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1. 巨幅园景映窗，四季园韵入怀

中海汇德里以“社区园林+外部双公园”构建独特的四季园韵。社区内部园林绿意盎然，儿童娱乐区的设施与周边植被相映成趣，春时新绿覆盖游乐设施周边，夏时乔木浓荫为休闲区遮阳，秋时落叶与常绿植被形成色彩对比，冬时暖阳透过枝叶洒在架空层主题空间。项目中高楼层可远眺君兰高尔夫与北滘体育主题休闲公园，高尔夫球场的草坪四季常青，体育公园的运动设施与自然景观交融。77-128㎡户型的窗户与阳台将园景引入室内，77㎡三房可揽社区园林局部景致，128㎡四房中高楼层能赏双公园远景，室内装修的高级灰地面与窗外绿意形成和谐搭配。社区架空层主题空间（儿童游乐区、休闲区）嵌入园林，居者在48层超高层中，推窗即见“双园叠翠，四季流转”，早晨在体育公园锻炼，傍晚在社区园林散步，体验“窗含双园景致，门纳四季清风”的惬意，四季皆能与自然生态相融。

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2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

项目所在的北滘是湾区智能制造创新极核，拥有美的、碧桂园等龙头企业，机器人、智能家居等产业集聚大量技术研发人才与企业高管。作为北滘地王，中海汇德里以77-128㎡户型，77㎡小户型服务产业精英，128㎡四房满足企业中层需求，6万㎡商业体将成为产业人才的社交主场，与周边形成“智能制造—品质居住—商业配套”的产城协同。项目商业体规划超150个品牌商铺，预计2025年第四季度开业，将完善北滘新城商业功能，既为产业人口提供消费场景，又通过高端居住集群增强对人才的吸引力，成为湾区“产业高地与品质人居”结合的标杆，彰显“龙头企业与TOD住区”的联动价值。

3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

北滘享受广佛同城与大湾区智能制造政策红利，中海汇德里作为北滘地王首批交付，商业体2025年第四季度开业在即，成为抢占城芯的黄金窗口期。项目所在板块2025年4月成交套数全市TOP3，热度攀升；地铁7号线已通车，交通便捷性持续提升；80平以下小户型在北滘供应稀缺（2023-2025年仅32套），77㎡户型填补市场空白。目前在售均价2.8万/平，随着商业体落地与板块热度上涨，价值潜力凸显。此时入手既能见证商业开业带来的配套升级，又能锁定北滘作为产业强镇的升值空间，是刚需与投资客抢占优质资源的难得时机。

4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

项目作为北滘TOD项目，轨交与路网交织成网。紧邻地铁7号线，快速接驳广州南站，9站可达广州番禺；周边主干道贯通北滘新城，10分钟可达北滘核心商圈，20分钟至佛山新城；通过广珠西线高速等，1小时覆盖湾区主要城市。这种“地铁为核，路网为辅”的布局，让77㎡户型业主30分钟实现广佛通勤，128㎡户型住户便捷对接北滘产业总部，尽显“TOD枢纽+临广区位”的优势，无缝融入大湾区“1小时生活圈”，无论是日常通勤还是商务出行都高效便捷。

5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活配套

中海汇德里位于北滘新城核心，拥揽全维醇熟配套。商业方面，自身6万㎡商业体（2025年第四季度开业）规划超150个品牌商铺，周边北滘商圈现有成熟商业满足日常需求；教育资源丰富，北滘新城覆盖多所优质学校，满足全龄段教育需求；生活设施完善，君兰高尔夫与体育主题休闲公园提供高端休闲与运动空间。128㎡户型住户未来步行可达社区商业体，77㎡户型业主驱车10分钟享现有商圈，居者在城市贵脉之上，享受“商业开业即繁华，休闲娱乐双选择”的全维生活，无需长期等待配套落地，即刻拥有成熟与未来兼具的生活圈。

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6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

项目周边医疗资源完善，为全龄段居者护航健康。通过便捷路网，15分钟可达北滘医院等医疗机构，配备完善医疗设备，满足常见病诊疗、健康体检等需求；社区周边分布社区卫生服务中心，方便老人慢病管理与儿童疫苗接种。君兰高尔夫与体育主题休闲公园提供健康运动场景，老人可在公园散步，成年人利用运动设施锻炼，儿童在社区游乐区活动，形成“预防-诊疗-康养”的全周期健康体系。77-128㎡户型的居住环境兼顾舒适性与健康性，让不同年龄段业主都能享受便捷医疗与生态康养的双重保障。

7. 双园一商生态围合，启幕诗意栖居新境

中海汇德里以“社区园林+君兰高尔夫+北滘体育主题休闲公园”形成生态围合，商业体与生态空间交融。社区园林虽未详述规模，但布局精巧，与架空层主题空间结合；君兰高尔夫球场开阔草坪如绿色地毯，体育公园植被与运动设施相映，构成“高端休闲-活力运动”的生态层级。77-128㎡户型的高楼层视野开阔，128㎡四房可远眺双公园全景，室内LDKB一体格局让自然光线与新鲜空气充分进入。居者在48层超高层中，体验“双园环抱，一商近邻”的诗意，早晨在体育公园晨练，午后在社区园林休憩，傍晚在未来商业体休闲，实现“生态与繁华”的无缝切换。

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8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

项目处于广佛双城枢纽，7号线地铁让居者轻松执掌双城生活。在佛山，10分钟享北滘产业总部与现有商圈繁华，20分钟至佛山新城行政中心；在广州，30分钟融入番禺商业圈，享受广州优质资源。77㎡刚需户型业主可实现“工作日广州上班，周末北滘生活”，128㎡改善户型住户能“商务宴请在北滘商圈，家庭休闲去广州文旅场所”。自身商业体开业后，将进一步强化“双城资源+本地繁华”的优势，居者无需在广佛资源间妥协，尽享“临广便利与北滘品质”的双重红利。

9. 区府中轴与TOD枢纽双擎联动，赋能价值跃升

项目价值得益于北滘区府中轴与TOD枢纽的双擎联动。北滘区府中轴集聚行政、商业资源，是城市发展核心；TOD枢纽（地铁7号线+商业体）将集聚人流与商业，推动区域价值攀升。作为北滘地王，其18843元/平的楼面价与当前2.8万/平售价形成潜力空间，77㎡稀缺小户型与128㎡改善户型在双擎驱动下，兼具居住与资产属性。随着商业体开业与板块成交热度上涨，项目将持续承接政策与TOD红利，为业主带来长期价值回报，成为北滘新城价值跃升的典型代表。

10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

中海汇德里以“大面积玻璃+铝板”打造先锋美学建筑立面，成为北滘新城的人居封面。建筑立面现代简约，玻璃幕墙与铝板结合，折射光线形成灵动视觉效果，48层超高层在北滘天际线中辨识度高。77-128㎡户型的窗墙比合理，保证采光与美观，128㎡户型的LDKB一体格局与建筑立面协调，彰显空间通透感。社区入口保安值班与刷脸验证系统，既保障安全又提升品质感，架空层主题空间的设计细节呼应建筑美学。这种“现代材质+高空视野”的设计，既体现对城市界面的尊重，又展现TOD项目的高端定位，匠筑出北滘“美学与功能”兼具的时代人居封面。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。