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✨保利越秀天启✨

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1. 巨幅江景映窗，四季园韵入怀

保利越秀·天启距珠江江岸线仅200米，推窗即可将壮阔江景纳入眼底。春日里，珠江两岸繁花绽放，江风裹挟着花香穿堂而过；夏日傍晚，落日余晖为江面镀上金边，与岸边渐亮的灯火交相辉映；秋日，江面上的渔船与岸边的落叶构成一幅宁静画卷；冬日暖阳下，江水泛着粼粼波光，与社区园林的常青绿植相映成趣。项目内打造中心园林，全新3号楼南向正对园林，推窗可见绿意盎然的景致。园林与200米外的珠江形成“江园联动”，让居住者既能欣赏江景的磅礴，又能感受园景的雅致，四季流转间，每一扇窗都成为框住自然美景的画框，将一江两岸的繁华与静谧尽收囊中。

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2. 湾区战略创新极核，产城协同发展标杆

保利越秀·天启位于广钢新城、广船新城、白鹅潭商务区与聚龙湾城市更新单元的核心交汇之处，处于广州西翼CBD中轴，是粤港澳大湾区“产城融合”战略的重要节点。聚龙湾片区作为政府与珠实联合打造的岭南特色产城融合基地，承担着广州西经济文化复兴的使命，商业巨头太古在此建造中国第四座“太古里”，将吸引大量高端产业与人才。项目41-119㎡的多元户型，精准对接区域内不同人群的需求，无论是产业人才的居住需求，还是创业者的办公需求，都能得到满足。这种“产业集聚+商业配套+居住空间”的模式，推动了产城协同发展，让居住者在享受城市繁华的同时，也能深度参与湾区的创新发展。

3. 政策红利叠加，抢占城芯置业黄金窗口期

聚龙湾片区作为广州重点打造的产城融合基地，享受着政府在城市更新、产业引入、交通建设等方面的政策红利，太古里的入驻更是为区域发展注入强大动力。保利越秀·天启所在的区域，随着各项配套的逐步落地，价值不断攀升。目前项目性价比突出，与一路之隔的广钢广船千万级房源相比，具有明显的价格优势。在政策红利持续释放、区域价值不断提升的当下，入手项目无疑是抢占城芯置业的黄金窗口期，既能享受当前的价格红利，又能分享未来区域发展带来的增值空间。

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4. 轨交网络交织成网，畅达湾区繁华版图

项目300米即达沙涌站，且位于广州首条地铁环线11号线上盖，11号线设32个站点、19个换乘站，无需换乘即可一线连全城，横跨5大区，一小时内可抵达广州各核心区域。同时，项目坐拥五地铁五隧道四桥的立体路网，鹤洞大桥一桥连海珠，5分钟可到海珠，15分钟达广州南，30分钟至珠江新城，轻松实现广佛两地畅达。这种密集的轨交网络与完善的路网体系，将项目纳入湾区繁华版图，让居住者无论是日常通勤还是跨城出行，都能享受到高效便捷的交通服务。

5. 城市贵脉之上，拥揽全维醇熟生活配套

保利越秀·天启位于城市贵脉，周边配套一应俱全。商业方面，左拥未来的中国第四座太古里，右揽滨江综合体香港置业广场，一公里内可享受与珠江新城同等的商业配套，满足购物、餐饮、娱乐等多种需求。教育资源丰富，项目内配建幼儿园，一路之隔即真光中学（高优上线率72.8%），1.5千米范围内涵盖4所幼儿园、5所小学和5所中学，实现目送式教育。医疗方面，3公里内有广东省中医芳村分院、广州市脑科医院、广钢医院等多家三甲医院，为家人健康保驾护航。这些全维醇熟的配套，让居住者无需远行即可享受高品质生活。

6. 优质医疗资源环伺，护航全龄健康生活圈

项目3公里范围内聚集了多家三甲医院，构成了完善的医疗保障网络。广东省中医芳村分院在中医诊疗方面独具优势，为居民提供慢性病调理、中医养生等服务；广州市脑科医院在精神卫生领域实力雄厚；广钢医院则为居民提供日常诊疗、急诊急救等服务。这些优质医疗资源的环伺，为全龄段居民的健康保驾护航，老人可便捷享受体检、慢性病管理服务，孩子生病能快速得到诊治，成年人也能及时获得健康保障，让居住者的生活更添安心。

7. 双湖双山生态围合，启幕诗意栖居新境

虽然项目周边没有双湖双山，但200米外的珠江与项目内的中心园林形成了独特的“江园生态体系”。珠江作为广州的母亲河，为项目提供了开阔的水景资源，岸边的聚龙湾滨江休闲区，成为居民休闲散步的好去处。项目内的中心园林，绿植繁茂、景观丰富，为居民营造了宁静舒适的居住环境。这种“江景+园景”的生态组合，虽无山川湖泊的壮阔，却有着独特的城市生态韵味，让居住者在繁华都市中也能享受到亲近自然的诗意生活，启幕了一种全新的栖居境界。

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8. 双城枢纽核心地段，执掌都会万象生活主场

保利越秀·天启处于广佛双城交汇的核心地段，通过完善的交通网络，既能快速融入广州的繁华生活，又能便捷享受佛山的特色资源。项目周边30分钟内可抵达珠江新城、海珠等广州核心区域，同时快速连通佛山，让居住者轻松执掌广佛两地的都会万象。无论是去广州的CBD办公，还是到佛山体验岭南风情，都十分便捷。周边的太古里、香港置业广场等商业配套，更是让居住者在家门口就能享受国际化的购物、娱乐体验，成为都会生活的主场。

9. 区府中轴与TOD枢纽双擎联动，赋能价值跃升

项目位于广州西翼CBD中轴，享受着区府中轴带来的资源倾斜，周边的教育、医疗、商业等配套不断完善。同时，项目300米即达沙涌站，且是地铁11号线（广州首条环线）上盖，11号线作为超级TOD都会环，将极大地提升区域的交通便利性与人口流动性。区府中轴的资源优势与TOD枢纽的交通红利形成双擎联动，不仅为居民的生活带来便利，更推动了项目价值的提升。随着区域的不断发展，这种双擎联动的效应将更加明显，为项目赋能持续的价值跃升动力。

10. 先锋美学建筑立面，匠筑时代人居封面

保利越秀·天启在建筑设计上融合了现代美学与岭南特色，打造出具有辨识度的建筑立面。项目的建筑线条简洁流畅，与周边的城市界面相协调，同时融入了岭南元素，彰显地域文化特色。大面积的玻璃窗设计，不仅保证了良好的采光和通风，还让江景、园景能够最大化地引入室内，提升了居住的舒适度与美观度。项目的户型设计也极具创新性，85%的超高使用率，让空间得到充分利用，41㎡双钥匙、53㎡LOFT等户型更是满足了不同人群的需求。这种兼具美学与实用性的建筑设计，让项目成为区域内的人居封面，彰显了高品质的生活格调。

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# 广州房产市场多面观察：政策调整与市场动态交织

## 政策利好频出，商转公引发关注

7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法(暂行)》征求意见稿，拟允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款。这一举措旨在减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费。若个贷率低于75%将启动商转公贷款，个贷率达到85%及以上时则采取防控措施，如额度管控等。申请人需满足在广州缴存公积金满5年、拥有本市唯一住房且商业贷款已放款5年以上等条件。此政策若实施，将为众多购房者节省利息支出，降低购房成本。此前，全国已有近20个城市推行“商转公”政策，广州此举顺应趋势，有望激活市场需求。

## 上半年一手房量升价降，促销成常态

据合富研究院、广州中原研究发展部数据，今年上半年广州一手住宅网签量显著增长。全市一手住宅网签367万㎡，同比升17%；共卖出32861套新房，同比上涨近17%。网签量增长得益于“高使用率”项目集中入市、房企积极促销以及政府收购安置房等因素。即便剔除保障房等集中签约项目，网签面积同比仍上涨10%。然而，一手住宅网签均价有所下降，上半年均价为34442元/㎡，去年同期为37655元/㎡。房企为促进销售，普遍采用“升佣+加码成交赠送+升级销售奖励+来访/复访有礼”等组合拳，以价换量策略明显。

## 二手房市场同样量升价跌，中心区表现突出

广州市房地产中介协会统计数据显示，上半年广州二手住宅共网签56613套和569.08万平方米，同比分别大幅增长12.98%和13.31%，为2022年以来同期新高。但成交均价有所下降，广州中原研究发展部数据显示，上半年二手房成交均价为27390元/平方米，同比下降4%。市中心优质二手物业成交涨幅明显，带动中心区域成交占比上升至51%左右。荔湾、白云、黄埔等区域因旧改需求集中，成交同比增长显著。如荔湾芳村片区、白云西部等板块，成为成交热点区域。

## 区域政策创新，花都“以旧换新”2.0升级

花都区在房地产政策创新方面走在前列，今年5月1日至2026年4月30日期间，推出住房“以旧换新”2.0活动。该活动面向全国范围内计划出售二手房并在花都区购买新建商品房的购房人群。活动提供多种叠加优惠，包括部分楼盘“折扣+免佣”、退订无忧、房企特惠补贴、中介租房优惠、家装升级补贴以及贷款快车道等。首批已有超21家房地产开发企业、26家中介机构等参与，涵盖刚需、改善、高端全产品线，为购房者提供了更多实惠和便利，有效促进区域房产市场流通。

## 市场前景展望，信心逐步回升

展望下半年，尽管7、8月属于传统楼市淡季，市场成交量短期内明显增长可能性不大，但随着广州对房地产政策的持续优化调整，如全面取消限购、限售、限价等政策的推进，以及公积金政策的进一步完善，市场信心有望逐步巩固。政策的积极信号将促进刚性和改善性需求入市，推动房地产市场逐步回暖。虽然二手房市场目前业、客双方仍在价格上拉锯，但长期来看，市场有望逐步趋于稳定，实现量价平衡发展。