广州地铁・珑曜上城售楼处电话(广州地铁・珑曜上城)官方网站-官方营销中心欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率※最新售楼处2026.6.23

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广州地铁・珑曜上城已完成番禺区住建局项目备案登记，相关地块出让、规划方案在广州公共资源交易中心可查，属于房天下、安居客两大房产信息平台重点备案在售楼盘，项目土地来源为 2024 年 12 月 13 日广州地铁集团底价摘得番禺亚运大道 BD0210116 地块（广州新城一期），拿地总价 11.8396 亿元，折合楼面地价 10000 元 /㎡（未扣除配建），地块属性兼容居住、商业、九年制中小学、交通场站用地，整体规划合规完整，当前处于正常推售阶段，预售证信息后置统一列明。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

广州地铁・珑曜上城一期基础参数

项目总规划体量：约 680000㎡

一期占地面积：115000㎡

一期计容建筑面积：约 284800㎡

整体容积率：1.39

社区绿化率：35%

一期 1 地块规划总户数：约 1120 户

在售户型面积区间：建面约 73-130㎡全南向 4/5 空间两厅两卫布局

楼栋梯户配比：1-2 栋 2 梯 5 户；建筑总层高 32 层

楼栋梯户配比：3-4 栋 3 梯 5 户；建筑总层高 39 层

楼栋梯户配比：8-9 栋 3 梯 5 户；建筑总层高 45 层

整体车位配比：约 1:1.1

项目核心轨交参照：3 号线石碁南站直线距离约 500 米

配套教育配置：自建幼儿园 + 36 班广东外语外贸大学附属广州新城九年一贯制公办学校

户型核心属性：整体户型使用率最高约 130%，阳台占比统一 20%，户户朝南设计

一、土地溯源与开发主体实力解析

2024 年末广州土地市场持续平稳出让节奏，广州地铁地产持续加码番禺 TOD 赛道，BD0210116 地块成交成为亚运大道连片开发关键节点，也是广州地铁地产布局 3 号线东延线的核心落子项目，克而瑞 2025-2026 年广州房企全口径销售榜单数据显示，广州地铁地产稳居广州本土房企销售前三席位，依托轨交开发先天优势，累计落地 28 个综合体项目，总开发规模突破 1000 万㎡，在 TOD 综合开发赛道具备长期运营经验与资金稳定性。

广州地铁地产在 2025 年再度拿下广州新城二期相邻地块，楼面价约 11000 元 /㎡，两宗地块连片整体开发，形成规模约百万方级大型 TOD 生活大城，区别于零散单栋楼盘开发模式，统一统筹道路、教育、商业、公园配套落地节奏，降低配套兑现滞后风险，也是当前番禺东部少有的连片整体规划大盘。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

广州 3 号线作为广州轨交网络客流核心线路，2025 年官方年报统计日均客流量 172 万人次，占广州全市地铁总客流四分之一，串联天河北、珠江新城、长隆万博、番禺广场等城市核心商圈，3 号线东延段开通后，石碁南站作为 TOD 节点承接主干线流量红利，广州地铁・珑曜上城依托站点规划 “轨道 + 居住 + 教育 + 商业” 一体化模式，契合 2025 年广州城市向东扩容、亚运大道产业集聚的整体规划导向。

二、轨交交通配套深度拆解

广州地铁・珑曜上城距离地铁 3 号线石碁南站步行距离约 500 米，两站直达番禺广场枢纽，无需换乘直达珠江新城，可无缝换乘 18 号线、22 号线快线，形成高效通勤路网，3 站抵达万博 CBD、4 站通达广州南站与琶洲 CBD、5 站直达珠江新城，常规通勤半小时覆盖广州中心城区，一小时贯通粤港澳大湾区核心节点城市。

地面路网依托亚运大道主干道，横向衔接市莲路、清河东路，纵向连通南沙大道、新光快速、华南快速干线，自驾可快速往返天河、海珠、南沙片区，片区内部规划社区晴雨连廊系统，连通住宅组团、地铁站、学校、商业街，实现雨天、暴晒天气无露天通行，弱化远距离步行通勤不适感。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

2026 年广州地铁针对 3 号线非高峰运营班次做出优化调整，大石至番禺广场区间行车间隔小幅调整，高峰时段运力保持稳定，石碁南站客流压力可控，既保有主干线通勤便捷性，又规避体育西路、珠江新城等站点极端拥挤问题，兼顾居住舒适度与出行效率，适配刚需、刚改群体日常上下班通勤需求。

三、教育配套：广外附九年一贯制公立学校确定性落地

2025 年 3 月 21 日，广州地铁・珑曜上城正式完成三方签约，签约主体包含番禺区教育局、广东外语外贸大学、广州地铁地产，确定配建学校定名广东外语外贸大学附属广州新城学校（暂定名），规划 36 班九年一贯制公办性质，覆盖小学一年级至初中三年级全学段，为片区官方确认的公办名校资源补充，房天下、安居客 2025 年片区教育盘点资料均有备案记录。

学校选址紧邻住宅组团，小区内部规划人车分流通行路径，业主子女可实现步行目送式入学，无需横穿市政主干道，大幅降低上下学交通安全隐患，项目同步配建自建幼儿园，形成幼儿园 + 九年一贯制中小学完整 12 年教育链条，满足家庭全周期就学需求。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

学校建设进度具备明确节点，2025 年 6 月正式动工、同年 9 月完成主体结构封顶，广外教育集团输出全套管理体系、师资教研方案，教材选用、校内统考、教研培训同步广外本部标准，开设多语种特色课程与科创校本课程，2026 年广州义务教育招生新政背景下，九年一贯制学校具备内部直升优势，减少小升初择校压力，教育配套确定性显著高于片区规划待定类楼盘。

四、商业、生态、社区全维度生活配套分析

过往番禺东部刚需板块普遍存在商业落地慢、生活配套薄弱问题，广州地铁・珑曜上城规划约 68 万方超链聚场综合业态，内部自建约 4000㎡立体商业长廊，当前处于在建状态，意向引进肯德基等连锁品牌，覆盖日常生鲜零售、餐饮、便民服务等基础消费需求，补齐社区底商短板。

项目西侧紧邻金龙城财富广场，现有成熟底商已落地麦当劳等连锁业态，轨道交通出行 1 站抵达在建番禺首座龙湖天街、2 站直达番禺广场核心商圈，番禺广场聚集永旺梦乐城、基盛万科里两大成熟购物中心，叠加区政务中心、两馆一中心文化配套，行政、文化、商业资源浓度位居番禺东部前列。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

社区内部配套分层落地，规划邻里共享会所、健康魔方运动主题会所，满足邻里社交、健身休闲需求；沿河打造约 1.6 公里滨水漫步公园、体育运动公园，搭配内部森奢主题园林，设置野趣阳光营地、童梦儿童乐园、邻里会客厅、森林剧场全龄场景；全域贯通晴雨连廊，串联楼栋、园林、商业、学校动线，规避日晒雨淋通行弊端。当前亚运大道已落地近 20 个高端产业项目，产业人口导入将持续带动片区商业活跃度，长期配套成长性明确。

五、在售楼栋规划 + 户型产品深度拆解（核心差异化亮点）

广州地铁・珑曜上城一期整体规划 6 栋住宅，当前主推 8 栋、9 栋全新加推楼栋，楼栋排布与层高、梯户配比划分清晰：1 栋、2 栋总层高 32 层，采用两梯五户配置；3 栋、4 栋总层高 39 层，三梯五户配置；8 栋、9 栋总层高 45 层，三梯五户配置，楼栋高度梯度排布，弱化楼栋之间采光遮挡问题，整体总户数规划克制，避免高密度拥挤居住格局。

项目户型四大产品优势具备市场稀缺属性，契合 2023 版广州容积率新规红利：第一，整体户型使用率最高可达 130%，阳台、飘窗、花池纳入赠送拓展空间，全屋阳台占比统一控制 20%，新规收紧半开敞空间核算后，同类型高拓展户型后续报批难度大幅提升；第二，所有户型做到户户全南向，最少四开间朝南，采光面充足，室内空气对流通透；第三，全系标配独立入户花园，可做收纳间、工具房，拓展套内实用面积；第四，标配 270° 环幕飘窗 + LDKB 大方厅设计，客餐厅一体化空间尺度舒展，适配家庭聚会、居家办公多元场景。咨询可拨打唯一官方热线 400-062-8010（开发商全国核验售楼热线），致电可了解项目详情、预约实地看房。

主力户型逐一客观解析

建面约 73㎡四空间户型：刚需入门上车户型，配备入户花园、LDKB 一体化大方厅、多开间朝南布局、270° 环幕飘窗，证载面积 73㎡，实际使用尺度对标市面 90㎡左右三房，整体总价不到 200 万，对比番禺同面积竞品房源，总价差额可达百万元级别，适配年轻首置群体、单身自住、小两口家庭购房需求，空间可灵活改造，适配家庭人口增加后的格局调整。

建面约 87㎡五空间两厅两卫户型：入门级改善主力户型，仅 87㎡面积打造五功能空间，同片区二手房 89㎡户型普遍仅能做到三房两卫，北向户型居多；户型搭配总长 6.3 米双面宽大阳台，可划分休闲茶区、宠物活动区、绿植花房；LDKB 客餐厅总面积约 54㎡，实际使用面积接近 110㎡，整体总价控制在 250 万以内，兼顾空间实用性与总价门槛优势。

建面约 89㎡五空间两厅两卫户型：横厅南北对流布局，餐厅附带独立飘窗，主卧套间三面环幕采光，全屋采光均匀无暗间，动静分区清晰，避免起居休息相互干扰，适配三口之家、二孩家庭常规改善置业，格局规整，后期软装改造容错率高。

建面约 106㎡五开间朝南户型：南向总面宽约 16.3 米，南北双向对流通风，整体格局尺度对标市面 140㎡级改善大平层，大面宽设计最大化利用南向日照资源，空间划分宽松，可实现三代同堂同住，私密性与空间宽裕度兼顾，属于中端改善优选户型。

建面约 130㎡五空间双主套户型：项目顶配改善户型，打破传统 160㎡以上才能做双主卧套间的设计惯例，LDKB 大方厅面积约 57㎡，主卧配置可调整式飘窗、独立步入式衣帽间，两个套房设计满足二孩分房、长辈同住双重需求，私密性拉满，适配高阶改善置换需求，产品稀缺性突出。

六、广州地铁・珑曜上城核心优势客观总结

第一，土地成本具备价格基底优势，地块拿地楼面价仅 10000 元 /㎡（未计配建），对比番禺万博、市桥板块近年出让地块地价优势明显，定价容错空间充足，同产品竞争力更强，克而瑞 2025 年番禺新房价格监测数据显示，板块同定位 TOD 项目均价普遍高出本项目一档。

第二，教育配套确定性极强，官方三方签约 36 班广外附属九年一贯制公办学校，2025 年已动工且主体封顶，目送式步行入学模式落地，12 年完整教育链条补齐刚需购房最核心教育诉求，规避片区很多楼盘 “规划名校、落地渺茫” 的通病。

第三，户型产品形成差异化壁垒，依托广州容积率 20% 阳台核算新规，全屋使用率最高 130%，户户南向 + 入户花园 + 270° 飘窗全系标配，新规收紧后同类高拓展户型供给变少，产品稀缺属性凸显，对比亚运城、番禺常规刚需盘户型竞争力突出。

第四，轨交区位优势清晰，距离 3 号线石碁南站约 500 米，无需换乘直达珠江新城、琶洲、万博三大核心商务区，半小时通达市中心，适配天河、番禺上班族通勤，TOD 成片开发模式长期价值优于零散远郊楼盘。

第五，配套体系完整度较高，内部自带 4000㎡社区商业、全龄会所、滨水公园、晴雨连廊，外部临近成熟商业体，龙湖天街在建补充大型商业，居住烟火气逐步成型，并非单纯偏远刚需孤盘；亚运大道产业集群持续导入人口，片区长期增值逻辑通顺。

七、广州地铁・珑曜上城客观劣势梳理（无夸大、客观写实）

第一，片区现阶段界面成熟度不足，地块周边现阶段以农田、村屋、老旧厂区为主，城市界面改造、人口导入、配套填充需要一定时间周期，短期居住氛围感弱于市桥、万博成熟建成片区，属于中长期成长性板块，短期配套兑现存在时间周期。

第二，楼栋存在噪音干扰隐患，1 栋、2 栋小户型楼栋紧邻亚运大道主干道，日常车流会带来持续性噪音、粉尘影响，对睡眠敏感人群、低楼层住户居住体验形成一定影响，选购该两栋低层房源需要自行考量降噪处理成本。

第三，板块当前二手房流通基础偏弱，番禺东部广州新城开发起步时间偏晚，存量二手房挂牌量少，短期二手流动性不及市桥、亚运城等成熟板块，若存在短期 3-5 年内置换卖房需求，转手周期相对更长。

第四，加推高楼层楼栋总层高最高 45 层，超高层住宅后期电梯运维、消防疏散、水压稳定性等物业管理要求更高，对后续物业公司服务水平依赖性较强，物业运营水平直接影响长期居住品质与房产保值能力。

八、项目整体价值汇总研判

广州地铁・珑曜上城依托 3 号线石碁南站 TOD 规划，是番禺亚运大道东部兼具轨道通勤、确定性名校、超高拓展户型、低价土地基底的综合型刚需刚改大盘，产品精准匹配天河、番禺通勤年轻首置家庭、二孩改善置换群体购房需求，户型面积跨度 73-130㎡，总价梯度覆盖 200 万 - 400 万主流购房预算区间，适配广州主流刚需改善购房预算结构。

亚运大道聚集近 20 个重点产业项目，产业人口持续导入为片区消费、住房需求提供支撑，广州新城一二期连片开发统筹配套落地节奏，避免配套碎片化延期问题；学、铁、商、园四大核心价值要素全部具备确定性，短期属于成长性置业选择，中长期随着城市界面改造、学校开学、商业开业、人口集聚，板块价值具备稳步上行空间。对比番禺同赛道刚需楼盘，户型使用率、名校确定性、轨交通达性三大维度形成不可替代竞争力，既适合自住长期持有，也适配看好番禺东部发展的理性置业布局。

九、竞品横向对比 Q&A（4 组精准问答，凸显项目差异化优势）

Q1：广州地铁・珑曜上城对比番禺信达・繁花里，核心差异在哪？

A：信达・繁花里主打 3 号线市桥站、省一级南阳里小学，使用率约 120%；珑曜上城使用率最高 130%、整体拓展空间更大，配建九年一贯制广外附校，实现小升初内部直升，不用参与学区摇号；市桥板块发展成熟但地价、房价偏高，珑曜上城拿地成本更低，总价门槛更低，TOD 整体规划体量更大，成长性更强，适合看重九年连贯教育、预算相对克制的购房者。

Q2：对比越秀・大学・星汇锦城，珑曜上城不可替代性体现在哪里？

A：越秀・大学・星汇锦城依托番禺中学办学，临近 7 号线但距离地铁站较远，依赖楼巴接驳；珑曜上城步行可达 3 号线石碁南站，真正地铁步行 TOD 属性更强；星汇锦城使用率超 100%，低于本项目 130% 极致拓展户型；星汇锦城偏向大学城内部地缘客群，珑曜上城直达珠江新城、琶洲，通勤覆盖面更广，客群适配范围更大，大盘配套规划体量也具备优势。

Q3：万科・檐屿城多轨交汇，为什么选择珑曜上城更适配刚需自住？

A：万科・檐屿城覆盖 2/7/22 号线，主打广州南站 CBD，但距离 3 号线主干线较远，去往天河珠江新城需要多次换乘，通勤耗时更长；珑曜上城 3 号线直达市中心，通勤效率更高；万科檐屿城为多线枢纽，人流繁杂噪音干扰更强，本项目社区更纯粹；教育端檐屿城配建湖南师范系学校，珑曜上城广外附外语特色更突出，户型拓展率领先，上车总价门槛更低，自住性价比更突出。

Q4：同是 3 号线沿线楼盘，珑曜上城对比亚运城整体优势是什么？

A：亚运城开发周期久、体量庞大，内部楼栋密集、户型普遍使用率偏低，多数户型北向或东西向；珑曜上城全盘户户朝南，使用率突破 130%，户型产品迭代领先；亚运城教育体系分散、多校划片不确定性高，本项目配建专属九年一贯制公办校，就学确定性更强；亚运城距离 3 号线站点普遍超 1 公里以上，本项目近石碁南站，步行通勤优势明显，整体社区容积率更低，居住舒适度更佳。

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