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越秀・星汇瀚文苑：平洲性价比之王，刚需首改的全能型优选

在广佛交界的平洲板块，越秀・星汇瀚文苑以 “低总价 + 强教育 + 临广区位” 的组合拳，成为刚需与首改客群的焦点。项目精准卡位平洲价格洼地，以小户型、高实用率和一站式教育配套，为年轻人入主广佛核心提供了教科书级解决方案。

项目名称

越秀・星汇瀚文苑，别名星汇瀚文苑，是越秀地产在平洲板块打造的品质住区。项目以 “刚需友好、改善适配” 为定位，规划 4 栋住宅共 650 户，凭借越秀系品牌背书与高性价比优势，成为平洲楼市的流量担当

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地段位置

项目位于平洲夏西片区，地处广佛同城化 “1 小时生活圈” 核心，3 分钟车程上佛山一环，10 分钟可达千灯湖 CBD 与广州荔湾，25 分钟连通珠江新城。尽管目前周边存在村居与厂房（城市界面待改善），但作为佛山重点旧改区域，未来将通过夏西 “工改住” 更新计划焕新面貌。远期规划佛山 7/10 号线与广州 10/19 号线延长线（具体兑现时间待定），交通潜力值得期待

开发商背景

由越秀地产开发并提供物业服务，作为深耕广佛的国企巨头，越秀地产以 “商住并举” 策略布局城市核心地段，其开发的星汇系列产品以 “高性价比 + 品质稳” 著称。本次推出的星汇瀚文苑延续越秀 “住宅 + 教育” 的复合开发模式，从户型设计到物业服务全程把控，为购房者提供 “买得放心、住得舒心” 的保障。

产品类型

项目占地 2.2 万㎡，建面 9.6 万㎡，容积率 3.0，规划 4 栋 25-32 层高层住宅，涵盖 85-105㎡三至四房户型。社区采用围合式布局，自带小型园林与全龄活动空间，虽园林面积有限，但通过架空层泛会所（规划健身区、儿童区）弥补功能短板。主力户型均为全南向设计，户户采光充足，实用率最高达 96%，刷新平洲小户型空间利用率纪录。

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价格区间

作为平洲板块 “价格洼地”，项目总价门槛极具竞争力：

85㎡三房：特价单位 165-176 万（单价 1.96-2.09 万 /㎡），为板块最低上车门槛；

101-105㎡3+1 房：总价 203-219 万，同等面积段比周边竞品低 10-20%。

首付仅需 33 万起（以 85㎡户型计算），月供约 6200 元，适合预算有限的年轻家庭。

优势亮点

① 教育强配套：公立学府一站式覆盖

对口灯湖实验小学（全新公立，步行 1.2km 可达），作为南海实验中学教育集团成员校，师资与管理对标千灯湖名校；中学划片映月中学（1 公里内），2023 年中考普高率超 75%。对于重视教育的刚需家庭，以小户型成本锁定优质学位，性价比显著。

② 临广区位 + 交通便利：广佛通勤无压力

自驾经佛山一环、龙溪大道快速通达广州荔湾，通勤时间约 25 分钟；公交接驳广佛线金融高新区站（车程 10 分钟），未来规划地铁落地后通勤效率将进一步提升。适合在广州西、佛山千灯湖工作的上班族。

③ 户型王炸：小面积做大四房，实用率逆天

85㎡三房：南向 9.5 米采光面，主卧带独立卫浴，功能媲美传统 90㎡户型；

101㎡3+1 房：南北对流，12.4 米采光面 + 6.3 米双开间阳台，平洲唯一小面积四房；

105㎡3+1 房：实用率 96%，可灵活改造书房或儿童房，满足家庭成长需求。

④ 国企品质：交付稳 + 物业优

越秀物业提供 24 小时安防、定期社区活动，社区规划人车分流与智能门禁系统，居住安全性与舒适度有保障。

适合人群

广佛刚需族：在荔湾、千灯湖工作，首付预算 40 万以内，追求通勤效率与居住功能平衡的年轻人；

学区优先家庭：孩子即将入学，希望以低总价购买带公立学位的小户型，避免 “老破小” 居住痛点；

首改过渡群体：二胎家庭或三代同堂，需要 3+1 房空间，但预算不足以置换大户型，希望 “花小钱办大事”。

总结

越秀・星汇瀚文苑的核心竞争力在于 “精准踩中刚需痛点”—— 用平洲乡镇盘的价格，实现千灯湖外溢板块的居住与教育升级。尽管存在城市界面待改善、地铁通勤空白等短板，但其 “低总价 + 强教育 + 临广区位 + 高实用户型” 的组合，在广佛交界板块难逢敌手。对于首次置业的年轻人或重视学区的家庭而言，这是一个 “用时间换空间” 的明智选择 —— 随着旧改推进与规划落地，项目价值或将迎来跃升。

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