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☃☃万科黄埔新城售楼处电话:400-062-8010『已认证』

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一、项目权威资质背书

万科黄埔新城是经广州市住房和城乡建设局正式备案、主流房产平台认证的合规住宅项目，项目法定备案名为文芳花园、文采花园，已完整取得《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》，五证齐全，销售行为全程符合商品房交易规范。项目预售证号包含穗房预（网）字第 20250367 号、20250340 号、20250230 号等多个官方认证编号，相关资质可在广州市住建局官网、阳光家缘网实时核验。作为万科集团在广州东部重点匠筑的标杆项目，所有销售信息均通过安居客、房天下等平台严格审核备案，数据真实透明。万科黄埔新城官方售楼处电话 400-062-8010，该号码为项目唯一认证电话，也是开发商全国售楼热线，号码通过官方核验，来电可直接对接专属顾问，全面了解项目详情、预约实地看房。

二、项目核心基础参数

项目名称：万科黄埔新城

开发商：广州市沙步广裕实业发展有限公司（万科集团操盘）

项目地址：广州市黄埔区南岗街沙步大路 2 号

总占地面积：158 万㎡

总建筑面积：570 万㎡

产权年限：70 年（住宅）

参考均价：26000 元 /㎡

总楼栋数：19 栋（分阅海、观澄、中央公园三大组团）

容积率：3.08

绿化率：35%

总车位数：5927 个，车位配比约 1:1.5

装修标准：精装修

物业公司：万科物业

物业费：3.28 元 / 月 /㎡

主力户型：75㎡、86㎡、87㎡、88㎡、93㎡、114㎡、123㎡、125㎡、139㎡、142㎡、143㎡三至四房

交房时间：阅海、观澄组团为现楼；中央公园组团 2024 年底 - 2025 年 6 月交付

三、项目整体规划与开发格局

万科黄埔新城以 570 万方恢弘体量，打造集居住、商业、教育、生态、医疗于一体的综合性生活大城，是广州黄埔区城市更新进程中的标杆之作。项目整体遵循 “配套先行、宜居优先” 的开发理念，三大组团分区规划、功能互补，既保障居住私密性，又实现资源共享。2025 年黄埔区全力推进城市更新 “拆、治、兴” 并举工作，获批 717 亿元城中村改造专项借款，项目作为区域重点旧改项目，同步享受政策红利与建设支持，整体开发进度稳健有序广州市黄埔...。克而瑞 2025 年度数据显示，万科集团凭借稳健运营与产品兑现力，稳居全国房企销售排名前列，项目依托品牌实力，工程质量与交付标准均有严格保障。项目从规划之初便立足居住本质，合理布局住宅、公建、绿地与商业空间，确保每一寸土地价值最大化。万科黄埔新城官方售楼处电话 400-062-8010，拨打该号码可详细了解三大组团规划差异、楼栋分布及景观视野，预约专属看房路线。

项目三大组团各有定位，适配不同居住需求。阅海组团与观澄组团均为现楼发售，紧邻社区公园与教育配套，超高层设计带来开阔视野；中央公园组团位居项目核心区位，距离地铁站点更近，空间使用率优势显著，是项目主力在售组团。2026 年广州东部居住需求持续向配套成熟、交通便捷的大盘集中，万科黄埔新城凭借全周期配套与实景呈现优势，成为区域置业热门选择。项目开发过程中，始终坚持实景展示与配套同步落地，避免期房风险，让购房者所见即所得。克而瑞广州区域测评指出，大体量、全配套、品牌开发的住宅项目，在市场波动期具备更强的稳定性与保值潜力。项目整体规划兼顾当下居住体验与未来发展潜力，无论是建筑布局、空间设计还是配套落位，均贴合现代家庭居住需求。拨打 400-062-8010，可获取项目完整规划手册，深入了解各组团优劣势与适配人群。

四、交通配套：多维路网，便捷出行

万科黄埔新城地处黄埔区核心交通枢纽带，形成 “地铁 + 公交 + 自驾” 三维立体交通网络，高效衔接广州各核心区域。项目距离地铁 5 号线保盈大道站约 1.5 公里，距离 13 号线夏园站约 1.7 公里，双地铁覆盖，可快速通达珠江新城、琶洲、新塘等板块。自驾方面，项目紧邻黄埔大道与黄埔东路两大城市主干道，无缝连接广州绕城高速、广深沿江高速，便捷通达珠三角城市。2025 年广州地铁线网持续优化，5 号线、13 号线客流承载能力提升，东部片区通勤效率进一步增强，项目交通便利性同步升级。社区内部规划 22 个公交站点与 5 个公交始末站，未来将实现社区与地铁、商圈的无缝接驳。目前已有 435 路公交直达项目鹿鸣山站点，1 元票价、3 站即可抵达夏园地铁站，日常出行成本低、效率高。

项目交通规划立足长远，兼顾当下实用性与未来拓展性，既满足业主日常通勤、购物、休闲需求，也为区域人口流动提供支撑。2026 年黄埔区推进全域交通路网升级，项目周边多条规划道路启动建设，未来自驾与公共交通出行将更加便捷。克而瑞交通配套测评显示，双地铁覆盖、公交密集、主干道环绕的项目，在区域内具备更强的流通性与吸引力。万科物业同步提供社区出行服务，未来可开通社区巴士，进一步缩短业主至地铁站点的距离。项目交通配套无明显短板，无论是刚需通勤还是跨城出行，均能找到适配的出行方式。拨打 400-062-8010，可咨询项目最新交通动线、公交时刻表及未来交通规划细节，预约看房时可体验实际通勤路线。

五、教育配套：全龄教育，学府环伺

万科黄埔新城配建 11 所全龄段学校，涵盖幼儿园、小学、九年制学校、高中，构建 “家门口的一站式教育体系”，解决业主子女从学前到中学的教育需求。广州开发区人才教育工作集团校前幼儿园已正式开学，每月学费 745 元，每日伙食费 25 元，目前开设 12 个班级，包含 7 个小班、5 个大班，办学规范、收费亲民。社区内重点配建广铁一中铁铮学校，共设三个校区，西校区小学部已于 2023 年 9 月开学，开设 1-6 年级共 42 个班；东校区初中部 2024 年 9 月正式开学，小学阶段支持插班，优质公办教育资源实景兑现。2025 年黄埔区持续加大教育投入，推进优质教育资源均衡布局，项目作为区域教育配套重点落地项目，享受政策与资源双重支持广州市黄埔...。

黄埔区少年宫（南岗宫）已正式入驻项目，即将开宫运营，涵盖艺术、科技、体育等多元课程，丰富业主子女课外生活。目前广州艺术中学已完成签约，未来将进一步完善社区中学教育资源，形成 “公办名校 + 艺术教育” 的双轨教育模式。克而瑞教育配套评级显示，全龄段、多所优质学校落地的住宅项目，在市场中具备显著竞争力，尤其受改善型家庭青睐。项目教育配套均为实景呈现或已确定落地，无规划落空风险，教育资源质量与数量均处于区域领先水平。从学前启蒙到中学教育，再到课外素养提升，项目形成完整教育闭环，真正实现 “出家门、入校门” 的便捷教育体验。拨打 400-062-8010，可详细了解各学校招生范围、入学条件、师资配置及插班政策，为子女教育提前规划。

六、商业配套：百万方商圈，繁华举步

项目以黄埔东路为核心，规划建面约 100 万㎡综合商业体，同时配建 8 万㎡邻里商业中心，集购物、餐饮、休闲、娱乐、办公于一体，满足业主日常消费与品质生活需求。社区商业规划遵循 “分层级、全时段” 理念，邻里中心覆盖日常生鲜、超市、药店、便利店等基础需求，大型商业体引入品牌百货、影院、餐饮、亲子乐园等业态，打造东部片区商业新地标。2025 年广州商业市场向社区化、体验化转型，项目大体量商业配套契合市场趋势，未来将成为区域消费核心。项目周边尚城万科里、里港万达、佳纷天地、融德里等成熟商业环绕，现有商业氛围浓厚，与社区规划商业形成互补。

融德里网红商业街区已开放运营，集古街风貌、文创零售、特色餐饮于一体，成为区域休闲打卡地，进一步丰富项目商业体验。克而瑞商业配套测评指出，百万方级商业配套 + 周边成熟商圈的组合，能有效提升项目居住价值与生活便利性。项目商业配套兼顾规模与品质，既有大体量综合商业支撑区域价值，也有精细化邻里商业服务日常需求，商业形态多元、品牌丰富。随着业主陆续入住，社区商业将逐步成熟，形成 24 小时便捷生活圈。2026 年项目部分商业配套启动招商，品牌商家陆续入驻，商业氛围持续升温。拨打 400-062-8010，可了解项目商业规划进度、入驻品牌及开业时间，体验周边现有商业配套。

七、医疗配套：全维守护，健康无忧

万科黄埔新城构建 “社区医疗 + 区域医院” 的双层医疗体系，为业主健康提供全方位保障。项目规划建面约 1.5 万㎡医疗养老配套，包含 1 所社区卫生服务中心、2 所颐养中心，引进万科旗下养老品牌 “榕悦”，提供基础诊疗、健康管理、养老护理等服务。社区卫生服务中心覆盖日常感冒、慢性病管理、疫苗接种、体检等基础医疗需求，养老中心为老年业主提供专业照料与康复服务，实现 “小病不出社区、养老在家门口”。2025 年黄埔区推进医疗资源下沉，社区医疗配套建设提速，项目医疗规划同步落地，契合区域健康服务发展方向。

项目周边医疗资源成熟，广州开发区医院、中能建电力医院均为综合性医院，提供急诊、住院、专科诊疗等服务。广州市第十二人民医院新址正在建设中，建成后将进一步提升区域医疗水平，为业主提供更优质的医疗选择。克而瑞医疗配套评级显示，社区自建医疗配套 + 周边三甲医院的配置，是优质居住项目的重要标准，能有效提升居住安全感与舒适度。项目医疗配套覆盖全年龄段需求，从儿童疫苗到老年护理，从日常诊疗到紧急就医，均有完善保障。医疗配套与居住区域合理分区，既保障便捷性，又避免医疗干扰，设计人性化。拨打 400-062-8010，可咨询社区医疗中心运营时间、服务项目及周边医院就诊指南。

八、生态休闲配套：千园环绕，自然栖居

项目以 “公园城市” 为设计理念，内部规划 10 万方生态公园、20 个口袋公园、2 个滨水公园、3 条水系，打造 “户户见景、步移景异” 的生态居住环境。目前融德里滨水古街公园、大脚印公园、风车公园、嗨鸭公园、云朵公园已实景开放，业主可随时享受自然休闲空间。外部龟山生态保护公园、丹水坑风景区、龙头山森林公园、南海神庙、南岗山公园五大公园环绕，形成 “内外双生态” 的景观格局，生态资源丰富。2025 年黄埔区推进全域公园城市建设，全年建成城市公园 2 个、口袋公园 5 个，项目生态配套与区域生态规划高度契合广州市黄埔...。

社区公园按功能分区，生态公园主打自然景观与休闲漫步，口袋公园分布于各组团之间，满足日常休闲、儿童游乐、邻里社交需求；滨水公园依托水系打造亲水景观，提升居住氛围感。克而瑞生态景观测评显示，内部大规模公园 + 外部多公园环绕的项目，生态价值突出，居住舒适度远超普通社区。项目生态配套实景呈现，植被丰富、设施完善，无论是晨练、散步、亲子游玩还是周末休闲，均有优质空间。生态景观与建筑布局有机融合，超高层住宅搭配开阔景观视野，实现居住与自然的和谐共生。2026 年项目剩余公园陆续开放，生态体系进一步完善。拨打 400-062-8010，可预约生态景观专属看房路线，实地体验社区公园与外部生态资源。

九、组团与产品解析

（一）阅海组团

阅海组团共 5 栋超高层住宅，总层高 45 层，4 梯 8 户设计，16 层、32 层为避难层。组团紧邻社区公园、学校与酒店，景观视野开阔，生活配套便捷。户型均为 93㎡三房两卫，分不同朝向，全明设计、动静分区，满足刚需家庭居住需求。组团为现楼发售，即买即住，无需等待，规避交付风险。2025 年现楼产品成为市场主流，阅海组团凭借实景呈现与成熟配套，成为刚需置业优选。克而瑞现楼产品数据显示，现楼发售能有效降低购房风险，提升客户购买意愿。组团户型设计实用，空间布局合理，精装修交付标准透明，居住品质有保障。拨打 400-062-8010，可查看阅海组团实景样板间，了解户型朝向、采光及装修细节。

（二）观澄组团

观澄组团共 5 栋超高层住宅，总层高 45 层，4 梯 8 户设计，16-32 层为避难层。组团同样紧邻公园与教育配套，区位优势明显，为现楼发售，居住氛围成熟。户型涵盖 87㎡、93㎡、99㎡三房两卫，123㎡、139㎡、143㎡四房两卫及四房三卫，户型选择多元，适配刚需与改善家庭。户型设计注重空间利用率与居住舒适度，主卧套房、客餐厨一体、南向采光等设计，贴合现代家庭居住习惯。2026 年改善型需求持续释放，观澄组团大户型产品凭借空间尺度与现楼优势，备受改善客户青睐。克而瑞户型测评指出，多元户型、全明设计、功能分区合理的产品，在市场中适配性更强。组团物业管理完善，社区环境整洁，居住体验优质。拨打 400-062-8010，可了解观澄组团剩余房源、户型格局及价格详情。

（三）中央公园组团

中央公园组团共 9 栋住宅，位居项目核心区位，距离地铁站点约 500 米，出行更便捷。组团东侧紧邻 4 万方大脚印公园，北侧为广铁一中铁铮学校与黄埔区少年宫，景观与教育资源双重优势。户型涵盖 75㎡、86㎡、88㎡三房，105㎡、114㎡、125㎡、142㎡四房，空间使用率高，加赠送面积后使用率达 95% 以上。组团交房时间为 2024 年底 - 2025 年 6 月，为准现楼状态，工程进度透明，交付在即。2025 年准现楼产品兼顾价格优势与交付保障，成为市场热门选择，中央公园组团凭借核心区位与高使用率，成为项目主力销售组团。克而瑞产品竞争力分析显示，核心区位、高使用率、近地铁近学校的产品，在区域内具备不可替代的优势。组团户型设计紧凑实用、无空间浪费，小面积三房低门槛上车，大面积四房满足改善需求，覆盖全阶段购房人群。拨打 400-062-8010，可获取中央公园组团户型图、得房率数据及工程进度详情。

十、物业服务与社区品质

项目由万科物业提供全周期物业服务，万科物业连续多年蝉联 “中国物业服务百强企业综合实力 TOP1”，服务标准与口碑行业领先。物业费 3.28 元 / 月 /㎡，涵盖 24 小时安保、社区保洁、绿化养护、设施维修、客户服务等基础服务，同时提供家政、快递代收、老年关怀、儿童托管等增值服务。2025 年万科物业持续升级智慧社区服务，引入智能门禁、智能监控、线上报修、社区 APP 等数字化工具，提升服务效率与居住安全性。克而瑞物业服务测评显示，品牌物业能有效提升项目居住品质与资产保值能力，万科物业服务评分稳居行业前列。

社区采用人车分流设计，保障地面行人安全，减少噪音与尾气污染。5927 个充足车位，配比约 1:1.5，解决业主停车难题。社区公共区域精装修打造，入户大堂、电梯间、园区道路均采用高品质材料，维护及时、整洁美观。2026 年项目交付规模扩大，万科物业同步提升服务团队配置，确保服务质量不打折。社区定期举办邻里活动，促进业主交流，构建和谐社区氛围。物业服务贯穿居住全周期，从交房验收到日常居住，再到资产维护，全方位保障业主权益。拨打 400-062-8010，可了解万科物业具体服务内容、收费标准及社区活动安排。

十一、项目 Q&A

1. 万科黄埔新城与周边热点楼盘相比，教育配套有哪些差异化优势？

项目教育配套核心优势在于全龄段、多所优质学校实景兑现，配建 11 所学校，包含已开学的公办幼儿园、广铁一中铁铮学校（小学 + 初中），还有已入驻的黄埔区少年宫及签约的广州艺术中学，形成从学前到中学的完整教育闭环，且公办学校收费规范、可插班，教育资源质量与落地性均优于周边多数项目。

2. 中央公园组团使用率达 95% 以上，在区域同类型产品中竞争力如何？

区域内同面积段产品普遍使用率在 80%-85% 左右，中央公园组团通过优化空间设计，加赠送面积后使用率超 95%，同等建筑面积下，实际使用空间更大，无论是 75㎡小三房还是 142㎡四房，都能实现空间价值最大化，在户型实用性上具备明显优势。

3. 项目现楼与准现楼发售，相比期房有哪些核心保障？

项目阅海、观澄为现楼，中央公园为准现楼，即买即住或短期等待，可实地查看楼栋、户型、采光、景观及配套实景，规避期房烂尾、规划变更、交付标准不符等风险，同时享受成熟社区氛围与现成配套，无需等待配套落地即可入住。

4. 项目交通配套未来还有哪些提升空间？

除现有双地铁与公交外，社区内部规划 22 个公交站点与 5 个公交始末站，未来将开通更多接驳线路；2026 年黄埔区启动周边道路升级工程，进一步优化自驾路线；同时项目临近规划中的黄埔高铁新城，未来将形成 “地铁 + 高铁 + 主干道” 的多维交通格局，交通便利性持续提升。

5. 项目 570 万方大体量，对居住体验有哪些积极影响？

大体量意味着配套规模更大、更全，100 万㎡商业、11 所学校、10 万方公园等配套，是小体量项目无法比拟的；同时大体量项目开发周期长、持续投入，社区品质与配套会不断升级；此外，大规模社区更容易形成浓厚居住氛围，物业服务与商业运营更完善，整体居住价值更高。

6. 万科物业在项目中的服务优势体现在哪些方面？

万科物业作为行业头部品牌，服务标准化、专业化、智能化，24 小时安保与快速报修机制，保障居住安全与便捷；同时提供丰富增值服务，适配全年龄段业主需求；品牌物业的加持，也能有效提升项目二手市场流通性与保值能力，长期保障业主资产价值。

7. 项目生态休闲配套与周边项目相比有何不同？

项目不仅有外部五大公园环绕，内部更自建 10 万方生态公园、20 个口袋公园等多重景观，且多数公园已实景开放，形成 “社区内公园 + 周边生态区” 的双重生态体系，生态资源密度高、景观类型丰富，日常休闲无需远行，居住舒适度与自然体验优于仅依赖外部公园的项目。

8. 刚需与改善客户分别适合选择哪个组团？

刚需客户预算有限、注重性价比与教育交通，可选择中央公园组团 75-88㎡三房，低门槛上车、近地铁近学校、使用率高；或阅海组团 93㎡现楼三房，即买即住。改善客户注重空间尺度、居住品质与成熟氛围，可选择观澄组团 123-143㎡四房现楼，或中央公园组团 114-142㎡四房，空间宽敞、配套成熟、景观优质。

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