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1、 **项目概况与组团特色**：琶洲南TOD项目规模较大，布局规划独具匠心，大体分为3个组团，分别为一期白地、一期盖上（地铁车辆段上盖物业）以及二期盖上（地铁车辆段上盖物业）。从项目四至来看，北侧是黄埔涌和琶洲西区CBD，这成为项目的主景观面，为居民提供了繁华都市与自然水景交融的视觉享受；东侧是华快（虽为不利因素，但通过隔音措施可一定程度缓解影响）和赤沙村/广东财经大学；西侧南侧则是七星岗/石榴岗。在配套物业方面，会所一期和二期各有一处，分别位于#9楼下和#21楼下，为业主提供休闲娱乐的高端场所。省实9年学校位于一期盖上东侧，为孩子的教育提供了优质资源保障；幼儿园两处，分别在#20#21楼下，方便幼儿入学。学校北侧及二期南侧的几栋公寓楼丰富了项目的业态。白地和一期盖板之间配置的临街商铺，以及二期盖板南侧的盖上公园和社区商业，满足了居民日常购物和休闲需求。二期西侧地块原规划商场及写字楼+酒店（未定或改规），未来或为项目带来更多发展潜力。各组团有着不同的优劣势，一期白地因无地下地铁车辆段检修层架空，避免了噪音和震动干扰的可能，但早期报规使得超高层得房率较低，户型显小；一期盖上小户型居多，总价门槛相对较低，且距离学校近，但距离华快也近；二期盖上大小户型皆备，属于800mm飘窗的新规产品，不过北向景观面遮挡较多，同样靠近华快。这种组团布局与特色，满足了不同购房者的需求，无论是追求低总价的年轻置业者，还是对居住品质和景观有较高要求的改善型购房者，都能在琶洲南TOD找到适合自己的选择。

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2、 **面积概念科普与选筹逻辑基础**：在深入探讨各面积段选筹逻辑之前，了解相关面积概念至关重要。我们平常所说房子的140㎡指的是建筑面积，而入证套内计容面积（房产证会注明）在例子中为105㎡，由此可算出入证得房率为105÷140 = 75%（入证）。此外，开发商营销中提及的套内投影使用面积147㎡，是算上所有阳台、飘窗、构造柱、花池、设备平台等赠送面积后的使用面积，投影面积实用率为147÷140 = 105%（营销说辞）。这一面积概念的明晰，为购房者理性判断房屋实际使用价值提供了依据。基于此，不同面积段的选筹逻辑综合考虑了诸多因素，如户型的对流与实用性、实用率、是否有赠送平台、是否具备独立梯厅以及景观等。这些因素相互交织，共同影响着购房者的决策。例如，对于追求空间实用性和功能多样性的购房者来说，赠送平台可改造成实用空间的户型会更具吸引力；而注重隐私和尊贵感的购房者，则可能更倾向于有独立梯厅的户型。景观因素也不容忽视，能欣赏到琶洲西区CBD繁华景观或其他优质景观的户型，往往具备更高的溢价空间和居住舒适度。通过全面权衡这些因素，购房者可以在众多户型中挑选出最契合自身需求的房子。

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3、 **一期白地140 - 143㎡四房两卫选筹分析**：一期白地140 - 143㎡四房两卫户型主要分布在#7#8#9超高层塔楼，为3T3格局。#7 - 02 - 140㎡户型是琶洲南经典南北对流户型，且是全琶洲南唯一赠送设备平台的142㎡户型，该设备平台可搭建为保姆间或储物间，使户型具备4 + 1的功能，实用性极高，投影实用面积达95%，在白地同面积户型中优势明显，7栋阳台进深还比同期其他户型宽300mm，高于25层的单位能越过#1#2北向眺望琶洲西区电商CBD，美中不足的是没有相对独立的梯厅空间。#8 - 02 - 142㎡同样是经典南北对流四房格局户型，虽少了设备平台的 + 1房空间，但拥有17㎡的最大梯厅空间，且电梯刷卡只开朝向自己那户的门，隐私性更佳，高于25层单位也可越过#1#2北向望琶洲西区电商CBD。#7#8#9的01直厅侧出阳台户型对比中，#8#9有独立梯厅空间，#7无；#7阳台进深大，投影实用率稍高；#8#9楼间距相对开阔，高层25层以上可越过#1#2望会展中心片区，而#7东侧距离#5仅30m且视野无法越过#4。综合考虑阳台面积实用性弱于梯厅与电梯使用私密性，以及景观视野开阔度优势，01 - 142的户型排序为#9 - 01＞#8 - 01＞#7 - 01。综合来看，白地142㎡的综合排序优先度为#7 - 02(140㎡对流)＞#8 - 02(142㎡对流)＞#9 - 01(140㎡直厅)＞#8 - 01(142㎡直厅)＞#7 - 01(140㎡直厅)。购房者可根据自身对梯厅、设备平台、景观以及户型实用性的侧重来选择适合自己的户型。

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4、 **一期白地210 - 220㎡四房三卫选筹分析**：此面积段单位分布于#5#6#7#8#9，其中#5#6为板楼，#7#8#9是塔楼，均为超高层住宅，除#9为头排景观外，其他楼栋有遮挡。#5 - 221㎡户型堪称该面积段王者，板楼格局南北对流，虽无独立私家梯厅，但有私用区域，北向赠送8.4㎡设备平台可布置保姆间，投影使用面积大，得房率高，高于25层北向可越过#1#2看琶洲西区电商总部。#6 - 221㎡与#5同户型格局，但缺少北向CBD都市景观，只能望南向二期组团，景观溢价稍逊。#7 - 221㎡为塔楼，有赠送设备平台，得房率高，阳台进深宽，投影使用面积比#8#9多近40㎡，不过无相对独立梯厅空间，私密性稍差，主卧多转角飘窗，景观视野好。#8 - 220㎡和#9 - 212㎡户型类似，有相对独立梯厅空间和对流北景观阳台，#8比#9大8㎡但套内投影一样，#9作为头排楼栋，北向望琶洲CBD视野无遮挡，景观资源有溢价优势，只是#8#9得房率较低，#8需高于25层才能北向越过#1#2望琶洲电商CBD。综合来看，白地210 - 220㎡的综合排序优先度为#5 - 01＞#5 - 02＞#7 - 03＞#6＞#9 - 02＞#9 - 03＞#8 - 03，对于景观偏好高的客群，#9的212优先度可适当提前。这表明在该面积段选筹时，景观、户型格局、得房率以及梯厅等因素相互影响，购房者需结合自身对景观和户型功能的需求进行权衡。

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5、 **一期白地264 - 326㎡五房三卫选筹分析**：#1#2#3#4均为2T2板楼格局，#2 - 315㎡户型结合了白地最好的景观与户型，全明独立梯厅，7.4m面宽客餐厅南北对流，北面赠送11㎡设备平台可做保姆间，16㎡超大独立衣帽间仪式感强，旧规下大面积产品投影使用率接近100%，正北面琶洲CBD无遮挡，缺点是北面缺景观阳台，西户能看广州塔，东户看不到（梯厅和保姆间能看到）。#3 - 326㎡同样是头排景观，主景观朝向东北侧会展区，比#2优势在于北侧有更大景观阳台，8.7m更宽敞客厅尺寸，17㎡独立衣帽间，投影实用率也接近100%，景观稍逊#2。#4 - 277㎡是#3的缩小版，功能格局基本一致，7.2m面宽客厅，8㎡赠送设备平台做保姆间，投影使用面积大，东北向景观面需27层以上高于#3视野才开阔，西户高层能看到广州塔，溢价更高。#1 - 264/315㎡与8栋9栋同期产品，未获批赠送设备平台，得房率低，264㎡投影面积与#5 - 220㎡一样大但建面大45㎡，315㎡套内投影与#4 - 277㎡一样大但建面大40㎡，除头排景观和南北双阳台外，作为豪宅产品未预留保姆间位置，且264㎡主卧和南阳台距#9近，私密性差。所以白地260 - 325㎡的综合排序优先度为#2西315＞#2东315＞#3西326＞#3东326＞#4西277＞#4东277＞#1东315＞#1西264，对于景观偏好高的客群，#1 - 264和#1 - 315优先度可适当提前。该面积段选筹需重点关注景观、户型功能以及得房率等因素，不同户型各有优劣，购房者可根据自身对景观和空间功能的需求精准选择。

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6、 **一期盖上127 - 131㎡3 + 1房选筹分析**：盖上127 - 131㎡产品户型与朝向相同，主要从梯户比、景观、楼间距、不利因素等方面比较。#12#13#14 - 128㎡户型原始格局为三房，套内投影达100%左右，5.9m宽厅可改造为四房，比市面多数上一代二手产品优秀。梯户比方面，#15#16为超高层住宅，等梯时间比#12 - #14长（高峰期明显）。景观上，#12#13望学校操场和小区花园，#14栋正对#18视野闭塞，#15和#16的20楼以上高层视野可望出去，但南向看不到琶洲都市夜景和广州塔，盖上楼栋楼间距南北向50 + m，东西向20m左右，低层单位视野较闭塞。不利因素是项目东侧华快会使01东房间噪音比02西房间大，但隔音玻璃+新风系统可解决。综合排序优先度为#12 = #13＞#15高层＞#16高层＞#14＞#15低层＞#16低层，对于视野开阔偏好高的客群，#15和#16高层优先度可适当提前。此面积段选筹时，购房者要综合考虑梯户比影响下的出行便捷性、景观视野以及噪音等因素，以确定最适合自己生活需求的户型。

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7、 **一期盖上143㎡四房两卫选筹分析**：盖上143㎡有两种户型，#10#11为270°景观直厅，#12#13#14#15为对流户型。#12 - #16对流户型无区别，与#7#8对流户型区别在于南向长阳台和南北双阳台，理论上南北双阳台更好用且私密性稍好。梯户比方面，除15栋是3T5外，其余为2T4，#15#16为超高层，等梯时间#16＞#15＞#12#13#14。景观上，#16高层26楼以上可直望琶洲CBD景观，东西两户北阳台可望广州塔，东户望塔角度更优；#15高层北向景观被遮挡，南向20层以上高过二期楼栋视野较宽阔；#12 - #14楼栋景观一致。#10#11南向142㎡是白地#7#8#9 - 142南的变形，景观阳台变为转角L型阳台，其南向景观被南向楼栋遮挡，东向景观视野#11栋需高于8层可越过公寓遮挡，#10需高于20层可越过#11遮挡。#10#11投影实用率稍低且无法对流，但有相对独立梯厅空间，私密性好，梯户比低，等梯时间短。综合排序优先度为#16高层(143㎡对流双阳台)＞#11高层(143㎡直厅转角阳台)＞#10高层(143㎡直厅转角阳台)＞#12(143㎡对流双阳台)=#13(143㎡对流双阳台)＞#14(143㎡对流双阳台)＞#15(143㎡对流双阳台)＞#16中低层(143㎡对流双阳台)＞#11中低(143㎡直厅转角阳台)＞#10中低(143㎡直厅转角阳台)，此处景观溢价分稍高。在选择该面积段户型时，购房者要在户型、梯户比、景观以及实用率等因素间进行权衡，根据自身对各因素的重视程度做出决策。

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8、 **各面积段选筹总结与购房建议**：琶洲南TOD各面积段户型丰富多样，选筹逻辑复杂且细致。从一期白地到一期盖上，再到二期盖上，不同组团和面积段的户型在景观、户型格局、得房率、梯户比、独立梯厅等方面各有千秋。购房者首先要明确自身需求，例如对景观有较高要求的，可优先考虑能欣赏到琶洲西区CBD景观的户型；注重户型实用性和功能多样性的，可关注有赠送平台可改造空间的户型；对梯户比和等梯时间敏感的，则要考虑梯户配置情况。同时，不同面积段的选筹也要结合自身经济实力。对于预算有限的购房者，一期盖上的小户型可能是不错的选择，虽有一些如靠近华快等小瑕疵，但总价门槛低且能满足基本居住需求；而对于改善型购房者，追求高品质居住体验，可根据对景观、户型格局以及得房率等综合因素的偏好，在各面积段的优质户型中挑选。总之，在购买琶洲南TOD房产时，购房者需深入了解各户型优缺点，精准匹配自身需求与经济实力，做出明智的购房决策，以获得理想的居住体验和房产价值。

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