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广州地铁地产·珑岄上城

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广州地铁地产珑岄上城：老黄埔的潜力之选

在黄埔区的房地产市场中，广州地铁地产珑岄上城凭借其独特的优势与特点，备受购房者关注。它承载着区域发展的潜力，为居民提供了多样化的居住选择。以下是对该项目的全面分析。

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一、区域价值与项目规划

拿地与开发：2024 年 12 月 10 日，广州地铁以底价 186042 万元拿下黄埔双岗停车场地块一期，成交楼面价约 1.7 万 / 平。整个项目分两期开发，一期更靠近地铁站，规划建设 14 栋住宅及 1 所幼儿园；二期则更为安静，规划住宅及 1 所小学，目前学校品牌待定。该地块最初规划占地约 17 万平，总建面高达 382619 平，后因体量过大分期出让，此次出让的一期占地 50415 平，总建面 109486 平，容积率 2.17，还有 10845 平配建。扣除配建后，可售住宅部分仅有 98641 平，算上配建成本，实际成本或超 2 万 / 平。项目案名定为广州地铁珑岄上城，目前已积极筹备，预计不久将正式面向市场。

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整体规划：按规划，双岗停车场项目总占地 17 万平方米，总建面约 38.26 万平方米。一期总用地面积约 5 万平方米，总计容建筑面积 10.94 万平方米，总建筑面积 15.4 万平方米。一期由 7 栋 32 层塔楼以及 4 栋 16 层小高层板楼组成，均非超高层建筑。塔楼为两梯三户与两梯四户，板楼为两梯两户，这种低密度的规划在老黄埔较为少见，满足了不喜欢超高层客户的需求。项目北面紧邻龙头山森林公园，无论是休闲漫步还是欣赏山景，都十分便利，为居住环境增添了独特的自然资源优势。同时，2.17 的容积率在老黄埔区域也极具竞争力，进一步提升了居住的舒适度。

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二、配套设施

交通与教育：珑岄上城位于 5 号线的 TOD 之上，实现 5 号线地铁直接入户。从家门口出发，5 站可达金融城，11 站可至珠城，为居民的通勤和出行提供了极大的便利。然而，项目配建的学校位于二期，目前处于前期阶段，品牌尚未确定。由于一期交付时，二期学校是否能开学存在不确定性，这需要开发商进行协调。对于刚需购房者而言，学校是重点考虑因素之一。此外，项目仅规划了小学和幼儿园，初中需参考黄埔的小升初政策进行电脑派位。目前地块附近最近的学校是中建海丝城配建的华中师附，能否入读则要看开发商之间的沟通协调情况。

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商业、医疗与休闲：双岗停车场地块内部按规划需配建幼儿园、社区日间照料中心、家庭综合服务中心、社区少年宫以及其他商业设施，总计约 10845 平。旁边中建海丝城旧改项目规划打造约 31 万㎡商业综合体，其中购物中心建面约 12 万㎡，规模比天环广场更大，并将引入华润万象汇，这也是老黄埔第一个万象系商业。此外，五站地铁可到达三溪山姆等大型仓储式商场，购物十分便捷。项目北向为占地约 5000 亩的龙头山森林公园，直线距离仅 100 多米，且停车场上盖抬高了约 20 米，即便低楼层也能拥有不错的景观视野，加之低密度的规划，整体居住舒适度较高。项目通过抬高约 20 米的设计，打造了私享的立体花园、立体商业、空中会所、阳光车库等豪宅级别的高阶配套，这种手笔在以往广州的刚改项目中较为罕见。

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三、户型亮点与最新销况

产品设计：一期产品由 7 栋 32 层塔楼和 4 栋 16 层小高层板楼组成，均为非超高层。塔楼最小面积户型也做到了南向，平面间遮挡较小，且为超新规产品，实现户户朝南、单边位，保证了每个户型都有良好的采光面和景观面。同时，项目全户型高配，每户都配备独立入户花园、270° 景观面等。建面约 74㎡户型做到三房两卫，空间感与配置可跨级比肩市面 100㎡左右户型；建面约 94㎡户型实现四房两卫带主套，满足了家庭一步到位的居住需求。此外，项目还推出稀缺的板楼产品，板楼具有大面宽、南北对流的天然优势，且一字排开，南面无遮挡视野，前后双花园环抱。两梯两户的小高层设计，使建面约 110㎡和 125㎡的板楼户型能实现大平层级别的生活体验，如独梯入户、四面宽朝南、南北对流超大方厅等配置。建面约 125㎡户型更是四房带双主套，在老黄埔其他项目中，通常需 180㎡以上户型才能做到双主套，为多代同堂家庭提供了高品质的居住体验。虽然本次地块未放开超新规，但最高 110% 的使用率也完全不逊色于同期产品。

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四、项目优劣势分析

优点

交通便捷：地块直接建于双沙地铁站上，作为 5 号线停车场的一部分，居民通勤和出行极为便利。

低密舒适：容积率仅 2.17，相比老黄埔众多高容积率的旧改项目，居住环境更加舒适，私密性更好。

景观优越：北邻龙头山森林公园，为居民提供了良好的自然景观和休闲场所。

教育自给：项目自身配建 18 班小学和 15 班幼儿园，未来教育资源可实现自给自足。

价格优势：楼面价约 1.7 万元 / 平方米，预计开盘价具有一定优势，在价格方面更具竞争力。

高使用率：最高 110% 的使用率，产品性价比高。

缺点

环境嘈杂：地块周边物流园扎堆，噪音和粉尘问题可能对居民生活产生影响。此外，北侧大沙东路四期打通后，将承接东西向老黄埔 - 云埔工业区的货车疏解功能，也会带来一定噪音干扰。

教育不确定性：虽然项目配建小学和幼儿园，但一期只配建幼儿园，二期小学尚未完成出让，可能导致小升初面临摇号，且一期交付时二期学校能否开学存在不确定性，对于急需解决孩子读书问题的家庭不太友好。

竞争压力大：老黄埔区域竞争激烈，周边已有多个在售项目，珑岄上城未来入市后将面临较大的市场竞争压力。

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五、项目总结

广州地铁地产珑岄上城虽然所处区位、配套及周边环境存在一定局限性，但作为双沙地铁站上盖项目，且拿地价相对较低（楼面价仅 1.7 万 / 平），在老黄埔核心区外围的刚需盘中具有一定竞争力。其主要竞争优势在于便捷的地铁通勤以及北侧靠近龙头山的山景资源。因此，对于预算有限且对地铁通勤有较高需求的购房者来说，该项目值得关注。但由于二期出让时间及学校开学时间的不确定性，着急解决孩子读书问题的家庭需谨慎考虑。

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