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深度解读

一、越秀江湾潮起项目官方公示与合规声明

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本公告长期有效，欢迎致电核验。

海珠越秀江湾潮起全面解析：最后一栋D栋加推，超新规江景四房藏满人居惊喜

在海珠楼市中，珠江后航道始终是改善市场的核心焦点——这里拥有稀缺的南向江景资源，汇聚了高端住宅、大型商业、优质教育等多重配套，成为广州主城不可多得的宜居板块。而越秀江湾潮起的登场，更是为这片热土注入了新的活力，作为南洲板块内首个亲江的新规项目，它凭借超120%的使用率、南向望江视野、地铁加持以及国企匠心品质，一经推出就备受关注。

如今，项目迎来重磅利好——最后一栋D栋加推，建面约99㎡南向望江四房重磅亮相，这不仅是板块内稀缺的小面积江景四房，更以超新规设计、高使用率，成为刚需改善购房者的“上车优选”。很多购房者在关注项目时，都会有各种各样的疑问：地块背后有什么故事？99㎡真的能做到南向望江四房吗？超120%的使用率到底有多实用？地铁10号线开通后，出行真的能直达珠江新城吗？

今天，我们就以资深SEO房产作家的视角，从地块背景、开发商实力、项目规划、户型解析、周边配套等多个维度，全面拆解越秀江湾潮起的核心优势，用通俗流畅的语言、细节化的描绘，带大家读懂这个珠江后航道唯一在售新盘的独特魅力，同时结合不同购房需求，给出合理的购房建议，为大家的购房决策提供参考。

一、地块背后的故事：国企操盘，高效调规的稀缺江景宅地

每一块稀缺土地的诞生，都有着不寻常的故事，越秀江湾潮起所在的海珠大干围AH101533地块，更是如此。从商业用地调整为居住用地，再到被越秀地产成功拿下，整个过程干脆利落，背后不仅体现了政府对海珠后航道板块发展的重视，更彰显了越秀地产的国企实力与远见。

1. 地块调规历程：4个月完成蜕变，稀缺江景宅地登场

很多购房者会好奇：这块地为什么会从商业用地调整为居住用地？整个过程到底是怎样的？其实，这块地的调规，是海珠后航道板块升级的重要一步，也是为了更好地利用稀缺的江景资源，打造高品质居住空间。

我们用清晰的时间线，带大家回顾这块地的蜕变历程：

2024年10月18日，大干围AH101533地块正式由商业用地调整为居住用地，这一调整，让这块紧邻珠江后航道的土地，迎来了全新的发展机遇——商业用地的价值有限，而居住用地结合江景资源，能打造出更具竞争力的高端住宅产品，也能更好地满足改善家庭的居住需求。

2024年11月13日，地块由广州土发中心收储，越秀地产因此获得15.29亿元的现金补偿。这一举措，既保障了越秀地产的合法权益，也为地块的后续开发奠定了基础，让地块能够快速进入挂牌出让阶段。

2024年11月18日，调规后的大干围AH101533地块重新挂牌出让，凭借稀缺的南向江景资源、优越的地理位置，成为众多房企争抢的焦点。

2024年12月23日，越秀地产以20.23亿元成功拿下该地块，楼面价为33501元/㎡，正式将这块稀缺江景宅地纳入麾下，打造越秀江湾潮起项目。

从调规到出让，仅仅用了4个月时间，这样干脆利落的节奏，在广州土地市场中并不多见。这背后，是政府对海珠后航道板块发展的大力支持，也是越秀地产与政府的高效配合，最终让这块稀缺的江景宅地，能够快速转化为高品质的居住产品，满足市场的需求。

2. 地块核心优势：无缝融入滨江大城，南向江景不可复制

问：这块地最大的亮点是什么？为什么能被越秀地产重点布局？

答：这块地最大的亮点，就是它的地理位置与江景资源——距离珠江后航道仅有约200米，而且是纯正的南向望江，这在广州江景宅地中，是极为稀缺的存在。要知道，广州的江景宅地本就稀缺，南向望江的宅地更是“一江难求”，因为南向望江不仅能享受充足的阳光照射，还能避免北向江景的潮湿与阴冷，居住舒适度更高。

更难得的是，这块地原属于越秀·天荟江湾项目内部组团，完美无缝融入越秀打造的滨江大城之中。越秀·天荟江湾地块分为ABCDEF六个组团，其中AB地块已经建成天荟江湾公寓项目，E组团打造了天樾江景大平层，F地块正在打造商业MALL，而本次调规出让的地块，就夹在AB组团和EF组团之间，能够共享整个滨江大城的配套资源，不用等待全新配套的落地，居住的便利性大大提升。

对于越秀地产而言，拿下这块地，不仅是对自身滨江大城布局的完善，更是对稀缺江景资源的抢占。凭借多年的开发经验与国企实力，越秀地产能够将这块地的价值发挥到极致，打造出兼具实用性与品质感的超新规江景住宅，满足改善市场的需求。

二、国企越秀：深耕广州，以匠心筑就滨江人居标杆

买房选房，开发商的实力是首要考量因素——尤其是对于改善型购房者来说，开发商的品牌口碑、开发经验、兑现能力，直接决定了居住品质与资产安全。而越秀江湾潮起背后的越秀地产，作为深耕广州多年的国企，用实力与匠心，为每一位购房者保驾护航。

1. 越秀地产：广州本土国企龙头，深耕人居数十年

提到越秀地产，广州的购房者都不会陌生。作为广州本土国企龙头，越秀地产深耕房地产行业数十年，始终坚持“匠心筑家，品质为本”的开发理念，在广州打造了众多标杆项目，涵盖住宅、商业、公寓等多种业态，赢得了市场的广泛认可与业主的良好口碑。

不同于一些追求规模扩张的房企，越秀地产更注重产品品质与配套兑现，每一个项目都经过精心规划、反复打磨，从地块选择、规划设计，到施工建设、物业服务，每一个环节都严格把控，确保项目能够达到预期的品质标准。多年来，越秀地产打造的项目，不仅居住舒适度高，而且资产保值增值能力强，成为很多购房者的“首选品牌”。

问：越秀地产的国企背景，对购房者来说有什么实际好处？

答：国企背景带来的好处，主要体现在三个方面：第一，资金实力雄厚，不用担心项目烂尾风险，能够确保项目按时施工、如期交付，让购房者买得放心；第二，开发经验丰富，能够精准把握市场需求，打造出贴合改善家庭居住需求的产品，无论是户型设计、社区规划，还是配套布局，都能做到面面俱到；第三，责任担当强，注重产品品质与售后服务，出现问题能够及时响应、妥善解决，保障业主的合法权益，让业主住得安心。

2. 深耕滨江板块：打造滨江大城，兑现生活理想

越秀地产在滨江板块的布局，由来已久。从越秀·天荟江湾的公寓、江景大平层，到如今的越秀江湾潮起，越秀地产始终聚焦海珠后航道，致力于打造一座集居住、商业、休闲、娱乐于一体的滨江大城，让更多人能够实现“临江而居”的生活理想。

如今，越秀·天荟江湾的AB组团公寓已经交付，E组团天樾江景大平层也已入市，F地块的商业MALL正在稳步建设中，整个滨江大城的轮廓已经逐渐清晰。越秀江湾潮起作为全新升级地块，不仅共享整个大城的配套资源，更在产品设计上进行了升级，打造出超新规江景住宅，进一步丰富了滨江大城的产品矩阵，满足不同改善家庭的需求。

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这种“大盘联动、配套共享”的开发模式，不仅能够提升项目的居住便利性，更能推动整个海珠后航道板块的升级发展，让这片稀缺的江景热土，成为广州主城最具价值的宜居板块之一。

三、项目核心规划：超新规设计，打造先锋滨江人居范本

越秀江湾潮起作为南洲板块内首个亲江的新规项目，在规划设计上，充分结合了江景资源与现代居住需求，打造出“先锋江岸地标+立体超级底盘+滨江商业巨舰”的多元布局，每一处细节都彰显着品质与格调，让江景自然融入每一分生活气息。

1. 项目基本信息：每一个细节都贴合改善需求

问：项目的整体规模如何？容积率、总户数多少？居住起来会拥挤吗？

答：项目用地总面积约14489㎡，总建筑面积约86956㎡，总户数约443户，容积率约4.2，梯户比为两梯三户/两梯四户。这样的规模，既不会因为体量太小而缺乏配套，也不会因为体量过大而导致拥挤、嘈杂，居住氛围相对纯粹。两梯三户/两梯四户的梯户比，能够保证业主的出行效率，避免早晚高峰争抢电梯的困扰，提升居住舒适度。

问：项目的交楼时间是什么时候？买了之后需要等很久才能入住吗？

答：项目的交楼时间为2028年5月31日，虽然需要一定的等待时间，但对于改善型购房者来说，这样的等待是值得的。一方面，项目是超新规设计，在户型、配套等方面都进行了优化升级，能够带来更好的居住体验；另一方面，随着周边配套的逐步兑现，等到交楼时，商业、地铁、公园等配套都已成熟，业主入住后就能直接享受便捷、舒适的生活，无需经历“配套等待期”。

问：项目的产品面积段有哪些？能满足不同家庭的需求吗？

答：项目的产品面积段涵盖建面约96-200㎡，其中主力户型为96-116㎡新规奢宅，本次加推的D栋更是带来了建面约99㎡南向望江四房，此外还有135㎡、160㎡等大户型，能够满足不同改善家庭的需求——无论是三口之家、四口之家，还是多代同堂的家庭，都能找到合适的户型。

2. 先锋美学设计：建筑与江景无界相融

越秀江湾潮起在建筑设计上，采用了多元先锋美学，打造出极具辨识度的城市封面，让建筑成为珠江美景的一部分。

问：项目的建筑立面有什么特色？和普通住宅有什么区别？

答：项目采用大面积的玻璃幕墙和铝板材料，搭配与珠江无界相融的立面流线，整体呈现出简约、现代、通透的视觉效果，既有高端住宅的质感，又能与周边的江景、公园景观完美融合。玻璃幕墙的设计，能够最大化地引入自然光线，让室内更加明亮通透，同时也能让业主在室内就能欣赏到珠江的美景，实现“推窗见江”的居住体验。

除此之外，项目还倾力打造了约120米城市界面，将珠江凝练为圆润包裹的曲线围墙，打造出“隔而不离”的领域感——既能够保障社区的私密性，又不会遮挡江景视野，让业主在社区内就能感受到江景的惬意与静谧。这种设计，在广州滨江住宅中并不多见，充分体现了项目的先锋设计理念。

3. 立体超级底盘：圈层社交与悦己生活兼得

项目打造的“立体超级底盘”，是其核心亮点之一，通过多元空间的交叠，演绎圈层社交生活，构建悦己生活场域。

问：什么是“立体超级底盘”？能为业主带来什么实际体验？

答：“立体超级底盘”是项目打造的多元空间体系，涵盖了VANGUARD CLUB先锋聚场、社区休闲空间、滨江景观带等多个部分，让业主在社区内就能享受全方位的休闲、社交、健身服务。其中，VANGUARD CLUB先锋聚场已经盛大开放，内部配置了恒温泳池、健身房、先锋会客厅、瑜伽室、理疗室等配套，业主下楼就能直达会所，享受圈层奢享定制生活。

想象一下，结束一天的忙碌，你可以在恒温泳池里畅游，放松身心；也可以在健身房里挥洒汗水，保持健康；周末约上朋友，在先锋会客厅里小聚，聊聊家常、畅谈人生；闲暇时，在瑜伽室里练习瑜伽，舒缓压力——这种“不出社区，尽享奢享”的生活，正是改善型购房者追求的理想生活状态。

4. 高低分区规划：兼顾多元需求，适配不同家庭

项目在规划上，采用了高低分区的设计，以60米为界限，低区做偏改善产品，高区则打造江景大平层，这种设计既兼顾了不同家庭的需求，又让定价更加灵活，能够满足更多购房者的需求。

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问：高低分区设计，对业主来说有什么好处？

答：高低分区设计的好处非常明显。对于预算相对有限、追求实用性的改善家庭来说，低区的偏改善产品，既能享受项目的优质配套与江景资源，又能拥有较高的性价比；对于追求高端居住体验、注重江景视野的购房者来说，高区的江景大平层，能够拥有更开阔的江景视野，彰显主人的尊贵身份。

此外，高低分区设计还能让社区的居住氛围更加纯粹——低区以刚需改善家庭为主，高区以高端改善家庭为主，邻里之间的生活习惯、消费理念相对契合，相处起来更加和谐，能够打造出更优质的居住圈层。

四、户型解析：超新规高使用率，每一款都是人居精品

户型是居住的核心，而越秀江湾潮起的户型，最大的亮点就是“超新规设计”——阳台占比可达20%，使用率高达120%，远超市场普通住宅，再加上南向望江视野与合理的空间布局，每一款户型都能带来极致的居住体验。尤其是本次加推的D栋99㎡南向望江四房，更是成为板块内的“明星户型”，以小面积、四房设计、南向望江，刷新了改善市场的认知。

1. 户型整体亮点：超新规设计，使用率拉满

问：什么是“超新规设计”？120%的使用率到底有多实用？

答：“超新规设计”是指项目遵循最新的住宅设计规范，优化了户型布局，增加了阳台、设备平台等可利用空间，从而提升了房屋的实际使用率。项目的阳台占比可达20%，远远高于普通住宅的阳台占比，再加上合理的空间规划，让使用率高达120%——这意味着，建面约99㎡的户型，实际使用面积堪比普通住宅120㎡左右的户型，花更少的钱，就能享受更大的空间，性价比极高。

举个例子，普通住宅建面99㎡，使用率大多在80%-90%之间，实际使用面积大约在79-89㎡，很难做到四房设计；而越秀江湾潮起99㎡户型，凭借120%的使用率，实际使用面积可达119㎡左右，不仅能做到四房，还能保证每个房间的空间宽敞明亮，不会有拥挤、压抑的感觉，真正实现“小面积、大空间”的居住体验。

此外，项目的户型大多采用南向设计，采光通风极佳，部分单元还能享受南向江景视野，让江景自然融入日常生活，进一步提升居住舒适度。

2. 明星户型详解：每一款都贴合改善需求

项目的户型涵盖建面约95-200㎡，每一款户型都有其独特的亮点，我们逐一为大家解析，帮大家找到适合自己的户型：

（1）建面约95㎡四空间两厅两卫 | 江序：刚需改善首选，性价比拉满

问：95㎡四空间两厅两卫，空间够用吗？适合什么样的家庭？

答：完全够用。这款户型采用四开间朝南设计，双面宽大阳台，约5.6m灵动宽厅，270°全景视野，既能保证充足的采光通风，又能享受开阔的视野，部分单元还能揽丰茂江景。四空间设计，可灵活改造为四房，既能满足三口之家的居住需求，也能兼顾二胎家庭或老人同住的需求——比如，一间作为主卧，一间作为儿童房，一间作为老人房，还有一间作为书房或储物间，灵活适配家庭不同阶段的需求。

户型布局合理，动静分区清晰，休息区与活动区互不干扰，客厅与阳台相连，空间更加开阔，适合日常休闲、亲友小聚；两个卫生间的设计，能够满足多人口家庭的使用需求，避免早晚高峰争抢卫生间的困扰；厨房采用合理布局，操作空间充足，方便家人烹饪；每一个房间都配备大窗户，采光充足，视野开阔，居住舒适度极高。这款户型，是刚需改善家庭的首选，性价比拉满。

（2）建面约99㎡南向望江四房：最后一栋加推，稀缺性拉满

作为本次加推的明星户型，建面约99㎡南向望江四房，无疑是项目的“王牌产品”，也是海珠后航道板块内稀缺的小面积江景四房。

问：99㎡真的能做到南向望江四房吗？江景视野到底怎么样？

答：当然可以。这款户型是超新规设计的典范，凭借120%的超高使用率，建面99㎡就能打造出宽敞的四房空间，而且是纯正的南向望江设计，距离珠江后航道仅约200米，站在阳台或客厅，就能将珠江后航道的浩瀚江景尽收眼底。清晨，被江风与阳光唤醒，推开窗户，就能看到江面的薄雾与往来的船只；傍晚，坐在阳台，欣赏落日余晖洒在江面上，波光粼粼，浪漫又治愈。

这款户型的空间布局与95㎡户型相近，但在江景视野上更具优势，而且是最后一栋D栋加推的产品，稀缺性不言而喻。对于预算有限、追求江景与实用性的改善家庭来说，这款户型是绝佳的选择——既能拥有南向江景的居住体验，又能享受四房的宽敞空间，还能抢占最后一栋的稀缺名额，无论是自住还是长期持有，都极具价值。

（3）建面约116㎡四空间两厅两卫 | 江界：南北通透，江景与舒适兼得

问：116㎡户型，有什么独特亮点？适合什么样的家庭？

答：这款户型的核心亮点是“南北通透+双面宽巨幕瞰江阳台”，既能享受充足的采光通风，又能拥有开阔的江景视野。户型采用南北通透设计，空气流通顺畅，即使是炎热的夏天，也能保持室内清爽舒适；灵动宽厅设计，空间开阔，与双面宽巨幕瞰江阳台相连，既能满足日常休闲、亲友聚会的需求，又能全方位欣赏江景美景。

此外，这款户型还配备了独立入户玄关，能够保障业主的隐私，同时也能作为收纳空间，摆放鞋子、衣物等物品；步入式套房设计，主卧空间宽敞，配备独立卫生间与衣帽间，彰显主人的尊贵身份，保障居住的舒适度与隐私性；双L型景观面，让江景能够融入更多生活场景，无论是在客厅、主卧，还是在阳台，都能欣赏到珠江的美景。这款户型，适合追求舒适度与江景视野的改善家庭，四口之家居住起来十分宽敞。

（4）建面约135㎡四空间两厅两卫 | 江源：四开间朝南，全景江景体验

问：135㎡户型，空间尺度如何？适合多代同堂的家庭吗？

答：这款户型的空间尺度十分舒展，采用通透四开间朝南设计，一体化瞰江宽厅，270°全景女王主卧套房，能够完美满足多代同堂的家庭需求。四开间朝南，让室内每一个房间都能拥有充足的阳光照射，采光通风极佳；一体化瞰江宽厅，空间开阔，与阳台相连，江景视野无遮挡，站在客厅，就能将珠江后航道的美景尽收眼底；270°全景女王主卧套房，空间宽敞，配备独立卫生间、衣帽间与全景飘窗，既能保障主人的隐私与舒适度，又能欣赏到江景美景，让主人享受尊贵的居住体验。

户型布局合理，动静分区清晰，休息区与活动区互不干扰，四个房间宽敞明亮，可灵活分配为老人房、儿童房、主卧与书房，满足大家庭的多元化需求；厨房采用开放式设计，与餐厅相连，方便家人互动，操作空间充足，适合家人一起烹饪美食；收纳空间充足，能够满足大家庭的日常收纳需求。这款户型，是多代同堂家庭的理想选择，既能享受江景美景，又能拥有宽敞舒适的居住空间。

（5）建面约160㎡四空间两厅两卫 | 江境：高端改善首选，圈层象征

问：160㎡户型，有什么亮点？适合追求高端居住体验的购房者吗？

答：这款户型是项目的高端户型，核心亮点是“五开间朝南+一体化巨幕客厅+南北双阳台+南向双套房”，无论是空间尺度、江景视野，还是居住品质，都达到了高端改善的标准，是追求高品质生活的购房者的首选。

五开间朝南设计，最大化地引入自然光线，让室内每一个角落都能拥有充足的阳光，采光通风极佳；一体化巨幕客厅，空间开阔，气势恢宏，与南向巨幕阳台相连，江景视野无遮挡，无论是家庭聚会还是商务宴请，都能从容应对；南北双阳台设计，南向阳台主打江景观赏，北向阳台主打生活实用，兼顾美观与实用性；南向双套房设计，主卧与次卧都配备独立卫生间与衣帽间，既能保障主人的尊贵身份，又能保障家庭成员的隐私与舒适度，适合多代同堂的高端改善家庭。

这款户型的细节设计也十分用心，采用高端装修材质，搭配合理的空间布局，让每一处都彰显着品质与格调，是圈层身份的象征。对于追求高端居住体验、注重江景视野与圈层纯粹性的购房者来说，这款户型无疑是最佳选择。

五、周边配套：全能配套加持，繁华与静谧共生

对于改善型购房者来说，周边配套的完善程度，直接影响着日常生活的便捷度与舒适度。越秀江湾潮起地处海珠后航道核心板块，周边交通、教育、商业、公园等配套一应俱全，形成了“高浓度生活圈”，让业主既能享受江景的静谧，又能便捷享受城市的繁华。

1. 交通配套：地铁+公交，一线直达珠江新城

交通便捷性，是很多购房者买房时最关注的因素之一。越秀江湾潮起的交通优势十分明显，地铁与公交无缝衔接，无论是日常通勤，还是周末出游，都十分便捷。

问：项目距离地铁有多远？地铁10号线开通后，出行真的能直达珠江新城吗？

答：项目步行约650米，就能到达地铁10号线大干围站，而且家门口的公交530路，一站就能直达大干围站，实现“公交+地铁”的无缝衔接，出行十分便捷。地铁10号线是串联天河、越秀、海珠、荔湾四大组团中心区的轨道“加密线”，预计今年开通，开通后，业主从大干围站出发，一条地铁就能直达珠江新城板块，不用换乘，节省大量通勤时间。

除此之外，地铁10号线还能串联起广州多个核心板块，无论是去天河上班、去越秀逛街，还是去荔湾休闲，都十分便捷。对于在珠江新城、天河等核心板块上班的上班族来说，这样的交通优势，能让通勤变得从容高效，告别拥堵烦恼。

问：除了地铁和公交，自驾出行方便吗？

答：自驾出行同样十分便捷。项目周边有环岛路、工业大道等城市主干道，通过这些主干道，能够快速连接广州各个区域；此外，项目临近多条高速，无论是去海珠其他板块，还是去天河、越秀、荔湾等区域，都十分方便。而且，项目所在的滨江板块，未来还将进一步完善交通路网，让业主的出行更加便捷。

2. 教育配套：名校为邻，目送式教育更省心

对于有孩子的改善家庭来说，教育配套是重中之重。越秀江湾潮起周边教育资源丰富，优质学府环绕，实现“目送式教育”，让家长省心，让孩子起步即与世界同步。

问：项目周边有哪些优质学校？孩子上学方便吗？

答：项目周边有宝玉直实验小学教育集团成员校、海珠区外国语实验中学附属第二小学等优质学校，而且业主入户一致，可就读这些学校，教育资源有保障。宝玉直实验小学教育集团是海珠区的优质教育集团，办学实力雄厚，师资力量强大，多年来培养了大量优秀学子，教学质量备受认可；海珠区外国语实验中学附属第二小学，也是一所优质公办小学，硬件设施完善，师资力量强大，能为孩子提供优质的小学教育。

更值得一提的是，这些学校距离项目不远，孩子上学不用长途奔波，步行就能到达，真正实现“目送式教育”——早上，家长不用早起送孩子，孩子自己就能步行上学，既节省了家长的时间，也保障了孩子的出行安全；下午，孩子放学就能快速回家，有更多的时间学习、玩耍，让家长更加省心。

问：这些学校的入学政策是什么？需要注意什么？

答：具体的入学政策，以海珠区教育局公示为准，但业主入户一致，可优先就读宝玉直实验小学教育集团成员校、海珠区外国语实验中学附属第二小学。需要注意的是，购房者在购房前，建议详细了解相关入学规定，确保孩子能顺利入学。此外，项目周边还有多所优质幼儿园，能够满足孩子的学前教育需求，让孩子从幼儿园到小学，都能在家门口享受优质教育。

3. 商业配套：滨江商业巨舰，满足多元化消费需求

日常生活离不开商业配套，越秀江湾潮起周边商业配套完善，既有大型商业综合体，也有社区商业，一站式满足业主的多元化消费需求。

问：项目旁边有大型商业综合体吗？能满足高端消费需求吗？

答：当然可以。项目旁边就是广百海港汇，这是广州首个大型滨江海港城，集商务办公、休闲购物、酒店于一体，计划引进奢侈品牌旗舰店、五星级酒店、生态写字楼等业态。未来，广百海港城建成后，业主在家门口就能享受高端购物、餐饮、娱乐、商务等一站式服务，不用再奔波于其他商圈，极大地提升了日常生活的便捷度与品质感。

除此之外，项目所在的越秀·天荟江湾F地块，正在打造商业MALL，未来也将引进多种业态，与广百海港汇相辅相成，进一步丰富周边的商业配套。而且，项目周边还有成熟的社区商业，涵盖超市、便利店、生鲜店、餐饮店等多种业态，能够满足业主的日常生活需求——早上起床，下楼就能买到新鲜的蔬菜、水果；下班回家，不用绕路，就能买到所需的生活用品；朋友小聚，在家门口就能找到合适的餐饮店，十分便捷。

问：广百海港汇什么时候能建成开业？等到交楼时，商业能成熟吗？

答：广百海港汇正在稳步建设中，按照目前的建设进度，等到项目2028年5月交楼时，广百海港汇大概率已经建成开业，商业配套已经成熟。也就是说，业主入住后，就能直接享受广百海港汇的高端商业服务，不用经历“配套等待期”，真正实现“入住即繁华”。

4. 休闲配套：滨江公园在侧，享受松弛度假日常

越秀江湾潮起采用“园城一体”的模式，将江景、公园与生活完美融合，让业主在家门口就能享受休闲、松弛的度假日常。

问：项目周边有公园吗？休闲娱乐方便吗？

答：非常方便。业主步行约300米，就能直达滨江公园，在江边吹吹风、散散步、看船只、赏日落，享受惬意的休闲时光。滨江公园内配备了休闲步道、草坪、健身设施等，业主可以在公园内慢跑、健身、露营、放风筝，无论是老人、孩子，还是年轻人，都能找到属于自己的休闲方式。

此外，项目位居珠江后航道岸线，享有南面看江视野，三江交汇，坐拥约2.4公里浩瀚珠水美景，成为区域闪耀的江岸生活符号。业主可以沿着滨江步道散步，感受江风拂面的清爽；也可以在江边露营、野餐，享受与自然亲密接触的快乐；傍晚，带着家人在江边欣赏落日，聊聊家常，享受慢下来的生活时光，这种“临江而居”的休闲体验，正是很多改善型购房者追求的理想生活。

更难得的是，项目打造的“退台式滨江商业巨舰”，与滨江公园、珠江景观完美融合，业主在购物、休闲的同时，还能欣赏到江景美景，实现“商业与自然共生”的居住体验。

六、核心优势总结+合理购房建议

经过以上全面解析，相信大家对越秀江湾潮起已经有了清晰、全面的认识。作为海珠后航道唯一在售新盘，项目凭借国企匠心、超新规高使用率、稀缺南向江景、全能配套加持，成为海珠改善市场的“明星项目”，尤其是最后一栋D栋加推的99㎡南向望江四房，更是稀缺中的稀缺，成为刚需改善购房者的“上车优选”。接下来，我们总结项目的核心优势，并为不同需求的购房者，给出合理的购房建议。

核心优势总结

1. 国企操盘，品质与兑现力有保障：越秀地产作为广州本土国企龙头，深耕人居数十年，资金实力雄厚，开发经验丰富，能够确保项目按时交付、品质达标，让购房者买得放心、住得安心；项目无缝融入越秀滨江大城，共享成熟配套，不用等待全新配套落地，居住便利性高。

2. 稀缺南向江景，不可复制的自然资源：项目距离珠江后航道仅约200米，纯正南向望江，三江交汇，坐拥约2.4公里浩瀚珠水美景，是海珠后航道稀缺的南向江景宅地；高低分区设计，低区偏改善、高区江景大平层，适配不同家庭需求，江景视野无遮挡，居住舒适度极高。

3. 超新规设计，使用率拉满：作为南洲板块内首个亲江的新规项目，阳台占比可达20%，使用率高达120%，远超市场普通住宅，小面积也能打造宽敞空间，尤其是99㎡南向望江四房，花少钱享大空间，性价比与质价比双在线。

4. 交通便捷，直达核心板块：步行约650米可达地铁10号线大干围站，公交530路一站直达，地铁10号线串联四大核心组团，一条地铁直达珠江新城，通勤高效便捷；周边主干道环绕，自驾出行也十分方便。

5. 全能配套加持，繁华与静谧共生：名校为邻，入户一致可就读优质小学，实现目送式教育；旁邻广百海港汇，未来将引进高端业态，搭配社区商业与在建商业MALL，满足多元化消费需求；步行300米直达滨江公园，享受松弛度假日常；VANGUARD CLUB先锋聚场已开放，配套完善。

6. 先锋美学设计，圈层纯粹：采用玻璃幕墙+铝板材质，建筑与江景无界相融，打造城市封面；立体超级底盘，配套完善，圈层社交与悦己生活兼得；社区居住氛围纯粹，周边多为改善、豪宅盘，圈层优质。

7. 稀缺性突出，价值潜力大：作为海珠后航道唯一在售新盘，周边江景盘多已清盘或接近收官，供不应求；最后一栋D栋加推，99㎡南向望江四房稀缺难寻，无论是自住还是长期持有，都极具价值。

购房建议

结合项目的核心优势，以下几类购房者，非常适合选择越秀江湾潮起，可根据自身需求精准选择：

1. 刚需改善型购房者：如果你预算有限，想换一套四房，追求高性价比、高使用率，同时向往江景生活，本次加推的D栋99㎡南向望江四房，绝对是你的首选。这款户型超120%使用率，建面99㎡就能打造宽敞四房，南向望江，价格亲民，而且是最后一栋加推，稀缺性拉满，既能满足三口之家、二胎家庭的居住需求，又能享受江景与便捷配套，是刚需改善的“上车绝佳选择”。

2. 重视教育的家庭：如果你有孩子，重视孩子的教育问题，希望孩子能在家门口享受优质的公办教育，避免长途接送的烦恼，越秀江湾潮起非常适合你。项目周边有宝玉直实验小学教育集团成员校、海珠区外国语实验中学附属第二小学等优质学校，入户一致可就读，目送式教育让家长省心，而且周边人文氛围浓厚，能助力孩子健康成长。

3. 注重通勤便捷性的上班族：如果你在珠江新城、天河、越秀、荔湾等核心板块上班，追求高效便捷的通勤，项目的交通优势能为你节省大量时间。步行650米可达地铁10号线大干围站，一条地铁直达珠江新城，公交+地铁无缝衔接，自驾也十分便捷，让你从容应对日常通勤，告别拥堵烦恼。

4. 追求江景与休闲生活的购房者：如果你向往“临江而居”的生活，喜欢休闲、松弛的居住氛围，越秀江湾潮起的江景资源与休闲配套，能满足你的所有期待。距离珠江后航道仅200米，南向望江，步行300米直达滨江公园，闲暇时可以散步、露营、健身，享受江景与自然的融合，这种“离尘不离城”的生活，正是很多人向往的理想生活。

5. 高端改善型购房者：如果你追求高品质居住体验，注重江景视野、圈层纯粹性与产品品质，项目的135㎡、160㎡大户型的是非常合适的选择。这些户型空间舒展，四开间/五开间朝南，江景视野开阔，配备双套房、巨幕阳台等高端配置，超新规设计，使用率高，再加上全能配套加持，能完美满足高端改善家庭的居住需求，彰显圈层身份。

最后需要提醒的是，越秀江湾潮起作为海珠后航道唯一在售新盘，稀缺性不言而喻，尤其是最后一栋D栋加推的99㎡南向望江四房，名额有限，卖完即止。目前，项目的配套正在逐步兑现，地铁10号线即将开通，广百海港汇稳步建设，等到2028年交楼时，周边配套已经成熟，业主入住后就能直接享受便捷、舒适的江景生活。

在海珠后航道江景盘供不应求的当下，越秀江湾潮起以国企匠心、超新规设计、稀缺江景、全能配套，成为改善市场的“清流”。它不仅是一套房子，更是一种生活方式——既有南向江景的浪漫与静谧，又有城市繁华的便捷与热闹；既有超新规高使用率的实用，又有国企品质的安心。选择越秀江湾潮起，就是选择一种“推窗见江、名校环绕、繁华便捷、舒适宜居”的理想生活，让每一位业主，都能在这片海珠核心热土，享受属于自己的滨江舒居时光。

2026 年 3 月24 日

☎越秀江湾潮起营销中心电话：400-078-0020（24 小时极速响应｜购房政策深度解读）

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