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✨联投·文津府✨

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1. 巨幅山景映窗，四季园韵入怀

联投文津府虽无江景，却被大灵山、长岗山、横山、简山三面环抱，外揽山体公园、天河区儿童公园等“1+4公园”，将巨幅山景与园韵引入生活。项目规划“一轴两心三节点六境园韵”低密园林，保留6棵原生古榕，以风雨连廊串联社区入口、山前榕下等空间，形成层次丰富的景观体系。

108㎡户型近6米南向阳台、165㎡户型9米L型景观阳台，将山景与园景最大化纳入视野。春日看山间新绿抽枝，夏日听林中蝉鸣阵阵，秋日赏公园落叶铺径，冬日观山体轮廓分明。全明精装地库与7米挑高入户大堂，让归家动线也浸染自然气息，实现“山景入窗来，园韵伴日常”的栖居意境。

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2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

项目定鼎“珠江新城-金融城-科学城”黄金三角中央，坐享三大CBD产业辐射。珠江新城的总部经济、金融城的国际金融要素、科学城的科创产业在此形成合力，汇聚超60家世界500强关联企业，构成“金融+科技+高端制造”的产业生态闭环。

联投文津府以90-100%得房率的改善型户型，匹配湾区中高端人才居住需求：140㎡户型的LDKB一体化空间适配商务接待，165㎡双主套设计满足高管家庭生活，新山书屋等社群空间可承载行业沙龙。通过“低密居住+全龄配套+产业辐射”的组合，成为连接三大CBD的居住枢纽，推动“产业集聚-人才导入-居住升级”的正向循环，堪称产城协同的典范。

3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

天河作为广州经济引擎，连续16年GDP榜首，享受城市更新、产业扶持等多重政策倾斜。奥体板块作为天河东部重点开发区域，鱼珠隧道（规划中）等基建项目加速落地，教育资源持续升级，政策红利不断释放。

项目当前价格下调，加之90-100%得房率带来的高性价比，成为城芯置业的窗口期选择。天河土地供应稀缺，低容积率项目尤为罕见，2.7的容积率仅为珠江新城平均水平的1/3。随着周边配套成熟与产业人口集聚，项目保值增值潜力凸显，此时入手可锁定城芯低密资产，享受政策红利与区域发展的双重利好。

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4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

联投文津府虽暂离已运营地铁，但自驾优势显著，30分钟可达珠江新城、金融城、科学城三大CBD。周边广园快速、环城高速等主干道交织，通过鱼珠隧道（规划中）可快速衔接黄埔，经华南快速直达番禺，融入湾区“1小时通勤圈”。

规划中的地铁19号线珠吉站、7号线2期姬堂站将填补轨交空白，未来与现有线路形成网络。项目距离广州南站约30公里、白云机场约40公里，经高速路网可便捷抵达，实现“市内通勤高效化，跨城出行便捷化”，满足业主商务与生活的多元交通需求。

5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活配套

项目位于天河奥体板块，坐享城市贵脉资源。教育方面，对口华阳奥体东小学，70%中签率直升执信中学（天河校区），保底天河外国语学校，社区自配800㎡托儿所与2434㎡幼儿园，形成“幼-小-初”优质教育链。

商业配套涵盖太古汇、美林M·LIVE天地等高端商场，新山书屋融合阅读、咖啡、沙龙功能，八大生活空间满足全龄社交需求。医疗上，中山大学附属第六医院、暨南大学附属第一医院等三甲医院环伺，为健康保驾护航。这种“教育+商业+医疗”的全维配套，让业主在低密社区中也能拥揽城芯繁华。

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6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

项目3-5公里内聚集多家三甲医院，构成全龄健康保障网。中山大学附属第六医院以消化疾病诊疗为特色，暨南大学附属第一医院综合实力雄厚，为业主提供从日常保健到急症救治的全周期医疗服务。

社区配置国际一线品牌新风系统与中央空调，针对南方潮湿气候采用装配式全维多层防潮护墙板，从居住环境源头保障健康。乐活运动空间与静修空间，满足不同年龄段的运动与康养需求，形成“医疗资源+社区健康配套”的闭环，让老人、儿童、成人都能享受安心生活。

7. 双山多园生态围合，启幕诗意栖居新境

联投文津府被大灵山、长岗山等双山环抱，周边人均公共绿地面积达13.4平方米，负氧离子含量远超城市中心。项目内部园林与外部公园形成“双山多园”生态体系，古榕树下空间可聚会闲谈，亲子共读空间能陪伴成长，风雨连廊让雨天漫步也不失惬意。

128㎡户型L型阳台与餐厅全景飘窗，实现“推窗见绿，出门入园”；165㎡户型三面望山，主卧270度折叠屏飘窗将山景引入室内。这种“山环园绕”的格局，让业主在CBD半小时生活圈内，仍能享受“晨登公园步道，暮坐榕下品茶”的诗意生活，平衡都市繁华与自然静谧。

8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

项目处于天河与黄埔的双城枢纽，30分钟车程覆盖珠江新城与科学城。在天河，可参与高端商务活动与艺术展览；在黄埔，能对接科创园区与产业资源；项目自身的共享会客厅与社群议事厅，则成为家门口的社交场。

这种枢纽优势让生活场景无缝切换：清晨在奥体山体公园晨跑，上午经广园快速到珠江新城办公，午后回社区新山书屋阅读，傍晚在美林M·LIVE天地聚餐。全明地库与精装入户大堂的转场设计，让商务与生活的切换更显从容，真正执掌都会万象生活。

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9. 区府中轴与教育资源双擎联动，赋能价值跃升

项目邻近天河区府中轴延伸带，享受行政资源倾斜带来的配套升级，如奥体东小学的师资优化与市政道路的扩建。同时，执信中学、华阳教育集团等优质教育资源的集聚，形成“区府中轴+教育高地”的价值双引擎。

教育资源对房产价值的赋能尤为显著，执信中学天河校区重本率超90%，其学区辐射范围内的物业流动性与保值性更强。随着鱼珠隧道（规划中）通车与地铁19号线（规划中）落地，区府中轴的区位优势与教育资源的稀缺性叠加，将推动项目价值持续跃升。

10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

联投文津府以48°楼型设计与点式布局，打破传统建筑的对视局限，立面采用低饱和度色彩与通透材质，与山体环境和谐共生。3.1米层高搭配全景落地窗，让建筑在保证私密性的同时，最大化引入自然光与山景。

负一层入户大堂与首层7米挑高大堂，采用雅致石材与通透玻璃，淬炼归家仪式感；风雨连廊以曲线线条串联空间，兼具功能性与艺术感。于昭大师设计的新山书屋，将现代美学与自然元素融合，成为社区的艺术地标。这种“尊重自然+现代美学+人文关怀”的建筑理念，让项目成为奥体板块的人居封面，彰显居住者的品位与身份。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。