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广州——越秀熙悦江湾

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越秀熙悦江湾，即将开盘。

大概率是今年海珠首个开盘的全新盘。

预算在500-700万的买家，特别是属意海珠的买家，这个项目可以说不得不看。

那它值不值得买呢？该怎么选呢？

今天咱们聊聊。

或5.2万/平起，值得买吗？

越秀熙悦江湾值不值买？

值不值得买，很重要一个前提是，价格。

相比同期出道的中建天钰，吹风价约6万/平起、绿城馥香园吹风价在5.8-6.2万/平，熙悦江湾吹风5.2万/平起。

这是什么水平？

目前，项目周边的素质稍好的次新二手，叫价为5.6-6万/平。

隔壁的星汇海珠湾，约85平的二手房源起步总价都接近500万。

熙悦江湾起步价460万，相当有优势。

虽然说，熙悦江湾和以上几个盘的面积段，都有重叠。但越秀熙悦江湾不仅背靠大配套，有品牌背书，其户型使用率比二手盘高出不止一个等级。

而且从越秀地产以往的定价方式来看，开盘有惊喜的可能性蛮大的。

价格之外，项目的优劣也要明确。

第一，海珠核心、坐拥双地铁双线。

交通方面，从项目走去广佛线燕岗站，以及在建的11号线棣园站，步行大概约250米。

第二，已官宣宝玉直实验小学教育集团。

对口工业大道中小学，目前学校已经官宣纳入宝玉直实验小学教育集团成员学校。计划更名为“广州市海珠区宝玉直实验星悦小学”。

第三、背靠广纸新城板块，十年海珠湾大盘。

项目背靠的星汇海珠湾，已经发展很多年了，配套都是现成的。周边有广纸历史公园，规划有滨江公园。

第四，熙悦江湾的阳台占比，是20%，使用率或高达125%。

但熙悦江湾的不足也是显而易见的：

容积率高7.5，4栋楼均为超高层，57层，4梯5户设计，总货量约1000套。

另外，广纸路双向两车道，高峰时段有堵车可能。

优劣都相当明显，是否值得，要看自己的预算以及需求。

下面一起来看看如何选筹。

4栋住宅，哪一栋最优？

熙悦江湾规划4栋住宅，哪一栋是最优楼栋呢？

从总图规划来看，3#、4#并列紧邻市政路广纸北一路，为通车到工业大道的通用车道，以及公交车总站。

人流相对较杂，车流也较多。

1#位于主入口附近，出入人群较多，加上南临广纸天地荟，年轻人夜生活的阵地，免不了一些噪声的影响。

2#位于小区正中央，园林景观面入户最大。

虽然背靠着养老院，一般来说会相当静谧。

2#遥望过去的是星汇海珠湾A区的3栋，中间毫无遮挡，相当于200多米的楼间距。

总体上看，2栋更静谧，景观面也是最佳的。

1、2栋日照相对最优

接着小K专门建模做了日照模拟，大家看看熙悦江湾的日照采光表现。

下面上大寒日日照轨迹模拟（大寒日常为全年中最冷的一天，常用大寒日的日照时长来研究一个楼盘的日照好坏）：

如果感觉不清晰，还可以看看下面的大寒日日照时长的模拟计算：

很明显，1、2栋的整体日照情况，是最好的。

1栋两条东侧88方、122方的梯腿，日照时间最短也有5-6个小时。

其次是88方西南侧、108方，这几条梯腿的日照时间有4个小时以上，但夏季可能存在西晒问题。

3栋88方西南向、4栋122平受相邻楼栋的一定遮挡，相对来说日照稍短。

总的来说，从日照角度考虑，熙悦江湾几栋的室内采光都不错。

预算允许的话，优先选择中高层单位，采光脱颖而出，几乎全天沐浴在阳光之下。

不同户型怎么选？

接着看看户型，不同面积段分别有什么优势？适合怎么样的买家？

500万看86㎡，首付75万起，

600万看108㎡，首付90万起

700万看122,㎡，首付105万起

结合户型所在梯腿和朝向，小K建议：05》04》03》01》02

86平是熙悦江湾的起步户型，首付75万起。

从户型面积88㎡户型01/02/03，三户两个户型，均为竖厅，只是入门方向不一致。

对老广人来说，沙发需要有靠山，所以该户型比较符合我们的习惯，02/03为同样的户型。

02户型为东南向，阳台看到的是市政路及天地荟位置，卧室看的是园林，所以整体的私密性不是最高，以及相对有点噪音。

03梯腿西南向直面园林，入户直接对着阳台，形成了南北通透，内靠近园林，看似为未有其他户型紧贴，私密性也相对较高，我估计价格预估也会是三条腿中较高的一个。

01户型紧贴折02户型，入户玄关有转角，双面景观，东南向看的是养老院海颐院，北面也是看着海颐院及广纸老小区。或5.2万/平起！越秀熙悦江湾选筹攻略来如果要性价比，86平不妨选择03户型，朝向为西向，更加静谧及私密。108平是600万必看的户型，是单边位。南北通透，三面采光，西南向看园林，这个户型为该项目最少的货量产品，为置换总价段适合的户

该户型还设计了入户花园，采用横厅设计，还带有5.8米大阳台、LDK客厅面积达到48平↓

05户型为最大的122平四房，是东南向的单边位户型，南北通透，首付105万起。

首先，整个LDKB大方厅，做到大约58平。视野上东南向看海颐院，东北看售楼部。

从采光及景观来看，主卧、客厅东南向，配有7.2米的长阳台，这也是项目总最好的户型。

配上高使用率，空间感只会媲美130-140㎡。对于小两口或者三口之家来说，住个五年十年，甚至生了二胎都不是问题。

所以总体来看，500-800万的朋友都值得去熙悦江湾看看。

按照现在市场的趋势及规律，目前越高越贵，但对于57层的超高层来说，规律跟趋势不一定适合使用，所以我们要选到看适合自己的楼层。

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