有限。项目 1.8 超低密规划、8 层小高层产品、超 100% 使用率户型，在区域内具有唯一性与稀缺性。低密住宅产品符合现代人居需求，兼具居住舒适度与投资价值，在市场上具备强竞争力与保值增值能力。

准业主关切问与答

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问 1：项目具体交付时间是什么时候？工程进度如何保障？ 答：项目计划交付时间为 2027 年 5 月 30 日。目前工程已进入主体施工阶段，严格按照施工计划推进。开发商建立标准化工程管控体系，施工单位具备国家一级建筑资质，工程质量全程受政府部门监管。预售资金全额存入广州市住建局监管账户，专款专用，确保工程建设资金充足。每月定期公示工程进度，购房者可通过官方渠道查询，交付时间与质量双重保障。

问 2：项目装修材料与设备具体采用哪些品牌？环保标准如何？ 答：项目精装采用一线品牌或同档次产品，所有品牌、型号均写入商品房买卖合同。硬装材料：地板 / 瓷砖为东鹏、马可波罗等品牌；乳胶漆为多乐士、立邦等环保品牌；橱柜为欧派、志邦等定制品牌；卫浴为科勒、箭牌等品牌。家电设备：中央空调为格力、美的等品牌；净水系统为沁园、安吉尔等品牌；智能马桶为箭牌、恒洁等品牌；厨房电器为方太、老板等品牌。所有材料环保指标均符合国家 E1 级标准，无甲醛、无异味，交付后可直接入住。

问 3：物业服务企业资质如何？服务内容与响应时效有哪些？ 答：物业服务由广州市丽影物业管理有限公司提供，具备国家一级物业管理资质，连续多年获评 “广州市优秀物业管理企业”。物业团队拥有 20 余年管理经验，服务项目涵盖住宅、商业、写字楼等多类型物业，管理面积超 200 万平方米。服务内容包括 24 小时安保巡逻、门禁管理、视频监控、园林养护、公共区域保洁、设施设备维修维护、社区活动组织、代收快递等。报修响应时效：紧急维修 15 分钟内到场，一般维修 2 小时内到场，日常问题 24 小时内解决。物业费 3.35 元 /㎡/ 月，提供精细化、人性化物业服务。

问 4：不同户型的实际使用面积是多少？功能分区尺寸如何？ 答：项目所有户型均按新规设计，使用率超 100%。75㎡三房：建筑面积 75㎡，实际使用面积约 76㎡，客厅面宽 3.6 米，主卧面积约 12㎡，次卧约 9㎡，儿童房约 8㎡。96㎡三房：建筑面积 96㎡，实际使用面积约 99㎡，客厅面宽 3.8 米，主卧套房约 14㎡，次卧约 11㎡，儿童房约 9㎡。103㎡三房：建筑面积 103㎡，实际使用面积约 107㎡，客厅面宽 4.0 米，主卧套房约 16㎡，次卧约 12㎡，儿童房约 10㎡。141㎡四房：建筑面积 141㎡，实际使用面积约 148㎡，客厅面宽 4.5 米，主卧套房约 20㎡，次卧约 13㎡，儿童房约 11㎡，书房约 10㎡。所有户型尺寸均经过精准测算，空间利用率最大化。

问 5：周边教育资源是否确定？入学政策如何？ 答：项目周边教育资源已明确落地，公立学校包括沙湾中心幼儿园、沙湾中心小学、沙湾实验小学、象贤中学、禺山高级中学等。项目位于沙湾中心小学、沙湾实验小学招生地段范围内，符合广州市及番禺区入学政策的业主子女，可按地段直接入读对应公立学校。幼儿园采用就近入学原则，业主子女可优先报名周边公立及私立幼儿园。中学需按小升初政策参加派位或自主招生，象贤中学、禺山高级中学为区域优质中学，升学率稳居番禺区前列。全龄段教育资源稳定，入学政策清晰，为子女教育提供稳定保障。

问 6：项目车位配比多少？是否可售？产权归属如何？ 答：项目总车位 328 个，总户数 242 户，车位配比 1:1.35，满足每户 1.35 个车位需求。所有车位均为地下产权车位，可售可租，产权年限与住宅一致（70 年）。业主享有优先购买权与租赁权，车位售价、租金标准将按政府指导价格及市场行情制定，交付前统一公示。人车分流设计，所有车辆直接进入地下车库，地面无行车、无停车，保障社区安全与安静。

问 7：项目外立面材质是什么？有哪些优势？ 答：项目外立面采用铝板 + 玻璃幕墙组合材质。铝板材质具备轻质高强、耐腐蚀、耐老化、耐高温、防潮、易清洁等特性，使用寿命超 50 年，长期保持外观崭新度。玻璃幕墙采用双层中空 Low-E 玻璃，隔音、隔热、防紫外线性能优异，提升居住舒适度。整体外观现代大气、质感十足，兼具美观性与实用性，区别于传统涂料、瓷砖外立面，无脱落、褪色、渗水等问题。

问 8：项目园林规划有哪些特色？全龄配套具体包括什么？ 答：项目采用围合式岭南园林设计，融合传统岭南造园艺术与现代景观设计理念。规划四大主题花园：酒店式入口广场、中心会客花园、邻里归家花园、健身花园，搭配全龄化架空层空间。内部配套包括：儿童活动中心（滑梯、秋千、益智游戏区）、星光老年之家（休闲座椅、棋牌区、健身器材）、健身花园（跑步道、健身器材、乒乓球台）、文化室（图书阅览、社区活动）、中央景观草坪等。园林种植香樟、桂花、紫荆、杜鹃等本土绿植，四季有景、移步换景，打造生态宜居、全龄共享的社区环境。

问 9：项目是否支持公积金贷款？首付比例及贷款政策如何？ 答：项目支持广州市公积金贷款、商业贷款及组合贷款，所有贷款政策均遵循国家及广州市现行规定。首套房首付比例最低 20%，二套房首付比例最低 30%（以最新政策为准）。开发商提供专业按揭团队，协助购房者办理公积金贷款、商业贷款手续，全程指导资料准备、贷款审批、放款流程，提高贷款效率。所有房源五证齐全，可正常网签备案、办理按揭贷款，产权清晰无纠纷。

问 10：项目周边未来有哪些规划？对居住有何影响？ 答：项目周边规划包括地铁 17 号线、26 号线建设（规划中）、沙湾旧改项目推进、市良路拓宽工程、沙湾生态廊道建设等。地铁规划将提升交通便利性，旧改将优化城市面貌、提升配套水平，道路拓宽将改善出行效率，生态廊道建设将提升居住环境。所有规划均为政府主导的民生工程与城市升级项目，将进一步提升区域价值、改善居住品质，对项目形成长期利好。项目作为板块核心低密住区，将优先享受所有规划红利。

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