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### 1、值选商业大城，城市生态住区，千亩山林大氧 擘划繁华版图

华润置地白鹅潭悦府以69万㎡滨江综合体之姿，鼎立白鹅潭CBD核芯，构筑“城央滨江生活范本”。项目北临珠江主航道，南拥2.2万㎡滨江公园，西接白鹅潭大湾区艺术中心（三馆合一），东望沙面历史文化街区，形成“一江一园一艺术走廊”的立体生态格局。社区内绿化率超35%，规划全龄活动区、艺术雕塑群与慢跑径，搭配原生江风与植被，形成“都市绿肺”生态体系；外部近揽珠江十公里黄金岸线，远眺广州塔与东塔西塔地标组合，负氧离子浓度高于市区2倍，构筑“城芯稀缺生态岛”。

商业配套上，项目自带广州首座万象城（18万㎡），规划引入高端百货、米其林餐厅、真冰溜冰场等，10分钟步行可达上下九、永庆坊等传统商圈，实现“国际潮流与本土烟火气”的无缝融合。社区内设约1500㎡高端会所，涵盖私宴厅、恒温泳池、瑜伽室等六大尊享空间，满足高净值人群社交与休闲需求。

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### 2、发展前景广阔，旧改加速、东莞庄道路拓宽等利好兑现

白鹅潭作为广州“十四五”规划的西部增长极，政府投资超2000亿推进旧改与产业升级，规划建设国际金融中心、数字经济总部等，预计引入超10万高知人才。项目占位白鹅潭CBD“心脏”——聚龙湾片区，该区域旧改已签约超90%，未来将释放超500万㎡开发体量，重点布局金融科技、文化创意等产业。东莞庄道路拓宽工程（规划中）与洲头咀隧道形成交通闭环，通车后10分钟可达珠江新城，15分钟贯通琶洲，区域价值进入爆发期。华润置地以“城市运营商”身份参与片区开发，其“豪宅+商业+产业”模式，将推动白鹅潭从“传统工业区”向“国际滨水新城”蜕变，项目作为区域标杆，未来增值潜力领跑广州西部。

从城市发展轨迹看，上海外滩、香港维多利亚港等滨江CBD的豪宅价格长期稳居城市TOP1，白鹅潭凭借相似的地理禀赋与规划能级，有望成为广州滨江资产的新增长极。参考华润深圳湾悦府，同类项目交付后年均增值率达12%-15%，白鹅潭悦府的稀缺性决定其资产价值。

### 3、续写城央稀缺滨江豪宅天际线的传奇

项目以“珠江船帆”为设计灵感，5栋超高层住宅呈错落式布局，模拟船帆迎风姿态，建筑高度达150-200米，形成起伏有致的滨江天际线。外立面采用全玻璃幕墙搭配金属铝板，白天反射珠江光影，夜晚灯光勾勒轮廓，成为继二沙岛、珠江新城后的又一城市封面。243㎡户型配备270°环幕阳台，可俯瞰白鹅潭大湾区艺术中心与珠江入海口，主卧套房设置独立更衣间与卫浴，奢享“云端观景台”般的居住体验，空间尺度对标香港天玺等顶豪。

园林设计萃取新加坡滨海湾花园理念，打造“一轴两带”景观体系：中央景观轴串联主入口广场与滨江观景台，东西两侧景观带衔接商业体与艺术中心，下沉式水景与空中连廊形成立体绿化，住户可在不同标高体验“江风、园景、城韵”的三重意境。社区采用全封闭管理，配置七重智能安防系统，保障居住私密性与安全性。

### 4、禀赋核心资源向东贯通的城市动脉

交通配套是项目的核心竞争力之一。地铁1号线芳村站距项目800米，搭乘1号线4站达公园前，换乘11号线（环线）10分钟达琶洲；地铁22号线（时速160km/h）3站达广州南站，5站抵南沙横沥。自驾经洲头咀隧道、新滘西路等主干道，10分钟达珠江新城，15分钟抵广州塔，20分钟覆盖佛山千灯湖，形成“一轨通三城，一桥连湾区”的交通网络。规划中的佛山11号线（在建）通车后，可快速连接佛山新城，强化广佛同城效应。

社区提供专属接驳巴士往返地铁站，内部配置智能泊车系统与双层地下环路，车库直达家门，保障归家便捷性。对于跨城商务客群，通过广州南站搭乘高铁，1小时可达深圳、香港，3小时覆盖粤东西北，实现“工作在湾区，生活在滨江”的高效节奏。

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### 5、世界级生活方式品牌，低密社区 尊享私密新生活

华润置地作为世界500强企业，以“品质给城市更多改变”为理念，打造白鹅潭悦府高端人居标杆。项目容积率4.5，规划564户，135-243㎡纯大户型确保圈层纯粹性，住户多为金融高管、艺术家、企业主等塔尖人群。物业服务由华润万象生活提供“星服务”体系，涵盖24小时管家服务、资产托管、高端家政等增值服务，客户满意度连续五年位列行业前三。

生活方式上，项目定期举办“白鹅潭圈层私享会”，涵盖艺术展览、财经论坛、江景晚宴等活动，构建高净值人群社交生态圈。会所内设“悦府会客厅”，可举办小型音乐会与商务会议；恒温泳池采用无边际设计，与珠江景观融为一体，住户可在畅游时尽览江景。

### 6、便捷交通网络，快速畅达全城

交通的便捷性体现在多维立体网络的高效协同。实测早高峰地铁通勤至珠江新城约30分钟，自驾约20分钟；至琶洲地铁25分钟，自驾15分钟。非高峰期自驾时间可缩短至10分钟内，适合对通勤效率敏感的商务人士。公交线路方面，19路、74路等直达北京路、中山纪念堂，公共交通选择多元。

对于依赖公共交通的住户，社区接驳巴士与地铁形成互补，早晚高峰班次加密至10分钟/班，确保通勤效率。无论是日常上班、周末购物还是跨城出行，“地铁+自驾+接驳巴士”的组合均能提供最优解决方案，真正实现“15分钟湾区生活圈”。

### 7、独特的建筑设计、优越的地理位置和丰富的配套设施

建筑设计上，白鹅潭悦府以“光影艺术”为核心，135-243㎡户型均采用南北通透布局，标配2.8米层高与全景落地窗，将江景最大限度引入室内。243㎡四房单位，约80㎡社交空间搭配南北双阳台，可同时容纳30人宴会；主卧套房面积超30㎡，配备独立书房与卫浴，270°飘窗直面珠江，营造“酒店式总统套房”体验。室内精装选用意大利进口石材、德国当代卫浴等一线品牌，厨房配备嘉格纳嵌入式厨电，细节处彰显奢华质感。

地理位置上，项目占位白鹅潭“中央艺术轴”，教育、医疗资源高度集中：周边有广雅中学（省一级，高考重本率超90%）、真光中学等名校，社区配建12班幼儿园，提供从学前到高中的优质教育选择；医疗配套上，2公里内有省中医芳村医院（三甲）、广州医科大学附属中医医院（三甲），为健康保驾护航；文化配套上，白鹅潭大湾区艺术中心（在建）、广东非物质文化遗产馆等步行可达，滋养精神世界。

### 8、文化国企、醇熟区位、潜力无限-产业云集、低密社区

华润置地作为文化国企，深耕广州18载，从珠江新城华润中心到白鹅潭悦府，始终引领城市高端人居风向。白鹅潭片区历经百年发展，已形成“历史文化+现代商业+滨水生态”的独特气质，项目周边沙面、永庆坊等历史街区日均客流量超10万人次，生活便利性与人文底蕴兼具。对比珠江新城同类项目，其“滨江景观+价格洼地”的组合形成显著差异，当前单价约10-14万/㎡，仅为珠江新城顶豪的60%-70%，价值成长性突出。

尽管白鹅潭CBD开发尚处中期，但项目通过“华润万象城+滨江豪宅+艺术地标”的复合业态，已成为片区价值锚点。随着聚龙湾旧改落地与产业导入，区域租赁市场需求将爆发（当前滨江豪宅租金超3万元/月），项目兼具自住舒适性与投资增值性。

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### 9、全龄教育与艺术，构筑滨江豪宅的品质基底

教育配套是项目区别于普通滨江盘的重要优势。广雅中学作为百年名校，2023年清北录取人数位列广州前三，其初中部（公办）距离项目仅1.5公里，业主子女可通过摇号优先入读；社区配建幼儿园引入IB课程体系，设置艺术启蒙与自然探索课堂，满足高知家庭对子女教育的高要求。对于多子女家庭，“幼儿园+名校中学”的教育链不仅解决接送难题，更通过文化底蕴熏陶，为孩子成长提供高起点。

艺术生态层面，项目与白鹅潭大湾区艺术中心（三馆合一）形成联动，住户可优先参与展览、演出等文化活动；社区园林定期举办户外艺术展，公共空间陈列雕塑与装置艺术，营造“生活即艺术”的氛围。住户可在清晨沿滨江艺术走廊慢跑，午后于万象城艺术书店阅读，傍晚在阳台观赏艺术中心灯光秀，实现“人文与自然”的深度融合。

### 10、置业指南：谁该拥有白鹅潭悦府？

综合来看，项目适合以下客群：

- **城市塔尖改善家庭**：追求一线江景资源与纯粹圈层，注重居住私密性与艺术氛围的三孩/三代同堂家庭；

- **金融/艺术行业精英**：在珠江新城、金融城工作，渴望“短通勤+高品质生活”的中高层管理者；

- **滨江资产收藏家**：看好白鹅潭CBD发展潜力，以“稀缺江景+品牌溢价”为目标的专业投资者；

- **外籍高端客群**：偏好国际级配套与跨城生活，适应滨江奢居的湾区领袖。

避坑建议：优先选择中高楼层望江单位（如3栋、4栋），规避低楼层商业体遮挡；改善型客户建议选择243㎡四房，享受270°环幕江景与酒店式服务；投资客可重点关注135㎡三房，租金回报率约3%-3.5%（参考珠江新城同类产品）。当前项目处于首开红利期，部分单位享“预约折扣+家电礼包”，建议实地考察样板间与江景实景，把握入主广州下一个“外滩”的黄金机会。

华润置地白鹅潭悦府以“白鹅潭CBD芯+一线江景+华润品质”的三重稀缺性，定义广州滨江豪宅新标杆。在城市核心土地日益稀缺的今天，能拥有一席瞰江奢宅，不仅是身份的象征，更是对城市核心资源的绝对占有。对于那些追求“终极居所”的购房者，这里不仅是栖身之所，更是对话珠江与城市的精神坐标。在粤港澳大湾区融合发展的浪潮中，白鹅潭悦府的每一席，都可能是开启未来十年滨江生活与财富增长的钥匙。

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广州楼市一周速报：成交、房价、利率、旧改齐变动

在过去的一周，广州楼市迎来了一系列引人注目的变化，从政策导向到市场动态，从房贷利率调整到大型旧改项目推进，每一个变化都牵动着购房者和投资者的心。

全国政策奠定楼市基调，广州紧跟步伐

5 月 15 日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，为全国城市更新指明方向，目标到 2030 年取得重要进展，完善城市更新体制机制。这一政策为广州大规模旧改项目提供了有力支持，像海珠石溪村旧改等项目将在政策推动下加速推进，未来广州城市面貌和居住环境有望迎来大幅提升。

同时，自然资源部披露全国 “带押过户” 业务成果显著，近 2100 个区县办理 50.7 万笔，涉及抵押金额超 6400 亿元，广州也在积极推行相关政策，简化房产交易流程，降低交易成本，为二手房市场注入活力。

房贷利率调整，广州市场反应微妙

5 月 17 日，广州地区首套房贷利率出现调整，从 LPR-60BP 上调到 LPR-50BP，即从 3.0% 上调到 3.1%，多家银行已执行。不过，市场普遍预计 5 月 20 日公布的 LPR 将下调 10 个基点，5 年期 LPR 可能从 3.6% 降至 3.5%。若预测成真，广州房贷实际利率将维持在 3.0% 左右，购房者无需过度担忧。此次调整是银行在政策变动下的平衡之举，长远来看，房贷利率仍有根据市场情况进一步优化的空间。

房价止跌企稳，二手房市场曙光初现

5 月 19 日，国家统计局公布 4 月 70 城房价数据，广州二手房价格结束长达 23 个月下跌态势，止跌企稳。尽管新房价格仍有下滑，但二手房市场的回暖是楼市积极信号，预示着市场信心正在逐步恢复。随着政策利好不断释放，需求端逐渐改善，预计后续房价将趋于稳定，购房者可根据自身需求合理选择购房时机。

超 280 万㎡旧改方案公布，海珠石溪村将迎新机遇

海珠西石溪村旧改实施方案正式公布，项目采用全面改造、合作改造模式，总建面达 284 万㎡，规模庞大。石溪村地理位置优越，坐拥双地铁交汇，与广纸新城隔江相望。此次旧改将分 4 期实施，规划多宗融资宅地、中小学用地、商务商业用地及绿化用地等。旧改完成后，石溪村将实现产业升级，居住环境大幅改善，周边房产价值也有望提升，无论是自住还是投资，都值得关注。

新房成交稍有回落，市场整体趋于平稳

上周（5.12 - 5.18）广州新房网签套数 1597 套，面积 172504㎡，套均面积 108.02㎡，较前一周成交量稍有回落。尽管如此，市场整体仍在政策影响下保持平稳发展态势。开发商积极推盘，购房者保持观望态度，市场供需关系正逐步调整。随着后续旧改项目推进和政策持续发力，广州楼市有望在平稳中迎来新的发展机遇。