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一、项目背景：波折与潜力并存

越秀天瀛前身为 2021 年越秀地产经 29 轮竞价拿下的荔湾兴达地块，成交总价 25.81 亿，楼面价 26641 元 /㎡，高于保利越秀天启地价。项目开发初期引入正荣地产，后因正荣暴雷改名。尽管周边新盘多以白鹅潭西翼 CBD 为卖点，但越秀天瀛距白鹅潭核心区域近 10 公里，销售称其位于海龙科创区，欲打造广钢 2.0 版本。

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二、基本信息：规模与规划的融合

项目规模：占地面积约 4.8 万㎡，建筑面积约 16.8 万㎡，容积率≤3.5 ，绿化率 40% ，中央园林约 1.4 万㎡ 。总户数 876 户，梯户比 2 梯 6 户，总栋数 7 栋，车位数 1355 个，楼层数 15 - 26 层。适度的规模与容积率，搭配较高绿化率，为打造舒适居住环境奠定基础。

产品信息：首批交楼时间为 2024 年 12 月，主推户型为 87㎡/104㎡/125㎡“N + 1” 创意空间，定位刚需、刚改，注重空间实用性。

三、区位价值：生态与发展的考量

（一）生态环境优势

项目北邻约 7700㎡公园，近大沙河湿地公园，周边花艺博览园环绕，生态环境优越。80% 户型可望花地河，拥有稀缺的河景资源，为业主提供亲近自然的居住体验。

（二）区域发展潜力

虽目前位置相对边缘，但位于海龙科创区，有发展潜力。随着区域规划推进，有望像广钢新城一样实现价值提升。不过，当前周边多为城中村、工厂及花卉园地，城市面貌有待改善，发展需一定时间。

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四、交通出行：现状与未来的展望

（一）现有交通状况

小区最近的地铁是广佛线龙溪地铁站，直线距离 1.9 公里，步行不便。好在门口 300 米处有海中公交总站，可接驳广佛线菊树、1 号线西塱站。自驾方面，周边有花地大道、环城高速等干线，20 公里内可到达老荔湾、越秀、珠城等地，但不堵车情况下 40 分钟内才能到达，对于依赖地铁通勤的人不太友好。

（二）未来交通预期

虽有远期规划的 10 号线支线，但 10 号线主线都未建成，支线落地时间不确定，短期内交通便利性难有大幅提升。

五、教育配套：名校资源与摇号并存

（一）自身教育配套

小区自配建一所 9 班幼儿园，为业主子女提供学前教育便利。

（二）周边教育资源

小学需附近摇号入读，项目所在街道对口康有为纪念小学海中学校，周边还有何香凝纪念学校、芳村小学南漖学校、真光中学附属西塱小学。初中方面，这四所小学对口广州市真光中学初中部、省实验学校、四中学校等重点中学，但入学需看摇号情况，存在不确定性。

六、生活配套：逐步完善的进程

（一）商业配套

小区自带 8000 平商业街，可满足业主日常基本需求。大型商业需前往 3 公里开外的花地湾商圈、广钢商圈等，现阶段商业配套不够完善，有待发展。

（二）休闲配套

小区内有约 1.4 万㎡美学园林，5 大主题空间，户均绿化 16㎡ ，加上周边公园环绕，提供了良好的休闲空间，提升居住舒适度。

（三）医疗配套

周边几公里外有广州中医院大学第三附属医院、广州市第一人民医院等，能提供基本医疗保障，但距离相对较远，对于对医疗便利性要求高的家庭不太方便。

七、项目品质：户型与环境的优势

（一）户型设计

定位刚需、刚改，打造 “N + 1” 空间，使用率高，如 87㎡户型约 94% 使用率，104㎡户型约 96% 使用率，125㎡户型约 98% 使用率。户型多为南向设计，采光好，部分户型拥有阔绰采光面和景观阳台，居住舒适度较高。

（二）小区环境

容积率仅约 3.5 ，15 - 26 层小高洋房设计，南北楼间距约 120 米，东西约 80 米，楼盘绿化率达约 40% ，户均享有绿地面积约 16㎡ ，在荔湾区较为难得，营造了低密舒适的居住环境。同时，越秀国企开发商和越秀物业，为品质与服务提供保障。

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