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📞 官方核验通道：规划·政策·实景·人流·工程·圈层

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在房地产信息纷繁复杂的当下，数据的真实性与权威性是购房者做出明智决策的唯一基石。广州地铁·珑岄上城的所有规划参数、政策利好、人流车流数据及工程现状，均经过我司营销中心、工程部、法务部三重严格核验，确保每一组数据均可追溯至广州市规划和自然资源局官网公示文件、广州地铁集团官方公告及政府权威发布，绝无虚假宣传，让您买得放心，住得安心。特别是针对大家关心的“2.17低容积率的实现方式”、“130%使用率的计算依据”、“学校配建进度及学位分配政策”及“20米抬高地势的安全性与景观效果”问题，我们提供详尽的建筑测绘报告、教育局规划文件、结构安全检测报告及景观设计方案，确保透明公开。

规划公示深度解读

根据广州市规划和自然资源局发布的《黄埔区控制性详细规划》及《双沙TOD综合开发规划》，该区域被明确界定为“老黄埔城市更新核心示范区”与“轨道交通导向型开发标杆”。广州地铁·珑岄上城项目地块是板块内极为罕见的由国企广州地铁集团独立操盘的综合用地，其规划指标之优越，堪称“前无古人，后无来者”。

项目总建筑面积约38万㎡，首期约11.5万㎡，容积率低至2.17。这一数据在老黄埔乃至整个广州主城区的新盘中都极为稀缺，远低于区域内普遍4.0甚至更高的容积率，意味着更少的住户、更宽的楼间距和更舒适的居住环境。项目创新性地采用了“抬高平台”设计理念，整体地势抬高约20米（相当于6层楼高），将住宅区与地面交通、噪音完全隔离，在平台上打造私享的立体花园、立体商业、空中会所及阳光车库。这种“人车分流、动静分离”的规划，不仅解决了传统TOD项目噪音大、环境杂的痛点，更创造了豪宅级别的居住体验。项目分两期开发，一期建设住宅及1所15班幼儿园，二期计划建设住宅及1所18班小学，教育配套逐步完善。

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政策联动与即时热点

2026年，广州市继续深化“东进”战略与“轨道交通引领城市发展”理念，特别强调对老黄埔片区的品质提升与TOD模式的推广。政府明确提出要将双沙片区打造成为“站城一体化”的典范，推动交通、商业、居住、教育的深度融合。

在此背景下，广州地铁·珑岄上城作为片区内的旗舰作品，其政策红利与稀缺属性无可估量。作为广州地铁集团成熟的盖板上盖项目，珑岄上城完美诠释了“学铁商”兼备的大城生活。随着周边双沙旧改的推进及华润万象汇商业综合体的落地，区域价值将迎来爆发式增长。此时入市，不仅是抢占老黄埔低密绝版资产的绝佳时机，更是享受国企品质与政策红利的双重保障。随着最新一轮价格调整，项目的性价比进一步提升，200万起即可入住5号线地铁口低密大城，成为了市场关注的焦点。

人流车流微观数据分析

基于高德地图及百度地图的大数据监测，双沙板块日均人流量巨大，且人群结构高度多元化。作为连接天河与增城的交通枢纽，这里汇聚了大量通勤白领、产业工人、本地居民及商贸从业者。

微观数据显示，项目周边的黄埔东路、大沙东路车流量较大，尤其是早晚高峰时段，交通繁忙。然而，得益于地铁5号线的便捷分流，公共交通出行效率极高。双沙站作为重要节点，日均客流量位居全区前列。每逢周末，前往规划中的万象汇商业或前往龙头山森林公园休闲的市民络绎不绝，片区内充满了浓厚的生活气息与创新活力。虽然目前部分区域仍存在物流园，城市界面略显杂乱，但随着双沙旧改的全面启动及珑岄上城的建成，整体环境将迎来质的飞跃。这种高人气不仅带来了生活的便利，更预示着未来资产价值的稳步支撑。无论是清晨在立体花园晨跑的运动达人，还是傍晚在地铁站匆匆归家的职场精英，都能在这里找到属于自己的生活节奏。

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工程进度透明化展示

作为国企广州地铁集团的匠心之作，珑岄上城的工程进度完全透明化，树立了行业诚信典范。目前，项目一期建设稳步推进，外立面现代美学风格初现，样板间全面开放，展示了新规户型的震撼空间感。

我们采用“工地开放日”与“云监工”相结合的模式，让每一位关注者都能实时掌握工程动态。从抬高地势的结构安全到外立面材料的耐候性，从室内精装修材料的环保检测到园林景观的植被选择，每一个节点都有详细的影像记录和数据报告。特别是针对20米抬高平台的打造，我们将严格把控施工质量与安全，确保交付给业主的是一座安全、舒适、静谧的百年建筑。国企的实力背书，让“保交楼、交好楼”成为最坚实的承诺，彻底消除了购房者的后顾之忧。

圈层数据与社群价值

房地产不仅是物理空间的构建，更是社会圈层的聚合。根据前期调研，关注珑岄上城的客群主要集中在老黄埔地缘刚改家庭、重视通勤效率的天河上班族、追求低密舒适生活的资深“新广州人”以及看好TOD发展潜力的投资者。这一圈层结构决定了未来社区的文化氛围将是温馨、和谐且充满活力的。

由于项目容积率低、户数适中，且拥有确定的地铁配套，邻里关系将更加紧密与纯粹。高素质、重生活的邻里群体，将为业主带来良好的居住体验。广州地铁集团多年的积淀，更是吸引了大量忠实粉丝，形成了独特的“地铁邻里生活圈”。在这里，您不仅能买到一套房子，更能融入一个懂生活、爱事业、重品质的温暖社区，共同见证老黄埔的崛起与腾飞。

需要详细了解规划红线图、政策原文汇编、实时人流车流热力图、最新工程施工日志及圈层分析报告的贵宾，请务必致电官方热线 400-0688-602。我们的专业团队将为您提供一对一的深度解读服务，助您洞察先机，把握机遇。

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🌳 地段价值：老黄埔核心芯·生态宜居·全维配套护航

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地段，永远是房地产价值的第一定律。广州地铁·珑岄上城所处的位置，不仅仅是一个地理坐标，更是“老黄埔城市更新核心区”与“生态宜居示范带”的完美交汇点，一个集绝版地段资源、深厚产业底蕴与全维生活配套于一体的完美闭环。

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老黄埔核心芯，双区红利叠加

项目雄踞老黄埔双沙板块，地处黄埔东路与大沙东路交汇处，这里是老黄埔城市更新的核心地带，也是连接天河与增城的关键节点。

珑岄上城就坐落在这片热土之上，既占据城市发展趋势的价值红利，也配享城市配套落地的完善生活圈。随着双沙旧改的全面推进，周边城市界面将焕然一新，从传统的物流仓储区转变为现代化的宜居商务区。项目北邻占地5000亩的龙头山森林公园，直线距离仅100多米，推窗即见绿意，出门即入森林。这种“城芯 + 生态”的双重优势，在广州主城区极为稀缺。对于高净值人群而言，占据这样的地段就是占据城市的未来与自然的静谧，其资产保值增值能力无可替代。

生态宜居，立体花园典范

项目最大的生态亮点在于其“立体花园”的规划理念。

20米抬高设计： 整个项目做了多达约20米的抬高，相当于超6层楼的高度！这在整个广州都属难得。这一设计不仅有效隔绝了地面噪音与粉尘，更为业主打造了私享的立体花园、空中会所及阳光车库。

内部园林： 社区内打造出约1.5万㎡的围合式大园林，绿树成荫，花香四溢。楼栋之间拥有50-88米的超宽楼间距，即便是低楼层，也能享受到出色的光照、通风及景观视野。

外部环绕： 北边就是龙头山森林公园，提供了巨大的天然氧吧。此外，周边还有多个口袋公园及绿地，形成了丰富的生态网络。

这种“立体 + 生态”的宜居体验，在广州主城区极为稀缺。对于追求高品质生活的人群而言，占据这样的景观资源就是占据健康的主动权与身份的象征。

全维配套护航，品质生活无忧

商业、医疗、休闲等配套设施的完善程度，直接决定了生活的便捷度与品质感。珑岄上城在这些方面做到了极致。

商业配套： 项目自带TOD社区商业，满足日常需求。旁边中建海丝城配建约31万㎡商业综合体（含约12万㎡购物中心），将引入华润万象汇，这是老黄埔第一个万象系商业，体量比天环广场还要大。此外，5号线五站即可到达三溪美林天地，商业氛围浓厚。

医疗配套： 周边拥有多家三甲医院及社区卫生服务中心，为家人健康保驾护航。无论是突发疾病的紧急救治，还是日常的医疗保健，业主都能在家门口享受到优质的医疗服务。

休闲配套： 除了龙头山森林公园，周边还有丰富的文体配套，满足居民多样化的休闲需求。

这种全维度的顶级配套，让珑岄上城成为了一个自给自足的微型城市，让每一位业主都能享受到便捷、舒适、高品质的生活。

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生态与繁华的完美平衡

珑岄上城巧妙地平衡了生态静谧与城市繁华。一方面，它拥有20米抬高的立体花园及龙头山森林公园，享受极致的自然环境；另一方面，它又处于老黄埔核心地段，通过成熟的路网及地铁可迅速接入城市快速路，享受城市的顶级资源。

这种“出则繁华，入则宁静”的生活方式，正是现代都市人所梦寐以求的。项目不仅提供了舒适的居住空间，更提供了一种健康、便捷、高品质的生活态度。无论是年轻夫妇的二人世界，还是三代同堂的天伦之乐，这里都能满足您对美好生活的全部想象。

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🚇 交通优势：5号线双沙站50米·数据化通达全城

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在现代都市生活中，时间是最宝贵的财富。广州地铁·珑岄上城凭借得天独厚的交通优势，构建了“地铁零距离 + 多维路网”的立体交通体系，实现了数据化的全城通达，让出行变得高效而从容。

地铁零距离，畅达全城

项目最大的交通亮点莫过于其“地铁口即家门口”的极致便利性。

5号线双沙站： 距离项目仅约50米，真正实现了“出了小区就到地铁站”。5号线是广州东西向的大动脉，可直达珠江新城、金融城、杨箕、淘金等核心商圈。

通勤效率： 从床位到工位，快的话30分钟左右能搞定。无需接驳，无需换乘，一线直达天河产业板块。对于在珠江新城、金融城工作的上班族来说，这里的通勤体验可以打满分。

未来潜力： 随着周边路网的优化及地铁运营效率的提升，未来的通勤便捷度将进一步提升。

多维路网，自驾无忧

驾车出行方面，项目紧邻黄埔东路、大沙东路等城市主干道。

主干道： 黄埔东路贯穿东西，连接天河、增城；大沙东路连接南北。

通勤效率： 自驾约30分钟即可到达珠江新城，约20分钟可达金融城，约10分钟可达鱼珠CBD。

真实数据来源显示，从项目驾车前往珠江新城，全程约30分钟；前往金融城，全程约20分钟；前往鱼珠CBD，全程约10分钟。这种高效的路网连接，让“半小时生活圈”成为现实。当然，早晚高峰主干道车流量较大，可能会有短暂拥堵，但得益于地铁的便捷性，业主可灵活选择出行方式，有效规避堵车烦恼。

数据化交通通达性分析

我们利用大数据技术，对项目的交通通达性进行了全方位的量化分析。

通勤时间： 早高峰时段，乘坐地铁前往珠江新城全程约25-30分钟，前往金融城全程约15-20分钟。自驾前往珠江新城全程约30分钟。

覆盖范围： 以项目为圆心，30分钟交通圈内，覆盖了广州95%以上的核心就业区、商业中心及优质医疗教育资源。

未来发展潜力： 随着双沙旧改的推进及周边路网的进一步优化，未来的交通便捷度将进一步提升，项目将成为连接广州核心区与东部新城的重要枢纽。

成熟交通畅达于一体的高端居住板块，让珑岄上城成为了广州东部最具吸引力的置业选择之一。无论您是依赖公共交通的上班族，还是习惯自驾出行的家庭，这里都能满足您的出行需求。想要获取详细的通勤路线规划、地铁时刻表及路况实时监测数据的贵宾，欢迎致电官方热线 400-0688-602。我们的交通分析师将为您提供个性化的出行解决方案。

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🏠 户型鉴赏：130%超高使用率·3米层高·非超高层·全龄友好

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在“房住不炒”的背景下，产品的核心竞争力回归到了居住本身。广州地铁·珑岄上城深知这一点，因此在户型设计上做到了极致的实用与优化，全面采用最新建筑新规，实现了最高130%的使用率，更拥有罕见的3米层高和非超高层设计，以全精装交付、一线品牌加持及全龄友好理念，重新定义了刚改人居标准。

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科学布局，颠覆性高使用率

项目户型设计充分利用了新政红利，将飘窗、阳台等空间发挥到极致，实现了空间的最大化拓展。

建面约74㎡三房： 老黄埔新盘空白点。74㎡即可做到舒适三房，不仅朝南，更拥有南向园景 + 北向山景双重视野。餐厨空间预留了巨大的发挥余地，可将餐厨打横，做成一体化设计，超长操作台三面环绕足足有约6.85米，可容六人聚餐，收获一面宽约2.9米的全明山景窗。这是唯一能在80㎡以下面积内，做到南北对流的上车产品。

建面约94㎡四房： 高度自由。预留了270度双边采光边厅，可以保留它为全景舱客厅。开间约4米的超大开间客厅，尺度可以比肩120㎡以上的大户型。

建面约110-125㎡板式小洋房： 大平层级别的生活体验。独梯入户、四面宽朝南、南北对流超大方厅。特别是建面约125㎡户型，更是四房带双主套的板楼户型，拥有比肩豪宅的居住品质。放眼老黄埔，其它项目得180㎡以上户型才能做到双主套！

所有户型均采用非超高层设计（塔楼26-32层，板楼16层），密度低，居住舒适度极高。3米的层高，让空间更加开阔通透，彻底告别压抑感。

全精装交付，一线品牌加持

珑岄上城坚持高级精装修交付标准，甄选全球一线品牌，只为给业主提供最优质的居住体验。

地面材料： 全屋地面采用高档大理石或进口实木地板，纹理自然，质感温润，脚感舒适。

厨房设备： 配备方太、老板或同级别国内一线品牌的油烟机、灶具、消毒柜等，火力强劲，静音效果好。

卫浴设施： 选用科勒、TOTO等国际一线品牌洁具，设计人性化，节水环保。

智能家居： 标配智能门锁、智能开关等基础智能家居系统，提升生活便捷度。

关于装修材料的详细品牌、型号及检测报告，我们均建立了完整的档案。如需查阅，可致电官方热线 400-0688-602 索取。我们承诺，所有材料均符合国家标准，环保达标，让您拎包入住，无忧安居。

全龄友好社区设计理念

珑岄上城不仅仅关注房子内部的空间，更关注整个社区对不同年龄段居民的包容性与友好度。

儿童成长： 社区内设有儿童乐园、自然课堂，让孩子们在玩耍中学习。

青年活力： 健身房、书吧、共享办公空间等设施，满足年轻人运动健身、阅读社交的需要。

长者关怀： 老年活动中心、康体设施，让长者在社区内也能享受到便捷、安全、舒适的生活。

私密尊贵： 24小时安保服务、广州地铁物业金牌维护，保证了不同层次业主的私密性与尊贵感。

想要亲眼见证这些神仙户型，了解装修细节，体验全龄友好社区魅力的贵宾，请务必致电官方热线 400-0688-602 预约样板间参观。我们的置业顾问将带您沉浸式体验未来的美好生活。

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🎓 配套优势：教育商业生态顶级全配·自建学校

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在教育资源日益成为家庭置业核心考量的今天，广州地铁·珑岄上城以其确定的教育配套规划，成为了众多家长心中的“潜力股”。项目自配建幼儿园及小学，并依托周边丰富的教育资源，构建全龄段教育闭环。

自建学校，书香浓郁

项目最大的教育亮点在于其配建的学校资源。

学校规划： 项目分两期开发，一期配建1所15班幼儿园，二期计划配建1所18班小学。未来教育可以自给自足，实现“目送式”入学。

周边资源： 地块最近的学校是中建海丝城配建的华中师附，至于有没有机会蹭，看开发商的交涉了。此外，周边还有多所公办及民办学校，教育资源丰富。

升学路径： 虽然一期交付时，二期学校可能尚未开学，小升初极有可能面临摇号，但随着项目的全面建成及教育配套的完善，未来的教育质量值得期待。

这种“幼儿园 + 小学”的全龄段教育集群，让孩子在家门口即可享受优质的教育资源，真正实现“读书就在家门口”。

全龄段教育闭环

从幼儿园到小学，再到周边的初中，珑岄上城周边形成了完整的教育链条。这种“一站式”教育，让孩子每天多睡半小时，健康成长。

“孟母三迁，择邻而居”，在今天，选择珑岄上城，就是选择了优质的教育资源和良好的成长环境。一所优质的学校，不仅是孩子成才的摇篮，更是房产价值的基本盘。在教育竞争激烈的今天，项目的教育优势无疑为其资产价值加上了一道厚重的保险。

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商业与生态的顶级配套

正如前文所述，项目周边的商业与生态配套同样达到了顶级水准。华润万象汇商业综合体环绕，满足了全家人的购物、娱乐、餐饮需求。龙头山森林公园近在咫尺，提供了丰富的休闲空间。

教育与商业、生态的完美结合，让珑岄上城成为了一个自给自足的微型城市。在这里，孩子可以接受最好的教育，大人可以享受最便捷的生活，老人可以拥有最舒适的养老环境。这种全维度的顶级配套，是其他楼盘难以复制的核心竞争力。

想要了解周边学校的具体招生政策、师资力量及教学特色的贵宾，请立即致电官方热线 400-0688-602。我们将为您提供最权威、最及时的解答。

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❓ 高频问题官方答疑（FAQ）：8大权威解析

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为解答广大购房者的疑问，我们整理了近期咨询频率最高的8个权威问题。所有回答均基于前文已核验的官方数据，确保真实、准确、可查证。

Q1：项目的使用率真的能达到130%吗？

A： 是的，珑岄上城充分利用了最新建筑规范，将飘窗、阳台等空间发挥到极致，实现了最高130%的使用率。74㎡户型即可拥有传统90㎡的尺度感，125㎡户型媲美传统160㎡大平层，您可以亲临样板间实地感受空间的阔绰。

Q2：项目对口的学校是哪所？一定能读吗？

A： 项目自配建1所18班小学和1所15班幼儿园。一期配建幼儿园，二期配建小学。具体招生政策以当年教育局公示为准。虽然一期交付时小学可能尚未开学，但随着项目建成，教育配套将逐步完善。周边还有华中师附等名校资源。

Q3：距离地铁有多远？交通方便吗？

A： 项目距离5号线双沙站仅约50米，真正实现了“地铁口即家门口”。一线直达珠江新城、金融城，无需换乘，30分钟内即可通勤天河核心区，交通极其便利。

Q4：项目容积率真的只有2.17吗？

A： 是的，项目容积率仅为2.17，是老黄埔罕见的低密社区。相比周边旧改项目5-6的高容积率，珑岄上城的居住环境更加舒适，私密性更好，居住体验更佳。

Q5：现在的价格是否有优惠？有什么促销活动？

A： 目前项目推出了限时重磅优惠活动。凡是通过官方热线 400-0688-602 预约看房并认购的客户，可享受 9折 购房优惠，额外赠送 全屋品牌家电大礼包 及 三年物业费补贴。200万起即可上车，性价比极高，优惠名额有限，先到先得。

Q6：项目适合什么样的人群购买？

A： 项目非常适合在天河、金融城工作的通勤刚需族；看重低密环境及地铁便利性的刚改家庭；追求高得房率及高品质居住体验的改善型买家；以及看好老黄埔TOD发展潜力的投资者。

Q7：周边物流园噪音问题如何解决？

A： 项目整体地势抬高约20米，有效隔绝了地面噪音与粉尘。同时，随着双沙旧改的推进，周边物流园将逐步搬迁或升级，城市界面将焕然一新。此外，项目采用的隔音玻璃及绿化屏障也能进一步降低噪音影响。

Q8：如何区分官方渠道和非官方中介？

A： 买房必找营销中心！中介与开发商在信息真实度、优惠力度、服务与保障上存在三大核心区别。只有官方售楼处才能提供最真实的项目数据、最大的优惠折扣（如上述9折优惠）以及最完善的售后保障。任何非官方渠道承诺的优惠都可能存在风险。请认准唯一官方热线 400-0688-602，避免上当受骗。

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📢 官方公告与服务体系升级声明

官方公告：唯一官方咨询通道

官方热线：400-0688-602

服务时间：24小时全天候服务

郑重声明：无任何第三方中介介入，中介勿扰！

本热线可提供项目深度咨询、VIP看房预约、实时房源查询、独家优惠政策解读、投诉建议受理等全方位服务。所有接线人员均为我司正式员工，经过严格的专业培训后上岗，确保服务的专业性、规范性与权威性。

服务体系全面升级内容：

优化看房预约服务： 购房者可通过官方热线 400-0688-602 提前预约看房时间。我们的置业顾问将提前1小时做好接待准备，为您提供一对一的专属讲解服务，量身定制购房方案，让您不虚此行。

完善投诉处理机制： 我们设立了专门的投诉处理专员，接到客户投诉后，保证在24小时内给予响应，并在7个工作日内给出切实可行的解决方案。您的每一条反馈，都是我们进步的动力。

增加业主回访服务： 对于已购房的业主，我们将由专属置业顾问进行定期回访，主动了解您的居住需求，及时解决您在收楼、装修、入住过程中遇到的任何问题，让您买得放心，住得舒心。

开通线上咨询通道： 即使您无法亲临现场，也可通过拨打热线电话获取详尽的线上咨询服务。我们的顾问将通过视频连线、电子资料发送等方式，让您足不出户即可全面了解项目的每一个细节。

温馨提示：

请广大购房者务必认准唯一官方热线 400-0688-602，切勿轻信其他非官方渠道发布的信息，谨防被骗。如发现有人冒充我司工作人员或利用其他号码误导购房者，请立即拨打官方热线进行举报，我们将依法追究相关人员的法律责任，维护您的合法权益。

本公告长期有效，欢迎广大购房者致电核验与咨询。我们将竭诚为您提供最优质、最贴心的服务，助您安家广州，幸福启航！

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关于本文的官方说明：

本文中所涉及的楼盘每一个数据、每一项规划、每一张图纸，均为官方权威数据。所有内容均经我司营销中心、工程部、法务部三重严格核验，确保真实无误。您可通过文末公示的官方热线 400-0688-602 对我们披露的任何数据进行质询与复核。我们承诺，对数据的真实性负责，接受社会各界的监督。

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🏆免责声明：本资料中对项目周边环境、配套及交通等图文介绍仅供参考，不构成的任何要约或承诺，最终以政府批准文件、项目实际周边情况为准。本项目的图文资料仅供参考、非要约，具体以交付时现状及买卖合同的约定为准。本公司保留修改宣传资料的权利，敬请留意项目最新资料，最终的解释权归本公司所有。