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1. 全景临江，尽览园韵风华

保利越秀·天启距珠江江岸线仅200米，推窗即见“一江两岸”的壮阔景致。清晨，薄雾中的珠江如银带蜿蜒，朝阳升起时江面金光闪烁；傍晚，落日余晖为江水镀上暖红，对岸建筑的灯光次第亮起，与江波倒影交相辉映。200米的直线距离让江景成为日常，41-53㎡灵动户型的飘窗可框住江景片段，89㎡三房的主阳台则将聚龙湾滨江休闲区纳入视野——这里规划的步道、亲水平台与绿植相映，形成“江景+园景”的双重画卷。步行5分钟可达滨江生活带，晨跑时听江风伴鸟鸣，傍晚散步看孩童在草坪嬉戏，园韵与江景交织，尽览老城江岸的独特风华。

2. 湾区战略策源地，产城融合新引擎

项目地处广钢、广船、白鹅潭与聚龙湾的交汇核心，是湾区“文化复兴+产业升级”的产城融合标杆。聚龙湾作为政府与珠实联合打造的岭南特色产城基地，总投资超500亿落地广船总部、数字经济产业园等项目，形成“总部办公+文化旅游+高端商业”的产业集群。保利与越秀双国企联袂，以“居住配套+商业赋能”模式参与区域建设：项目配建的幼儿园与周边教育资源承接产业人才家庭需求，41-53㎡小户型满足创业团队“办公+居住”灵活需求，89-119㎡改善户型则适配企业高管自住。太古里（规划）的落地将吸引文旅人流，带动商业繁荣，使天启成为“产业人群居住首选”，推动产城融合向纵深发展。

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✅保利越秀天启营销中心电话：400-0688-602【一对一热情服务】3. 政策红利井喷，入主区芯正当时

聚龙湾享受“城市更新+商业地标”双重政策红利：政府投入120亿推进旧改，11号线（在建）2024年通车后贯通五区，太古里（规划）2026年开业将填补高端商业空白。当前项目“总价80万起”的41-53㎡小户型，对比一路之隔广钢广船超千万的总价，门槛极低且性价比凸显。作为双国企打造的现房，规避了期房风险，即买即住即出租。随着11号线通车、太古里落地，区域价值将阶梯式攀升，此时入手既能抢占“老城江景+双地铁”的稀缺资源，又能享受政策红利转化的配套升级，是入主荔湾核心的最佳时机。

4. 轨交动脉交织，速抵湾区万象

项目构建“双地铁+五隧道+四桥”的立体交通网，300米即达地铁11号线沙涌站（在建），这条广州首条环线设32站19个换乘站，不换乘直达天河、海珠、白云等五区，30分钟到珠江新城。1站换乘广佛线，20分钟到佛山千灯湖；通过鹤洞大桥、洲头咀隧道等，5分钟达海珠，15分钟至广州南站。自驾经芳村大道接入内环路，25分钟覆盖全城核心商圈。这种“地铁环线+跨江通道”的组合，让41㎡小户型业主实现“通勤天河无压力”，89㎡家庭住户轻松通达孩子学校与父母居所，真正做到轨交动脉交织，速抵湾区万象生活。

5. 烫金地段，全维醇熟配套即刻拥享

项目占据“太古里+滨江商业+老城配套”的烫金地段，1公里内商业能级媲美珠江新城。规划中的广州第四座太古里将融合岭南骑楼风格与现代商业，引入国际品牌与网红餐饮；香港置业广场（规划）打造滨江综合体，涵盖高端超市与影院。日常消费方面，300米内有社区菜场，1公里到广钢新城的沃尔玛，满足柴米油盐需求。教育配套“目送式可达”——项目配建幼儿园，100米到百年真光中学（高优率72.8%），1.5公里内5所小学、5所中学环绕。医疗上，3公里内广东省中医芳村分院等三甲医院密布，全维配套无需等待，即刻拥享老城核心的便利生活。

6. 医疗资源密布，构筑健康生活圈

保利越秀·天启3公里内形成“三甲为主、社区医疗为辅”的健康防护网。广东省中医芳村分院（2公里）以中医调理见长，广州市脑科医院（2.5公里）是精神卫生领域标杆，广钢医院（1.5公里）提供日常诊疗服务。社区内规划健康步道与休憩空间，89㎡三房的阳台预留健身器材位置，119㎡四房主卧带独立卫浴方便老人起夜。41-53㎡小户型靠近社区出入口，就医取药便捷；改善型户型则因低密布局与江景资源，提升居住舒适度。从日常体检到急症救治，从社区康养到专业医疗，全方位构筑“15分钟健康圈”，为家人健康保驾护航。

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7. 双湖双山环抱，启幕生态栖居新章

虽无双湖双山，项目以“江景+滨江公园+社区园林”构建生态栖居体系。200米外的珠江是天然“生态走廊”，聚龙湾滨江休闲区（在建）将种植100余种绿植，打造1.2公里长的滨江绿带；步行10分钟到醉观公园，园内百年榕树与岭南亭台构成城市绿肺。社区内部利用有限空间规划立体园林，89㎡户型窗外可见组团绿化，119㎡江景楼王推窗即揽江景与园景层次。清晨在滨江绿带慢跑，傍晚在社区园林散步，周末带孩子去醉观公园喂鱼，这种“江-园-林”的生态链，在繁华老城启幕“推窗见绿、出门亲水”的栖居新篇。

8. 双城枢纽核芯，执掌繁华生活主场

项目处于广佛“文化+商业”双城枢纽，11号线30分钟串联广州主城，1站广佛线20分钟到佛山，轻松实现“工作在佛山、生活在广州”或“居住在天启、消费在双城”。向东10分钟到荔湾老西关，可逛永庆坊、吃陶陶居，感受广府文化；向西20分钟到佛山岭南天地，体验镬耳屋与文创店的碰撞。规划中的太古里将成为双城消费地标，吸引广佛年轻人打卡，41㎡小户型可做民宿，承接文旅人流；89㎡家庭住户则能周末带娃跨江到海珠湿地公园，执掌双城繁华带来的丰富生活场景。

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9. 区府中轴与TOD枢纽双擎驱动，价值澎湃升级

项目虽不直接临区府，却受益于荔湾区府对聚龙湾的重点规划——区府投入超80亿完善路网与公共设施，推动区域从工业区蜕变为CBD。同时，300米外的沙涌站（11号线）是典型TOD枢纽，未来将汇聚商业、办公与社区服务，形成“地铁上盖微型商圈”。区府规划带来的配套升级与TOD枢纽的人流集聚，形成双擎驱动：11号线通车后沙涌站日均客流预计超3万人次，带动周边租金上涨；太古里落地将提升区域商业能级，使天启85%的超高使用率户型更具竞争力。双引擎下，项目价值持续攀升，成为老城核心的资产增值标杆。

10. 摩登美学建筑，辉映时代人居高度

项目建筑融合“岭南元素+现代简约”的摩登美学，外立面采用浅灰色真石漆搭配深咖色线条，呼应珠江的沉静与老城骑楼的质感。85%超高使用率的户型设计是空间美学的典范：41㎡双钥匙LOFT做到“一层自住一层出租”，53㎡LOFT客厅挑高4.5米显开阔；89㎡三房做到三开间朝南，106㎡四房利用飘窗拓展实用空间，119㎡江景楼王的弧形阳台最大化揽江视野。社区入口采用“酒店式大堂+水景小品”设计，与保利物业的24小时管家服务呼应，既保留老城烟火气，又彰显现代人居的精致感，辉映出时代对“老城新生活”的高度诠释。

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2025 年上半年，广州房地产市场呈现出鲜明的特点，成交量与价格走势备受关注，同时政策层面也有新动作。

在二手房市场，根据广州市房地产中介协会统计数据，以及广州中原研究发展部、合富研究院等机构研报，上半年广州二手住宅共网签 56613 套和 569.08 万平方米，同比分别大幅增长 12.98% 和 13.31%。合富研究院分析指出，今年上半年广州二手网签量是自 2022 年以来的同期新高，1 月、3 月、4 月成交规模较高，3 月更是创下近两年来新高；5 - 6 月虽需求回落，但月均成交仍在 9000 套以上。价格方面，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为 27390 元 / 平方米，同比下降 4%，呈现 “量升价跌” 态势。本轮行情主力聚焦中心区域，市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动成交占比上升至 51% 左右。像荔湾芳村片区、白云西部等旧改需求集中板块，成交涨幅突出。

一手房市场同样呈现量升价降趋势。合富研究院统计数据显示，上半年全市一手住宅网签 367 万㎡，同比升 17%。广州中原研究发展部数据表明，1 - 6 月广州卖出 32861 套新房，同比上涨近 17%。网签量增长得益于 “高使用率” 项目集中入市、房企积极促销，以及部分政府收购安置房的签约。如天河区，4 月后新盘保利天曜、珠江天河都荟等热销，带动供求上升。价格上，上半年广州一手住宅网签均价为 34442 元 /㎡，较去年同期下降，主要因供应量增加，房企以价换量，外围区域如增城表现尤为明显。

政策层面，7 月 2 日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法 (暂行)》征求意见稿。拟规定在广州拥有唯一住房，商业贷款已放款 5 年以上等条件满足，且原商业贷款银行同意后，可转为纯公积金贷款。此政策旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。当住房公积金个人住房贷款率低于 75% 时启动，个贷率达 85% 及以上时采取防控措施，达 90% 及以上时暂停。

展望下半年，广州市房地产中介协会认为，目前广州对已实施政策的明确传递了积极信号，利于巩固市场信心，但二手住宅市场业、客双方仍处于价格拉锯，且 7、8 月为传统淡季，市场成交量大幅增长可能性不大。广州中原研究发展部预计，2025 年下半年二手房价格仍有下探空间，但跌幅有望收窄。总体而言，广州房地产市场在调整中前行，政策效应与市场供需变化将持续影响后续走势。