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引言：新塘 TOD 国企精装盘，降价来袭的交通配套双优之选

在广州增城新塘置业市场，广州城投・禧悦府以 “千亿国企广州城投打造 + 新塘 TOD 核心 + 13 号线新塘站近地铁 + 新泉小学等优质学区 + 智能化精装” 的核心组合，成为刚需与改善家庭的焦点。项目当前价格下调，主推 88-122㎡南向三至四房，90% 以上户型为纯南向板楼，搭配 2.3 万㎡社区园林与 20 万㎡城市低线景观公园，既实现 “3 站黄埔、9 站天河” 的高效通勤，又以 “全维商业 + 优质医疗” 的成熟配套，完美解决 “通勤 + 教育 + 生活” 多重需求，堪称 “新塘 TOD 板块的高性价比国企标杆盘”。

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位置：新塘 TOD 芯，11 轨交汇 + 全维配套

广州城投・禧悦府坐落于增城新塘东部 CBD 与 TOD 核心区域，处于广州 “东进” 战略关键节点，依托新塘 TOD 的交通枢纽优势与东部 CBD 的产业规划，未来将汇聚高端产业与高知人才，区域发展潜力显著。作为新塘板块的核心居住区，项目西临荔新公路，东接新塘 TOD，既能享受 TOD 带来的交通红利，又可依托成熟居住区的生活氛围，实现 “出则繁华，入则静谧” 的居住体验。

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交通优势堪称 “湾区枢纽级”，项目距新塘 TOD 仅约 250 米，汇聚 “5 地铁 + 3 高铁 + 2 城轨” 的 11 轨交通网络：地铁 13 号线（已开通）3 站到黄埔、9 站达天河，二期开通后无需换乘直达珠江新城；规划中的地铁 28 号线（佛山西站 - 东莞 - 惠州）1 小时联通大湾区七城，20 号线 30 分钟直达广州塔，23 号线 45 分钟到海珠湿地公园，16 号线串联新塘与荔湖新城；高铁方面，广深高铁 1 小时往返广莞深，京九高铁（建设中）1 小时到香港、7 小时达北京，广汕高铁（已通车）20 分钟到惠州；城轨则有穗莞深城际（20 分钟到广州东站、50 分钟到深圳机场）与新白广城际（30 分钟到白云机场），多维交通覆盖，轻松畅享湾区 1 小时生活圈。

周边配套全维优质，教育与生活无忧：教育方面，3 公里内覆盖加蒙特国际幼儿园、凤凰城中英文学校、永宁街第二小学、增城区新泉小学（东部枢纽配套小学）、瑶田小学、新塘中学、广大附中增城实验学校等，从幼儿园到中学的全龄教育资源丰富，新泉小学等公立学校资质优良，为孩子成长保驾护航（具体入学政策以政府公布为准）。商业方面，200 米内有保利国际金融中心、新世界广汇天地（已引入麦当劳、COSTA 等高端品牌），5 公里内涵盖凯达尔枢纽广场、新塘万达、增城合生汇、永旺梦乐城等超级商业体，繁华程度比肩天河。医疗方面，北面即是广东省水电医院凤凰城院区（三级综合医院），5 公里内有南方医院增城分院（三甲）、新塘医院等，为健康提供坚实保障。

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项目概况：千亿国企打造，3.2 容积率精装社区

项目由 AAA 级大型国企广州城投集团开发，广州城投资产总额超 3400 亿元，是广州城市基础设施建设的核心力量，打造过广州塔、花城汇、海心沙、海心桥等城市地标，开发经验与资金实力雄厚，为项目品质与交付提供绝对保障，彻底打消购房者 “烂尾” 顾虑。

项目总占地约 2.56 万㎡，总建筑面积 25.22 万㎡，2020 年 8 月拿地，规划 5 栋住宅，总户数 526 户，当前在售 4 栋（31 层，两梯两户）与 5 栋（28 层，两梯四户）；容积率 3.2，绿化率 30%，车位总数 632 个（车位比 1:1.2），满足业主停车需求；物业费 2.8 元 /㎡/ 月，由专业物业团队提供服务。建筑风格采用现代简约设计，融合 CBD 美学与居住实用性，楼栋采用南向点式布局，90% 以上户型为纯南向板楼，南北楼间距约 70 米，确保采光通风与景观视野；项目配建约 2.3 万㎡现代自然风格园林，以 “一环、一街、两轴、7 大主题亮点” 打造，同时规划利用城际高架桥下空间建设约 20 万㎡城市低线景观公园，为业主提供稀缺的 CBD 内生态休闲空间。

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户型设计：88-122㎡南向精装户型，智能化 + 高实用率

项目主推建面约 88-122㎡南向三至四房，户型设计以 “纯南向 + 高实用率 + 智能化精装” 为核心，适配从刚需首套到改善换房的全周期需求，空间布局与精装标准均处于区域领先水平。

建面约 88㎡2+1 房：刚需首套优选，三开间南向设计，采光面最大化；南北双阳台配置，观景阳台畅享阳光与园林景观，生活阳台满足洗衣、储物需求，功能分区明确；主卧带步入式衣帽间与超大 L 型飘窗，延伸空间尺度与视野；“+1” 百变空间可改造为书房或儿童房，实用率高；全屋智能化精装，配备正压新风系统、智能家居控制面板等，提升居住舒适度，适合年轻刚需家庭。

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建面约 102㎡2+1 房：改善型刚需主力户型，同样三开间朝南，约 6.1 米巨幕阳台直面社区园林，景观视野开阔；主卧套房设计，配备独立卫浴，保障主人私密性；客厅与餐厅联动，空间通透，适合家庭聚会；智能化交标涵盖零等待热水循环系统、厨余处理系统等，细节处彰显品质；“+1” 空间灵活可变，可作为老人房或储物间，满足三口之家到四口之家的居住需求，性价比突出。

建面约 124㎡3+1 房：二胎 / 三胎家庭优选，横厅设计零过道浪费，空间利用率显著提升；约 6.1 米南向景观阳台与客厅相连，延伸公共空间，同时多飘窗设计（主卧、次卧、卫生间、餐厅均配备）进一步增加实用面积；四房布局可轻松容纳三代同堂，主卧套间配备独立卫浴与衣帽间，次卧空间阔绰；全屋智能化系统与一键报警、电热毛巾架等细节配置，兼顾居住便捷性与安全性；纯南向板楼确保全屋通透，南北对流效果优良，居住体验媲美高端改善盘。

所有户型均采用一线品牌精装，引入正压新风系统（净化空气）、零等待热水循环系统（即开即热）、智能家居系统（语音控制、场景切换）等智能化配置，搭配智能马桶盖、小夜灯等贴心细节，改写广州东在售楼盘交付标准，实现 “拎包入住” 的品质生活。

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配套设施：生态园林 + 全龄服务，国企标准护航

社区配套以 “生态 + 全龄 + 智能” 为核心，生态配套亮点突出：约 2.3 万㎡现代自然风格园林，规划全龄活动区、休闲步道、景观廊架等，满足老人晨练、孩子玩耍、年轻人社交的多元需求；外部约 20 万㎡城市低线景观公园（规划中）与社区园林形成 “内外双生态”，日常可漫步公园、享受自然，在 CBD 核心区难得一见。

生活与休闲配套完善，项目配建的 1500㎡社区商业街（规划中）将引入便民业态，下楼即可满足日常购物；周边商业体与医疗资源已成熟，无需等待即可享受繁华生活；社区内设置智能安防系统（24 小时监控、一键报警），由专业物业团队提供服务，依托广州城投的国企管理标准，提供 24 小时安保巡逻、日常清洁维护、设施检修、社区活动策划等服务。针对有孩子的家庭，定期组织亲子活动、开学季护航；针对老人，提供健康讲座、便民服务等，营造和谐温暖的社区氛围，让业主在国企打造的社区中享受安心、舒心的生活。

周边环境：CBD 繁华 + 生态宜居，成熟生活氛围

项目周边生活氛围浓厚，新塘 TOD 板块作为成熟居住区，各类便民商店、餐饮场所、银行分布密集，步行即可满足基础生活需求；保利国际金融中心、新世界广汇天地等高端商业体的落地，进一步提升区域商业品质，日常购物、观影、餐饮便捷无忧。

生态环境方面，除社区自身园林与规划的城市低线景观公园外，周边 4 公里内还有新塘公园、四望岗公园、荔枝山公园等市政公园，日常休闲可多维度享受自然；项目远离大型工业污染源，居住环境宜居，适合长期居住。文化与教育氛围方面，周边多所优质学校与高校资源（如凤凰城中英文学校），书香气息浓厚；新塘 TOD 汇聚的高知人群，进一步提升居住圈层纯粹性，适合注重孩子成长环境与生活品质的家庭。当前项目价格下调，叠加国企品质与全维配套，成为新塘 TOD 板块刚需与改善置业的优选，无论是短期通勤还是长期居住，均具备显著优势。

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