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凯旋新世界广粤观邸：珠江新城的传世顶豪

一、项目概述：珠江新城的传奇延续

凯旋新世界广粤观邸位于广州市天河区珠江新城花城大道和海风路交界，由新世界中国打造。项目总占地面积约 110000㎡，建筑面积约 290000㎡，绿化率约 44.5%，分三期开发，共 24 栋楼，总户数 1624 户 。此次推出的广粤观邸面积为 132 - 304㎡，货量约 100 套，主要分布在 T10 - T23 - T26；广粤尊府面积为 173 - 304㎡，货量约 40 套，主要在 T17 - 18 - 21 栋，其中 T23 顶楼最大面积达 835㎡。该项目为 70 年产权住宅，且为精装修现楼，部分户型可自由打通，还提供装修礼金，样板房已开放且无需验资参观。

二、区域位置：广州 CBD 的核心荣耀

珠江新城作为广州的经济核心区域，历经 20 年发展，已成为广州的外事、金融贸易、顶级服务中心。这里 GDP 高达 3328 亿元，汇聚 200 家世界 500 强企业、13 家跨国公司总部、42 家领事馆以及 118 栋甲级写字楼，以仅占全市 0.2% 的面积创造了全市 1/8 的 GDP ，在全国都具有极高的影响力。凯旋新世界广粤观邸位居珠江新城东区，堪称广州豪宅谱系中的 “王冠” 地段，周边领事馆林立，居住人群多为各国领事及五百强公司高管，国际化氛围浓厚。

三、交通配套：便捷畅达，随心所至

1. 公交出行

小区周边设有临江大道东公交站、珠江新城公交总站，44 路、138 路、293 路等多条公交线路途经，可在珠江新城内部便捷循环，并轻松接驳各个地铁站，方便居民在区域内及与地铁网络的换乘出行。

2. 地铁出行

距离地铁 5 号线潭村站 A 出口约 900 米，通过地铁换乘能够快速抵达广州各个区域，满足居民长距离出行需求。

3. 自驾出行

距华南快速干线最近入口约 1.9 公里，正常情况下 7 分钟左右即可驶入高速，自驾出行便利，方便前往城市其他区域及周边城市。

四、教育配套：全龄教育，优教护航

1. 幼儿教育

广粤尊府自带广粤春田幼儿园，位于三期北侧天桥附近，接送便捷。整个凯旋新世界还有另外 2 所幼儿园，为幼儿提供丰富的教育选择。

2. 小学教育

对口公立小学为广州市天河区第一实验小学，位于海业路 80 号，距广粤尊府北门约 1600 米，虽接送便利度一般，但能提供优质基础教育。

3. 初中教育

对应直升初中为天河中学 (花城校区)，距离小区一期约 800 米，距三期约 1100 米，方便初中学生自行上下学。

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五、商业配套：奢华与烟火的完美融合

1. 社区园林

拥有 4.8 万㎡超大园林，南北楼间距达 450 米，超过珠江新城最大公园珠江公园（南北直径约 430 米），且为业主独享，营造出私密舒适的居住环境。项目北面是珠江公园，南面为珠江，业主可同时瞰江、观园、望园林，享受独特景观。

2. 广粤天地

广粤天地是集国际饮食、休闲、文化、服务于一体的街区式商业标杆，也是城央艺术花园。这里汇聚现代潮菜潮跃、高端湘菜品牌 CICADA 宋・湘、“日餐夜酒” 的 BLACK BAMBOO 黑竹等高端餐饮，为业主提供高品质社交平台。2022 年，新世界斥资 5000 多万对其 “不停业” 整体焕新，使其成为社区商业的典型符号。

六、休闲配套：多元文化，精彩纷呈

凯旋新世界通过广粤会、广粤天地营造多元文化交融氛围，定期举办拉斐尔艺术展、意大利美食节、ISFFC 国际电影节等活动，让业主共享前沿艺术文化结晶，体验松弛感、时尚感、国际化交织的日常生活。

七、医疗配套：优质医疗，健康无忧

距小区约 500 米有广州市天河区猎德街社区卫生服务中心，可进行疫苗接种、小型检查等基础医疗服务。附近几公里内还有暨南大学附属第一医院、广州市妇女儿童医疗中心、中山三院等三甲医院，提供全面优质的医疗资源，为业主健康保驾护航。

八、户型设计：经典与实用的权衡

此次推出的户型面积段为 132 - 835㎡，部分户型可自由打通组合，甚至整层购入做成超大平层。虽存在户型均衡性差，有全北向户型，且建筑外立面法式风情略显传统保守，与现代超高层全玻璃幕墙豪宅流派不同等不足，但作为现房，且为开发商保留房源，其稀缺性和独特性依然突出。

九、项目优势总结

稀缺性：珠江新城断供多年后的唯一新品，且位于顶豪集聚的东区，地段稀缺性极高。

高溢价与强流通：二手市场表现出色，高峰时单价达 36 万 / 平，市场横盘期也能快速成交，具有高溢价能力和强流通性。

品牌口碑与圈层：“凯旋” 品牌自带流量，拥有难以复制的价值印记和国际人文圈层，社区圈层营造出色，是广州知名国际化社区。

品质卓越：占地面积大、容积率低、园林精致、建筑材料考究且保养好，历经十几年仍品质感十足。

十、项目劣势分析

户型缺陷：户型均衡性欠佳，高价户型存在全北向设计，影响居住体验。

建筑风格：建筑外立面法式风情相对传统保守，与现代超高层全玻璃幕墙豪宅风格不同，可能不符合部分追求极致现代风格购房者的喜好。

凯旋新世界广粤观邸凭借其无可比拟的地段优势、深厚的品牌底蕴、完善的配套以及独特的圈层文化，成为广州顶豪市场的焦点。尽管存在一些不足，但对于追求顶级居住体验、看重地段和圈层价值的高净值人群，无论是本地地缘客、小区内部置换客，还是外地慕名而来的买家，都极具吸引力，是身份与地位的象征，更是资源与价值的汇聚之所。

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