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荣富・明珠壹号：中山火炬区宜居改善大盘，深度测评

在粤港澳大湾区一体化发展的大背景下，中山凭借临深、近广的区位优势，成为不少刚需和改善家庭的置业优选。而火炬开发区作为中山产业与居住融合的核心板块，近年来新房市场热度一直居高不下。今天我们要深度测评的荣富・明珠壹号，就坐落于火炬开发区的核心位置，是区域内少有的低密度、高绿化改善型住宅项目。本文将从项目基础信息、区位交通、周边配套、社区规划、户型设计、价格分析等多个维度，带大家全面了解这个楼盘的真实实力。

一、项目基础信息：本土实力开发商打造，品质有保障

了解一个楼盘，首先要从开发商和基础参数入手，这直接关系到项目的建筑质量、交付标准和后期物业服务。

荣富・明珠壹号（别名：御峰香林花园）由中山荣富实业投资有限公司开发建设，物业公司为中山市安岭物业管理有限公司。作为中山本土深耕多年的企业，荣富实业在本地拥有多个开发项目，对中山的人居需求和居住习惯有着深刻理解，相比外来房企，更能贴合本地购房者的实际需求打造产品。

中山荣富·明珠壹号

项目位于中山市火炬开发区明珠路 1 号，地处张家边片区与太阳城片区的交汇处，地理位置十分优越。整个项目总占地面积约 5.14 万㎡，总建筑面积约 17.99 万㎡，容积率仅 2.48，绿化率高达 38.01%。楼栋总数为 10 栋，包括 8 栋住宅和 2 栋商业，规划户数 731 户，车位比 1:1.73，充分满足业主停车需求58同城。物业费用为 3 元 /㎡/ 月，在同区域楼盘中处于中等水平，性价比尚可58同城。

项目于 2024 年 3 月 23 日首次开盘，预计 2026 年 7 月 31 日交房，目前主推建面约 107-139㎡的 4-5 室毛坯住宅，参考均价约 11000 元 /㎡，总价区间约 118-153 万元 / 套，适配刚需和改善型家庭置业需求。

二、区位交通：火炬核芯占位，多维交通便捷出行

买房看地段，地段的核心在于交通的便利性和区域的发展潜力。荣富・明珠壹号所在的火炬开发区，是中山国家级高新技术产业开发区，也是中山经济发展的核心引擎，产业基础雄厚，人口导入能力强，区域发展潜力值得期待。

1. 自驾出行：路网密集，快速通达周边城市

项目紧邻明珠路、逸仙路两条城市主干道，周边路网密集，自驾出行十分便捷。沿明珠路向北可直达火炬开发区政府、中山港客运码头，向南可连接博爱路，快速直达中山主城区；沿逸仙路向西可直达东区、石岐区，向东可连接深中通道（规划中），未来可快速直达深圳宝安、南山等地。

同时，项目距离广澳高速中山入口约 3 公里，距离珠三角环线高速火炬入口约 5 公里，通过高速路网，可快速通达广州、佛山、珠海等周边城市，对于经常往返大湾区城市的上班族来说，自驾出行十分方便。

2. 公共交通：公交站点密集，覆盖全城

项目周边公交站点密集，距离最近的明珠路公交站仅约 200 米，途经公交线路包括 001 路、033 路、062 路、063 路等，可直达中山站、中山汽车总站、太阳城购物中心、张家边市场等核心区域，覆盖中山主城区及火炬开发区主要商圈和生活配套点。

此外，项目距离中山站约 8 公里，距离中山港客运码头约 3 公里，通过城际铁路和水上客运，可快速通达广州、珠海、香港等地，多维交通出行方式，满足不同人群的出行需求。

三、周边配套：成熟生活圈，衣食住行一站式满足

对于自住购房者来说，周边配套的成熟度直接决定了居住的舒适度和便利性。荣富・明珠壹号地处火炬开发区成熟居住板块，周边生活配套十分完善，衣食住行、教育医疗、休闲娱乐一应俱全，无需等待配套落地，即可享受成熟生活圈。

1. 商业配套：三大商圈环绕，日常购物无忧

项目周边商业氛围浓厚，三大成熟商圈环绕，满足日常购物、餐饮、休闲娱乐需求。

张家边商圈：距离项目约 1 公里，是火炬开发区最成熟的老商圈，涵盖张家边市场、金盛广场、壹加壹超市等，菜市场、便利店、餐饮、银行网点密集，日常买菜、购物十分方便。

太阳城商圈：距离项目约 2 公里，是火炬开发区核心商业综合体，涵盖太阳城购物中心、沃尔玛超市、万达影城、星巴克、肯德基等品牌，集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，满足高端消费需求。

会展中心商圈：距离项目约 3 公里，涵盖国际会展中心、保利广场、华润万家超市等，大型商超、品牌门店齐全，生活配套完善。

中山太阳城购物中心

2. 教育配套：邻近多所学校，教育资源丰富

项目周边教育资源丰富，邻近多所公办、民办学校，覆盖幼儿园、小学、初中全年龄段教育，满足孩子上学需求。

幼儿园：距离项目约 500 米有张家边幼儿园、明珠幼儿园，均为公办幼儿园，师资力量稳定，教学质量有保障。

小学：邻近火炬开发区第一小学、第二小学、中心小学，均为区域内优质公办小学，教学口碑良好。

初中：距离项目约 1.5 公里有火炬开发区第一中学、第二中学，公办初中，办学历史悠久，教学实力雄厚。

需要注意的是，以上学校均为项目周边邻近学校，不承诺入学资格，具体入学政策需以当年教育局公示为准。

3. 医疗配套：三甲医院护航，健康有保障

项目周边医疗配套完善，距离三甲医院 —— 中山火炬开发区医院约 2 公里，该医院是集医疗、教学、科研、预防保健于一体的综合性医院，医疗设备先进，科室齐全，可满足日常就医及突发疾病救治需求。此外，周边还有张家边社区卫生服务中心、多家私人诊所，日常小病就医十分方便。

中山火炬开发区医院

4. 生态配套：三大公园环绕，宜居环境优越

项目周边生态环境优越，三大公园环绕，日常休闲散步、运动健身有好去处。

明珠公园：距离项目约 300 米，占地面积约 5 万㎡，公园内绿植茂密，设有休闲步道、健身器材、儿童游乐区等，是日常休闲散步的绝佳去处。

张家边公园：距离项目约 1 公里，山体公园，环境清幽，空气清新，设有登山步道、观景台等，适合登山运动、休闲观景。

得能湖公园：距离项目约 2 公里，湖面开阔，景色优美，周边设有环湖步道、休闲广场、亲水平台等，是休闲娱乐、观景打卡的好去处。

四、社区规划：低密高绿，打造舒适人居社区

社区规划直接关系到居住的舒适度和居住体验，荣富・明珠壹号以低容积率、高绿化率的规划设计，打造舒适宜居的人居社区，细节之处彰显品质。

1. 整体规划：围合式布局，私密与开阔兼具

项目采用围合式布局，10 栋建筑沿社区边缘排布，中间形成超大中央园林景观区，既保证了每栋楼的采光和通风，又增强了社区的私密性和归属感。楼栋之间间距宽敞，最大楼间距可达 50 米，有效避免楼栋之间的遮挡，保障居住舒适度。

社区人车分流设计，车辆从社区入口直接进入地下车库，行人在地面园林活动，避免人车混行带来的安全隐患，同时减少噪音和尾气污染，营造安静、舒适的居住环境58同城。

2. 园林设计：38% 高绿化率，沉浸式自然体验

项目绿化率高达 38.01%，园林景观面积约 3 万㎡，采用现代简约园林设计风格，以 “自然、生态、舒适” 为设计理念，打造沉浸式自然居住体验。

园林内种植多种绿植，包括乔木、灌木、花卉、草坪等，四季常绿，季季有花，层次丰富，景色优美。同时，园林内设有休闲步道、景观亭、水景、儿童游乐区、老年活动区、健身区等配套设施，满足不同年龄段业主的休闲娱乐需求，让业主在家门口就能享受自然与休闲。

3. 社区配套：全龄化设计，满足多元需求

社区内部配套完善，采用全龄化设计，覆盖儿童、青年、老年全年龄段业主需求：

儿童游乐区：设有滑梯、秋千、攀爬网等游乐设施，色彩鲜艳，安全环保，是孩子玩耍嬉戏的小天地。

健身区：配备多种健身器材，包括跑步机、哑铃、健身车等，满足业主日常健身需求，无需外出即可运动。

老年活动区：设有休闲座椅、棋牌桌、遮阳廊架等，环境安静，适合老年人聊天、下棋、休息。

社区商业：项目自带 2 栋商业建筑，规划有便利店、超市、餐饮、药店等配套，满足业主日常基本生活需求，足不出户即可购物消费。

五、户型设计：107-139㎡三至五房，方正实用，高得房率

户型设计是购房的核心考量因素之一，直接关系到居住的舒适度和实用性。荣富・明珠壹号主推建面约 107-139㎡的 4-5 室毛坯住宅，户型设计方正实用，南北通透，动静分区合理，高得房率，适配刚需和改善型家庭居住需求。

1. 107㎡ 4 室 2 厅 2 卫 全能经典户型

该户型建筑面积约 107㎡，设计为 4 室 2 厅 2 卫，户型方正实用，南北通透，动静分区合理，空间利用率高，无浪费面积，适配刚需四口之家或三代同堂居住需求。

客厅：客厅面宽约 3.8 米，连接南向阳台，采光通风充足，空间开阔明亮，满足日常休闲、会客需求。

餐厅：餐厅紧邻厨房，动线合理，方便上菜，同时连接北向飘窗，形成南北通透格局，空气流通性好。

卧室：四个卧室分布合理，私密性强，主卧为套间设计，带独立卫生间和南向飘窗，保障主人居住舒适度；三个次卧面积适中，可作为儿童房、老人房或书房，功能灵活多变。

阳台：南北双阳台设计，南向阳台观景晾晒，北向阳台可作为生活阳台，放置洗衣机、收纳杂物，实用性强。

2. 119㎡ 4 室 2 厅 2 卫 明星奢阔户型

该户型建筑面积约 119㎡，设计为 4 室 2 厅 2 卫，户型方正大气，南北通透，动静分区清晰，空间尺度宽敞，居住舒适度高，适配改善型家庭居住需求。

客厅：客厅面宽约 4 米，连接南向观景阳台，视野开阔，采光充足，空间感强，彰显居住品质。

餐厅：餐厅与客厅相连，形成竖厅格局，空间连贯大气，可容纳 6-8 人餐桌，满足家庭聚餐、朋友聚会需求。

卧室：主卧套间设计，带独立卫生间、衣帽间和南向飘窗，私密性强，居住舒适度高；三个次卧空间宽敞，均带飘窗，采光通风良好，居住体验佳。

厨房：U 型厨房设计，动线合理，操作方便，可容纳多人同时操作，满足家庭烹饪需求。

3. 139㎡ 5 室 2 厅 2 卫 高定臻品户型

该户型建筑面积约 139㎡，设计为 5 室 2 厅 2 卫，户型方正奢华，南北通透，动静分区极致，空间利用率高，功能性强，适配三代同堂或二胎多孩家庭居住需求。

客厅：客厅面宽约 4.2 米，连接南向超大观景阳台，视野无遮挡，采光通风极佳，空间开阔大气，尽显奢华品质。

餐厅：餐厅紧邻厨房，空间宽敞，可容纳 8-10 人餐桌，满足大家庭聚餐、商务会客需求。

卧室：五个卧室分布合理，主卧为豪华套间设计，带独立卫生间、双衣帽间和南向飘窗，私密性与舒适度兼具；四个次卧面积宽敞，功能灵活，可作为儿童房、老人房、书房或客房，满足多元居住需求。

双阳台：南北双阳台设计，南向阳台观景休闲，北向阳台生活收纳，功能性强，提升居住便利性。

整体来看，荣富・明珠壹号的户型设计主打 “方正实用、南北通透、高得房率”，无论是刚需小家庭还是改善大家庭，都能找到适配的户型，毛坯交付设计，也给了业主更多自主装修空间，可根据个人喜好打造专属居住空间。

六、价格分析：均价 11000 元 /㎡，性价比突出

价格是购房者最关心的核心因素之一，荣富・明珠壹号目前参考均价约 11000 元 /㎡，总价区间约 118-153 万元 / 套，在同区域楼盘中性价比突出。

从区域房价来看，火炬开发区新房均价约 10330 元 /㎡，二手房均价约 10854 元 /㎡，荣富・明珠壹号新房均价略高于区域新房均价，但低于部分品质改善楼盘价格，结合项目低容积率、高绿化率、成熟配套等优势，价格性价比很高。

对比周边同类型楼盘，如招商・臻湾府、雅居乐・凯茵又一城等，荣富・明珠壹号在户型设计、社区品质、配套成熟度等方面均有优势，价格却更亲民，对于刚需和改善型家庭来说，是高性价比的置业选择。

此外，项目毛坯交付，总价可控，首付门槛较低，对于预算有限的刚需家庭来说，压力较小；同时，项目预计 2026 年 7 月 31 日交房，准现房销售，风险较低，无需等待太久即可入住，购房更有保障北京房天下。

七、项目优缺点总结

通过以上多个维度的详细测评，我们可以清晰地看到荣富・明珠壹号的优势与不足，帮助购房者更全面地了解项目，做出明智的置业选择。

优点

区位优越：地处火炬开发区核心板块，张家边与太阳城双商圈交汇处，区域发展潜力大，自住投资皆宜。

交通便捷：紧邻城市主干道，自驾快速通达周边城市；公交站点密集，公共交通出行方便。

配套成熟：周边商业、教育、医疗、生态配套完善，无需等待，即买即享受成熟生活圈。

社区品质高：低容积率 2.48，高绿化率 38.01%，围合式布局，人车分流，园林景观优美，居住舒适度高。

户型实用：107-139㎡三至五房，方正实用，南北通透，动静分区合理，高得房率，适配多元家庭需求。

性价比突出：均价 11000 元 /㎡，总价可控，首付门槛低，准现房销售，风险低，性价比高。

不足

非品牌房企：开发商为中山本土企业，相比全国性品牌房企，品牌影响力较小，开发经验相对有限。

毛坯交付：项目全部为毛坯交付，需要额外投入装修成本和时间，对于想拎包入住的购房者来说不太友好。

周边环境一般：项目周边多为老旧小区和自建房，城市界面相对一般，短期内难以大幅改善。

距离深中通道较远：虽然规划中深中通道可快速通达深圳，但项目距离深中通道入口约 5 公里，相比通道附近楼盘，距离较远。

八、适合人群分析

结合项目的区位、配套、户型、价格等特点，荣富・明珠壹号主要适合以下几类人群：

中山本地刚需家庭：预算有限，追求高性价比，需要成熟配套和舒适居住环境，107㎡刚需户型适配。

改善型家庭：注重居住品质，需要更大空间和更好社区环境，119-139㎡改善户型适配。

火炬开发区上班族：在火炬开发区产业园、企业上班，追求通勤便利，周边配套成熟，自住方便。

临深刚需购房者：深圳工作，预算有限，无法承受深圳高房价，选择中山火炬区，通过深中通道通勤深圳，性价比高。

养老置业人群：喜欢安静舒适环境，周边生态配套好，医疗配套完善，社区低密高绿，适合养老居住。

十五个热门问答（Q&A）

Q1：荣富・明珠壹号开发商是哪家？实力怎么样？

A：开发商是中山荣富实业投资有限公司，为中山本土企业，深耕本地多年，开发经验丰富，对中山人居需求理解深刻，项目品质有保障。

Q2：项目具体位置在哪里？属于中山哪个区域？

A：项目位于中山市火炬开发区明珠路 1 号，地处张家边片区与太阳城片区交汇处，属于火炬开发区核心板块。

Q3：项目容积率和绿化率是多少？居住舒适度怎么样？

A：容积率 2.48，绿化率 38.01%，低密高绿社区，围合式布局，人车分流，园林景观优美，居住舒适度高。

Q4：项目主推户型有哪些？面积段是多少？

A：主推建面约 107㎡、119㎡、139㎡的 4-5 室住宅，户型方正实用，南北通透，适配刚需和改善家庭。

Q5：项目均价多少？总价区间大概是多少？

A：参考均价约 11000 元 /㎡，总价区间约 118-153 万元 / 套，毛坯交付，性价比突出。

Q6：项目什么时候开盘？什么时候交房？

A：2024 年 3 月 23 日首次开盘，预计 2026 年 7 月 31 日交房，准现房销售，风险较低。

Q7：项目周边有哪些商业配套？购物方便吗？

A：周边有张家边商圈、太阳城商圈、会展中心商圈，涵盖壹加壹、沃尔玛、太阳城购物中心等，日常购物十分方便。

Q8：项目周边教育资源怎么样？有哪些学校？

A：周边邻近张家边幼儿园、火炬开发区第一小学、第一中学等多所公办学校，覆盖全年龄段教育（不承诺入学资格）。

Q9：项目附近有医院吗？医疗配套怎么样？

A：距离三甲医院中山火炬开发区医院约 2 公里，周边还有社区卫生服务中心，医疗配套完善，健康有保障。

Q10：项目交通出行方便吗？自驾和公交怎么样？

A：紧邻明珠路、逸仙路主干道，自驾便捷；周边公交站点密集，多条公交线路途经，公共交通出行方便。

Q11：项目物业是哪家？物业费多少？

A：物业公司为中山市安岭物业管理有限公司，物业费 3 元 /㎡/ 月，服务质量有保障。

Q12：项目是毛坯还是带装修交付？

A：项目全部为毛坯交付，可自主装修，个性化设计，满足不同审美需求。

Q13：项目车位比是多少？停车方便吗？

A：车位比 1:1.73，规划充足车位，地下车库设计，人车分流，停车方便。

Q14：项目周边生态环境怎么样？有公园吗？

A：周边有明珠公园、张家边公园、得能湖公园，绿植茂密，环境清幽，日常休闲散步方便。

Q15：项目适合投资吗？升值空间怎么样？

A：地处火炬开发区核心板块，产业基础雄厚，人口导入能力强，周边配套成熟，自住需求旺盛，具备一定投资价值。

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