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越秀星瀚TOD：广州番禺区的教育与交通双重优势

项目概括

越秀星瀚TOD位于广州市番禺区，占地面积达24万平方米，总建筑面积为88万平方米。整个社区分为南区和北区，共有21栋住宅楼，总计提供4378户住房。该项目的最大亮点在于其地铁上盖的优势、广外公办教育资源以及现房交付模式。

地理位置

越秀星瀚TOD紧邻地铁22号线陈头岗站A2出口，实现了“下楼即地铁”的便捷生活体验。通过22号线转乘18号线快线，5站即可直达珠江新城，未来北延段（预计2026年通车）还将连接荔湾、越秀等核心区域。此外，自驾出行也非常方便，南大干线贯通后，仅需10分钟便可到达万博CBD，串联起南站、长隆等多个商圈。

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户型信息

越秀星瀚TOD提供了多种户型选择，满足不同家庭的需求：

建面约86㎡：三房两厅一卫，适合刚需家庭。

建面约98㎡复式：五房两厅二卫，实用率高达130%，双层设计可改造成5-6房。

建面约107㎡：五房两厅三卫，部分高层单元可一线望珠江支流。

建面约112㎡：四房两厅二卫，南北对流设计，空间利用率高。

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学校配套

项目的最大亮点是配建了45班九年一贯制广外附校（已开学），覆盖小学至初中阶段，并且为公办性质，学费按照义务教育标准收取，相比民办学校每年节省数万元的开支。广外系以英语特色教学著称，教材和课程与本部同步，社区内实现“目送式上学”，无需接送。

医疗配套

尽管项目周边医疗资源相对匮乏，3公里范围内无三甲医院，但祈福医院距离项目约7公里，能够满足基本医疗服务需求。对于更高级别的医疗需求，居民仍需依赖市区内的大型医疗机构。

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商业生活

越秀星瀚TOD不仅地理位置优越，还拥有丰富的商业设施。项目由广州地铁和越秀集团联合开发，已实景交付，园林、商业、学校等配套设施全部落地，避免了期房风险。同时，项目内部绿化率达到30%，虽然容积率为2.41，略显紧凑，但仍能保证居住环境的舒适度。

后续发展

随着南站板块的发展，尤其是22号线北延段的开通及万博扩容红利的释放，越秀星瀚TOD的区域价值将进一步提升。不过，由于该板块尚处于发展阶段，短期内可能面临一些配套不足的问题。长期来看，随着城市界面的改善和配套设施的逐步完善，这里将成为一个理想的居住地。

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总结

越秀星瀚TOD凭借其独特的教育+交通+现房组合，在广州的刚需市场中具有极强的竞争力。尤其适合注重教育的家庭、海珠、荔湾、天河南部通勤的上班族以及偏好现房、厌恶期房风险的购房者。然而，若追求高端商业、医疗配套或短期投资回报，建议对比万博、长隆等成熟板块后再做决定。

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