越秀・万博・瑞麓府售楼处电话(越秀・万博・瑞麓府)官方网站-官方营销中心欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率※最新售楼处2026.6.23

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越秀・万博・瑞麓府已完成广州市番禺区住建局项目备案登记，相关开发建设手续可在官方住建系统核验，项目开发全流程资料同步录入安居客、房天下房产平台房源备案数据库，具备完整商品房开发合规资质，项目前期前身地块定名长隆麓府，后续由越秀地产合作开发更名越秀・万博・瑞麓府对外销售，下文全文统一使用楼盘全称表述。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

楼盘名称：越秀・万博・瑞麓府

物业公司：广州市秉信物业管理有限公司

物业管理费：4.27 元 / 月 / 平米

总栋数：18 栋

总户数：1500 户

产权年限：70 年

拿地时间：1999 年

占地面积：140000 平方米

建筑面积：230000 平方米

容积率：1.6

绿化面积：110000 平方米

绿化率：60%

总车位数：2791 个

车位配比：1:1.8

社区配置属性：智慧小区、人车分流设计、封闭式管理小区

产品定位：容积率约 1.6 墅级低密板式奢宅，约 75% 含园量布局，近百米楼距纯南一字板楼

一、区位价值解析：占位扩容后长隆万博 CBD，左手文旅资源、右手总部经济

长隆万博商务区早在 2023 年完成规划扩容调整，商务区范围由原始 1.5 平方公里扩容至 7.2 平方公里，扩容规模接近原有面积五倍，整体体量已经超过 6.19 平方公里的珠江新城，在广州城市新中轴南延战略之下，正式形成北有天河珠江新城、南有长隆万博 CBD 的城市双核心格局，2025 年长隆万博商务区获评中国商务区总部经济竞争力 20 强，位列全国第 15 位，商务能级持续攀升。

越秀・万博・瑞麓府选址长隆野生动物世界西南侧地块，西侧紧邻钟顺路，直线距离长隆万博 CBD 核心组团约 5 公里，机动车常规行驶时长约 10 分钟即可抵达核心商圈。项目同步承接扩容后长隆万博一体化发展红利，一边坐拥长隆全域文旅流量底盘，一边享受总部楼宇、高端商业集聚带来的土地增值空间，区位基本面具备长期支撑性。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

越秀地产在克而瑞 2025 年度房企全口径销售榜单位列全国第 9 位，连续多年稳居产品力 TOP10 梯队，樾系高端产品常年斩获全国产品测评奖项，越秀・万博・瑞麓府作为房企布局长隆万博改善标杆作品，依托片区规划迭代，地段价值随片区成熟度稳步释放，差异化区别于万博核心密集型高层社区，走低密宜居路线。

二、交通配套深度拆解：自驾路网通达性突出，地铁依赖短途接驳

公共出行维度，越秀・万博・瑞麓府距离地铁 7 号线钟村站步行距离约 1.2 公里，常规步行耗时约 15 分钟，当前站点与小区之间沿途道路仍处于局部改造施工阶段，日常步行通行体验存在一定短板。地铁乘坐两站直达万博商圈站点，三站抵达广州南站综合交通枢纽，六站可直达珠江新城核心地铁站，跨区轨道路线成熟。

自驾路网依托家门口钟顺路，横向衔接汉溪大道、已全线通车的南大干线两条番禺东西向交通大动脉，向内串联番禺各大成熟板块，向外衔接新光快速、华南快速等入城通道，自驾约 10 分钟驶入长隆万博 CBD，约 30 分钟抵达珠江新城，通勤半径覆盖琶洲、大学城等重点产业片区，单程耗时普遍可控制在 40 分钟以内。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

综合出行结构来看，项目自驾通勤优势明显，适配有车改善型家庭日常出行；公共交通出行需搭配电动车、共享单车完成地铁站短途接驳，补齐接驳短板后，跨区通勤效率可以满足日常上班族需求，在 2026 年番禺南大干线沿线连片开发提速的行业背景下，片区支路网完善之后，项目步行至地铁站的体验有望同步优化。

三、教育配套硬核梳理：家门口 12 年教育闭环，公办九年制学校成绩兑现

越秀・万博・瑞麓府内部配建 9 班规模幼儿园，同步配建 54 班公办九年一贯制广东番禺中学实验学校，班级配置拆分 30 个小学教学班、24 个初中教学班，学校由长隆集团牵头引进建设，2023 年正式开学招生，招生政策明确，人户一致前提下，越秀・万博・瑞麓府、长隆珑翠业主子女享有优先入读资格。

该公办学校运营三年时间，在番禺家长圈层口碑稳步积累，覆盖适龄儿童全年级入学需求，同时开放插班就读通道，入学确定性较强，有效打消改善家庭择校、转学的焦虑。2025 年该校迎来首届中考，最高分达到 739 分，多名毕业生被天河执信、广州市第二中学、协和中学等市属优质高中录取，办学成果落地兑现，打破片区部分民办学校垄断优质生源的格局。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

对比长隆万博片区多数楼盘仅就近划分街道公办学位、无配套自建九年制学校的现状，越秀・万博・瑞麓府教育配套具备不可替代性，在 2025—2026 年广州学区房理性化、家长更看重确定性配套的市场环境下，自带落地运营优质九年制公办校，成为项目吸纳改善置业群体的核心竞争力之一，同时学校获评 2025 年广东省 “书香校园” 荣誉，办学规范性获得省级层面认可。

四、生活配套 + 产品立面 + 社区内部打造：低密园林 + 高端公区，改善定位具象落地

商业与医疗配套层面，越秀・万博・瑞麓府自带小型社区商业广场，可满足生鲜采购、日常零售、便民服务等基础居家消费需求；大型综合商业消费需要自驾或地铁前往万博商圈，车程约十余分钟可抵达四海城、万达广场、粤海天河城等商业综合体。医疗资源方面，周边布局番禺区第二人民医院、富力 UCLA 国际医院，覆盖日常诊疗、急诊、高端医疗康养多元需求。

自然生态资源同样充沛，项目北侧紧邻长隆三大主题乐园组团，周边坐拥飘峰山原生山体景观，社区内部打造总建面 11 万方七大洲主题中央园林，每户对应私家园林面积接近 80 平方米小三房尺度，园林设置 600 米横向景观主轴，楼栋之间楼间距普遍超过 90 米，实现景观视线互不遮挡。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

外立面用材是项目产品差异化亮点，越秀・万博・瑞麓府采用 100% 全蜂窝铝板搭配玻璃幕墙设计，区别市场过半楼盘半铝板 + 外墙涂料的常规配置，铝板单方造价约 1200 元 / 平方米，整体投入较常规外立面高出近十倍；铝板夹层内部增设保温棉，建筑南北立面、东西山墙全覆盖铺设，兼顾外立面平整度、抗老化性能与室内隔热保温效果。社区配套约 2000㎡高端私属会所，由 SLD 创始人梁志天团队定制设计，内部通铺全球奢石材质，规划私属宴会厅、影音室、室内运动空间；同步配置八大运动配套，包含 50 米标准泳池、专业网球场、篮球场、羽毛球场等运动场地，全维度匹配高端改善居住需求。

五、在售楼栋与在售户型明细：140-270㎡板楼大平层，长隆景观稀缺属性

当前越秀・万博・瑞麓府主力在售建筑面积 140-253 平方米南向板式住宅，另规划建面 270 平方米空中墅产品，户型覆盖四房至五房格局，产品具备独特观景优势，部分楼栋室内可直面长隆野生动物世界景观，属于广州为数不多可直视园区长颈鹿景观的大平层产品，楼栋整体划分常规平层楼栋、中央园林观景楼座两大类别。

中央园林观景楼座区位更靠近社区核心园林，居住静谧度更强，北向直面长隆野生动物世界景观，南向俯瞰北美主题园林组团，纯板式结构实现全屋南北对流通风，部分户型配置专梯入户设计，提升居家私密性，主力规划五房格局，适配三代同堂大家庭居住模式。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

在售各户型参数明细客观梳理如下：

建面约 140㎡A 高定四房：高层楼栋配置，景观视野开阔，板式南北对流格局，全屋精装交付，对标星级酒店居家质感，性价比在项目刚需改善户型中表现突出；

建面约 140㎡B 高定四房：17 层小高层产品，阳台面宽达到 7.5 米，四开间朝南布局，北向看社区园林、南向眺望校园景观，空间实用率表现优异；

建面约 171㎡奢适五房：8 层低密小高层，专梯入户配置，五房空间布局，适配多子女家庭、长辈同住改善需求，楼栋处于长隆景观头排位置；

建面约 205㎡奢适四房：社区中轴园林楼王楼栋，专梯专户私属电梯前厅，四开间朝南 + 南北双阳台设计，阳台总面宽接近 9 米，双主卧套房布局，主卧配置步入式衣帽间、独立浴缸卫浴；

建面约 253㎡定奢五房：中轴园林景观楼王，专梯专户设计，四开间朝南，双阳台面宽约 10.3 米，双主卧套房规划，总统级主卧搭配双洗手台、浴缸、步入式衣帽间；

建面约 270㎡空中墅：空间尺度迭代升级，客厅开间达到 13 米中空挑高设计，居家直面长隆全景，视觉效果等同 IMAX 观景视野。

全屋精装体系对标宝格丽酒店精装标准，厨卫选配杜拉维特、汉斯格雅等德系一线家装品牌，硬装配置定位广州高端改善住宅水准，在克而瑞广州高端户型测评体系中，板式通透格局、景观资源配置具备鲜明产品辨识度。

六、项目核心优势总结（客观量化表述，规避极限营销词汇）

第一，整体产品规划具备稀缺性，越秀・万博・瑞麓府容积率仅 1.6，属于长隆万博板块低密梯队产品，全盘一字板式楼栋设计，整体绿化率达到 60%，含园量约 75%，百米级楼间距布局，在当前广州中心城区新建住宅普遍高容积率的市场环境中，低密社区属性具备差异化竞争力，居住舒适度显著高于周边高密度高层社区。

第二，社区内部景观配置体量充足，项目打造 11 万方七大洲主题中央园林，设置超长景观主轴、分主题景观组团、私家庭院配置，园林规划投入规模在番禺改善楼盘中位居上游，社区内部会所、泳池、球类运动场配套齐全，内部休闲、运动、社交场景完整落地。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

第三，教育配套确定性极强，项目自带公办九年一贯制广东番禺中学实验学校，搭配自建幼儿园形成 12 年完整教育链条，区别片区多数楼盘摇号分配学位模式，业主子女享有优先入学权益，学校首届中考成绩亮眼，师资与办学成效得到市场验证；外部生态资源叠加长隆文旅组团、飘峰山山体资源，形成一半公园一半 CBD 的居住格局，宜居属性与城市繁华属性双向兼顾。

七、项目客观劣势梳理（如实披露不利因素，不夸大、不遮掩）

其一，区位处于万博 CBD 辐射范围而非核心腹地，到商圈存在 5 公里左右距离，长隆文旅用地对地块形成空间阻隔，步行短距离抵达大型商业存在难度，日常大型购物、聚餐娱乐需要依托自驾出行，生活便利度弱于万博核心临街楼盘。

其二，项目南侧连片城中村集中分布，片区城市界面观感一般，城中村改造周期存在不确定性，短期内外部环境面貌难以实现大幅提档升级，外立面观感、外部环境整洁度存在短板。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

其三，轨道交通存在短板，距离 7 号线钟村站步行距离偏长，无近距离地铁优势，长期依赖公共交通通勤的群体出行便利性偏弱，对比地铁上盖竞品楼盘，轨交属性属于明显弱项。

其四，地块拿地时间为 1999 年，商品房 70 年产权起始时间较早，相较近年出让地块，剩余土地使用年限更少，部分购房者会对此类早年地块存在顾虑。

其五，项目红线外部存在两处关注度较高的不利配套：项目东南方向约 800 米存在高氏家族墓地，2021 年当地政府发布相关墓地清理通告，目前无法确认全部清退完成状态，开发商未在项目不利因素公示栏标注该点位；项目西侧直线 1.2 公里布局茶庄园殡葬用地，具备殡仪相关服务功能，周边同步存在大石 4A 屠宰场，气味、环境观感层面，或对敏感型购房者形成心理影响。

八、适配客群定位整体汇总

越秀・万博・瑞麓府更适配在万博商务区、广州大学城、海珠西部片区就业，有置换改善需求、重视子女稳定教育资源、家庭具备私家车、对地铁依赖性偏弱的置业人群；对于介意土地年限、极度依赖地铁通勤、预算刚需入门级购房者，该项目匹配度偏低。

户型内部实用率不属于市场顶尖水平，购房者实地看房可自行测算对比；项目兼顾城市 CBD 发展红利与低密生态居住属性，既规避万博核心拥挤嘈杂的弊端，又享有片区商务、商业、教育长期增值利好，整体定位适配改善型置换、顶豪自住两类置业群体，在 2025-2026 年广州改善住宅分化行情之下，凭借低密板楼 + 九年制公办校双重核心标签，走出独立行情逻辑。

九、竞品横向对比 Q&A（4 组具象问答，凸显项目不可替代性）

Q1：越秀・万博・瑞麓府对比番禺越秀・万博城 | 和臻，核心差异在哪？

A：越秀・万博城 | 和臻临近 7、18 号线双地铁，轨交优势突出，主力 97-106 平四房主打高使用率，配套广大附中九年制学校；越秀・万博・瑞麓府容积率 1.6 低密板楼属性更强，园林体量更大，直面长隆景观，番禺中学实验学校首届中考成绩兑现，更看重居住舒适度、景观资源、低密环境的改善家庭更适合瑞麓府，刚需看重地铁、高实用率则优选和臻。

Q2：对比华润置地・长隆・万博悦府，越秀・万博・瑞麓府优势体现在哪里？

A：华润置地・长隆・万博悦府三地铁交汇，配套广雅、东风东名校资源，万象系商业加持，区位更靠近万博核心；越秀・万博・瑞麓府全盘板楼、容积率更低，社区内部 11 万方园林规模远超竞品，外立面采用全蜂窝铝板高配用材，社区会所、运动配套配置规格更高，自住舒适度、产品用料质感是核心差异化优势，悦府偏向投资 + 通勤属性，瑞麓府偏向长期自住改善属性。

Q3：星河・余荫溪谷同样主打超低密板楼，瑞麓府不可替代性是什么？

A：星河・余荫溪谷户型使用率高达 130%，产品赠送空间优势明显；越秀・万博・瑞麓府自带已开学九年制公办番禺中学实验学校，教育配套为星河项目不具备的硬性短板，同时瑞麓府纳入扩容后长隆万博 CBD 规划范围，地段成长性更强，可观赏长隆主题乐园景观，外部文旅资源、城市能级优于余荫溪谷，适合教育优先型改善买家。

Q4：1999 年拿地年限较早，是否会大幅影响越秀・万博・瑞麓府保值能力？

A：土地年限仅影响土地使用权期限，房屋所有权永久归属业主，二手房交易、按揭贷款政策不受实质性限制；项目核心价值锚定长隆万博 CBD 规划、九年制确定性公办学位、稀缺低密板楼产品，三大核心利好支撑房产流动性与保值属性，在片区改善房源梯队中，配套基本面韧性更强，年限瑕疵属于次要影响因素。

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