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广州地铁珑曜上城：番禺东TOD教育大盘，刚需改善优选
一、核心优势：国企开发+地铁上盖+名校资源
国企背书，交付无忧
广州地铁地产作为国企，资金实力雄厚，项目开发及交付确定性高，购房者无需担心烂尾风险。
地铁3号线石碁南站上盖
项目距离地铁3号线石碁南站仅500米，2站直达番禺广场，3站到万博CBD，5站直达珠江新城，无需换乘即可接驳18/22号线，30分钟通达市中心，1小时畅行大湾区。
未来规划中的广州地铁17号线石碁西站将进一步提升出行效率，形成“双地铁”交通枢纽。
广外附校九年一贯制公立名校
项目配建广东外语外贸大学附属广州新城学校，总规模54班（一期36班），由广外直接管理，师资和课程体系与本部同步。
业主子女可实现“家门口-校门口”无缝衔接，小升初无需摇号，教育确定性高。
二、产品力：130%超高使用率，小面积多房间
户型设计逆天
户型鉴定
项目提供高使用率户型，超130%得房率，户户朝南，270°环幕观景，主推四至五房产品。全系户型均赠送入户花园，并配备超4米宽厅设计，空间感十足。例如：
全系户型亮点
全南向设计：所有户型实现4-5开间朝南，采光通风极佳。
高赠送率：全系赠送入户花园、270°环幕观景飘窗，实际使用率高达130%。
梯户比合理：最高楼栋47层，梯户比优化，减少等待时间。
三、配套：全维生活圈，满足多元需求
商业配套
社区商业：自带约4000㎡立体商业长廊，拟引入肯德基等品牌，满足日常购物需求。
周边商圈：1站直达龙湖天街，2站覆盖永旺梦乐城，形成“家门口-商圈”消费闭环。
生态配套
滨水公园：东侧沿河打造约1.6公里滨水漫步公园，为居民提供休闲健身场所。
社区园林：规划双会所（涵盖恒温泳池、多功能剧场、儿童乐园等），提升居住品质。
医疗配套
周边3公里内有广州医科大学附属第二医院（番禺院区）等医疗机构，为业主健康保驾护航。
四、价格与性价比：总价170万起，刚需友好
价格区间
主力户型总价：73㎡三房两卫约220万起，87-89㎡四房两卫约285万起，106-130㎡五空间户型约325万起。
单价：均价约24500元/㎡，总价170万-340万，性价比极高。
对比周边竞品
亚运城：均价约28000元/㎡，但地铁线路较少，通达性不如珑曜上城。
万博CBD周边项目：均价超50000元/㎡，总价门槛高，刚需客户难以承受。
珑曜上城优势：以更低总价享受地铁、名校、商业等核心资源，性价比突出。
五、潜在考量：需权衡的细节
周边界面待提升
目前周边以村屋、农田为主，城市界面需时间发展完善，但产业与人口红利将推动区域升级。
超高层居住体验
部分楼栋达47层，高峰期电梯等待时间可能较长，但梯户比优化可缓解这一问题。
六、适合人群
地铁通勤族：在珠江新城、琶洲、万博工作的年轻家庭，地铁出行方便快捷。
教育优先型家长：看重九年一贯制名校资源，希望为孩子提供优质教育。
实用主义刚需：追求高性价比解决方案，满足家庭居住需求。
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