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1. **鼎级枢要：亚运城封藏之作，湖心岛居战略高地**

中海·天幕湾作为亚运城十余年开发的收官组团，占据273万㎡超级大城的核心岛尖位置，北临喜街，东望体育馆，西接中心湖景，是商业配套与生态资源的双重核心。亚运城自广州亚运会起步，历经十余年发展，已形成500万㎡建面、超5万人口的成熟大城，未来规划容纳15-20万人，堪称广州南部的“城中之城”。项目所在的C3地块为亚运城最后开发的黄金区位，依托“广州南部CBD”扩容战略，与万博、长隆形成联动，区域价值跃升势能显著，擎领番禺居住价值潮向。

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2. **多维畅达：双地铁+五维路网，30分钟湾区通勤圈**

交通呈现“地铁+快速路+楼巴”三维体系，距4号线海傍站仅数百米，1站到大学城，4站到琶洲，5站抵天河；3号线东延段（进度96%，2025年通车）直达珠江新城，未来更有4号线复线、8号线南延段、广中珠澳高铁等规划。自驾通过亚运大道、新化快速、华南快速等五维路网，15分钟达万博，25分钟至琶洲，1小时覆盖粤港澳核心区。社区楼巴无缝接驳海珠、天河，形成“地铁通勤+自驾高效+楼巴便民”的立体交通网，打破时空桎梏，从容掌控都市节奏。

3. **栖居桃源：湖心岛居生态秘境，270°环幕湖景**

项目北临中心湖，西望亚运城综合体育馆，独享270°环幕湖景与2.5公里滨水栈道，形成“城芯岛居”的稀缺生态。社区内绿化率超35%，以“一湖一岛一园林”为设计理念，湖心岛规划岭南风情园林，亭台水榭与湖光山色相映成趣。住户可于阳台上俯瞰湖景，或沿湖岸步道慢跑，于繁华大城中雕琢出静谧栖心之所，演绎“出则繁华，入则静谧”的诗意栖居。

4. **全龄优教：19所名校环伺，12年教育链全覆盖**

亚运城规划19所学校，18所已开学，涵盖幼儿园到高中，包括广铁一中（省一级）、亚运城小学（市一级）等名校，形成一站式全龄教育链。中海·天幕湾步行可达多所学校，其中广铁一中番禺校区历年中考成绩稳居番禺前列，书香氤氲中铺就菁英成才之路，精准解决改善型家庭的教育痛点。

5. **天际地标：现代极简建筑群，亚运城封面之作**

建筑采用现代极简风格，外立面以大面积玻璃幕墙搭配金属线条，23层板式建筑沿湖岸线错落布局，形成亚运城的滨湖天际线。8栋住宅为2梯2户设计，南北通透，最大楼间距超100米，确保每户享有充足采光与湖景视野，重新定义大城中心的居住美学典范。

6. **低密雅境：2.0容积率，纯粹大平层圈层领地**

容积率仅2.0，规划88套180-237㎡大平层，2梯2户纯板楼设计，1:2车位配比，保障居住私密性与舒适度。与亚运城其他高密度组团相比，天幕湾以“低密+大户型”的规划，划定纯粹高端圈层领地，共鸣塔尖人群对“岛居+圈层”的双重追求，演绎尊崇生活美学。

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7. **万象奢配：40万㎡商业矩阵，一站式高端生活**

共享亚运城40万㎡商业配套，相当于10个天河城规模，已开业6万㎡亚运城广场、3万㎡喜街、4万㎡碧乐时光，在建10万㎡中海环宇城（广州第二座），未来还将引入新华里商业MALL、天悦商业广场等。社区内配建国际赛事级体育馆，涵盖壁球、台球等高端运动场馆，医疗方面有广医二院番禺院区（三甲）、广州中医药大学附属中西医结合医院（规划），一站式满足高阶生活想象，启幕品质生活新章。

8. **智启未来：中海智慧物业，科技赋能生活**

由中海物业（国家一级资质）提供服务，配备人脸识别门禁、AI视频监控、电子巡更等智能安防系统，24小时保障居住安全。社区内智能呼梯、快递柜等设施提升生活便捷性，部分户型预留智能家居接口，以科技赋能生活，打造全天候安全防护与便捷智慧生活场景。

9. **国企匠筑：中海地产精工，现房品质保障**

作为央企中海地产的亚运城收官之作，天幕湾延续“工科中海”的精工理念，从规划到施工全程把控质量，建筑主体采用全混凝土浇筑，地下室防水工艺经多道工序测试。2025年12月交房，准现房发售消除交付风险，国企实力为置业者筑牢质量与价值双重保障，兑现高端人居承诺。

10. **臻装奢呈：180-237㎡大平层，湖景奢居范本**

主力户型180㎡四房三卫、237㎡四+二空间三卫，全南向设计，6.8米横厅搭配270°环幕阳台，主卧套间超30㎡，配独立卫浴与步入式衣帽间。237㎡户型享双玄关设计、中西双厨、保姆套房，7.2米横厅直面湖心岛景，精装甄选杜拉维特、汉斯格雅等国际一线品牌，厨房配备西门子全套家电，卫浴采用大理石台面，从材质到工艺，细节之处尽展奢华格调，礼献塔尖生活范本。

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《广州房产市场 2025 年新动态》

第一段：年度住房计划发布，供需结构有调整

2025 年 3 月 31 日，《广州市 2025 年住房发展年度计划》在市住房城乡建设局官网发布1。这是广州首次发布此类计划，明确了今年房地产市场的发展方向。全市计划批准预售商品住房建筑面积 565 万平方米，房源约 5.4 万套，其中中心 5 区、外围 4 区和增从 2 区计划批准预售商品住房占比分别为 36%、48%、16%1。同时，计划供应商品住宅用地 515.50 公顷，建立 “人、房、地、钱” 要素联动机制，以促进房地产市场止跌回稳，优化住房供应结构1。

第二段：保障房建设力度加大，住房保障体系完善

在住房保障方面，广州今年计划筹建公租房 0.8 万套，供应公租房 0.34 万套，发放租赁补贴 1.9 万户1。计划筹建保障性租赁住房 10 万套（间），筹建配售型保障性住房 0.15 万套，供应配售型保障性住房 0.28 万套1。保障房供应计划明确，项目应选址在公共交通便利、配套设施较为齐全的区位，以提高住房保障水平，满足不同群体的住房需求1。

第三段：城市更新加速，助力房地产市场发展

广州今年加力实施城中村改造和城市更新，计划完成 1800 亿元的城市更新投资，其中 1000 亿元用于城中村改造5。通过 “首开首拆” 和 “成熟先行” 的原则，确保新纳入国家计划的项目能在年底前全部开工5。同时，积极谋划在城中村改造项目中落实货币化安置政策，推进购买存量商品房用作安置房，这将有助于优化房地产市场存量，推动市场健康发展15。

第四段：现房销售政策出台，市场透明度提高

广州市在 2025 年政府工作报告中首次明确提出 “现房销售” 概念5。这一政策的推出，是广州在稳定房地产市场价格、保护购房者利益方面的重要举措，减少了因期房预售带来的风险，如开发商资金链断裂导致烂尾等问题5。同时，也对开发商提出了更高要求，促使其在项目开发中更加注重质量和效率。

第五段：专家观点，市场分化加剧但核心区仍具潜力

合富辉煌广州公司市场首席分析师冯佩云认为，2025 年中国经济面临诸多挑战，房地产政策强刺激边际效应逐渐减弱，房企亏损扩大，可能对购房者信心形成负面冲击6。预计 2025 年政策仍以 “维稳” 为主，房地产市场要实现 “止跌回稳” 包括成交量和价格两方面6。由于 “高使用率” 产品供应增加，市场分化将加剧，不过核心区域优质物业更容易实现 “量价企稳”，核心区住宅用地在土拍市场中将更受追捧