韶关:70年大产权住宅变违建?业主买便宜房入大坑

说好了70年大产权的房子却变成了违建房，是陈凯怎么也没想到的事情。等了一年多的房子，如今却成了烫手山芋，陈凯和其他业主一样面临着退房难题。

《华夏时报》记者调查发现，涿州市志信房地产开发有限公司（以下简称“志信地产”）开发的宏祥雅苑项目涉嫌违法违规售房，其宣传的70年住宅实为违规建筑，多名业主为了退房的事情“跑断了腿”。

“70年产权房”竟是违建

事情还需要回溯到去年的3月份，在北京工作的陈凯看中了涿州市宏祥雅苑的一套房子，在房价已经疯涨的2017年，这里尚未过万的价格成了最吸引他的地方。“看了一次就定了，这里的位置很好，社区的规模不大，离涿州市主城区不远，价格还便宜。”

“但这里只有一个土地证，其他证件还没有，我当时顾虑了一下，但看到项目已经盖到了七八层，置业顾问说证件正在办理中，很快能办好，便打消了疑虑。”3月中旬，陈凯定下了一套96平米的两居室，单价7056元，交付了50%共计34万元的首付款后，陈凯以为事情就这样定了，便开始等着后续的办理贷款和交房事宜。

但后来陈凯发现，事情并没有想象的那么简单。开发商告诉陈凯，由于项目证件不全，贷款办不下来，自己需要补齐剩余50%的房款，或者采用开发商推荐的民间贷款，房子也是临水临电。

陈凯这时才发现房子的问题，而项目之前提到的所谓的土地证也并未在开发商名下，土地并未进行招拍挂手续，自己买的70年产权的房子变成了违建房。

随后，与陈凯面临同样问题的十六户业主开始集体要求退房退款，总共涉及的资金量超过了五百万元。但开发商在答应退房之后，退款的承诺却屡屡失约。

6月5日，《华夏时报》记者穿过城中村的街道，与业主一同来到了项目的所在地——涿州市清凉寺街道槐林村，这里和涿州最繁华的范阳路仅有几个街区的距离，但这里却是另一片城中村的景象。记者看到，项目目前已竣工，一栋13层的黄色楼房夹杂在一片农房中间，没有任何的区隔，对面是涿州市槐林村学校。

另外，社区门口和院内无任何宏祥雅苑和志信地产的标识，门口的牌子显示的是鹏瑞伟琪地产。有业主担心，房屋买卖合同上并未标注项目的具体位置和四至范围，现在项目的门口挂的是另外公司的牌子，这块地如果不是志信地产的，自己的钱就真的打了水漂。

事实上，项目所占土地也不在志信地产名下。在业主提供的项目的“土地证”复印件上，记者看到，证件名为国有土地使用证。土地使用者为孟祥顺，落座为清凉寺办事处槐林西街11号，地号为03-05-155，用途为住宅，使用权类型为确权，使用权面积为700.16平米。

值得注意的是，业主和志信地产所签的房屋买卖合同上，房屋面积和其提供的土地证上700.16平米的面积也不相符。合同关于房屋土地部分的表述如下：“该房屋所建用地为宏祥雅苑，占地面积2676平米。该房屋为70年（即2015年5月30日至2085年5月30日止）。”

《华夏时报》记者来到了涿州市国土资源局，该部门相关负责人告诉记者，志信地产出示的土地证并不在它名下，而是孟祥顺个人确权的国有土地，证件和公司名称不一致说明二者没有关系。开发商如果要开发项目，其土地必须是在自己公司名下才行。

项目面临多重风险

北京京润律师事务所张志同律师在接受《华夏时报》记者采访时表示，志信地产出示的证件是国有土地证，但是在个人名下，按规定要先由国家从个人手上收回后，再出让给开发商，才能开发建设，将来给开发商重新发证，现在来看，开发商这个土地来源不合法，所以这种开发和销售行为都是违规的，将来也没法办下来房产证。

“这种建筑的性质为违建，并非大家平时常说的小产权房，因为小产权房是建立在集体土地上的，”张志同律师表示，购买这种房子存在一系列风险，由于产权存在缺陷，房屋不能做抵押融资，房屋的这种使用价值会受到一定的限制；房屋不能贷款，再次转让也会面临困难，而且会影响房屋价格；房屋本身属于违建，随时有可能被强制拆除，这是业主面临的较大的风险。

随后，《华夏时报》记者以业主身份，同其他业主一起去了志信地产的售楼处，对于业主们提出的退款要求，志信地产一名胡姓负责人表示，“公司会跟大家签署一个退房协议，双方协调一个退款时间。但公司现在真的没钱，8月份之前退款是没可能的，十一的时候能给就不错了。今年最多先退50%，剩下的预计要过了年了。”

对于项目门口并无宏祥雅苑和志信地产的标识一事，上述负责人表示，鹏瑞伟琪地产是志信地产的股东，双方共同开发了宏祥雅苑，现在楼里面的一层是属于鹏瑞伟琪地产的，所以挂上了他们的牌子。

记者查阅企查查网站发现，志信地产成立于2016年9月，法定代表人为刘佟，刘佟和张柏傑占股分别为51%和49%，并未看到同鹏瑞伟琪地产有何股权上的关联。

为核实项目的情况，《华夏时报》记者拨通了刘佟的电话，在确认其身份后，记者表明自己的身份并表示想了解项目的土地问题，刘佟说了一句“你打错了”，便挂断了电话。随后，《华夏时报》记者来到了志信地产的售楼处，但公司前台和另外一名高姓工作人员拒绝了记者的采访要求。

对于业主们目前遇到的问题，秦兵房产律师团律师徐斌分析，严格意义上来说，购房者实际上是买了违建，这个合同很有可能是无效的。建议业主尽快启动民事诉讼程序，因为只有诉讼才能做财产保全，把4个责任人“中介”“开发商”“收款人”“地主”拖到官司里，通过拍卖其资产来偿还自己的债务。

另外，一个值得注意的情况是，多数宏祥雅苑的业主在2017年上半年购入房产，单价在七千元左右，但当时涿州市房地产市场正处在高位，市场价达到了一万六七，这个项目明显比市场价低很多。张志同律师提醒购房者，买房不能贪图便宜，而是要看当时市场上的价格，正常的项目不会比市场价低太多。另外，买房必须要看开发商的证件是否齐全，《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房预售许可证》这些证件齐备才能买。