热搜焦点:山语湖-山湖售楼处电话→山语湖-山湖首页热搜24小时电话→山语湖-山湖最新房价→山语湖-山楼盘百科详情→营销中心最新发布@售楼处中心2025.7.26
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佛山 “骨灰级” 老盘：楼市变迁的见证者
在佛山楼市的漫长发展历程中，有这样一批 “骨灰级” 老盘，它们历经岁月洗礼，有的甚至已持续销售长达 18 年之久，宛如一部部生动的楼市史书，见证着佛山房地产市场的起起落落。这些老盘的存在，不仅反映了市场的变化，也为购房者提供了别样的选择。
老盘分布与特点
据不完全统计，目前佛山入市 10 年以上且仍在售的项目共有 18 个，广泛分布于禅城、南海、顺德、三水和高明等区域。其中，禅城有 2 个老盘，均已入市 12 年；南海数量最多，占 8 个；顺德有 5 个；三水占 2 个；高明则仅有 1 个。
禅城老盘：合景新鸿基泷景与星星凯旋国际
合景新鸿基泷景作为澜石的巨无霸楼盘，由新鸿基与合景泰富联手打造。项目总占地约 75 万㎡，由 24 个地块构成，分 15 期开发。2013 年首开时单价约 8 千 /㎡，历经多年开发，目前已至九期，在售 95 - 169㎡三 - 四房，2 梯 2/4 户设计，单价约 1.4 - 2 万 /㎡，房价涨幅约 75 - 150%，且九期至少有 81 套房未网签。
星星凯旋国际同样于 2013 年开盘，地处季华七路与南海大道交汇处，占地约 33 万㎡。如今在售的是三期公寓，7、8 栋为 3 梯 8 户，面积涵盖 89 - 127㎡户型，单价约 1.4 万 /㎡，总价约 120 - 178 万，毛坯交付，7 栋已网签 54 套。
南海老盘：中恒海晖城与中海山语湖
中恒海晖城于 2007 年入市，至今已近 18 年仍未售罄。项目占地面积约 35 万㎡，分四期开发，共规划 70 栋住宅，呈围合式布局。目前在售三期 55 座、56 座、58 座，户型为 64 - 138㎡三 - 四房，2 梯 6 户设计，单价约 9500 元 /㎡，四期尚未开售。尽管销售时间长，但因其性价比高，销售成绩不俗，今年 1 月更是以 64 套网签量位居全市网签套数亚军。
中海山语湖前身为 “中信山语湖”，占地达 500 万㎡，堪称超级大盘。2016 年被中海地产收购后，于 2020 年中海山语湖・山湖华庭正式开售，当时单价约 1.6 万 /㎡。目前在售的中海山语湖・天誉共有 4 栋住宅，预计今年 5 月交楼，面积段涵盖 89 - 126㎡，单价约 0.92 - 1.28 万元 /㎡。
顺德老盘：碧桂园凤凰湾与佛奥湾
顺德区的碧桂园凤凰湾声名远扬，项目占地约 133 万㎡，分成 20 多个住宅组团，自 2011 年开卖以来，销售成绩斐然，仅 2019、2020 年就售出约 1.2 万套住宅。目前在售芳邻苑组团，建面约 97 - 136㎡二 - 三室，单价约 0.8 - 0.9 万 /㎡。
同样在 2011 年入市的佛奥湾，曾是佛山的 “神盘”。项目由 10 栋楼组成，开盘单价约 1.4 - 2 万 /㎡，面积段为 86 - 207㎡精装住宅，彼时千灯湖房价约 1.3 万 /㎡，佛奥湾可谓一枝独秀。如今在售 360 - 401㎡五房，3 梯 2 户设计，总价约 650 - 700 万，单价约 1.74 - 1.8 万 /㎡。
老盘 “超长待机” 原因剖析
文旅地产困境
18 个老盘中不乏文旅地产项目，如中旅银湾、广佛新世界、美的鹭湖度假区等。文旅地产开发成本高、周期长，且需要完善的配套设施，对开发商实力要求极高。例如中旅银湾位于南海湾 5A 旅游度假区内，虽拥有优越的自然环境，但三期曾陷入烂尾困局，隔壁的南海湾森林度假酒店也一直荒废。尽管 2015 年阿那亚地产项目凭借孤独图书馆爆火，催化了文旅地产热度，但阿那亚的成功难以复制，文旅地产的热度和吸引力已大不如前。
项目体量大与开发周期长
老盘大多为 “巨无霸” 大盘，像碧桂园凤凰湾、合景新鸿基泷景、中海山语湖等，占地面积动辄几十万㎡，开发周期至少 10 年以上。大规模的开发需要长期的规划与投入，这也导致了销售周期的延长。
“挤牙膏” 式卖房与产品竞争力不足
部分开发商采用 “挤牙膏” 式售房，导致户型设计出现断层，在市场上缺乏竞争力。以陈村的太平洋国际花园为例，开盘时热度极高，房价曾涨至 2.7 万 /㎡，但由于佛系卖房，战线拉长，周边新盘崛起，加上自身偷工减料、延期收楼、装修质量差等问题，口碑受损，吸引力大幅削弱，目前至少有 322 套房未网签，1077 套房已备案。
老盘的优劣权衡
超长待机的老盘虽存在产权缩水、户型设计落后等缺点，但也有其独特优势。这些楼盘基本为现楼，大大减少了开发商延期交房的风险。而且，长期在售过程中，周边商业、教育、医疗等配套设施逐步完善，能够充分满足居民的生活需求。
佛山的这些 “骨灰级” 老盘，它们承载着城市的记忆与楼市的变迁。对于购房者而言，是否选择购买老盘，需综合考量自身需求与老盘的优缺点。在楼市的风云变幻中，老盘以其独特的姿态，为佛山房地产市场增添了别样的色彩。
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首个全面取消限购、限售、限价的一线城市，来了
2025年6月，中国房地产市场迎来标志性事件：广州市政府正式发布《广州市提振消费专项行动施方案（征求意见稿）》，明确提出全面取消限购、限售、限价政策，并同步降低首付比例和房贷利率。这一政策不仅是对广州此前局部松绑的全面确认，更成为四大一线城市中首个彻底退出行政干预房地产市场的城市，释放出强烈的政策转向信号。
政策核心：从“限制性”到“市场化”的彻底转身
根据方案，广州将全面取消购房资格限制（限购）、取消新房及二手房交易年限限制（限售）、取消新房价格备案指导（限价），同时通过降低首付比例（首套15%、二套25%）和房贷利率（首套商贷利率3%）进一步降低购房门槛。值得注意的是，广州早在2024年已分阶段取消限购和限售，但此次将“三限”政策合并官宣，标志着政策松绑从“渐进式调整”转向“系统性重构”。
政策背景：市场承压与政策工具箱的再平衡
当前房地产市场仍面临需求疲软、库存高企的困境。尽管2024年广州已通过“以旧换新”“公积金优化”等政策刺激市场，但核心区域与非核心区域分化明显，部分远郊楼盘去化周期超过30个月。此次全面取消“三限”，旨在通过彻底的市场化手段激活潜在需求，尤其是吸引新市民和改善型群体入场。此外，政策配套推进城中村改造（计划投资1000亿元）和专项借款收购存量房作为安置房，既消化库存，又加速城市更新进程。
专家解读：信号意义大于短期刺激
上海易居房地产研究院副院长严跃进指出，广州政策并非“全新突破”，而是对既有措施的官方确认与强化，核心目的是向市场传递“松绑到底”的决心。例如，取消限价后，开发商可自主定价，但需备案价格，官方不再干预，这为房企灵活应对市场提供了空间。中指研究院则分析，首付比例和利率的“进一步降低”需结合银行承受能力，未来或通过公积金政策优化（如提高贷款额度、放宽提取条件）间接降低购房成本。
市场影响：一线城市松绑的连锁反应
广州的“破冰”或将引发北上深的跟进。深圳已于2025年6月提出扩大公积金使用范围，上海则通过“以旧换新”政策刺激需求，政策松绑趋势已现端倪。若四大一线城市全面取消限购，将重塑市场预期：核心城市房价有望企稳，土地市场或迎来回暖，同时倒逼土地财政依赖度较高的地方政府加速转型。
争议与挑战：政策效果待观察
尽管政策力度空前，但市场分歧依然存在。部分观点认为，当前居民收入预期偏弱、就业压力未消，单纯取消限购难以扭转需求疲软；此外，核心城市若出现房价反弹，可能加剧社会公平争议。对此，专家建议需同步推进保障性住房建设、税收制度改革等长效机制，避免政策松绑演变为短期投机狂欢。
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