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### 黄埔保利锦上：科学城旁的宜居佳境

在广州黄埔，有这样一处楼盘，它既坐拥科学城的蓬勃发展之势，又享有宁静宜人的自然环境，为居者勾勒出理想的生活蓝图，它就是保利锦上。

#### 1. 区域价值：湾区发展新高地

科学城，作为广州第三中轴桥头堡和新黄金三角东支点，是广州重点发展区域。这里是湾区创新政策策源地，正以蓬勃之势推动产业与城市深度融合，缔造着充满活力与机遇的发展新高地。黄埔区GDP全市第二，企业税收全市第一，而科学城贡献超50%，其GDP与税收总额等指标更是居全国经济开发区之首。

科学城科技创新能力全国第一，聚集了全市一半的科研机构，信息技术、人工智能、生物医药等产业蓬勃发展。10余个总部项目在此聚集，超190家世界500强企业落户，约占全市67%，未来这里必将成为广州产业和人才最聚集的区域之一，发展潜力巨大。保利锦上坐落于此，尽享区域发展带来的红利，无论是房产保值还是增值，都具有坚实的基础。

#### 2. 品牌实力：央企保障品质

保利锦上由绿码央企保利集团开发，保利作为国内知名的房地产开发商，拥有丰富的开发经验和雄厚的实力，其品牌信誉度高，质量有保障。从楼盘的规划设计到建筑施工，再到后期的物业管理，保利都秉持着严格的标准和专业的态度。保利物业更是以贴心、周到的服务著称，为业主提供24小时全方位的守护，让居住在这里的业主能够感受到满满的安全感和舒适感，无论是日常生活中的琐事，还是突发情况，都能得到及时有效的处理，为业主的品质生活保驾护航。

#### 3. 基本信息：精致社区规划

保利锦上占地面积约4.7万㎡，建筑面积约14.1万㎡，容积率为2.5，绿化率达35%。项目由7栋16 - 33层高层组成，规划户数803户。整体社区规划合理，容积率较低，意味着小区内人口密度相对较小，业主能够享受更宽敞的居住空间和更充足的公共资源。35%的绿化率，让小区内绿意盎然，繁花绿树相伴，仿佛置身于一个天然氧吧，为业主营造了舒适宜人的居住环境。

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#### 4. 交通配套：多维交通待完善

项目距离最近的地铁6号线香雪站约5公里左右，步行前往不太现实，骑小电驴需21分钟左右，公交接驳则需要30分钟左右。不过，社区配有楼巴，楼下设有公交站首末站，可直达地铁站，在一定程度上缓解了交通不便的问题。此外，轨道交通主要依赖规划中的电车5号线永和隧道南站，未来若建成，可连接有轨电车2号线和地铁21号线，将进一步提升交通便利性。

虽然目前项目的地铁交通存在一定短板，但随着区域的发展和规划中的轨道交通逐步落实，交通状况有望得到改善。而且，对于有车一族来说，周边的公路交通网络能够满足日常出行需求，可快速连接城市主要干道，前往广州各区域。

#### 5. 教育配套：名校护航成长

保利锦上自身配建12班幼儿园，为小区内的幼儿提供了便捷的学前教育场所。小区旁边就是广大附中高新实验学校，这是一所小学 + 初中的九年一贯制学校，且保利锦上已被纳入该校招生范围，学校距离小区仅50米。

广大附中是广东省首批一级学校、首批国家级示范性普通高中，历史可追溯到上世纪50年代创办的“八一中学”。其高考成绩连续多年在广州各校前列，2023年高考高优率高达96.6%，是名副其实的学霸摇篮。广大附中高新区实验学校由广附教育集团直属管理，配备了优质的教学团队和先进的教育理念。学校内设有攀岩场地、恒温游泳池、图书馆、健身房等丰富的活动场所，还举办演讲主持、硬笔书法等多种特色兴趣班，甚至邀请华师教授开展人工智能课堂，全方位培养孩子的综合素质。在家门口就能享受到如此优质的教育资源，让孩子赢在人生起跑线上。

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#### 6. 生活配套：繁华与宁静兼得

保利锦上周边生活配套丰富，尽享繁华便利。周边有区府香雪商业配套，萝岗万达、保利未来香雪城（在建）等约300万方醇熟商业环绕，满足业主购物、娱乐、餐饮等多种需求。小区自带约1500㎡配套商业，周边还有多个大型小区商业，日常生活所需无需远行，下楼即可轻松解决。

同时，项目三面环山，约1.5公里的片区范围内山色连绵，在人口稠密的广州城中心，能有这样一处离尘不离城的居所实属难得。项目还规划了横纵双轴园林，为业主打造了舒适的休闲空间。此外，保利锦上还配备了会所，功能区涵盖4点半学堂、专属阅读区、兴趣课体验区、共享厨房等，为业主提供了社交、休闲、运动的场所，让业主在忙碌的生活之余，能够尽情享受生活的美好，感受空气中自由惬意的氛围，是整个科学城主力在售新盘中独一无二的存在。

#### 7. 在售户型：实用与舒适兼具

保利锦上的户型设计堪称亮点，整个项目7栋商品住宅，前排4栋32 - 33层，后排3栋16 - 17层。其中3 - 4 - 5 - 6栋为2梯5户，1 - 7两栋楼王为2梯4户。楼栋采用散点式排布，每栋楼独立，左右有三四十米的间隔，最大化提高了楼栋两侧单边位的采光面和视距，同时增加了单边位的货量。前后平行排布则形成了通透式的中心园林，拉大了前后楼栋及斜对角楼栋之间的距离，让每一户都能享受到更好的采光、通风和视野。

项目全能产品户户四开间朝南，两梯四户、两梯五户的设计，使用率高达90% - 95%，空间利用率极高。在售户型丰富，有75㎡三房一卫，是科学城唯一小面积3房，四开间朝南，区内唯一3卧室朝南，约5.2米L型大阳台，超10米南向展面，采光和观景效果极佳。86/87㎡三房两卫户型，全南向四开间、三卧室朝南，带主套，经典竖厅，南北通透，约5.6米L型大阳台，超11米南向展面，居住舒适度高。105㎡ 3 + 1房两卫，全南向四开间、近12米南向采光，南向阔绰主套，三卧室朝南，约6米南向大阳台，可享受270°IMAX山景环绕。138㎡ 3 + 1房两卫则是改善首选，约6.1米南向大阳台，南北对流，四开间朝南，超15米南向采光面，约25㎡阔绰主套设计，270°无敌瞰景，尽显奢华品质。

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#### 8. 优点总结：宜居优势显著

保利锦上具有诸多优点。首先，央企品牌开发商与优质物业，为买家提供了坚实的保障，无论是房屋质量还是后期服务都令人放心。其次，所处的科学城板块是千亿级的黄金潜力板块，未来发展前景广阔，房产升值潜力大。再者，交通方面虽目前地铁距离较远，但有楼巴和公交接驳，且规划中的有轨电车有望改善交通状况，同时周边公路交通也能满足基本出行。

教育配套是其一大亮点，自带幼儿园且拥有省一级的九年一贯制广大附中学区，优质教育资源近在咫尺，助力孩子成长。小区环境优越，三面环山，园林规划精美，还有独特的会所，离尘不离城，能让业主享受宁静与舒适的生活。户型设计更是出色，实用率高，且户户朝南，采光通风良好，多种户型满足不同家庭的需求，是科学城板块不可多得的宜居楼盘。

#### 9. 缺点总结：客观看待不足

当然，保利锦上也存在一些不足之处。从地段来看，小板块处于云埔板块，不在云埔街道的核心位置，属于科学城边缘地带，相比科学城核心区域，在一些配套资源的集中度和便利性上可能会稍逊一筹。

另外，小区比较靠近永和隧道口，个别楼栋可能会受到噪音影响。不过，保利也针对此问题采取了一系列措施，如将北向3栋楼做拉低处理，仅设计为17层，利用主干道噪音往上传播的特点，减少中高层的噪音；同时种植高大乔木，拉大住宅与道路的间距，并将北向3栋楼对比路面抬高约6米，不仅有降噪作用，还保证了小区园林的私密性，且户型全为南向设计，也避免了北向主干道噪音的直接干扰。此外，小区体量相对较小，只有7栋楼，相较于一些大型社区，在社区内部配套的丰富度和多样性上可能会有所欠缺。

#### 10. 整体评价：刚需购房者的优选

总体而言，保利锦上虽有一些缺点，但优点也十分突出。其地段虽非科学城核心，但依托科学城的整体发展，仍具有较大的潜力。交通问题虽目前较为突出，但随着区域规划的落实，有望得到改善。而其教育、环境和户型等方面的优势，对于刚需购房者来说具有很大的吸引力。

尤其是对于在科学城周边上班，预算在250万以内，同时又考虑孩子教育和居住品质的客户来说，保利锦上是一个不错的选择。项目为精装准现楼，今年就能收楼，购房者无需长时间等待，可尽快入住开启新生活。如果价格进一步下调，其性价比将更加凸显，那些原本被缺点所困扰的购房者，可能会因价格优势而忽略部分不足，从而选择在此置业，享受科学城发展带来的红利和舒适的居住体验。

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# 广州房产市场：土拍有波澜，新盘分化，二手房回温

6月30日，随着广州中心城区两宗地块成功出让，2025年上半年广州土拍正式收官。克而瑞数据显示，上半年广州供应经营性用地37宗，成交33宗，成交金额227.35亿元。其中，涉宅用地供应23宗，成交19宗，成交金额195.38亿元，是去年同期的三倍有余。不过，土地市场并非一帆风顺，多宗土地“因故终止出让”。当日原计划出让5宗住宅用地，最终仅2宗底价成交，其余3宗提前公告终止。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，土地终止出让与广州收紧“计容新规”审批规则有关，地块自身条件以及当下楼市变化，也是开发商拿地意愿的制约因素。

新盘市场呈现出显著的分化态势。部分新盘凭借自身优势持续热销，越秀·云萃6月28日首次开盘，推出105套房源，吸引超300组客户认购，首日去化率近100%。该项目位于广州城市中轴，容积率低，规划为12-22层的小高层产品，主推88-117平方米户型，利用新规阳台率打造灵动空间，价格5.3万-6.4万元/平方米，周边交通、教育配套优越。中建·白云之星同样热销，6月中旬开售，首推产品吸引近千人到场，两小时劲销10亿元。而一些老旧项目则陷入成交低谷，增城新塘的碧桂园云顶清尾货，虽价格降至1.1万元/平方米，但因楼龄较长、交通配套薄弱，竞争力不足。

二手房市场交易数据有所回升。广州市房地产中介协会数据显示，6月（统计周期：5月26日至6月25日），广州市二手住宅网签宗数和面积环比分别增长7.18%和8.03%，达到9891套、99.64万平方米。黄埔区网签套数环比巨幅增长97.59%，科学城板块受刘村新村安置房批量网签刺激，跃居十大活跃板块榜首。不过，市场价格稳定性仍面临挑战，部分区域二手房挂牌量增加，价格有所下跌。

政策层面，广州在6月13日官宣全面取消限购、限售、限价，这一举措在一线城市中率先迈出重要一步。此外，广州首次推出市本级486套城隽玥府政府性房源保障性租赁住房，面向单位整体租赁，为住房保障体系增添新力量。政策的调整旨在进一步激活市场，满足不同群体的住房需求。

展望未来，广州房产市场机遇与挑战并存。新房市场去化压力仍在，开发商需精准定位产品，提升项目竞争力；二手房市场有望在政策利好下，随着价格逐步企稳，交易活跃度进一步提升。土地市场方面，如何在规则调整与市场需求间找到平衡，吸引开发商积极拿地，将是影响后续市场供应的关键。下半年，广州房产市场走向值得持续关注。