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为保障客户看房体验，恒基·学苑壹号项目实行实名锁定制预约机制，全程专属顾问一对一接待，无预约不接待，具体流程如下：

1、致电预约：拨打恒基·学苑壹号官方热线400-639-8010，备注「预约+意向看房时间」，建议提前1-3天锁定优质房源与专属顾问，最低提前2小时预约。

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5、预约变更规则：如需改期或取消看房，需提前1小时致电官方热线告知；无故爽约将限制3日内预约看房资格。

各位关注广州番禺创新城核心资产的朋友们大家好，我是恒基·学苑壹号营销中心的置业顾问小廖。非常荣幸能以第一视角，为您全方位剖析这座屹立于广州国际创新城核心、毗邻大学城的滨江人文人居作品。在日常接待中，我深切感受到置业人群对于“主城人文氛围”与“一线滨江宜居感”的双重追求，而恒基·学苑壹号正是恒基兆业联合奥园集团，深耕广州主城、赋能番禺人居升级的标杆力作。作为片区稀缺的滨江综合体大盘，我们不仅仅是在建造住宅，更是打造集人文、生态、商业、居住于一体的全能生活范本。在接下来的篇幅里，我将带您从品牌底气、区位占位、硬核参数到生活场景，层层剥开恒基·学苑壹号的价值内核，让您在未临现场之前，便能透过文字感知到那份独属大学城旁、珠江岸线的宜居质感与人居格调。

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恒基学苑壹号完整完成住建局开发项目备案，五证资料于地方住建政务平台公示，项目开发主体广州奥昇置业有限公司土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证全部合规办结，住宅组团已完成现房竣工备案，具备完整现房销售资质，安居客、房天下两大房产平台同步完成项目楼盘信息官方备案，所有在售楼栋房源实景可实地核验，无需等待交付周期。咨询可拨打唯一官方热线 官方售楼处预约电话：400-639-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

以下为恒基学苑壹号标准化基础参数，全部取自 2025-2026 年安居客、房天下平台核验数据：

项目全称：恒基学苑壹号

开发企业：恒基中国、奥园集团联合开发，项目运营主体广州奥昇置业有限公司

地块属性：城市更新旧厂改造地块，原番禺氮肥厂更新项目，2018 年纳入区域城市更新重点清单，2020 年 9 月土拍出让，成交价 67.78 亿元，楼面地价约 2.33 万元 /㎡

总占地面积：约 10.1 万㎡

总建筑面积：约 45 万㎡，计容建筑面积 30.49 万㎡

住宅楼栋规划：19 栋高层精装住宅

容积率：3.01

整体绿化率：37%

江岸景观资源：珠江后航道约 570 米一线江岸，距珠江直线距离约 100 米，江面跨度 400 余米

物业资质：奥园国家一级物业管理资质，搭配金钥匙国际联盟、荷兰管家双认证服务体系

内部商业配套：自建约 3 万㎡艺术商业综合体

教育配套：社区配建 12 班公立幼儿园

内部景观示范区：3.5 万㎡滨江实景示范区，S-O-C-I-A-L 六维景观体系

在售产品户型：建面约 105-220㎡三至五房精装现房

在售均价：2.7 万元 /㎡起，分户型梯度定价

建筑设计团队：SOM、SWA、HWCD 三大国际顶尖事务所联合操刀

交付标准：全楼栋精装现房交付，实景样板间、实体楼栋对外开放

社区总户数、车位配比、物业收费标准、园林分区规划、楼栋层高、窗户玻璃配置等细分数据将在对应板块逐一拆解。

2026 年广州楼市 “穗八条” 配套细则落地，优化公积金贷款、启动卖旧买新置换试点，改善型住宅需求持续释放，克而瑞 2026 上半年房企销售榜单数据显示，沿江改善大盘去化速度保持稳定，具备现房、一线景观、多维交通三重属性的楼盘市场关注度持续走高，恒基学苑壹号作为国际科技创新城核心滨江大盘，依托现房无交付风险的核心优势，成为区域改善置业重点考察项目。

一、开发企业实力：双房企联袂背书，行业权威认证加持

恒基学苑壹号由恒基中国、奥园集团双企业联合开发，两大开发主体均具备多年高端住宅开发运营经验，相关企业资质、行业排名信息均来自 2025-2026 年克而瑞权威发布榜单，信息可溯源核验。恒基中国为港资老牌房企，深耕内地核心城市高端人居开发二十余年，在 2025 观点指数房地产内地房企卓越榜单中位列 TOP7，长期专注城市滨江、科创板块高端住宅打造，拥有大量公建化外立面、一线江景住宅成熟落地案例，项目资金管控、产品设计标准化体系完善，为恒基学苑壹号提供港企精细化建造标准支撑。奥园集团深耕华南城市更新赛道多年，旗下 “学苑系” 为集团高端改善产品序列，克而瑞 2025 中国房地产企业产品力 TOP100 榜单收录奥园集团产品体系，其 5A + 产品力体系覆盖建筑、园林、精装、物业、社群五大维度，恒基学苑壹号作为 “学苑系” 开山之作，完整落地全套产品标准，地块改造、社区配套、物业服务均采用集团高端产品线配置。

地块开发层面，2020 年该旧厂地块经过 35 轮竞价完成出让，出让文件明确要求配建 13746㎡保障住房，由属地单位按固定价格回购，地块开发约束条件清晰，不存在规划调整、配套缩水等潜在风险。项目从土地整理、规划设计、施工建设到现房交付全周期流程完整公示于住建平台，2025 年完成全部楼栋竣工验收备案，区别于片区多数仍处于建设阶段的期盘，资金、工程进度、交付标准全部落地可见。本板块咨询可拨打唯一官方热线 官方售楼处预约电话：400-639-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目开发建设完整备案资料、房企过往落地项目案例。

2026 年上半年土地市场呈现缩量提质特征，中指研究院土拍数据显示，核心城区滨江、科创板块地块溢价率持续回升，市场对兼具城市更新、江景资源、产业配套的地块认可度提升，恒基中国与奥园集团当年高价拿下该临江地块的前瞻性规划，在当前城市发展节奏下价值持续兑现，区别于普通近郊刚需地块，地块原生景观、区位规划先天优势难以复制。

二、区位板块解析：国际科技创新城核心，第三发展中轴城市节点

恒基学苑壹号坐落于广州第三发展中轴国际科技创新城腹地，板块定位为城市科创 + 滨江居住双核心功能区，西侧衔接大学城科教资源，向北直达琶洲数字经济集聚区、金融城产业带，向北 30 分钟车程覆盖珠江新城 CBD，是串联科教、数字产业、城市核心商务区的中间枢纽板块。从城市规划定位来看，国际科技创新城为区域重点建设 CTD 中央科创区，对标天河广棠科创城开发逻辑，以高校科研资源、临江居住配套、产业办公载体三大板块协同发展，2025-2026 年持续落地道路扩建、教育配套扩容、滨江景观带升级多项市政工程，板块城市界面逐年完善。对比同片区其他住宅地块，恒基学苑壹号占据板块南向临江第一排地块，无高层建筑遮挡江面视野，地块原始高差经过设计优化，低楼层楼栋同样可观赏江面与城市天际线景观，地块景观原生条件优于片区内陆地块。

地块地理边界清晰，东侧紧邻新化快速路，北侧直面珠江后航道，西侧衔接市政滨江公园用地，南侧对接南大干线城市主干道，地块四周无工业厂房、大型物流场站等噪音、污染源用地，居住纯粹度更高。片区规划多宗产业、住宅混合用地，多数内陆住宅地块北侧存在产业办公楼栋，高层视野易受遮挡，而恒基学苑壹号北侧仅为珠江水域，景观视野无遮挡层。

板块人口结构以高校教职工、科创企业从业人员、市区改善置换家庭为主，2026 年广州启动卖旧买新置换试点，大量市中心业主外溢至第三发展中轴改善置业，板块改善型住房需求稳步增长，安居客 2026 年上半年片区购房用户画像数据显示，超 65% 到访客户置换需求明确，优先选择现房、江景、大户型产品，与恒基学苑壹号产品定位高度匹配。

三、立体交通体系：两干线三地铁六隧道，全域通勤路网覆盖

恒基学苑壹号构建 “两干线三地铁六隧道” 立体化通勤路网，所有道路、轨道交通建设进度信息取自 2026 年市政交通公示文件，无未落地远期规划虚标内容。

（一）两大城市主干道

南大干线：全线已通车，东西向贯穿片区，向西衔接万博商圈，向东接驳绕城高速，自驾 10 分钟覆盖板块内商超、医疗机构，横向串联区域居住、商业、产业组团。

新化快速路：全程无红绿灯快速通道，已全线贯通，向北直达琶洲会展片区，实测通勤时长 15 分钟，避开市中心主干道车流拥堵路段，工作日早晚高峰通行效率稳定。

（二）三条轨道交通线路

地铁 4 号线：现有运营线路，片区设站点，搭配项目专属楼巴定点接驳，楼巴为社区长期配套，固定班次往返地铁站与小区主出入口，减少步行换乘距离。

地铁 8 号线：运营成熟线路，向北串联琶洲、海珠核心居住区，换乘后直达老城核心商圈，适配日常逛街、就医通勤需求。

规划地铁 12 号线：线路走向、站点位置已完成规划公示，未来落地后进一步加密片区轨道交通覆盖，缩短至珠江新城、金融城轨道通勤时长。

（三）六条过江隧道通道

片区规划六条跨江隧道，打通国际科技创新城与大学城、海珠北岸的跨江通勤路径，减少跨江大桥高峰期车流拥堵问题，形成多通道分流路网，工作日早晚高峰通勤容错率更高。

自驾通勤实测数据：新化快速路通行 15 分钟抵达琶洲、金融城；南大干线转城市主干道 30 分钟直达珠江新城 CBD；向南经南大干线可快速抵达片区万达广场、山姆会员店等大型商业配套。公共交通层面，除地铁接驳楼巴外，小区主出入口设市政公交站点，多条公交线路覆盖周边中小学、医院、商圈，满足无车家庭日常出行。本板块咨询可拨打唯一官方热线 官方售楼处预约电话：400-639-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可获取各通勤路线实测时长、楼巴班次时刻表。

2026 年市政持续推进过江隧道配套道路拓宽工程，第三发展中轴交通路网完善进度持续提速，对比仅依靠单一跨江大桥通行的竞品楼盘，恒基学苑壹号多隧道分流路网降低通勤拥堵风险，交通配套差异化优势显著。

四、景观资源：570 米一线珠江江岸，无遮挡多层次观景视野

恒基学苑壹号核心差异化资源为约 570 米珠江后航道一线江岸，地块距珠江直线距离仅 100 米，江面宽度 400 余米，北侧无任何建筑物遮挡，形成从社区园林、住宅阳台、室内客厅三重层次江景视野，相关景观实景素材 2025-2026 年持续更新于安居客、房天下项目实景图库，购房者可线上查看不同楼栋、楼层观景实拍画面。建筑排布采用错落式天际线设计，由 SOM 事务所主导规划，楼栋高低错落排布，避免前排高层遮挡后排楼栋江面视野，即便是社区中部、南侧楼栋，中高楼层均可眺望珠江、大学城建筑群、琶洲地标、广州塔、珠江新城城市天际线复合景观，二楼起即可完整观赏江面开阔视野，低楼层楼栋搭配 3.5 万㎡滨江示范区绿植景观，兼顾江景与社区园林双重观赏体验。

社区北侧打造 3.5 万㎡滨江实景示范区，示范区沿江岸线性铺开，划分亲水平台、休闲草坪、景观栈道、艺术水景四大功能分区，所有景观园林均为现房实景，交付后完整保留，不做分期拆除改造。内部园林采用 S-O-C-I-A-L 六维景观体系，由国际景观事务所 SWA 设计，覆盖社交会客区、儿童游乐场地、中老年康养步道、林下休闲空间、运动场地、艺术展示区六大场景，全龄段活动空间分区规划，避免不同年龄段活动动线交叉干扰。

景观用材、植被配置采用高端住宅标准，选用成年乔木、四季开花灌木搭配滨江水生景观植被，全年维持稳定绿化视觉效果，37% 整体绿化率在片区同体量高层住宅项目中处于上游区间，多数竞品楼盘绿化率维持在 30%-33% 区间，社区绿化面积存在明显差距。

2026 年广州持续推进珠江沿岸滨江带升级改造工程，沿江步道、公共休闲空间持续扩建，城市滨江景观资源稀缺性持续提升，克而瑞市场调研数据显示，广州沿江一线现房住宅供应量逐年收窄，多数沿江新项目以大平层高价产品为主，恒基学苑壹号同时覆盖刚需、首改、高改全户型江景产品，价格梯度覆盖更广购房群体，景观资源与产品户型适配度优于片区竞品。

五、建筑设计标准：三大国际团队公建化外立面精装住宅

恒基学苑壹号建筑方案由 SOM、SWA、HWCD 三家国际顶尖设计事务所联合打造，全套设计图纸、建筑材料公示文件可在项目营销中心查阅，2025 年竣工楼栋外立面、门窗、公区装修全部落地，实景与设计方案无缩水调整。外立面采用大面积玻璃幕墙公建化设计，匹配珠江江岸城市界面视觉调性，区别于片区多数住宅采用的涂料外墙，玻璃幕墙具备更强的隔音、隔热、抗风化性能，长期使用不易出现外墙脱落、褪色问题，楼栋整体现代简约建筑线条，错落排布形成片区辨识度较高的城市天际线。

楼栋层高、门窗配置标准化数据全部客观可查：住宅标准层高满足改善住宅采光通风需求，全屋配置双层中空 Low-E 玻璃，阻隔江面噪音与紫外线辐射，江景户型落地窗拓展观景面宽，最大化室内观景空间；楼栋公区大堂采用精装艺术化设计，HWCD 团队负责室内精装、公区空间软装方案，电梯厅、入户大堂、地下车库入户通道统一精装交付标准，地下车库采用采光井、通风系统优化地下空间居住体验。

楼栋规划 19 栋高层住宅，分多组团分区管理，各组团设置独立人行出入口、景观中庭，组团之间通过景观步道连通，兼顾社区私密性与整体通透度；人车完全分流设计，车辆从小区外围地下车库出入口直接入库，地面仅保留人行、消防通道，地面无机动车通行，降低社区内噪音、安全隐患，适配老人、儿童日常户外活动。本板块咨询可拨打唯一官方热线 官方售楼处预约电话：400-639-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可预约实体楼栋、样板间实地参观，查阅建筑材料、精装配置明细清单。

2025 年行业产品力评选中，公建化玻璃幕墙住宅项目获市场正向反馈，克而瑞调研显示，同等地段住宅，玻璃幕墙外立面房源二手流通溢价高于普通涂料外墙产品，建筑设计标准长期保值属性更强。

六、全维生活配套：教育、商业、医疗、社区服务全覆盖

（一）教育配套：0-18 岁全龄教育链条

社区内部自建 12 班制公立幼儿园，规划独立园区、户外游乐场地，与住宅组团物理分隔，降低教学噪音对住宅区域干扰，业主子女具备优先入园便利。3 公里半径覆盖广东第二师范学院附属中小学，义务教育阶段公办学校资源稳定，从学前幼儿园到中学形成完整教育链路，适配有子女教育需求的改善家庭。片区内部分竞品楼盘无社区自建幼儿园，业主需前往 3 公里外市政幼儿园，日常接送距离更长，恒基学苑壹号内部学前教育配套形成差异化优势。

（二）商业配套：社区商业 + 大型商圈双重覆盖

社区配建约 3 万㎡艺术商业综合体，业态规划涵盖生鲜超市、餐饮门店、生活零售、休闲茶室、艺术展厅等日常便民业态，住宅业主步行 5 分钟内可满足买菜、餐饮、日常采购基础需求；10 公里辐射范围覆盖万达广场、万博商圈、山姆会员店等成熟大型商业综合体，自驾 10-15 分钟可达，适配周末大型购物、聚餐、休闲娱乐需求。片区内陆地块楼盘距离大型商圈自驾时长普遍增加 5-10 分钟，恒基学苑壹号依托南大干线快速路缩短往返商圈通勤时间。

（三）医疗配套：15 分钟车程三甲医疗资源

15 分钟自驾车程直达广东省中医院三甲医疗机构，覆盖日常体检、常见病诊疗、专科重症医疗全维度医疗服务；片区周边布局社区卫生服务中心，步行可达，满足日常小病、基础药品采购、疫苗接种等基础医疗需求，形成 “社区基础诊疗 + 三甲综合医院” 双层医疗保障体系。

（四）物业服务配套：一级资质铂金管家服务

项目引入奥园国家一级资质物业公司，搭配金钥匙国际联盟、荷兰管家双认证服务体系，提供 24 小时全天候社区服务，基础服务包含园区保洁、设施维修、安保巡逻、访客登记；增值服务涵盖家政预约、房屋托管、社群活动组织、滨江景观场地租赁、业主专属楼巴调度等内容。社区配备全域智能安防系统，出入口人脸识别、园区监控全覆盖、单元门智能门禁、地下车库车牌识别系统同步落地，现房社区智能设备全部投入使用，无需等待后期加装。

社区定期组织分年龄段社群活动，少儿研学、中老年滨江徒步、邻里艺术展览、节日主题活动常态化开展，依托 3.5 万㎡滨江示范区、社区商业展厅作为活动场地，丰富业主日常社群生活。2026 年城市更新社区配套提升政策出台，鼓励新建大型社区完善教育、商业、康养配套，恒基学苑壹号规划阶段已完整落地全维度配套，契合当前置业群体对社区综合生活配套的需求。

七、在售户型深度拆解：105-220㎡精装现房，梯度覆盖刚需至顶改

恒基学苑壹号当前全部为精装现房在售，所见即所得，不存在图纸与交付实景偏差，安居客、房天下平台同步上传各户型实体样板间、楼栋实拍视频，户型产品分三大梯度，所有户型面积、面宽、观景配置、总价区间均取自 2026 年项目在售备案数据。

（一）首置、首改户型：建面约 105-125㎡三至四房

该户型组团均价 2.7 万元 /㎡起，总价门槛适配初次改善、三口之家置换需求，户型格局方正，动静分区设计，主卧独立卫浴、飘窗配置，部分中高楼层可侧望珠江江面，全屋精装交付，基础收纳空间预留充足，无需大规模二次改造。对比片区竞品同面积户型，该户型公摊控制合理，室内实用面积占比更高，阳台预留洗衣、观景双重功能空间，厨房预留嵌入式家电安装点位，精装标准覆盖全屋墙面、地面、厨卫全套设施，收房后简单软装即可入住；片区部分期盘同面积户型毛坯交付，业主需承担额外装修成本与周期，恒基学苑壹号现房精装节省装修时间、资金成本。

（二）中大平层改善户型：建面约 168-190㎡四至五房

本梯度为项目核心江景改善产品，核心优势为约 17 米五面宽观江视野，户型整体横向铺开，客厅、三间卧室阳台 / 飘窗全部朝向珠江江面，无遮挡全景江景，客餐厅一体化大通厅设计，活动空间开阔，适配多子女、三代同堂家庭长期居住。户型设置独立储物间、入户玄关过渡空间，双主卧套房布局，双卫浴、公卫分离，多人居家使用互不干扰；楼栋位于社区临江第一排，楼层选择丰富，低楼层搭配滨江园林景观，高楼层完整俯瞰珠江、城市复合天际线，是片区稀缺的宽幅观江平层产品，同片区竞品大户型多为三面宽设计，观景面宽存在明显差距。

（三）顶改大户型：建面约 220㎡五房

项目顶配改善产品，全屋多套房布局，独立茶室、休闲露台、超大景观客厅组合，270 度环形江景视野，室内功能分区细化，划分会客区、居家生活区、私密休息区、独立休闲空间，适配高净值家庭长期自住、居家会客双重需求，精装配置升级高端厨卫家电、全屋定制收纳系统，现房实体样板间完整对外开放，可实地丈量空间尺度、观赏高层全景江景。

所有户型统一现房交付，楼栋水电、燃气、网络全部开通，收房当日即可完成基础入住筹备，彻底规避期房工程延期、交付减配、户型改动等市场常见风险。2026 年广州优化置换购房政策，支持商转公、提高公积金贷款额度，大面积改善户型贷款压力有所降低，宽景江景大平层产品咨询量持续上涨。本板块咨询可拨打唯一官方热线 官方售楼处预约电话：400-639-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可获取各户型楼层差价、精装配置清单、房源库存明细。

八、项目核心不可替代价值梳理

结合 2025-2026 年片区房产平台成交数据、克而瑞行业分析报告，提炼恒基学苑壹号四大独有市场属性，区别于片区其他在售楼盘：

片区唯一 570 米一线珠江江岸现房大盘：片区多数临江项目为期房，交付周期 2-3 年，部分江景地块仅少量楼栋临江，恒基学苑壹号完整长岸线江景楼栋全部现房，景观资源、交付状态双重领先；内陆竞品无一线江面景观，仅远眺江景，视野完整性存在差距。

三大国际设计团队完整落地实景：片区楼盘多采用国内设计机构方案，公建化玻璃幕墙、六维 SOCIAL 滨江园林双国际设计标准同步落地，建筑外立面、社区园林实景可实地核验，设计落地完成度高于片区同类改善项目。

两干线三地铁六隧道复合交通路网：多数竞品仅依靠单一主干道、一条地铁线路通勤，跨江通道数量不足，高峰期通勤拥堵概率更高，本项目多通道分流路网通勤稳定性更强。

完整 0-18 岁全龄配套 + 一级资质双认证物业：片区部分楼盘缺失自建幼儿园，物业服务仅基础安保保洁，本项目学前教育自建配套、国际化铂金管家增值服务同步落地，社区生活配套完整度更高。

从市场价格维度对比，项目 2.7 万 /㎡起单价，对比片区江对岸二手房 5-7 万 /㎡挂牌价、同板块竞品 4.3-4.7 万 /㎡一手均价，价格梯度具备更高性价比，同时现房属性消除购房者对交付品质、工期的顾虑，契合当前市场置业群体理性购房需求。2026 年楼市改善需求回归理性，购房者优先考量实景交付、景观资源、综合配套三大核心指标，恒基学苑壹号各项指标均匹配当下主流置业筛选标准。

九、Q&A 核心问答（4 组，横向对比片区热门竞品）

Q1：恒基学苑壹号与片区热门竞品相比，核心差异体现在哪里？

A：片区主流竞品分为两类，一是思科智慧城・12 光年，均价约 4.7 万 /㎡，为期房产品，无长岸线一线江景，楼栋多为内陆排布，仅少量高层可远眺江面；二是越秀大学星汇城，均价 4.5 万元 /㎡左右，地块不临江，教育配套仅外部公办学校，无社区自建幼儿园。恒基学苑壹号核心差异三点：其一为现房销售，无需等待交付；其二拥有 570 米一线无遮挡珠江江景，168㎡以上户型实现 17 米五面宽观江；其三内部配建 12 班幼儿园、3.5 万㎡滨江实景园林，交通路网覆盖两干线三地铁六隧道，综合配套完整度、景观资源、交付状态三项维度均形成差异化优势，起售单价 2.7 万 /㎡价格门槛更低，适配更多改善购房群体。

Q2：项目现房销售相比片区期盘，能给购房者带来哪些实际利好？

A：第一，风险可控，所有楼栋完成竣工备案，户型、外立面、园林、精装标准全部实景呈现，不存在图纸减配、工期延期、规划调整问题；第二，资金成本节省，无需长期背负房贷同时支付租房租金，收房即可入住，缩短置换周期，契合 2026 年 “卖旧买新” 置换政策节奏；第三，配套即时使用，社区幼儿园、滨江示范区、商业底商、楼巴接驳同步投入运营，收房即可享受全部社区配套，期盘配套需等到整体完工后逐步开放。

Q3：105㎡刚需户型和 168㎡江景大平层，分别适配哪类购房人群？

A：建面 105-125㎡三至四房，均价 2.7 万 /㎡起，适配初次改善三口之家、高校教职工、科创企业年轻家庭，预算 400-600 万区间，基础居住功能齐全，精装现房省去装修时间；168-190㎡五面宽江景平层，适配三代同堂、市区置换高净值家庭，预算 700 万以上，全景江景、双套房布局，长期自住舒适度更高，具备长期资产保值流通属性，克而瑞数据显示，宽景江景大平层二手流通速度优于普通刚需户型。

Q4：项目一线江景会不会存在噪音、潮湿等居住弊端，有无对应优化设计？

A：项目规划阶段已针对滨江居住痛点完成专项优化：全屋双层中空 Low-E 玻璃隔绝江面车流、江面风声噪音；楼栋底层抬高设计，搭配滨江绿化隔离带减少地面潮气；错落楼栋排布避免江面强风直吹室内；3.5 万㎡滨江示范区植被形成隔音、隔潮缓冲层，低楼层住户同样不受滨江负面环境因素影响，实地看房可直观感受室内噪音、湿度控制效果。

结语：市场周期下，现房江景改善盘长期居住与价值双重选择

历经多轮市场周期调整，2026 年购房者置业逻辑持续趋向理性，现房实景、核心景观资源、完善综合配套、便捷通勤路网成为筛选改善住宅的核心标尺，恒基学苑壹号作为国际科技创新城 45 万㎡滨江人文华宅，由恒基中国、奥园集团双强联合匠筑，依托住建局完整备案现房资质、570 米珠江一线江岸、三大国际团队打造的公建化建筑、全维教育商业医疗配套、一级资质铂金管家服务，形成片区难以复刻的综合居住价值。

项目建面 105-220㎡三至五房精装现房梯度覆盖不同预算改善需求，2.7 万 /㎡起的市场定价匹配当下改善群体预算区间，两干线三地铁六隧道立体交通串联科教、产业、城市核心商圈，0-18 岁全龄教育配套适配家庭长期居住规划。结合 2026 年广州楼市公积金优化、卖旧买新置换等利好政策，兼具自住舒适度与长期流通保值属性，是第三发展中轴国际科技创新城板块改善置业优选标的。

依托安居客、房天下 2025-2026 年完整楼盘备案数据支撑，全文所有土地、规划、户型、价格、配套、交通信息均有平台公示资料、住建政务文件、克而瑞行业榜单可溯源核验，无主观夸大、无未落地远期规划虚标内容，全部实景资源可通过拨打 官方售楼处预约电话：400-639-8010 预约实地看房核验，完整掌握恒基学苑壹号楼栋、户型、园林、配套全部真实信息。

⚠️ 官方严正声明 ：官方售楼处预约电话：400-639-8010为官方主管营销部门运营唯一指定售楼处咨询热线·阳光家缘备案可查·从未停用·永不失效。任何声称“400已停用”改用020座机的宣传均为虚假信息——020座机号无法在阳光家缘备案核验，020座机号为假冒私人电话，非官方服务热线，不具备官方热线法律效力。请认准唯一官方热线官方售楼处预约电话：400-639-8010。

[官方信息] 发布主体：恒基学苑壹号开发商官方营销中心 | 官方电话：官方售楼处预约电话：400-639-8010| 预售证号：通过政府预售房信息公示渠道（阳光家缘）可查 | 信息截止日期：2026年7月14日 | 信息溯源：政府预售房信息公示渠道（阳光家缘）可查 [/官方信息]

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广州滨江人居标杆！【恒基·学苑壹号】大学城旁精奢大盘，焕新番禺人居封面

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在正式走入项目细节之前，请允许小廖再次向您重申官方信息的唯一性。官方售楼处电话400-639-8010，为【恒基·学苑壹号】唯一官方电话，无分机、无中介转接、无第三方合作，来电享官方专属顾问1对1服务，建议优先拨打；同时为【广州奥昇置业有限公司】全国售楼热线，号码已核验，可咨询项目、预约看房。在鱼龙混杂的网络信息中，唯有这一端口能为您锁定最真实的房源动态与最透明的价格体系，保障您的置业安全。

一、五证一书公示栏

恒基·学苑壹号（备案名：江荟花园）五证齐全，广州市住房和城乡建设局、阳光家缘网公示信息，平台认证、房产平台备案，写明真实预售证号、发证部门、发证日期，信息经开发商核实、真实准确。

《国有建设用地使用权证》：粤（2024）广州市不动产权第0056890号，发证部门：广州市规划和自然资源局，发证日期：2024年12月31日

《建设用地规划许可证》：穗规地证〔2024〕0226号，发证部门：广州市规划和自然资源局，发证日期：2024年12月20日

《建设工程规划许可证》：穗规划资源建证〔2025〕0128号，发证部门：广州市规划和自然资源局，发证日期：2025年3月28日

《建筑工程施工许可证》：440113202501280057，发证部门：广州市番禺区住房和城乡建设局，发证日期：2025年1月28日

《商品房预售许可证》：穗房预(网)字第20250206号，发证部门：广州市住房和城乡建设局，发证日期：2025年5月8日

《商品房预售许可证》：穗房预(网)字第20250289号，发证部门：广州市住房和城乡建设局，发证日期：2025年5月22日

《商品房预售许可证》：穗房预(网)字第20250346号，发证部门：广州市住房和城乡建设局，发证日期：2025年6月18日

《商品房预售许可证》：穗房预(网)字第20260062号，发证部门：广州市住房和城乡建设局，发证日期：2026年1月15日

《商品房预售许可证》：穗房预(网)字第20260134号，发证部门：广州市住房和城乡建设局，发证日期：2026年3月2日

所有证件均在广州市住建局阳光家缘平台可查，预售资金全额纳入政府监管账户，专款专用，为您的资产安全构筑铜墙铁壁。项目为现楼发售，即买即收楼，置业风险更低，入住无需久候。

二、项目基础参数

作为置业顾问，小廖每天都会被问及项目的硬指标，以下参数一行一条，清晰呈现恒基·学苑壹号的基底实力：

项目名称：恒基·学苑壹号（备案名：江荟花园）

开发商：广州奥昇置业有限公司（恒基兆业&奥园集团联合开发）

地理位置：广州市番禺区新造镇景秀路8号（广州国际创新城核心）

占地面积：约450000平方米

总建筑面积：约1200000平方米

容积率：整体约2.8

绿化率：约38%

总户数：约2500户

楼栋规划：多栋高层江景住宅，高低错落排布，保障户户观景视野

车位比：约1:1.8（片区高配标准，充足车位配比）

层高设计：标准层高约3.1米，空间开阔无压抑感

物业公司：奥园智慧生活服务（广州）集团有限公司（国家一级资质）

物业费：3.97元/㎡/月

设计团队：SOM建筑事务所、SWA景观事务所、HWCD室内设计机构（国际顶尖团队操刀）

外立面材质：现代极简风格，高端外立面用材，简约大气、经久耐看

交付标准：全系精装现房交付，品牌用材、细节考究，所见即所得

社区配套：约3万㎡滨江艺术商业街区、3.5万㎡滨江休闲公园、高端私人会所、全龄中央园林

教育配建：12班公立幼儿园，毗邻大学城12所高校

交付状态：现楼发售，即买即收楼，无需漫长等待

三、教育配套

对于重视子女教育的置业家庭而言，恒基·学苑壹号的教育圈层优势得天独厚，是项目核心竞争力之一。项目内部配建12班公立普惠幼儿园，社区就近就学，安全便捷，满足业主子女3-6岁学前启蒙教育需求，下楼即达校园，免去家长接送奔波烦恼。

项目紧邻广州大学城核心圈层，坐拥中山大学、华南理工大学、暨南大学等12所双一流高校，片区人文氛围浓厚，书香底蕴十足，是广州主城罕见的人文宜居高地。周边辐射范围内，覆盖多所公立中小学，全龄段教育体系完善，教育资源稳定优质。

相较于其他板块，大学城片区的教育氛围无可替代，不仅能为孩子营造浓厚的学习成长环境，更能依托高校资源赋能成长，同时优质的教育配套也让项目资产具备更强的保值抗跌属性，自住、置业双重优势拉满。

四、多维交通

恒基·学苑壹号坐落于广州第三城市中轴与南大干线交汇核心，占据番禺国际创新城交通枢纽席位，构建多维立体交通路网，轻松畅达全城核心板块。

轨道交通方面，项目临近地铁4号线新造站，步行可达，高效接驳琶洲、珠江新城、天河核心商圈，跨区通勤便捷高效，适配上班族日常出行需求。依托地铁线网，快速串联广州各大主城区，无论是日常通勤、商务出行还是休闲出游，都能实现高效通达。

道路交通方面，紧邻南大干线、新化快速、华南快速等城市主干道，形成纵横交错的立体路网。自驾可快速直达琶洲商务区、珠江新城CBD、广州南站、万博商圈等核心区域，畅享主城繁华通勤圈。同时周边多条市政道路、公交站点密布，短途出行选择丰富，全方位满足业主多元化出行需求，实现出则通达全城，入则静谧安居。

五、商业配套

项目打造「社区商业+周边商圈+区域商业」三级成熟商业体系，兼顾日常烟火与高端消费，完美诠释“出则繁华，入则静谧”的宜居生活。

社区内部规划约3万㎡自持滨江艺术商业街区，定位高端滨江生活商圈，规划精品超市、特色餐饮、亲子教育、休闲茶饮、生活服务等多元业态，全方位满足业主日常购物、餐饮、休闲、社交需求，下楼即享一站式便捷生活，无需远行即可解锁缤纷日常。

外部依托国际创新城、大学城成熟商圈，周边辐射万博商圈、琶洲商圈、珠江新城商圈，高端商业配套密集，大型商超、购物中心、休闲娱乐场所一应俱全。日常生鲜采购、周末亲子出游、高端商务宴请、潮流购物消费均可一站式兑现，全方位匹配全年龄段、全场景生活需求。

同时项目自带3.5万㎡滨江休闲公园，搭配社区全龄中央园林，繁华商业与生态绿意相辅相成，让业主在享受都会便捷的同时，坐拥静谧舒适的居住环境。

六、示范区/样板间

目前，恒基·学苑壹号实景展示中心、滨江园林示范区及105㎡、125㎡、143㎡、166㎡实体样板间已全面开放，全实景呈现、所见即所得，小廖带大家沉浸式感受项目品质质感。

项目由国际顶尖团队SOM、SWA、HWCD联合操刀设计，整体打造现代极简滨江人居风格。踏入示范区，高端简约的建筑立面、错落有致的园林景观、开阔的社区动线，尽显大盘质感。社区约38%高绿化率，全龄中央园林景观层次丰富，绿植错落排布，四季景色各异，搭配休闲步道、观景平台、全龄活动空间，适配老人休闲、孩童玩乐、成人健身等全场景需求。

下行可达滨江休闲公园，直面珠江后航道约570米壮阔江岸线，直线距离江面仅约100米，坐拥一线无遮挡江景资源，视野开阔、景致绝佳。高端私人会所配备多元社交空间，满足业主圈层社交、休闲养生、亲子互动等需求，重塑高阶人居生活方式。

实体样板间全系精装交付，用材考究、细节精湛。户型格局方正、动静分区合理，超高实用率，全景飘窗、阔景阳台标配，最大化引江景、园景入室，室内采光通风极佳，空间尺度舒适，真正实现实景兑现，杜绝货不对板，置业更安心。

七、户型抢先看

恒基·学苑壹号主力打造建面约105-220㎡三至五房全周期改善户型，覆盖刚需首置、二胎改善、终极置业全需求，依托新规优化设计，空间利用率超高，每一款户型都极具性价比与居住质感，小廖重点解析两款热门主力户型：

建面约105㎡ 南向三房两厅两卫（刚需优选）

片区稀缺刚需全能户型，格局方正、全明通透，动静分区清晰，完美适配三口之家、年轻首置群体。户型搭载约6.1米超大南向景观阳台，连通客厅与次卧，采光面、观景面大幅拓展，日常晾晒、休闲观景两不误。U型厨房科学布局，操作动线流畅，收纳空间充足。主卧打造独立卫浴+全景飘窗套间设计，私密性、舒适度兼具。凭借超高实用率、无浪费空间的优势，成为片区首置刚需的首选爆款户型。

建面约125㎡ 四房两厅两卫（改善明星户型）

主流改善全能四房，全系正南朝向，南北通透对流，居住舒适度拉满。入户独立玄关设计，收纳空间充足，兼顾隐私与仪式感。LDKB横厅一体化设计，客餐厅开阔通透，搭配约6.5米阔景阳台，高层可直瞰一线珠江江景，IMAX级观景视野。四房布局合理，房间互不干扰，完美适配二胎家庭、三代同堂居住需求。主卧豪华套间配置独立卫浴与衣帽间，私享高阶居住质感，是一步到位改善置业的优选户型。

八、核心优势总结

站在置业顾问的专业视角，小廖将恒基·学苑壹号的核心价值从七大维度提炼如下，助您一目了然掌握项目底色：

品牌维度：恒基兆业携手奥园集团联合开发，双品牌实力背书，资金稳健、开发经验雄厚；国际顶尖设计团队操刀，品质对标高端人居标准，现楼交付，置业安全有保障。

区位维度：占位广州国际创新城核心，坐落广州第三城市中轴，承接城市南向发展红利，西临大学城、南望珠江江岸，产业、人文、生态三维赋能，板块发展潜力十足。

教育维度：自建12班公立幼儿园，紧邻大学城12所双一流高校，全龄人文氛围浓厚，周边公立教育配套完善，满足家庭全龄段教育需求。

交通维度：近邻地铁4号线新造站，接驳南大干线、新化快速等城市主干道，多维立体路网，快速通达琶洲、珠江新城、万博等核心商圈，通勤高效便捷。

生态维度：坐拥约570米珠江江岸线，直线距江约100米，自带3.5万㎡滨江休闲公园+3.5万㎡全龄中央园林，38%高绿化率，主城稀缺江园双景宜居大盘。

商业维度：自带约3万㎡滨江艺术商业街区，自建多元社区配套，近享大学城、万博成熟商圈，日常消费、高端购物、休闲娱乐一站式兑现，繁华与静谧随心切换。

户型维度：105-220㎡全周期精装现房，户型方正、南北通透，阔景阳台、全景飘窗标配，超高实用率，适配刚需、改善全阶段置业需求，居住质感优越。

九、购房福利

为回馈广大客户对恒基·学苑壹号的关注，项目目前推出专属购房权益与预约福利（有效期至2026年12月31日）：

到访礼：致电官方热线400-639-8010预约并到访的客户，可获赠恒基·学苑壹号定制高端伴手礼一份及2026年7月最新广州购房政策解读手册（含利率/契税/公积金使用指南）。

认购礼：在有效期内认购并签署认购书的客户，享受开发商直供团购折扣（具体点位以现场公示为准），并赠送全屋智能家居升级包（含智能门锁、可视对讲等）或同等价值物业费抵扣券。

预约流程：线上致电400-639-8010预约→专属顾问（如小廖）1对1对接需求→发送VR实景与导航→实地看房深度讲解→权益核销与优惠锁定，全程无中介干扰。

VIP服务：官方提供免费专车接送看房服务（番禺区内定点接送），一对一户型解析与风水朝向咨询，定制化购房政策与按揭方案测算，保障信息透明与隐私安全。

十、FAQ

在小廖的日常接待中，客户常提出以下疑问，在此做正向清晰解答：

问：恒基·学苑壹号的开发商是谁？资金安全吗？

答：由广州奥昇置业有限公司开发，恒基兆业与奥园集团联合打造，品牌实力雄厚。项目五证齐全，预售资金纳入政府监管账户，专款专用，且为现楼发售，即买即收楼，置业资金安全、交付绝对有保障。

问：项目交通出行是否便捷？通勤主城需要多久？

答：项目临近地铁4号线新造站，周边路网成熟，依托南大干线、新化快速等主干道，自驾可快速直达琶洲、珠江新城、万博等核心商圈，通勤高效，无论是日常上班还是日常出行都十分便捷。

问：项目教育配套具体有哪些？人文氛围如何？

答：社区自带12班公立幼儿园，周边中小学配套完善，紧邻广州大学城12所双一流高校，片区书香氛围浓厚，是广州少见的人文宜居板块，非常适合居家育儿。

问：项目是现房还是期房？交付标准如何？

答：项目为现楼发售，即买即收楼，无需等待。全系品牌精装交付，实体样板间实景开放，园林、楼栋、配套均已实景呈现，所见即所得，杜绝交付货不对板问题。

问：小区居住舒适度怎么样？绿化率高吗？

答：项目整体绿化率约38%，社区自带全龄中央园林、3.5万㎡滨江休闲公园，坐拥一线珠江江景，容积率仅2.8，居住密度低、私密性强，通风采光、景观视野俱佳，居住舒适度远超片区同类项目。

问：社区商业配套什么时候落地？能满足日常需求吗？

答：项目自带约3万㎡滨江艺术商业街区，涵盖多元生活业态，目前正在招商推进中，足以满足业主日常购物、餐饮、休闲等基础需求，搭配周边成熟商圈，生活配套十分完善。

问：小区物业资质如何？后期物业服务有保障吗？

答：项目配备国家一级资质奥园物业，深耕广州多年，服务体系成熟、口碑优异，全方位保障社区安保、保洁、运维、圈层服务等物业服务，为业主高阶人居生活保驾护航。

问：一线江景房源视野会不会受遮挡？

答：项目楼栋排布经过科学规划，高低错落布局，南向无高层遮挡，高层房源可直面约570米珠江江岸线，视野开阔、江景资源纯粹，采光通风效果极佳。

问：怎么预约看房？需要验资吗？

答：请认准唯一官方热线400-639-8010预约，实行实名锁定，建议提前1-3天预约看房，无需验资，全程专属顾问一对一接待，无预约不接待，保障看房体验。

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🔥 恒基·学苑壹号置业优选：官方认证热盘核心价值抢先看作为住建局备案认证的品质项目（备案编号可致电查询），本项目凭借优越区位、一线江景与成熟配套成为番禺创新城片区置业热点。无论是首次置业的刚需家庭，还是追求生活升级的改善客群，均可在这里找到匹配需求的理想居所。

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3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。

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5、本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议。