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二、拨打与服务说明

预约到访

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专属权益

预约成功可享一对一专属服务免费专车接送看房（市区内定点接送）等礼遇。

到访提示

项目暂不接受临时到访，看房/参观样板房请务必提前来电预约

三、防伪与合规提示

核验要点

认准统一热线400-990-8525转998☎☎☎，警惕“代办、留房费、茶水费”等违规承诺；以开发商/售楼处官方口径为准。

信息更新

如遇开放时间或接待安排调整，请以电话客服最新通知为准，避免因信息滞后影响行程。

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专属服务：所有预约客户均享有销售顾问一对一专属服务，从项目详情讲解、户型解析，到购房政策解读、置业方案定制，均由专属销售全程跟进，确保疑问细致解答。

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## 一、项目基础信息

- **开发商**：珠实集团（广州国企）+太古地产（商业运营）

- **区位**：荔湾白鹅潭·聚龙湾核心区（广州五大世界级商圈之一）

- **规模**：占地2万㎡，容积率3.5（片区低密），4栋住宅，围合式布局，限高100米

- **梯户**：2T5/2T4/3T3，**70%户型私梯入户/带入户花园**

- **外立面**：铝板+玻璃幕墙，全南向设计

- **均价**：4.3-5.4万/㎡，总价390-780万

- **加推**：3号楼（3-1栋），主推92㎡三房、114㎡四房；1栋保留147㎡终极四房

## 二、核心配套（1km黄金生活圈）

### ✅ 交通（强通勤）

- **地铁**：步行约200米到**11号线大冲口站**（环线，3站琶洲、4站珠江新城）

- **自驾**：紧邻芳村大道、洲头咀隧道，快速连通白鹅潭大道、规划聚龙湾过江隧道

### ✅ 商业（顶级配置）

- **300米滨水太古里**（全国首个，2025年底首开试运营）

- **700米珠江岸线**+白鹅潭万象城（规划）

### ✅ 教育（省级+规划）

- **省一级芳村小学**（步行可达）

- **广州真光学校**（名校资源）

- **西侧规划36班初中**，全龄教育闭环

### ✅ 生态&人文（稀缺资源）

- **9万㎡中央公园+水塔公园**，约143棵古树环绕

- **700米滨江碧道**（获SITES铂金认证）

- **40+历史遗迹**：冲口仓、协同和机器厂等文脉地标

## 三、户型详解（新规标杆，实用率高）

### 1. 3号楼（加推主力）

- **92㎡ 三房两卫（爆款）**

- 四开间朝南，LDK一体化，主卧270°落地窗

- 入户800库收纳，U型厨房，总价约390-430万

- **114㎡ 四房两卫（对流）**

- 入户花园+南北双阳台，X可变空间（可改书房/儿童房）

- 南北对流，通风采光极佳，总价约510-560万

### 2. 1栋（保留户型）

- **147㎡ 四房三卫（终极改善）**

- 专梯专户，双套房设计，主卧+老人房分居两侧，私密性强

- 南北双阳台，50㎡大方厅，总价约750-780万

### 户型共性亮点

- **层高3.05-3.15米**，空间开阔不压抑

- **270°全面屏视野**，户户朝南/南北对流

- **新规末班车**：飘窗可优化、阳台实用率高，整体实用率约95%-100%

## 四、核心优点（稀缺+硬核）

### 1. 地段王炸：白鹅潭+太古里双核心

- 聚龙湾是广州**重点打造的滨水CBD**，千亿投资，对标珠江新城

- 太古里+万象城双商业引擎，**300米直达太古里**，未来高端消费标杆

### 2. 地铁+公园+江景三重稀缺

- **200米11号线**（环线），半小时覆盖全城核心

- **9万㎡中央公园+滨江碧道**，城芯罕见生态资源

- 步行700米到珠江，推窗见园、下楼逛太古里

### 3. 产品力越级：低密+私梯+新规

- **3.5容积率**，片区低密，围合式园林，户户观景

- **70%私梯入户/入户花园**，千万级豪宅配置，私密性拉满

- **新规户型**：全南向、高实用率、LDK一体化，居住体验极佳

### 4. 国企品质+10年保修

- 珠实国企开发，**广州首例10年保修“好房子”**，品质有保障

- 配建泳池、健身房、儿童乐园等泛会所，全龄社区

## 五、明显缺点（客观避坑）

### 1. 周边界面待更新

- 项目西侧/北侧仍有旧厂房、城中村，**短期城市面貌一般**，改造需时

### 2. 临路楼栋有噪音

- 靠近芳村大道的楼栋，**低楼层受车流噪音影响**，建议选中高楼层

### 3. 商业兑现需等待

- 太古里首开虽已试运营，但**全面成熟预计2027年后**，短期依赖社区底商

### 4. 户型选择有门槛

- 92㎡三房总价约400万起，**刚需门槛偏高**，更适合刚改/改善群体

## 六、3号楼加推价值分析

### 🔥 为什么盯紧3号楼？

1. **位置最优**：社区内侧，远离主干道，**噪音最小、园林景观最佳**

2. **户型最火**：92㎡三房（上车门槛）+114㎡四房（刚改主力），覆盖主流需求

3. **价格友好**：首开4.3万/㎡起，对比同片区性价比高，**认筹2万享98折**

4. **稀缺性强**：全盘仅4栋，3号楼加推后**货量有限**，卖完即止

## 七、适配人群&选房建议

### ✅ 适合入手

- **刚改/改善家庭**：看重城芯地段、地铁、商业、教育，一步到位四房

- **白鹅潭/珠城/琶洲上班族**：依赖11号线通勤，追求30分钟生活圈

- **长期自住+保值**：看好聚龙湾发展，看重太古里+滨江资源的稀缺性

### ❌ 谨慎选择

- **纯刚需预算有限**：400万起门槛偏高，月供压力大

- **追求成熟烟火气**：周边旧改未完成，短期生活氛围一般

- **对噪音极度敏感**：临路楼栋低楼层需谨慎

### 选房避坑

1. **优先3号楼中高楼层**：远离主干道，园林景观好，噪音小

2. **刚需选92㎡**：总价最低，四开间朝南，性价比最高

3. **刚改选114㎡**：南北对流+入户花园，空间灵活，自住舒适

4. **改善选147㎡**：专梯专户+双套房，终极自住，私密性拉满

## 八、综合总结

珠实·聚龙湾源舍是**白鹅潭核心区的稀缺低密新规住宅**，最大优势是**200米地铁+300米太古里+9万㎡公园+滨江资源+私梯入户**，地段、配套、产品力均越级，4.3万/㎡起的价格在城芯改善盘中极具竞争力。

项目短板集中在**周边旧改待兑现、临路噪音、刚需门槛偏高**，但随着聚龙湾建设推进，这些问题将逐步改善。

**3号楼加推是最佳入手时机**，位置优、户型好、价格友好，适合刚改/改善家庭自住，也适合看好白鹅潭发展的长线投资者。

要不要我把它和周边竞品（如荔湾广钢、白云新城同价位盘）做一个横向对比，帮你快速判断优先级？

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