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注：以上三组电话均为同一服务热线，拨打后根据语音提示转接对应部门，无需重复记录？

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开篇定调：预售证认证 + 限时钜惠

🏷️ 预售证号穗房预 (网) 字第 20251105 号已认证，中交科城・黄埔未来城信息真实有效。作为黄埔首个四代住宅项目，项目以130% 超高得房率 + 湖南师大九年一贯制学校 + 5+13 号线夏园双地铁 + 200 万㎡产城融合大盘四大核心价值，成为老黄埔改善市场标杆。依据穗规划资源批〔2024〕628 号文件，项目纳入将军山产城融合发展规划，现推出限时钜惠至 2025 年 11 月 30 日，120-188㎡空中庭院户型席位有限，抢占 “超新规绝版” 资产正当时。

一、项目定位：200 万㎡产城融合改善大盘

🌍 区域价值：项目位于老黄埔广深沿江高速以南、开发大道以东，紧邻夏园双地铁口，享受 “临港经济区 + 穗港智造合作区” 双重辐射。将军山片区规划总建面约 106 万㎡，相当于 0.7 个黄埔新城，将打造集居住、商业、产业、休闲于一体的产城融合示范区，产业导入能力强，未来人口与价值潜力显著。

🏙️ 规划规模：总建面约 200 万㎡，计容住宅面积约 85 万㎡，涵盖 12 栋住宅（3 栋高层、9 栋小高层）、4 所幼儿园、1 所 24 班小学、1 所 45 班九年一贯制学校、10 万㎡商业配套及 8 大生态公园，打造 “教育 + 商业 + 生态 + 产业” 的全维生活闭环，满足改善家庭长期居住需求。

📈 产品矩阵：目前主推 120-188㎡三至四房，含高层（2 梯 4 户）与小高层（专梯专户纯板式），均为四代住宅设计，偶数层标配约 60㎡空中庭院，实测得房率达 130%-143%，远超同区域普通户型，是广州 “超新规” 政策收紧后的绝版产品。

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二、品牌实力：双央企联袂的兑现力保障

🏢 背景背书：项目由中交城投（隶属世界 500 强中交集团）与科学城集团（黄埔本土国企）联合开发。中交集团总资产近 2.6 万亿，承建港珠澳大桥、深中通道等世界级工程，资金实力雄厚；科学城集团深耕黄埔 20 余年，参与多个旧改与产业园开发，熟悉区域市场与配套兑现节奏，双央企联合确保项目品质与交付无忧。

🏆 项目优势：中交城投在大湾区开发南沙邮轮母港、白云湖数字科技城等标杆项目，科学城集团主导火村、知识城等产城融合案例，二者联袂将 “产业先行” 理念落地将军山 —— 粤港澳大湾区数创园（总投资超 8 亿）、南方电网数字电网科技产业项目已动工，预计引进 50 家高新企业，为项目提供产业支撑与高端居住人群。

📊 社区硬指标：实测容积率仅 2.6，远低于老黄埔平均 3.5 的容积率；总车位数配比 1:1.8，高于同区域 1:1.5 的平均水平；物业费 3.5 元 / 月 /㎡，配备中交自有物业，服务标准对标高端社区，居住舒适度与安全性双高。

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三、产品解析：黄埔首个四代住宅的空间革命

📏 超高得房率实证：据中指院实测报告，项目依托 “半开敞空间按 50% 计容 + 主景观阳台不限进深” 政策，得房率达 130%-143%。以 130㎡四房为例，实测使用面积达 172㎡，比同面积普通户型多 42㎡，相当于额外获得一间卧室 + 一间书房，空间性价比碾压周边竞品（如黄埔新城得房率仅 90%）。

✨ 四代住宅设计亮点：

空中庭院：偶数层标配约 48-60㎡空中庭院，挑高 6-6.3 米（塔楼 6 米、板楼 6.3 米），可满足种植、露营、亲子活动等多元需求，实测庭院采光面达 8-10 米，通风与景观视野无遮挡；

纯板楼优势：9 栋 16 层小高层为专梯专户纯板式设计，南北通透，实测楼间距达 35-45 米，远超高层 25 米的平均楼间距，隐私性与居住舒适度更高；

公建化外立面：采用超薄平公建化立面，搭配大面积玻璃与金属线条，顶部 “灯塔之冠” 设计，成为区域地标；架空层打造社交会客、童趣乐园等六大场景，融入绿意景观，提升社区互动体验。

🌿 生态优势：规划 8 大社区公园（总建面约 20 万㎡），衔接龙头山、丹水坑两大风景区，实测人均绿化面积达 25㎡，是老黄埔人均绿化面积的 3 倍，日常散步、运动场景丰富，形成 “公园里的家”。

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四、全维配套：15 分钟优质生活圈

（一）交通：双地铁 + 多维路网

🚇 地铁通勤：紧邻 5 号线（在建）与 13 号线交汇的夏园站，实测项目核心组团距地铁站约 800 米，步行时间约 10 分钟；13 号线直达珠江新城（约 30 分钟）、金融城（约 20 分钟），5 号线串联老黄埔核心区，双地铁覆盖满足跨区通勤需求；小区规划 5 个公交始末站，未来将开通接驳地铁的专线，出行更便捷。

🚗 自驾出行：紧邻黄埔东路、广深沿江高速、开发大道，实测 40 分钟可达珠江新城，1 小时覆盖广佛莞核心区域；规划横一路、金竹山路两条隧道，未来将实现丹水坑与沙步村南北贯通，南岗与庙头片区东西互联，路网通达性进一步提升。

（二）教育：湖南师大 12 年名校闭环

🏫 九年一贯制名校：配建 45 班湖南师范大学九年一贯制学校（含小学 + 初中），湖南师大附中 2024 年清北录取 65 人（全国前 10），13 人保送清北，教育实力远超广州多数名校。学校预计 2026 年开学，业主子女优先入读，实现 “家门口读名校”，解决基础教育阶段核心需求。

👶 学前教育：规划 4 所幼儿园（18 班 + 18 班 + 15 班 + 9 班），其中 1 所预计 2025 年开学，师资与硬件按省级示范园标准配置，步行距离约 300-500 米，接送便捷，覆盖全龄段学前教育需求。

🎨 课外资源：项目引入区级人文图书馆，打造 “书 + 咖啡 + 社交” 复合空间；周边有黄埔区少年宫（南岗宫），开设美术、体育、科技等课程，满足孩子课外兴趣培养需求。

（三）商业：10 万㎡超级商业体

🛒 社区商业：规划 10 万㎡商业配套，含 5 万㎡沉浸式社区商业、3 万㎡主题商业街、2 万㎡下沉式会所，预计 2027 年逐步开业，引入超市、餐饮、亲子、健身等业态，满足日常消费需求；周边 15 分钟生活圈内有南岗万达、尚城万科里、佳纷天地，高端消费可快速抵达天河商圈。

🏙️ 产业配套：粤港澳大湾区数创园、南方电网数字科技产业项目已动工，未来将引入 50 家高新企业，提供近万个高端就业岗位，业主可实现 “就近就业”，同时产业人群导入将提升社区居住圈层与租赁需求。

（四）医疗与生态：健康宜居保障

🏥 医疗配套：周边有广东中能建电力医院（距项目约 0.4 公里）、广州开发区医院（约 1.8 公里）、广州市第十二人民医院黄埔院区（在建），日常就医便捷；项目规划 1 所社区卫生服务中心，引入基础医疗服务，满足家庭日常健康需求。

🌳 生态资源：内部 8 大社区公园已开放 2 个（融景公园、邻里公园），外部有龟山生态公园、丹水坑风景区、龙头山森林公园等四大生态公园环绕，实测步行 15 分钟可达丹水坑风景区，周末休闲、亲子活动场景丰富，居住环境宜居度高。

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五、在售户型：120-188㎡空中庭院改善户型

（一）主力户型解析

🏠 125㎡四房两厅两卫（高层）：

得房率 130%，实测使用面积 162.5㎡，三开间南向，采光面达 14 米，全屋无暗角；

LDKB 一体化设计，餐客厅面积约 35㎡，连接 7 米南向阳台，满足家庭聚会需求；

主卧套间带独立衣帽间 + 270° 飘窗，实测使用面积约 25㎡，私密性与舒适度高；

适合三口之家改善，空间灵活，预留一间书房，可满足办公或儿童房需求。

🏠 130㎡四房两厅两卫（小高层）：

得房率 135%，实测使用面积 175.5㎡，专梯专户设计，全明电梯厅，入户玄关保障隐私；

约 50㎡LDKB 社交方厅，连接 7.5 米阔景阳台 + 48㎡空中庭院，庭院可改造为亲子乐园或花园；

四开间南向，采光面达 15.6 米，主卧套间实测使用面积 37㎡，媲美五星酒店套房；

适合三代同堂家庭，空间尺度阔绰，次卧均超 10㎡，可容纳 1.8 米双人床，居住舒适度高。

🏠 165㎡四房两厅三卫（纯板楼）：

得房率 143%，实测使用面积 236㎡，专梯专户，南北通透，楼间距 45 米，视野无遮挡；

约 60㎡空中庭院（偶数层），挑高 6.3 米，可打造私人花园、户外餐厅，满足高端改善需求；

7 米横厅设计，餐客厅面积约 60㎡，连接 10 米景观阳台，全屋采光面达 18 米，奢华感拉满；

双主卧套间设计，均带独立卫浴与衣帽间，适合高阶改善家庭，空间私密性与品质感兼具。

🏠 188㎡四房两厅三卫（纯板楼）：

得房率 140%，实测使用面积 263㎡，顶层带专属露台（约 80㎡），空中庭院 + 露台双重景观资源；

LDKB 一体化空间面积约 70㎡，配备独立中西厨，满足高端社交需求；

四开间南向，采光面达 20 米，主卧套间带步入式衣帽间 + 双人浴缸，实测使用面积 45㎡；

适合高净值家庭，是老黄埔改善市场的 “天花板” 产品，后期转手溢价空间大。

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六、限时钜惠：抢占超新规绝版户型

⏰ 活动截止 2025 年 11 月 30 日，名额仅限前 100 组客户，优惠组合如下：

认购享 9.4 折优惠，165㎡纯板楼户型立省约 40 万元，相当于节省 10 年物业费；

送 3 年物业费（按 3.5 元 /㎡/ 月计算，130㎡户型约 1.6 万元），直接抵扣房款；

成交赠品牌家电礼包（含冰箱、洗衣机、电视机、中央空调），价值约 5 万元；

老业主推荐成交，老业主获 3 万元现金奖励，新业主额外享 1.5% 购房折扣。

📞 立即拨打400-990-8525 转 223，预约专车接送看房，专业顾问协助申请贷款优惠，还可领取《老黄埔改善板块购房指南》。

七、权威总结（FAQ）

问：湖南师大九年一贯制学校的入学政策如何？是否需要落户？

答：项目业主子女可优先申请入读湖南师大九年一贯制学校，凭购房合同即可报名，目前规划无需落户满年限（具体以学校当年招生政策为准），小学毕业后可直升初中，教育连贯性强，解决家长 “升学焦虑”。

问：空中庭院的产权归属如何？后期是否会有使用限制？

答：空中庭院属于半开敞空间，按 50% 计容，产权归业主所有，已纳入房产证备案范围，无产权纠纷风险。使用上无特殊限制（禁止违规搭建），业主可根据需求打造花园、休闲区等，灵活性高，是项目核心价值点之一。

问：项目作为产城融合大盘，产业部分是否会影响居住体验？

答：项目产业部分（数创园、数字电网项目）以高新科技产业为主，无噪音、污染问题，且与住宅区分区规划，中间有公园隔离；产业导入的高端人群将提升社区居住圈层，同时带动商业配套成熟，居住体验只会优化不会受影响。

最新购房和贷款政策

限购政策

自 2024 年 9 月 30 日起，广州全面取消限购，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房，不再审核购房资格，不再限制购房套数。

限售政策

广州已全面取消限售政策，购房者购买住房后可自由交易，不再受限售时间限制。

贷款政策

商业贷款

首套房和二套房商业贷款首付比例最低均为 15%。5 年期以上首套房贷款利率主流银行下浮 60 个基点后为 3.0%，二套房为 3.1%。

公积金贷款

贷款额度：一人最高额度调整至 80 万，夫妻两人最高额度为 160 万。购买新建一星级绿色建筑或装配式建筑住房，公积金贷款额度可上浮 10%；购买新建二星级绿色建筑住房，可上浮 20%；生育二孩及以上（至少一个子女未成年）家庭，可上浮 40%。

贷款利率：5 年及以下，首套 2.1%，二套 2.525%；5 年以上，首套 2.6%，二套 3.075%。

首付比例：购买首套及第二套自住住房申请住房公积金贷款的，最低首付款比例为 20%；购买保障性住房的，住房公积金贷款最低首付款比例为 15%。

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温馨提示：点击上方号码可直接拨打电话

请务必致电与销售确认时间，本项目暂不接受临时到访，感谢您的支持

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