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越秀鸿璟台｜番禺大石低密人居范本，双核芯全能住区深度测评

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一、项目全系基础参数公示

为让置业者清晰了解项目核心资质与基础指标，现将越秀鸿璟台官方全系基础参数完整公示，所有数据均以开发商官方备案及宣传信息为准，真实透明、可查可溯。

💎开发商：越秀地产

💎项目地址：广州市番禺区大石街道核心板块，紧邻南大干线，占位万博-长隆双核辐射腹地

💎住宅指标：总占地面积约3.88万平方米，总建筑面积约7.7万平方米，整体规划11栋纯住宅楼栋，总户数400户，社区无商业底商扰民、无公寓混杂，居住圈层纯粹

💎产品信息：采用3栋高层塔楼+8栋小高层板楼的高低配纯住宅布局，其中塔楼为30-32层、2梯4户设计，主打建面89-100㎡三至四房刚需户型；板楼为16-18层、2梯2户设计，部分楼栋专梯入户，主打建面109-122㎡四房改善户型

💎容积率：仅2.6，为大石板块近年稀缺低密住宅标准，远优于区域常规3.5左右容积率均值，人居舒适度大幅领先同片区竞品

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二、板块价值：双核赋能，大石新城进阶人居高地

置业买房，首选板块潜力。越秀鸿璟台落子番禺大石核心腹地，坐拥“万博CBD+长隆文旅”双核辐射利好，依托区域“双核布局、双轮驱动、双翼联动”的发展规划，成为番禺主城宜居价值洼地。

当下大石板块常住人口已超28万，年轻刚需、改善人居群体高度密集，人口红利持续释放。区域置业结构清晰，约14%就业人群通勤珠江新城，14%深耕万博CBD，催生了旺盛的居住、租赁及置换需求，房产居住属性与保值属性双向稳固。相较于房价高企的万博核心区，大石板块坐拥同源配套、更近主城距离，却保有更高性价比，形成“近城芯、低密质、高性价比”的差异化置业优势。

产业层面，板块正迎来全新升级迭代，产业赋能人居价值持续攀升。阿里巴巴全球速卖通华南首个跨境电商产业园、1688广州源头厂货选品中心正式落户，推动数字时尚、数字贸易、数字科技产业深度融合；同时生物医药、直播电商、新能源等新质生产力产业蓬勃发展，德威智造园、飞达新能源产业园等产业载体已落成投产，集聚大量高薪产业人才。未来区域将持续深耕千亿级时尚产业集群，壮大新兴产业规模，为板块人居、商业、配套持续升级提供坚实支撑，助力区域从传统居住片区进阶为产城融合的现代化新城。

依托成熟的城市基底与蓬勃的产业势能，大石板块既享有主城核心的便捷配套，又保留了低密宜居的居住氛围，是广州主城难得的“进退繁华、静享安逸”的置业优选片区，而越秀鸿璟台正是板块内低密人居的标杆作品。

三、多维立体交通：双轨三纵，通达全城无压力

对于主城置业人群而言，交通效率直接决定生活品质。越秀鸿璟台深谙现代人通勤需求，打造地铁、城际、自驾、公交四维立体交通体系，快速衔接珠江新城、万博、琶洲、金融城等核心商圈，适配刚需通勤、日常出行、商务出行等全场景需求。

地铁出行，主城通勤高效无忧。项目步行600-700米即可抵达地铁3号线大石站，真实步行可达的地铁准现房配套，无需漫长等待。依托3号线黄金动线，1站直达万博CBD，轻松享受片区高端商业、办公、休闲配套；6站直达珠江新城，全程通勤高效，完美适配天河、海珠主城上班族的日常通勤需求。同时，规划中的地铁26号线群贤路站已完成环评审批，未来将与3号线形成平行分流，5站直达客村、6站抵达珠江新城，双地铁加持下，片区交通能级再度升级，业主未来出行选择更多、拥堵更少。

城际轨交，衔接湾区核心。在建东环城际大石东站预计2026年正式开通运营，城际轨道串联广州核心商务区，从项目出发，2站直达琶洲人工智能与数字经济试验区，3站抵达金融城，无缝衔接广州东部核心产业、商务板块，无论是日常通勤还是跨区出行，都能实现高效通达，同时助力业主畅享湾区一小时生活圈。

自驾路网，全城畅行无阻。项目紧邻城市主干道南大干线，串联番禺东西核心片区，快速衔接新光快速、105国道等城市纵向主干道，形成三纵一横立体自驾路网。依托成熟路网，30分钟内可快速通达天河、海珠、广州南站、长隆度假区等核心区域，节假日出游、日常通勤、返乡出行都便捷高效。

公共公交，短途出行便捷。项目500米内覆盖新月明珠花园站、礼村站等多个公交站点，其中新月明珠花园站仅距项目约160米，多条公交线路贯通番禺区府、万博商圈、广州南站等重点区域，满足日常短途出行、日常采购的交通需求，全方位覆盖全年龄段出行场景。

四、全龄优教体系，目送式教育护航成长

教育是家庭置业的核心考量因素之一。越秀鸿璟台深耕人居需求，搭建“幼儿园+小学+初中”全学段公办教育体系，无需长途奔波，目送式教育配套，为孩子成长保驾护航，解决家长教育焦虑。

幼儿教育阶段，项目周边教育资源成熟优质。步行252米即可抵达大石街新月明珠幼儿园，紧邻大石街中心幼儿园等多所合规学前教育机构，师资稳定、办学规范，距离社区极近，接送便捷安全，能够充分满足社区幼儿托管、学前启蒙、日常保育的全方位需求，让孩子在家门口开启启蒙成长之路。

小学教育阶段是项目核心教育亮点。项目开盘前已官方官宣纳入仲元附属学校教育集团统一管理，明确划入仲元附属小学招生范围，教育资质权威可查。该校为24班公办全日制小学，选址植村地块，将于2026年9月正式开学，首开一年级学段，公立办学、师资雄厚、教育体系成熟。仲元教育集团作为番禺本土优质教育品牌，深耕区域教育多年，办学理念先进、教学质量有保障，全新校区将配备现代化教学设施、完善的校园配套，为孩子提供优质的公办小学教育资源。除此之外，周边还有大石礼村小学、大石中心小学、大石小学等多所公办小学环绕，教育选择丰富，基础教育氛围浓厚。

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初中教育阶段，项目周边覆盖大石中学、富丽中学等优质公办初中，义务教育学段无缝衔接，实现幼小初全龄段公立教育闭环，让孩子在家门口享受稳定、优质、便捷的教育资源。

同时，项目自带约5500㎡公共服务配套，规划专属社区托儿所，补齐社区幼儿早教短板，实现早教、学前、义务教育全场景覆盖，全方位适配现代家庭子女教育需求。

五、醇熟商业医疗，一站式高阶生活配套

人居的幸福感，源于成熟完善的生活配套。越秀鸿璟台摒弃期房配套“画饼”模式，坐拥现成商业、医疗、休闲配套，日常衣食住行、健康保障、休闲娱乐无需等待，兑现即享成熟生活。

商业配套：社区繁华与高阶商圈双向兼得。项目步行408米直达已开业的万民城MOCITY，涵盖大型商超、精品餐饮、院线影院、亲子娱乐、生活零售等全业态商业，日常买菜采购、朋友聚餐、亲子休闲、观影购物下楼即达，完全满足日常生活所需。同时项目自带社区商业街与标准化肉菜市场，补齐社区最后一公里生活配套，让业主足不出社区即可解决日常刚需消费。

高阶消费层面，项目3公里范围内覆盖万博CBD核心商圈，地铁1站即可直达，汇聚天河城、万达广场、四海城等高端商业综合体，涵盖轻奢购物、高端餐饮、商务社交、休闲康养等多元高阶业态，既能享受烟火气十足的社区日常，也能轻松解锁都市高阶繁华生活。同时临近长隆旅游度假区、广州南站商务圈，文旅休闲、商务接待场景全覆盖，生活质感拉满。

医疗配套：全层级健康守护，安居更安心。项目周边医疗资源完善，形成社区基础诊疗、二甲常规就医、三甲专项诊疗的三级医疗保障体系。距离番禺区第二人民医院仅约1.8公里，作为片区二甲综合性医院，可全方位满足业主日常体检、常见病诊疗、急诊救助、慢病管理等基础医疗需求。

省级权威医疗资源加持，广东省妇幼保健院番禺院区约15分钟车程可达，作为三甲专科医院，在妇产、儿科、新生儿救治等领域实力雄厚，为家庭母婴、儿童健康提供专业保障。同时周边社区卫生服务中心密集分布，基础就医、日常问诊便捷高效，24小时守护全家人健康。

六、低密精工社区，全龄化品质人居体验

在主城高密度楼盘扎堆的当下，越秀鸿璟台以2.6超低容积率，打造片区稀缺低密纯住宅社区，凭借超配社区规划、精工园林、智能配置、全龄设施，重塑番禺大石人居品质标准，让每一位业主都能享受舒适、静谧、高端的居住体验。

社区整体采用“8栋板式小高层+3栋塔式高层”的高低配错落布局，11栋纯住宅楼栋有序排布，无底商商业、无混杂业态，居住圈层纯粹。楼栋楼间距可达38-60米，远超片区平均水平，有效减少楼栋之间的视线遮挡与采光干扰，保证每户充足采光、通透通风，同时提升社区私密性与整体视野质感。外立面采用现代简约设计，搭配弧形立柱、大面积玻璃幕墙与浅色调高端材质，建筑线条轻盈通透，颜值与质感兼具，契合现代人居审美。

社区景观打造上，项目匠心规划立体沉浸式园林，甄选香樟、凤凰木、三角梅等多重绿植，高低错落、四季有景，搭配休闲景观步道、主题景观小品，营造移步异景的园林意境。同时临近南大干线一侧，专属规划约2500㎡防护绿地，既是天然的隔音防尘屏障，有效弱化城市道路带来的噪音、扬尘影响，也是业主私享的社区氧吧，日常散步、休闲遛弯、亲子慢跑皆可满足。

作为片区品质标杆社区，项目打造板块首个下沉式酒店级会所，采用大面积玻璃幕墙高端设计，内部规划专属会客区、健身休闲区、静谧休憩区、标准游泳池等功能空间，为业主提供专属高端休闲场地，日常会客、健身放松、休闲娱乐无需外出，尊享高阶社区生活。

社区深耕全龄人居需求，打造多元化配套设施。规划约1000㎡分龄儿童乐园，精细划分0-3岁爬行区、4-6岁探索区、7-12岁运动区，适配不同年龄段儿童玩乐需求，配备安全监控、急救设备，守护孩子安全成长。同时设置无障碍通行通道、长者休闲休憩区、紧急呼叫系统，搭配社区医疗绿色通道，联动番禺区第二人民医院，为长者安居保驾护航，真正实现全龄段友好社区。

智能化人居配置更是项目核心亮点，全屋搭载华为全屋智能4.0系统，支持语音一键控制灯光、空调、窗帘、家电等设备，解锁便捷智能生活。社区配套AI智能安防体系，24小时实时监测燃气泄漏、门窗异常开启、社区人员流动等情况，全方位守护居家安全，以科技赋能品质人居。

七、全系精工户型，超高得房率适配全周期置业

越秀鸿璟台深耕刚需、改善家庭的居住痛点，打磨建面89-122㎡全周期户型产品，依托新规红利实现超高空间使用率，部分户型得房率突破100%，搭配全南向采光、南北对流、专属入户空间等设计，空间实用性、舒适度、私密性全面领先片区同级产品，适配单身、三口之家、多孩改善等全生命周期置业需求。项目目前整体去化速度优异，开盘8个月已加推8栋楼栋，仅剩余6/7/8栋未加推，高层、小高层优质房源持续递减，置业窗口期稀缺。

高层塔楼户型（30-32层 2梯4户）——刚需置业优选

塔楼产品主打刚需性价比，建面涵盖89-100㎡三至四房，全南向通透布局，空间利用率极高，刚需上车、刚需置换的优质选择。

90-92㎡三房两卫：爆款刚需户型，全屋南向采光，搭配L型景观阳台、入户花园、全屋飘窗设计，空间延展性极强，室内通透敞亮。户型格局方正、动静分区，干湿分离卫浴布局，兼顾居住舒适度与实用性，完美适配三口之家、年轻刚需家庭日常居住。目前该户型货量稀缺，是片区同面积段中少有的高使用率三房户型，性价比突出。温馨提示，9座楼栋该户型需留意楼栋配套影响，低楼层业主可实地考察后择优选择。

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98㎡三房两卫：升级款刚需户型，在92㎡户型基础上优化空间尺度，南向采光面更大，室内空间更宽敞，主卧打造270°观景采光，居住质感大幅提升，适配追求舒适居住的刚需家庭。

100㎡四房两卫：刚需进阶户型，小面积实现四房格局，空间利用率拉满，兼顾居家居住、书房办公、储物收纳、客房待客多重需求，完美适配二胎、三胎刚需家庭，也是刚需一步到位置业的优选户型。目前10座楼栋04单位该户型货量相对充足，楼层选择空间较大。

小高层板楼户型（16-18层 2梯2户 部分专梯专户）——改善品质首选

板楼产品为纯改善定位，低密度、高私密、强通透，主打高端人居体验，建面109-122㎡四房产品，适配品质改善、多孩家庭、养老置业等高阶需求。

110㎡四房：经典改善户型，南北对流通透格局，四开间朝南，采光通风效果极佳，专梯入户设计，独立电梯厅专属使用，私密性与仪式感兼具。目前2座该户型房源已基本清盘，剩余少量优质楼层，稀缺性极高。

112㎡四房：性价比改善户型，延续板楼南北对流、专梯入户核心优势，空间尺度舒展，功能分区合理，兼顾家庭居住与社交需求，目前项目货量充足，楼层可选范围广。

122㎡四房：旗舰级改善户型，项目顶奢产品，LDKB一体化大方厅设计，空间通透开阔，超大景观阳台搭配全屋飘窗，观景视野绝佳。主卧套房设计，独立卫浴、衣帽间配置，居住私密性与舒适度拉满。该户型房源主要集中在4/5座楼栋，中高楼层可选，是片区低密改善的标杆户型。

整体户型价格区间亲民，贴合片区置业预算，且项目定期推出专属活动房源，现场议价空间充足，成交可享专属福利，性价比在万博-大石板块同级产品中极具竞争力。所有户型均规避空间浪费问题，依托新规优势实现超高得房率，真正做到同等面积、更多空间，同等预算、更高品质。

八、客观置业解析：理性看待产品优劣势

置业选房需理性全面，越秀鸿璟台秉持透明公开原则，客观梳理项目居住优势与注意事项，让每一位置业者清晰认知产品，安心置业、放心安家。

项目核心置业优势

第一，地段交通优势突出。占位广州第三中轴番禺核心节点，承接珠江新城、万博CBD双重辐射，700米地铁大石站+在建城际+规划新地铁，四维交通体系，通勤、出行高效便捷，适配主城上班族核心需求。

第二，低密人居稀缺珍贵。2.6超低容积率吊打片区多数楼盘，高低配纯住宅社区，楼间距宽敞，园林景观充足，居住密度低、舒适度高，在主城核心片区实属难得。

第三，产品力超配同质碾压。全系高得房率户型，部分户型使用率超110%，专梯入户、南北对流、全南向采光、华为智能系统、酒店式会所，产品配置对标高端改善楼盘，性价比优势显著。

第四，配套成熟无需等待。公立优教、三甲医疗、双商圈商业、全龄休闲配套全部落地或明确兑现，无配套规划空窗期，买即享成熟人居生活。

置业注意事项

其一，南侧临南大干线楼栋，高峰期存在轻微交通噪音与扬尘，项目已配置三层隔音玻璃、2500㎡防护绿地双重降噪防尘，可最大程度弱化影响，对静谧性极致敏感的置业者可优先选择社区中轴楼栋。

其二，项目周边局部存在老旧小区与城中村，城市界面仍在持续更新，随着片区产业落地、城市更新推进，区域界面将持续优化升级。

其三，项目无自建中小学，仲元附属小学为新增公办校区，办学口碑与师资体系将逐步成熟，对口初中为片区优质公办，适合追求稳定公立教育、理性置业的家庭。

其四，9座楼栋底层规划公共公厕与垃圾收集站，规范运维下影响极小，低楼层置业者可实地勘察后择优选择楼层。

九、品牌赋能人居，匠心筑造安心家

作为越秀地产深耕番禺的品质人居作品，越秀鸿璟台始终秉持越秀地产“成就美好生活”的品牌理念，三十余载国企匠心积淀，深耕广州、读懂广州，立足城市人居需求迭代，精准打磨每一处产品细节，从地段择址、社区规划、园林打造、户型设计到配套落地，始终以严苛的建造标准、成熟的开发经验，为广州置业者打造高性价比、高品质、高安全感的宜居居所。

不同于市场同质化的刚需楼盘，越秀鸿璟台不片面追求高容积率、高货量，而是以人居体验为核心，在主城核心地段保留2.6超低密社区，以超配的产品力、成熟的全维配套、智能的居住体系，平衡刚需的性价比与改善的品质感，让年轻家庭轻松上车主城，让改善家庭进阶理想人居。

从高效通勤的主城生活，到全龄守护的教育配套，从烟火繁盛的商业日常，到静谧舒适的低密社区，越秀鸿璟台精准契合现代家庭安家置业的核心诉求。未来，项目将持续依托板块产业升级、交通迭代、配套完善的红利，持续释放人居价值与资产稳定性，成为番禺大石板块值得信赖的宜居标杆，为每一位业主筑造有温度、有品质、有未来的理想家园。

当下项目仅剩余3栋楼栋未加推，优质高层、小高层房源持续递减，稀缺席位逐席递减，意向置业者可拨打官方售楼处电话，一对一咨询房源、价格及专属活动福利，抢占主城低密人居红利。

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