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越秀·江湾潮起坐落于广州海珠创新湾核心区大干围板块，是粤港澳大湾区中轴线上的一颗璀璨新星。项目原为商业用地，经政府规划调整后升级为南向江景住宅地块，距离珠江后航道仅200米，成为广州罕见的南向一线临江住宅。作为海珠西板块首个亲江新规项目，江湾潮起以稀缺江景资源、创新高低分区设计和立体花园社区理念，重新定义了滨江生活范式，成为改善型购房者和江景爱好者的焦点。

作为海珠后航道稀缺的南向江景住宅，越秀·江湾潮起以产品创新与地段优势，成为广州楼市的热门选择。尽管周边环境有待改善，但其江景价值、交通红利及商业前景，仍为追求滨江生活的购房者提供了不可复制的居住选项。

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01

小区详细情况

基础信息

项目总用地面积约1.5万平方米，总建筑面积6万平方米，容积率4.17，绿化率20.29%。规划4栋37层超高层住宅，共计443户，车位比1:1.47，充分满足业主停车需求。

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产品分高低区设计，低区（3-24层）主打90-160㎡刚需及改善户型，高区（25-37层）规划120-195㎡江景大平层，电梯分区运行以提升效率。

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交通

项目紧邻地铁10号线大干围站（在建中），直线距离约650米，预计2025年通车后可直达天河、越秀等核心区域。自驾方面，门口环岛路连接海珠湾隧道（预计2025年开通），15分钟直达广州南站；周边广州环城高速、工业大道等主干道形成立体交通网，出行四通八达。

教育

项目500米范围内规划有一所66班完全中学，周边1.5公里内分布南武小学、广州第九十七中学及海珠外国语实验中学附属第二小学等教育资源。目前学区划分尚未明确，但有望纳入宝玉直实验小学教育集团，长期教育潜力可期。

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商业

项目紧邻广百海港汇（预计2025年底开业），总投资超40亿元，规划引入奢侈品牌旗舰店、五星级酒店及生态写字楼，打造滨江商业地标。此外，周边东晓南商圈、江南西商圈及乐峰广场等成熟商业体，满足日常生活与高端消费需求。

医疗

3公里范围内汇聚中山大学孙逸仙纪念医院南院区、珠江医院、广医二院等三甲医院，同时配备社区卫生服务站和社区健康中心，形成全方位医疗保障体系。

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PART 02

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项目采用高低分区设计，户型实用率超100%，部分达120%。低区主力户型为95㎡四房和119㎡四房，南北通透，主卧带270°环幕飘窗；

一、买房前须知

1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

2、在国家有关房地产法律法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

3、挑选户型至少少需要以下几种图：规划图、单元平面图、户型平面图。

4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

5、别以为九到十一楼不错，这是阳光最强烈的位置。

6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

7、别以为实测面积是对的，自己带上卷尺测量。

8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

二、关于住宅的长宽高

9、住宅的净高，是指下层地板表面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离

10、住宅的开间，是指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。

11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

12、住宅的层高，是指下层地板表面或楼板表面到上层楼板表面之间的距离。

三、住房公积金冷知识

13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人可以提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

14、购买门面房不符合住房公积金提取的条件，不能提取住房公积金。

15、职工办理离退休的，可以提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这种情况是不能提取住房公积金。

18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，可以申请公积金贷款。

四、关于过户

19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

五、关于贷款

22、目前个人住房贷款还款方式主要为等额本金还款和等额本息还款两种。

23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和始终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分始终保持不变，利息另算。

24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

25、向银行贷款过程中可能出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

26、正常买房按揭贷款一般只产生两类费用：手续费、评估费。