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星瀚 TOD：广州南拓的理想人居之选
一、核心区位：四大主城交会的潜力高地
星瀚 TOD 所处的番禺南站板块，地理位置极为关键。它北接珠江新城、东临万博 CBD、西靠广钢新城，处于广州四大主城交会之处，宛如广州南拓进程中的 “桥头堡”。板块凭借广州南站这一全国客流量领先的高铁枢纽，以及地铁 22 号线（串联广深、东莞）的优势，规划定位为 “枢纽 + 科创” 新城，未来发展潜力无限。这样的区位，不仅能让业主尽享城市核心区域的资源辐射，还能随着板块的发展，坐享房产增值的红利。
二、卓越交通：轨交与自驾的双重便捷
交通配套无疑是星瀚 TOD 的突出亮点。作为地铁上盖社区，与 22 号线陈头岗站直接连通，从地铁 B2 出口出发通过负四层地下室通道就能直达家门口，真正做到 “出地铁即到家”，轨道交通出行效率极高。1 站可达广州南站，在此可换乘 4 条地铁与 3 条城轨；3 站到番禺广场，可换乘 3/18 号线；4 站至白鹅潭商务区，对于在广州各核心区域工作的通勤族而言，极为便利。自驾方面，南大干线（双向 8 车道）、东新高速、东晓南放射线等交通主干道环绕，20 分钟左右即可抵达万博或珠江新城，无论是日常通勤还是出行游玩，都能轻松畅行，为有车一族提供了极大的便利。
三、优质教育：12 年目送式教育保障
对于有子女教育需求的家庭，星瀚 TOD 的教育资源极具吸引力。项目自建广外附番禺实验学校，这是一所 45 班九年一贯制公办学校，已于 2022 年正式开学，目前生源纯粹且学位充足。同时配建 27 班幼儿园，构建起 “幼儿园 + 小学 + 初中” 的 12 年目送式教育体系。家长无需为孩子的基础教育四处奔波，孩子在家门口就能享受到优质的教育资源，省心省力，为孩子的成长与发展提供了坚实保障。
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四、多元配套：满足生活的多样需求
商业配套上，项目自建 1.7 万㎡立体商业街，能够满足业主日常基本消费需求。尽管当前商业氛围尚在培育中，但 5 公里外的万博商圈（如万达、K11 等）可满足大型购物、娱乐等需求。医疗配套方面，1.4 公里处有社区卫生服务中心，6 公里外为祈福医院（三甲），虽日常就医便利性一般，但适合对医疗依赖度不高的家庭。生态休闲方面表现出色，小区打造了 15 米空中园林和高线公园，绿化覆盖率达 30%，内部环境舒适宜人。周边 3 公里内可串联长隆飞鸟乐园、飘峰山等自然景观，为居民提供了丰富的周末休闲去处，让业主在城市生活中也能亲近自然。
五、可靠品质：现房交付的安心之选
星瀚 TOD 目前为现房销售，已全部交付。购房者可以实地考察房屋质量与小区实景，有效规避期房风险，实现 “即买即住”。项目分南北两区开发，容积率 2.41，绿化率 30%，规划总户数 4378 户。由越秀物业提供服务，物业费 3.26 元 /m²・月，车位比 1:1.2，基本能满足业主停车需求。这种现房优势与合理的规划布局，为业主提供了安心、舒适的居住环境。
六、精巧户型：刚需与刚改的贴心设计
户型设计以刚需和刚改为主，满足不同家庭结构的需求。73 - 76㎡两房采用全南向布局，U 型厨房功能分区明确，阳台还可改造为灵动空间，非常适合单身人士或新婚夫妻。86㎡三房双阳台设计，三开间朝南，动静分区合理，能满足三口之家的居住需求。106 - 112㎡四房采用横厅设计搭配 270° 转角阳台，空间开阔，适合三代同堂或二孩家庭。98 - 107㎡复式户型 5.8 米挑高，双层空间实用率超 100%，满足了追求个性与空间升级的客群。价格方面，项目总价 200 万级即可入住广州主城，首付门槛低至 30 万左右，在同类型楼盘中具有明显的价格优势，吸引了众多预算有限的刚需购房者。
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广州楼市新闻：
2025年上半年，广州楼市在“政策真空期”中完成了一场结构性修复。据克而瑞数据显示，2025年上半年，广州商品住宅供应面积272万平方米，同比减少9%；成交套数32867套，成交总面积355万平方米，同比增长12%。截至6月底，市场库存为1447万平方米，去化周期为24.4个月。
年中节点的促销效应更是进一步释放市场热度。6月一手住宅成交7247套，创下年内新高，市场实现翘尾收官。
一位TOP20房企营销负责人表示，成交回暖背后，一方面受益于“高使用率”新规项目集中上市，带动刚需和改善性需求；另一方面，房企促销持续发力，如渠道提佣、价格让利、购房礼包与灵活付款政策等，有效撬动客户决策。
2025年上半年，广州楼市保持着稳定修复趋势。
一季度延续去年底政策利好带动的热度，3月迎来一波“小阳春”；4月受中美贸易摩擦等外部因素影响，市场情绪短暂承压；5月以来，优质项目集中入市叠加年中促销潮，成交动力逐步恢复。
多位广州项目操盘手反馈称，楼盘年中冲刺期间，优惠力度显著加大。6月底前一周，新增促销项目超过百个，直接带动了到访量与成交量的双双提升，吸引了不少前期观望的客户入场。
与此同时，“房票”政策效果初步显现，天河东部、黄埔等重点旧改区域的成交逐渐走强，多个项目跻身月度榜单前列。针对村民购房需求，不少房企推出团购折扣、赠送礼品、茶歇接待等活动，对库存去化和价格稳定形成正向支撑。
政策端亦有提振信号。6月，《广州市提振消费专项行动实施方案（征求意见稿）》提出“全面取消限购、限售、限价”，引发市场热议。不过，广州“三限”政策已于2024年9月全面退出，当前首付最低可至15%，商贷利率维持在3%低位，处于全国最宽松水平。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，方案重点在于促进刚需和改善、新房和二手房，存量消费和增量消费的全链条、全行业循环。此外，通过对老旧小区、城中村、公积金等方面的政策部署，降低了购房能力较弱群体的居住消费成本。这不仅体现住房向一般消费品回归的趋势，也构建起梯次分层、健康递进的住房消费新模式。
从成交结构来看，新规项目已然成为市场主力。
合富研究院数据显示，2025年上半年，广州有21个得房率超过100%的新盘集中入市，主要分布在荔湾、黄埔、番禺和海珠等改善需求较为旺盛的区域。
以广州市荔湾区的万科理想花地为例。克而瑞数据显示，该项目上半年累计成交357套，销售金额达19.29亿元，位居中心四区成交套数榜首。位于广州市海珠区的绿城馥香园也表现不俗，截至6月底累计成交13.78亿元，在竞争激烈的海珠西板块脱颖而出。
万科理想花地销售现场。
多位项目操盘手表示，热销项目普遍具备“高得房率、高兑现力、价格亲民”三大特征，在市场观望情绪浓重的背景下，更容易促成购房者的快速决策。
相比之下，旧规项目与尾盘库存仍面临价格调整压力。还有一些新盘过度“偷面积”的设计，引发了市场的质疑。此外，二手房交易也受到影响，价格持续承压。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，当前降价项目主要集中在黄埔、白云、番禺等近郊板块，部分单盘降幅超过1万元/平方米。而远郊项目价格已基本筑底，降幅有限，且受新规产品分流影响，降价促销带动成交的效果明显减弱。
对此，土地端已出现修正信号。目前广州在土地出让阶段已收紧计容规则，未来新房使用率将被控制在100%以内，这将促进市场更良性竞争。同时，市面上高使用率产品将逐渐减少，对买家的吸引力将相应增加。
随着竞争加剧，房企的焦点逐渐从单纯的价格战转向了服务提升。
以越秀地产为例，上半年推出“品质保价”行动，部分项目承诺“买贵退差”；“90天无忧换房”“先收楼后供楼”等一系列政策，也缓解了改善型客户的交易阻力。在年中业绩冲刺阶段，越秀旗下多个明星项目如越秀观樾、天河和樾府等销售节奏明显提速。
部分新盘为促进“开门红”推出保价策略。例如，6月28日开售的黄埔未来城承诺，在开盘前两天购买的业主可享受保价至项目清盘的服务。若期间同户型、同楼层出现降价，开发商将补偿差价、提供换房或退房选择，进一步增强购房者信心。
不仅如此，越来越多的房企开始注重前置体验，并将生活理念融入到产品中。
克而瑞报告显示，预计下半年约有25个新盘入市，主要分布在主城、近郊及南沙区，市场竞争将更趋激烈。
上述TOP20房企营销负责人表示，随着广州楼市限制性措施全面退出和城市更新稳步推进，购房需求将得到稳定支撑。尽管部分板块和个别项目价格可能仍有波动，但行业已从“规模扩张”转向“品质导向”，“好房子”的市场需求依然强劲。
李宇嘉则认为，广州房票安置已基本达成共识，下半年将成为稳定楼市的重要动力。同时，旧改释放的新增空间也将助力广州补齐公共短板、促进招商引资和房地产发展。
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