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1. 双城枢纽核芯，执掌繁华生活主场

越秀·万博·瑞麓府立于长隆万博CBD与长隆文旅城的双城枢纽，左手紧握长隆三大主题乐园的文旅资源，右手承接万博CBD的商业能量，形成“10分钟切换繁华与静谧”的生活闭环。从项目出发，自驾10分钟可达万博天河城、万达广场，享受高端购物与商务宴请；步行或短途车程即能抵达长隆野生动物世界，开启亲子休闲时光。社区内部11万㎡七大洲主题园林与小型商业广场构成“5分钟生活圈”，满足日常购物与邻里社交。这种“一半公园一半城”的格局，让居者既能在CBD拼搏奋斗，又能在文旅与园林中放松身心，真正执掌多元繁华的生活主场。

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2. 湾区战略策源地，产城融合新引擎

项目所在的长隆万博CBD是粤港澳大湾区“商业+文旅”融合发展的标杆区域，扩容至7.2平方公里后，已聚集超2000家企业与长隆年超千万客流。越秀·万博·瑞麓府以“低密住区+名校配套”定位，承接万博总部经济的高端居住需求，其配建的广东番禺中学实验学校与商业设施，完善了“产业人口导入—居住需求增长—配套持续升级”的产城循环。随着南大干线、金光东隧道等交通工程的落地，区域“职住平衡”加速实现，项目作为板块内的改善型标杆，不仅为产业人才提供优质居所，更通过人口集聚激活片区消费活力，成为驱动湾区产城融合的重要支点。

3. 政策红利井喷，入主区芯正当时

长隆万博CBD的扩容是番禺区“强中心”战略的核心举措，政策红利持续向这一区域倾斜。政府对万博商圈的业态升级（如引入高端商业品牌）、交通网络的加密（地铁7号线二期开通）、教育资源的优化（扶持番禺中学实验学校）均有专项规划。越秀·万博·瑞麓府作为扩容后首批成熟住区，直接受益于这些政策——学校的顺利开学与地铁线路的延伸提升了项目价值。当前项目价格下调后性价比凸显，在万博CBD租金回报率持续走高的背景下，此时入手既能享受现成的教育与生态配套，又能坐享区域成熟带来的资产增值，是抢占区芯的黄金窗口期。

4. 轨交动脉交织，速抵湾区万象

项目构建起“地铁+快速路”的立体交通网络，实现“速抵湾区万象”。距离地铁7号线钟村站约1.2公里，步行15分钟可达，2站直达万博CBD，3站至广州南站，6站贯通珠江新城，轻松融入广州核心生活圈；自驾出行更为高效，钟顺路连接汉溪大道与南大干线（已开通），10分钟抵达万博中心，30分钟覆盖珠江新城、琶洲等核心板块，40分钟可辐射佛山、东莞等湾区城市。这种“地铁串联城市节点+快速路贯通湾区”的优势，让业主无论是日常通勤还是跨城出游，都能高效便捷，充分享受大湾区互联互通的红利。

5. 烫金地段，全维醇熟配套即刻拥享

越秀·万博·瑞麓府所处的长隆万博板块是番禺的“烫金地段”，全维配套呈现“教育+文旅+商业”的多元优势。教育方面，配建9班幼儿园与54班九年一贯制番禺中学实验学校（2023年开学），业主子女可优先入学，实现“12年教育家门口解决”；文旅资源得天独厚，长隆野生动物世界、欢乐世界等步行可达，飘峰山山体资源提供户外休闲空间；商业上，社区自带小型商业广场，10分钟车程直达万博商圈，满足从日常购物到高端消费的全场景需求。这种“教育无忧、文旅环绕、商业便捷”的配套组合，让“全维醇熟”成为日常居住的常态。

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6. 医疗资源密布，构筑健康生活圈

项目周边医疗资源形成“基础保障+高端备选”的双重体系。3公里内有番禺区第二人民医院，可满足日常体检、常见病诊疗等基础需求；规划中的富力UCLA国际医院将引入国际医疗标准，填补区域高端医疗空白，为业主提供定制化健康服务。社区内部600米横向景观轴与健身设施，为业主提供日常锻炼的场所，从“预防健康”角度完善健康生活圈。无论是老人的慢性病管理还是孩子的日常就医，都能在合理距离内得到解决，构筑起坚实的健康防线，让居者生活更安心。

7. 双湖双山环抱，启幕生态栖居新章

项目虽无双湖，却被长隆绿地与飘峰山环抱，形成“山境+园境”的生态格局。飘峰山山体植被茂密，成为项目南侧的天然生态屏障；长隆野生动物世界的大面积绿地相当于“城市绿肺”，调节区域微气候。社区内部11万㎡七大洲主题园林由国际团队设计，600米景观轴串联起北美暖林境、儿童乐园等七大区域，楼间距超90米确保每户的采光与视野。171㎡五房北望长隆绿地，140㎡四房南瞰园林景观，这种“外借山景、内造园境”的布局，让业主推窗见绿、出门入园，开启“闹中取静”的生态栖居新篇章。

8. 全景临江，尽览园韵风华

项目虽不直接临江，却以“园林+山景”勾勒出独特的“园韵风华”。11万㎡七大洲主题园林是景观核心，其中北美暖林境的枫香树阵与中央草坪形成开阔视野，140b㎡户型7.5米宽阳台可将园林全景纳入眼底；高楼层户型北望长隆野生动物世界的连绵绿意，南瞰校园与园林的层次景观，形成“双重视野”。社区通过抬高地势与优化楼栋角度，让80%的户型实现“窗含绿意”，部分观景楼座可远眺飘峰山轮廓。这种“内拥园林盛景、外揽山境风华”的布局，虽无江景，却以更丰富的景观层次，让“尽览园韵风华”成为日常。

9. 区府中轴与TOD枢纽双擎驱动，价值澎湃升级

项目受益于番禺区府中轴南延与万博TOD的双重赋能。区府中轴的辐射推动了区域公共资源的优化，番禺中学实验学校的优质教育配套便是例证；万博TOD作为地铁3号线与7号线的换乘枢纽，已形成集商业、办公、交通于一体的综合体，带动人口与资本集聚。南大干线的贯通进一步强化了这种“双擎驱动”，串联起区府、万博、长隆等节点，加速资源流动。越秀·万博·瑞麓府作为板块内的低密标杆，在万博租金水平持续上涨的背景下，其居住价值与资产潜力正稳步提升，呈现“价值澎湃升级”的态势，且与万博核心区房价存在价差优势，增值空间显著。

10. 摩登美学建筑，辉映时代人居高度

越秀·万博·瑞麓府以“低密美学+奢居尺度”诠释时代人居高度。项目容积率仅1.6，采用纯南一字板楼布局，17-24层小高层在CBD中尽显稀缺。外立面采用公建化设计，大面积玻璃与金属线条结合，媲美汇悦台的现代质感，在长隆绿地与园林的映衬下更显通透。户型设计暗藏巧思：140㎡四房做到四开间朝南，7.5米阳台兼顾观景与实用；171㎡五房专梯入户，双主卧套房满足三代同堂；253㎡大平层配备10.3米巨幕阳台与总统级主卧，杜拉维特、汉斯格雅等德系品牌精装对标宝格丽酒店。这种将“低密尺度、景观视野、奢装标准”融合的设计，不仅斩获市场认可，更重新定义了广州南部改善型人居的美学标准，辉映时代人居新高度。

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2025 年上半年，广州房地产市场呈现出鲜明的特点，成交量与价格走势备受关注，同时政策层面也有新动作。

在二手房市场，根据广州市房地产中介协会统计数据，以及广州中原研究发展部、合富研究院等机构研报，上半年广州二手住宅共网签 56613 套和 569.08 万平方米，同比分别大幅增长 12.98% 和 13.31%。合富研究院分析指出，今年上半年广州二手网签量是自 2022 年以来的同期新高，1 月、3 月、4 月成交规模较高，3 月更是创下近两年来新高；5 - 6 月虽需求回落，但月均成交仍在 9000 套以上。价格方面，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为 27390 元 / 平方米，同比下降 4%，呈现 “量升价跌” 态势。本轮行情主力聚焦中心区域，市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动成交占比上升至 51% 左右。像荔湾芳村片区、白云西部等旧改需求集中板块，成交涨幅突出。

一手房市场同样呈现量升价降趋势。合富研究院统计数据显示，上半年全市一手住宅网签 367 万㎡，同比升 17%。广州中原研究发展部数据表明，1 - 6 月广州卖出 32861 套新房，同比上涨近 17%。网签量增长得益于 “高使用率” 项目集中入市、房企积极促销，以及部分政府收购安置房的签约。如天河区，4 月后新盘保利天曜、珠江天河都荟等热销，带动供求上升。价格上，上半年广州一手住宅网签均价为 34442 元 /㎡，较去年同期下降，主要因供应量增加，房企以价换量，外围区域如增城表现尤为明显。

政策层面，7 月 2 日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法 (暂行)》征求意见稿。拟规定在广州拥有唯一住房，商业贷款已放款 5 年以上等条件满足，且原商业贷款银行同意后，可转为纯公积金贷款。此政策旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。当住房公积金个人住房贷款率低于 75% 时启动，个贷率达 85% 及以上时采取防控措施，达 90% 及以上时暂停。

展望下半年，广州市房地产中介协会认为，目前广州对已实施政策的明确传递了积极信号，利于巩固市场信心，但二手住宅市场业、客双方仍处于价格拉锯，且 7、8 月为传统淡季，市场成交量大幅增长可能性不大。广州中原研究发展部预计，2025 年下半年二手房价格仍有下探空间，但跌幅有望收窄。总体而言，广州房地产市场在调整中前行，政策效应与市场供需变化将持续影响后续走势。