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1. **鼎级枢要：广州南站板块TOD核芯，大湾区交通枢纽门户**

星瀚TOD踞守广州南站板块发展主轴，作为番禺刚需市场的流量红盘，占位大湾区交通枢纽门户。项目西临22号线陈头岗站，东接南大干线（已通车），北望广州南站超级枢纽，形成“地铁+快速路+高铁”的三维价值矩阵。南站板块作为广州南拓战略的核心支点，规划建设国际会客厅与总部经济区，而星瀚TOD依托“双地铁+名校+大盘”的复合优势，成为承接万博、珠江新城外溢刚需的性价比之选，擎领番禺居住价值潮向。

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2. **多维畅达：22号线时速160KM/H，30分钟湾区通勤圈**

交通为项目核心竞争力，楼下即22号线陈头岗站（时速160KM/H），1站到广州南站，3站换乘18号线直达珠江新城，5站抵琶洲电商总部。自驾通过南大干线（双向八车道）15分钟达万博，20分钟抵大学城，东晓南放射线（在建）通车后将快速接驳海珠。公交系统完善，社区楼巴无缝衔接地铁站，形成“地铁为主、自驾为辅”的高效通勤体系，打破时空桎梏，从容掌控湾区都会节奏。

3. **栖居体验：24万㎡大盘规划，15米台地园林**

项目整体抬高15米建设，形成台地式社区，有效隔绝地面噪音与粉尘。绿化率30%，规划15米高线公园、全龄运动公园与中心泳池，园林内设置儿童游乐区、健身步道等设施，满足全年龄段休闲需求。虽无自然水景，但台地设计与社区园林结合，为刚需客群提供“城芯大盘”的基础居住舒适度，演绎紧凑而不失活力的生活场景。

4. **全龄优教：广外附校九年一贯制，教育刚需强支点**

作为项目王牌卖点，配建公办九年一贯制广外附校（已开学），设置45个班，依托广东外语外贸大学教育集团资源，师资力量雄厚。参考广外番禺外校成绩，2021年中考20%学生总分超700分，远超广州平均水平。社区内星瀚幼儿园（已开园）形成“幼儿园+小学+初中”的一站式教育链，书香氤氲中铺就菁英成才之路，精准解决刚需家庭的教育痛点。

5. **天际地标：超高层住宅集群，南站板块刚需封面**

建筑采用现代简约风格，21栋超高层住宅（最高53层）沿地铁线布局，形成南站板块的标志性刚需建筑群。虽无地标性设计，但依托TOD规划与地铁上盖优势，成为番禺刚需市场的辨识度项目，为城市新贵提供“地铁+教育”的入门级居住选择。

6. **低密雅境：2.41容积率，刚需大盘的密度平衡**

容积率2.41，规划4312户，1:1.48车位配比，2梯6户/3梯6户设计，保障基础居住效率。社区内人车分流，以“高密度+高配套”定位，虽无法与低密社区相比，但通过大盘规划与台地设计，形成相对独立的居住空间，共鸣刚需客群对“性价比+便利性”的双重追求。

7. **万象奢配：1.5万㎡社区商业，南站商圈辐射**

自建1.5万㎡商业体（部分已开业），涵盖超市、餐饮、零售等业态，满足日常消费需求。3公里内依赖广州南站商圈（在建中）与万博商圈（开车20分钟），未来南站ICC、万博K11等高端商业落地后，将形成“社区底商+区域商圈”的互补体系。医疗方面，10分钟车程达富力UCLA国际医院，一站式满足刚需生活想象。

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8. **智启未来：越秀物业护航，基础智能安防**

由越秀物业（国家一级资质）提供服务，配备人脸识别门禁、电子巡更等基础智能安防系统，24小时保障居住安全。社区内智能呼梯、快递柜等设施提升生活便捷性，虽未引入全屋智能家居，但国企物业的标准化管理为业主提供省心的居住保障。

9. **国企匠筑：广州地铁+越秀双国企开发，现房保障**

作为双国企联袂之作，广州地铁的TOD开发经验与越秀地产的住宅打造实力形成互补，从规划到施工全程把控质量。项目北区现房在售，南区准现房（2024年交付），消除期房交付风险，国企背书为置业者筑牢品质与价值双重保障，兑现刚需人居承诺。

10. **臻装奢呈：73-112㎡全周期户型，刚需性价比之王**

主力户型73㎡两房、85-98㎡三房、112㎡四房，部分复式产品（98-107㎡）。85㎡三房两厅两卫户型方正，三开间朝南；112㎡四房总价260万起，满足二胎家庭需求。精装选用国内一线品牌，厨房配备基础家电，卫浴采用防滑地砖，以“低总价+全功能”礼献城市刚需，尤其适合预算有限、注重地铁通勤与教育资源的年轻家庭。

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《广州房产市场 2025 年新动态》

第一段：年度住房计划发布，供需结构有调整

2025 年 3 月 31 日，《广州市 2025 年住房发展年度计划》在市住房城乡建设局官网发布1。这是广州首次发布此类计划，明确了今年房地产市场的发展方向。全市计划批准预售商品住房建筑面积 565 万平方米，房源约 5.4 万套，其中中心 5 区、外围 4 区和增从 2 区计划批准预售商品住房占比分别为 36%、48%、16%1。同时，计划供应商品住宅用地 515.50 公顷，建立 “人、房、地、钱” 要素联动机制，以促进房地产市场止跌回稳，优化住房供应结构1。

第二段：保障房建设力度加大，住房保障体系完善

在住房保障方面，广州今年计划筹建公租房 0.8 万套，供应公租房 0.34 万套，发放租赁补贴 1.9 万户1。计划筹建保障性租赁住房 10 万套（间），筹建配售型保障性住房 0.15 万套，供应配售型保障性住房 0.28 万套1。保障房供应计划明确，项目应选址在公共交通便利、配套设施较为齐全的区位，以提高住房保障水平，满足不同群体的住房需求1。

第三段：城市更新加速，助力房地产市场发展

广州今年加力实施城中村改造和城市更新，计划完成 1800 亿元的城市更新投资，其中 1000 亿元用于城中村改造5。通过 “首开首拆” 和 “成熟先行” 的原则，确保新纳入国家计划的项目能在年底前全部开工5。同时，积极谋划在城中村改造项目中落实货币化安置政策，推进购买存量商品房用作安置房，这将有助于优化房地产市场存量，推动市场健康发展15。

第四段：现房销售政策出台，市场透明度提高

广州市在 2025 年政府工作报告中首次明确提出 “现房销售” 概念5。这一政策的推出，是广州在稳定房地产市场价格、保护购房者利益方面的重要举措，减少了因期房预售带来的风险，如开发商资金链断裂导致烂尾等问题5。同时，也对开发商提出了更高要求，促使其在项目开发中更加注重质量和效率。

第五段：专家观点，市场分化加剧但核心区仍具潜力

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为，2025 年中国经济面临诸多挑战，房地产政策强刺激边际效应逐渐减弱，房企亏损扩大，可能对购房者信心形成负面冲击6。预计 2025 年政策仍以 “维稳” 为主，房地产市场要实现 “止跌回稳” 包括成交量和价格两方面6。由于 “高使用率” 产品供应增加，市场分化将加剧，不过核心区域优质物业更容易实现 “量价企稳”，核心区住宅用地在土拍市场中将更受追捧