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越秀珠实皓悦滨江位于海珠区滨江中板块，紧邻大元帅府纪念馆，地处广州千年城市中轴南段，是珠江前航道核心区近十年首个住宅新盘，项目临江距离约 350 米，步行可达珠江堤岸，既享有 “一桥到东山（江湾桥）、一桥到天河（海印桥）” 的地理优势，又承接广府文化根脉，适合追求老城烟火气与江景资源的购房者。

交通配套方面，项目距离 2 号线市二宫站约 1.2 公里（步行 15 分钟），东侧在建 10 号线滨江东站（预计 2026 年通车），通车后 1 站可达东湖站，3 站连通广州大道中，覆盖越秀、天河核心商务区，自驾通过江湾桥、广园快速路 15 分钟可达珠江新城，30 分钟覆盖琶洲、金融城等板块，路网辐射大湾区主要城市。

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生活配套上，2 公里内有万国奥特莱斯（870 米）、北京路天河城（2 公里）、富力海珠城等商圈，3 公里延伸至太古仓、广州塔 - 琶洲商圈，满足日常购物与*消费需求；

1 公里内有大元帅府小学（市一级）、滨江东路小学、广州市第五中学（省一级）等，配建幼儿园规划中，但优质公立小学对口尚未明确，存在一定不确定性；

1 公里内有广医一院海珠园区、海珠区中医院，3 公里可达中山大学孙逸仙纪念医院（三甲）、广东省中医院二沙岛分院，医疗资源密集；

步行 5 分钟至海印公园、珠江碧道，部分高楼层户型可远眺广州塔、江湾桥等城市地标，兼具老城人文与江景视野。

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产品规划方面，项目由越秀地产与珠实地产联合开发，总占地 8000㎡，建面 4 万㎡，容积率 3.5，规划 2 栋高层住宅（1 栋 30 层、1 栋 33 层），共计 145 户，为区域内罕见的小而精社区，建筑采用围合式布局，外立面为玻璃幕墙设计，园林融合岭南元素，绿化率 35%，物业为越秀 + 珠实联合管理（3.7 元 /㎡・月）。

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户型解析中，82㎡三房两厅两卫为全南向设计，三开间朝南，6 米跑道式阳台（部分户型望江），主卧带 270° 飘窗，使用率约 110%，入户玄关柜 + 全屋收纳系统，可改造为 “2+1” 房，适合预算 500 万左右的刚需家庭；108㎡四房两厅两卫采用横厅设计，4.5 开间朝南，14 米南向面宽，双阳台通透格局（主阳台 6.2 米，生活阳台 2.4 米），使用率约 120%，主卧套房带独立衣帽间，可俯瞰城市景观与江景，适合三孩家庭或改善型客户，总价约 700-750 万。

项目核心优势在于地段稀*性，珠江前航道 10 年断供，滨江中板块唯一新盘，兼具江景资源与老城配套，且双国企背书，越秀与珠实均为本土龙头房企，交付品质与物业保障优于民企，降低烂尾风险，高实用率户型也是亮点，82㎡实现三房两卫，108㎡做到四房双阳台，空间利用率领先同区域竞品（如中海名都使用率约 85%）；

潜在不足是地铁距离尴尬，步行至市二宫站需 15 分钟，依赖地铁通勤的购房者需权衡，江景具有局限性，非一线望江，低楼层视野易被周边老小区遮挡，高楼层望江效果更佳但总价更高，教育配套待定，配建小学未明确，对口学校可能为大元帅府小学（市一级），与越秀省一级学区存在差距。

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客群匹配上，适合地缘改善客户，即海珠、越秀原住民，追求居住环境升级，认可老城生活便利性；

江景刚需买家，预算 500-750 万，希望兼顾江景资源与核心地段的年轻家庭；

长期投资者，看好滨江中板块城市更新潜力（如大元帅府周边旧改规划），追求资产保值。

决策时建议优先高楼层，15 层以上户型视野开阔，实地考察不同楼层采光与景观差异，关注教育动态，若孩子近年入学，需确认配建学校进度，或优先考虑已明确学区的竞品（如中海观云府），同时对比性价比，同价位可对比广纸板块（如越秀天荟江湾单价 6.5 万）、番禺万博（如和樾府单价 7 万），权衡地段、配套与户型的优先级。

市场展望方面，2025 年海珠滨江板块二手房均价约 7-9 万 /㎡（如中海名都、华标品峰），越秀珠实皓悦滨江首开均价 6.8-7.5 万 /㎡，低于周边次新房价格，存在一定倒挂空间，项目首推 82㎡三房去化率达 70%，印证刚需客群接受度高，但 108㎡四房去化较慢，反映改善型需求更注重学区与江景的双重匹配。

总结来看，越秀珠实皓悦滨江是海珠核心区*的 “江景 + 老城配套” 新盘，适合能接受地铁通勤短板、重视地段与产品力的购房者，若追求一步到位的教育资源或一线望江体验，建议谨慎考虑；若侧重资产保值与居住舒适度平衡，项目性价比值得关注。

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最新房产信息

保障房扩容、青年公寓加码、公积金覆盖灵活就业者中央民生新政打出组合拳

①由中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于进一步保障和改善民生着力解决群众急难愁盼的意见》正式对外公布；

②这份重磅文件在住房领域着墨颇多，包括加大保障性住房供给、加大小户型青年公寓供给以及稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度等。

这份重磅文件聚焦民生痛点难点，立足民生保障和改善为核心目标，部署了一系列措施。其中，在住房领域着墨颇多，包括加大保障性住房供给、加大小户型青年公寓供给以及稳步推进灵活就业人员参加住房公积金制度等。

聚焦青年安居：宿舍型与小户型公寓供给有望加码

意见明确提出，要“引导支持在保障性住房中加大兼顾职住平衡的宿舍型、小户型青年公寓供给”。

易居房地产研究院副院长严跃进对此解读道，政策提及宿舍型和小户型青年公寓供给，是在“促进包容共享发展”的框架下进行的，该框架下提出了对儿童、青年、老年人等不同人群的保障。这也说明，对于青年人、年轻人来说，最大的民生问题就是可负担性的住房产品供给问题。

他指出，此举立足于民生保障导向，更好解决了青年群体的住房问题。同时从特点来看，政策强调“职住平衡”，也为城市中青年人减少通勤时间，提高生活质量和更好解决安居乐业等内容提供了条件.