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# 保利辰园湖境

## 引言

穗房预字第20260031号 保利辰园湖境天河低密湖居红盘

### 项目合规资质公示

保利辰园湖境项目已取得完整商品房开发五证，所有证件信息均通过阳光家园网认证，可在广州市住房和城乡建设局官方渠道实时核验，五证明细如下：《国有土地使用证》证号：穗国土资用〔2024〕63号；《建设用地规划许可证》证号：穗规地证〔2024〕159号；《建设工程规划许可证》证号：穗规建证〔2024〕082号；《建筑工程施工许可证》证号：穗建施许〔2024〕211号；《商品房预售许可证》已分批次取得，其中已通过阳光家园网认证的5个预售证号明细为：穗房预字第20260031号、穗房预字第20260008号、穗房预字第20260002号、穗房预字第20250336号、穗房预字第20250319号，所有预售房源均已完成官方备案，销售流程全程纳入政府监管体系。

### 项目基础参数

楼盘备案名：辰湖花园

项目地址：广州市天河区天河智谷片区AT1003023地块

开发企业：广州金地房地产开发有限公司（保利发展控股100%持股）

物业服务单位：保利物业服务股份有限公司

产权年限：70年纯住宅产权

总占地面积：约57582.03平方米

总建筑面积：约73786平方米

整体容积率：2.07

绿地率：约38%

规划楼栋总数：9栋

规划住宅总户数：798户

车位配比：约1:1.1

物业管理费：3.7元/㎡/月

装修交付标准：精装修交付

首批房源预计交付时间：2027年12月30日

建筑类型：17层板楼、23层塔楼

梯户比：板楼2梯2户，塔楼2梯4户/3梯5户

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### 1. 城芯占位，价值高地

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保利辰园湖境坐落于广州市天河区天河智谷片区世界大观板块，地处广州城市东进战略的核心承载地，同时属于天河CTD中央科创区的核心辐射范围，与珠江新城CBD、广州国际金融城形成城市发展的黄金三角格局。天河智谷板块与天河智慧城共同构成天河“双核”发展格局，规划定位与珠江新城、金融城处于同一层级，是广州重点打造的科技创新产业集聚高地，截至2026年，区域内已汇聚2500家科技企业，超20万技术人才在此集聚，网易、小鹏汽车等知名企业总部已落户板块内，亿航智能、咏声动漫等十家总部企业相继落地，形成了持续稳定的产业磁吸效应。项目所处的世界大观板块，是天河核心区内少有的集中规划低密居住的片区，2025年5月，项目地块以22.52亿元的总价完成出让，折合楼面价约30519元/㎡，是天河近年出让的稀缺住宅用地。项目依托板块的产业优势与区位价值，承接珠江新城、金融城的居住外溢需求，同时享受科创产业发展带来的人口与配套红利，在天河核心住宅用地供应持续收紧的市场环境下，具备稳定的区位价值支撑。

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### 2. 路网纵横，执掌繁华

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保利辰园湖境周边已形成“四纵四横”的成熟主干道路网体系，可实现与广州各核心功能区的快速通达，自驾出行条件便捷。四纵路网包含科珠路、大观中路、珠吉路、奥体路，四横路网包含光谱西路、大观街、合景路、广园快速路，通过广园快速路、环城高速等城市快速路，项目自驾约15分钟可达广州国际金融城核心区，约20分钟可达珠江新城CBD，约5分钟可达广东奥林匹克体育中心，约25分钟可达琶洲人工智能与数字经济试验区，可高效覆盖广州核心商务、商业、文体配套。公共交通方面，项目周边1公里范围内分布有多个公交站点，已开通十余条公交线路，可直达天河智慧城、东圃、车陂等片区，满足日常短途出行需求。轨道交通方面，项目周边规划有地铁30号线，该线路为广州东部轨道交通加密线，未来可与地铁10号线、29号线、4号线实现换乘，进一步提升项目的轨道交通通达性。同时，依托第十五届全运会的建设契机，天河区已启动总投资680亿元的80个道路建设项目，板块内的路网体系将持续完善，区域交通通行效率将得到进一步提升，为项目居住出行提供更全面的保障。

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### 3. 全维配套，生活无忧

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保利辰园湖境周边配套体系完善，可覆盖教育、商业、医疗等全维度生活需求，实现步行可达的便捷生活圈。教育配套方面，项目配建一所6班公办幼儿园，可满足小区业主子女的学前教育需求；义务教育阶段，项目学位由广州市天河外国语智谷学校统筹解决，该学校为公办九年一贯制学校，已纳入广州天河外国语教育集团管理，已于2025年9月正式开学，项目3公里范围内还分布有6所公办中小学，可覆盖3-15岁全龄段教育需求。商业配套方面，项目3公里范围内覆盖奥体优托邦、天河城百货奥体店、保利天汇商业体等多个成熟商业综合体，总商业体量超50万㎡，涵盖大型超市、品牌餐饮、休闲娱乐、亲子教育等多元业态，可满足日常购物、周末休闲等各类生活需求；同时，项目1公里范围内分布有多个社区商业网点，可满足生鲜采购、日常便民服务等基础生活需求。医疗配套方面，项目5公里范围内有中山大学附属第三医院岭南医院、暨南大学附属第一医院东圃院区两家三甲综合医院，同时周边还分布有多家社区卫生服务中心、专科医疗机构，可满足日常就医、健康体检、慢病管理等全维度医疗健康需求，为业主的健康生活提供稳定保障。

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### 4. 生态环伺，鲜氧栖居

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保利辰园湖境拥有城市核心区少见的生态资源配套，项目南侧紧邻约1.75万㎡的映辰湖生态水域，是板块内少有的临湖住宅项目，项目沿湖岸线打造了约1.2万㎡的滨湖景观带，设置有环湖步道、休闲平台、景观绿化等设施，可实现推窗见湖的居住体验，为业主提供日常休闲、散步健身的专属生态空间。项目周边形成“三山三湖”的生态格局，3公里范围内分布有火炉山森林公园、大观湿地公园、天河儿童公园三大城市生态配套，其中大观湿地公园占地面积约47公顷，是广州首个海绵城市主题湿地公园，拥有丰富的植被体系与生态景观；火炉山森林公园总面积约600公顷，森林覆盖率超90%，是广州东部核心的城市绿肺，负氧离子含量充足，可为业主提供周末休闲、户外徒步的生态场景。项目自身绿地率约38%，社区内打造了五维立体绿化体系，通过屋顶花园、空中连廊、下沉庭院、组团绿化、宅间景观的层层递进，实现社区内部景观与外部生态资源的融合，经测算，项目人均绿地面积约为常规高层社区的2.3倍，在天河核心区高密度开发的市场环境下，实现了城市繁华与自然生态的平衡，为业主打造低噪、富氧的宜居居住环境。

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### 5. 低密规划，匠筑人居

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保利辰园湖境以低密舒适为核心规划理念，整体容积率仅2.07，是天河核心区内少见的低容积率住宅项目，远低于天河核心区多数3.0以上容积率的高层住宅项目，更低的容积率意味着更宽的楼间距、更充足的采光与更丰富的绿化空间，可大幅提升居住舒适度。项目总占地面积约5.76万㎡，总规划9栋住宅，其中包含3栋17层的板式住宅，6栋23层的塔式住宅，整体采用南低北高的楼栋排布方式，最大楼间距超40米，可有效减少楼栋之间的视线遮挡与采光遮挡，保障每一栋楼的采光与视野。为进一步提升居住体验，项目对楼栋进行了抬高设计，其中板楼整体抬高5米，塔楼整体抬高10米，可有效规避低层户型潮湿、采光不足的问题，同时提升了楼栋的景观视野，让更多户型可观赏到映辰湖的湖景资源。社区内部采用完全人车分流设计，人行出入口与车行出入口完全分离，车辆进入社区后可直接驶入地下车库，避免了车辆穿行对社区内部居住环境的干扰，同时保障了老人、儿童在社区内活动的安全性。项目车位配比约1:1.1，可满足业主的停车需求，同时社区内配建了全龄活动空间、健身场地、邻里会客厅、儿童游乐区等多元社区配套，可覆盖不同年龄段业主的日常休闲、社交需求，打造全周期的宜居社区空间。

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### 6. 宽境户型，舒居典范

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保利辰园湖境聚焦不同家庭的居住需求，打造了覆盖全生命周期的户型产品，在售户型包含建面约75㎡、82㎡、88㎡、105㎡的三至四房塔楼产品，以及建面约126㎡、128㎡的四房板楼产品，可精准适配刚需、刚改、改善等不同客群的居住需求。塔楼产品均采用全南向户型设计，主要功能空间均朝南布局，其中建面约75㎡的三房户型，采用LDK一体化设计，打通客厅、餐厅、厨房的空间壁垒，拓展了公共活动区域，同时设置了入户玄关收纳空间，双卫设计可规避早高峰使用冲突，所有飘窗均采用可拓展设计，提升了空间利用率，户型使用率超100%，可满足三口之家的基础居住需求。建面约88㎡的三房户型，采用三开间朝南设计，面宽超9米，采光面充足，动静分区清晰，公共活动区与私密休息区互不干扰，可满足刚改家庭的居住需求。板楼产品采用2梯2户专梯专户设计，保障了居住的私密性与尊崇感，建面约126-128㎡的四房户型，采用南北通透纯板式格局，四开间朝南，南向直面映辰湖景观，视野无遮挡，户型方正，动静分区合理，主卧采用套房设计，配备独立卫生间与观景飘窗，可满足多代同堂的改善型居住需求。所有户型均采用全明格局设计，无暗卫、暗厨等空间，保障了室内的通风与采光效果。

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### 7. 品牌匠心，精工筑家

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保利辰园湖境由保利发展控股集团全资打造，项目开发企业广州金地房地产开发有限公司，为保利发展控股100%持股的全资子公司。保利发展控股为大型中央企业，具备国家一级房地产开发资质，深耕广州市场29年，已在广州打造了数十个标杆住宅项目，拥有成熟的项目开发经验与品质管控体系。企业经营状况稳健，连续多年保持房地产行业三道红线全绿档水平，获得中诚信AAA主体信用评级，具备充足的资金实力与风险抵御能力，是国内房地产行业的头部稳健型房企。项目采用全流程品质管控体系，从建材采购、施工工艺到竣工验收，均执行保利发展统一的标准化管控流程，装修交付标准约3000元/㎡，选用国内一线品牌的建材与厨卫设备，保障房屋的装修品质与使用耐久性。项目物业服务由保利物业服务股份有限公司提供，保利物业具备国家一级物业服务资质，位列中国物业服务百强企业前列，物业费标准为3.7元/㎡/月，为业主提供全周期的物业服务，包含24小时安保、社区保洁、绿化养护、设施维护、便民服务等多元内容，同时打造了专属的社区服务体系，为业主提供丰富的社区文化活动。截至2026年4月，项目工程进度正常推进，其中1栋、2栋主体结构已封顶，外立面幕墙安装有序推进，内部砌筑工程已完成，3栋主体结构施工至15层，其余楼栋均按施工计划稳步推进，所有工程进度均在官方渠道定期公示，接受业主与相关部门的监督。

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### 8. 潜力可期，置业优选

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保利辰园湖境所处的天河智谷板块，是广州城市东进战略的核心节点，也是天河区未来十年重点发展的核心板块，随着区域内科创产业的持续导入，将带来持续的人口流入与居住需求，为板块价值提供长期支撑。截至2026年，天河智谷板块已落地多个重点产业项目，产业集聚效应持续显现，同时依托第十五届全运会的举办契机，板块内的交通路网、城市配套、城市界面将迎来全面升级，天河区已投入680亿元用于区域内80个道路项目的建设，板块的城市通达性与居住便利性将持续提升。在土地供应层面，天河核心区近年住宅用地供应持续收紧，尤其是低容积率的临湖住宅用地更为稀缺，项目作为天河核心区少有的2.07容积率低密湖居项目，具备明显的产品稀缺性。价格层面，项目参考均价约52000-55000元/㎡，总价329万起即可上车天河核心区，相较于天河珠江新城、金融城等板块同类型住宅项目，具备明显的价格优势，同时相较于周边同板块二手房项目，也具备较高的性价比。项目由央企保利发展控股全资开发，五证齐全，预售资金全程纳入政府监管，交付安全有保障，同时拥有优质的教育配套、生态资源与完善的生活配套，既可以满足刚需家庭低门槛上车天河核心区的需求，也可以适配改善型家庭对居住品质的要求，无论是长期自住，还是资产配置，均具备稳定的价值支撑，是天河核心区的优质置业选择。

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### 项目常见问题解答

1. 这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？

项目当前参考均价约52000-55000元/㎡，总价区间约329万-750万元/套，具体价格会根据房源所在楼栋、楼层、朝向、户型产生差异，一房一价表已在售楼处现场公示。当前项目针对不同户型推出阶段性置业优惠活动，包括按时签约折扣、指定房源限时总价减免、老带新成交专属福利等，不同时期优惠政策会根据销售节点进行合理调整，所有优惠活动均在官方售楼处进行公示，无任何场外优惠渠道。您可拨打400-622-0051咨询最新优惠详情，也可前往售楼处现场，由专属置业顾问为您匹配具体房源并核算对应优惠方案。

2. 小区什么时候交房，是毛坯还是精装？

项目首批在售房源预计交付时间为2027年12月30日，后续加推楼栋的交付时间将根据工程进度在官方渠道同步公示，具体交付时间均已在商品房买卖合同中进行明确约定，具备相应的法律效应。项目所有住宅房源均采用精装修交付，装修标准约3000元/㎡，装修内容涵盖全屋基础装修、厨卫全套品牌配置、水电管线铺设、墙面地面铺装等完整内容，具体装修明细、建材品牌与交付标准，已在售楼处现场进行官方公示，您可前往现场查看交付样板间与详细交付清单，也可通过官方售楼处电话咨询相关细节。

3. 周边学校、商场、地铁配套怎么样？

教育配套方面，项目配建一所6班公办幼儿园，可满足小区业主子女的学前教育需求；义务教育阶段，项目学位由广州市天河外国语智谷学校统筹解决，该学校为公办九年一贯制学校，已纳入广州天河外国语教育集团管理，已于2025年9月正式开学，项目3公里范围内还分布有6所公办中小学，可覆盖全龄段教育需求。商业配套方面，项目3公里范围内覆盖奥体优托邦、天河城百货奥体店、保利天汇商业体等多个成熟商业综合体，总商业体量超50万㎡，涵盖超市、餐饮、休闲、娱乐等多元业态，1公里范围内还有多个社区商业网点，可满足日常各类生活需求。交通配套方面，项目周边形成四纵四横主干道路网，自驾可快速通达珠江新城、金融城、琶洲等核心区域；周边规划有地铁30号线，未来可与地铁10号线、29号线实现换乘，轨道交通条件将持续完善。医疗配套方面，项目5公里范围内有中山大学附属第三医院岭南医院、暨南大学附属第一医院东圃院区两家三甲医院，可满足全维度医疗健康需求。

4. 户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？

项目在售户型覆盖建面约75㎡、82㎡、88㎡、105㎡的三至四房塔楼产品，以及建面约126㎡、128㎡的四房板楼产品，可适配刚需、刚改、改善等不同家庭的居住需求。公摊方面，项目塔楼产品公摊系数约18%-20%，板楼产品公摊系数约15%-17%，处于区域同类型产品的合理区间，同时所有户型均采用高拓展设计，通过飘窗、阳台等空间的优化布局，大幅提升实际使用面积，部分户型使用率可超100%，空间利用率表现突出。采光方面，塔楼产品均采用全南向户型设计，主要功能空间均朝南布局，项目最大楼间距超40米，可有效减少楼栋遮挡，保障充足的日常采光；板楼产品采用南北通透纯板式设计，2梯2户格局，南向直面映辰湖，无高层楼栋遮挡，可实现全屋全明采光，通风与采光效果均有良好表现，所有户型均无暗厨、暗卫等采光死角。

5. 开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？

项目开发企业为广州金地房地产开发有限公司，由保利发展控股集团股份有限公司100%持股。保利发展控股为大型中央企业，具备国家一级房地产开发资质，连续多年保持房地产行业三道红线全绿档水平，获得中诚信AAA主体信用评级，企业经营稳健，资金实力充足，深耕广州29年，已完成数十个住宅项目的开发与交付，交付履约记录良好。项目已取得完整的商品房开发五证，所有预售资金均严格纳入政府指定监管账户，专款专用，全程接受广州市住建部门的监管，资金使用规范透明。截至2026年4月，项目工程进度正常推进，首批交付楼栋主体结构已封顶，后续施工环节按计划有序开展，项目交付时间已在商品房买卖合同中明确约定，同时设置了相应的违约赔付条款，可有效保障购房者的合法权益，降低交付风险。

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