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广州地铁·珑曜上城：3号线TOD大盘，超高使用率+全南向+广外附校

项目概述

广州地铁地产在番禺区石碁南站旁打造的【珑曜上城】，是2025年番禺最值得期待的TOD大城之一。总建筑面积约68万平方米，一期占地11.5万平方米，容积率仅1.39，规划有1120户，涵盖建面73-130平方米的多种户型选择，全部实现4-5开间朝南，梯户比合理，最高楼栋高达47层，车位比为1:1.1。社区配套齐全，满足居民生活所需。

地铁交通优势

珑曜上城距离石碁南站仅500米，依托于繁忙的3号线延长线，2站可达番禺广场，3站到万博CBD，5站直达珠江新城，并可轻松接驳18/22号线。无需换乘即可快速通达市中心，半小时内到达广州市中心，一小时内畅行大湾区。对于追求高效便捷生活的上班族而言，这样的交通优势无疑极具吸引力。

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教育资源

项目自带幼儿园和广外附九年一贯制公立学校，真正实现了“家门口的教育”。步行上学，无需穿马路，父母可以“目送式送学”，极大提升了安全感和便利性。优质的教育资源成为吸引家庭购房的重要因素之一。

生活配套设施

珑曜上城打破了传统刚需楼盘“配套不足”的刻板印象，自建了4000平方米的立体商业长廊（在建），拟引入肯德基等知名品牌；西侧金龙城财富广场已引入麦当劳等商业设施。此外，2站之外的番禺广场商圈提供了丰富的行政、商业、医疗、文体配套。未来还将有天街和三甲医院建成，进一步提升区域价值。社区内部还规划了1.6公里滨水公园、邻里共享会所、儿童乐园和森林剧场，提供多样化的生活体验。

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户型亮点

高使用率：阳台、花池、飘窗等部分赠送面积大，使得使用率达到惊人的130%。

全南向设计：至少四开间朝南，确保每户都享有充足的采光和通风条件。

入户花园：灵活多变的设计增加了收纳及功能空间，提升居住舒适度。

大方厅+270°环幕飘窗：大幅拉伸了生活尺度，让室内空间更加宽敞明亮。

典型户型包括：

建面73㎡三房：总价不到200万，实际使用面积相当于90平方米的空间。

建面87㎡五空间户型：双面大阳台，LDKB一体化设计，实际使用面积媲美110平方米，总价不到250万。

优缺点总结

优点：

地理位置优越：紧邻石碁南站，交通极为便利。

优质教育资源：配建九年一贯制广外附校，教育资源突出。

户型设计合理：赠送空间大，户户朝南，舒适度高。

社区配套齐全：体量大，配套设施丰富，未来发展前景广阔。

性价比高：低总价门槛，适合刚需、首改家庭。

缺点：

配套建设期：目前商街及部分配套仍在建设中，需等待兑现。

片区成熟度有待提高：石碁南片区整体成熟度相对番禺中心仍有差距，需要时间发展。

装修挑战：超高使用率带来的大阳台、大飘窗，若后期装修和收纳设计不当，容易浪费空间。

结语

广州地铁·珑曜上城凭借其卓越的地理位置、优质的教育资源、合理的户型设计以及完善的社区配套，成为了2025年番禺最具竞争力的TOD大盘之一。以160万元起的价格，购房者可以获得130%的超高使用率、全南向户型、自带广外附校以及丰富的大城配套，是刚需、首改家庭在广州主城南购置房产的理想之选。无论是从投资角度还是自住需求考虑，珑曜上城都展示了极高的性价比和巨大的发展潜力。

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