学区住房的本质 向阶层固化上交的"买路钱"

中财网 2017-04-19 13:45:08
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

城市与城市之间,区域与区域之间,资源发展不平衡,导致了户籍流动的竞争。大家都想占据较佳资源:大城市,经济好,地段佳、配套全、学校优。

一、打破阶层固化就要交“买路钱”

最近一个房地产的“变种”问题刷屏朋友圈“为什么学历不值钱但学区住房值钱?”

这个问题确实不是经济学所能回答。

天价学区住房有几个特征,也就是概括的“老,破,小”:老城区核心位置,对口好学校;房龄老旧,基本在20年以上;户型面积小,居住不舒适。

但恰恰是因为“小”,有总价优势,单价才炒得高。买家卖家心知肚明,这个房子不是用来住的,是用来落户就学的。——所以,本质上这不是在“买房”。而是一笔昂贵的择校费!

择校费由来已久,90年代就有富裕的家庭不惜十万二十万的出资择校,让孩子进一个重点学校。只是在择校费明令禁止的背景下,家长们不得不“曲线救国”——落户一套“老破小”,读一所对口学校。

要知道90年代的10万,很多大城市也是可以买房的。按照M2的增长,到现在也是100多万了。

这个“天价学区住房”真是个房地产问题吗?这是个户籍问题。

城市与城市之间,区域与区域之间,资源发展不平衡,导致了户籍流动的竞争。大家都想占据较佳资源:大城市,经济好,地段佳、配套全、学校优。于是,高考与买房成为了“占据最优资源”的发展路径:

排名前列步:通过高考,从乡镇农村跻身北上广深。

第二步:通过买房,扎根定居,从“新北京人”成为“北京人”。

第三步:通过换房,传递资源,从城市远郊迁移至市区教育、配套更优的地方,让孩子接受更好教育。

每一步,都是一场巨大焦虑;每一步,都有一些人放弃或另做选择。但这幕“三部曲”俨然成为绝大多数中国中产的标准宿命。

当然,高考与买房只是路径之一。也有退学、创业等“另辟蹊径”之人。但与“蹊径”相比,这条“大路”最直接,实现概率也较大。

中国的房地产,确实是“用来住的”——背负着沉重的户籍,与对应的不均衡城市资源。像蜗牛的壳一样,是我们天然的枷锁。

二、不是经济问题,是文化问题

文中谈到西方经济学的失灵:西方经济学所奉行的租售比、房价收入比等指标在中国楼市面前解释不通。这些数据,是帮助我们分析风险的指标。但面对中国楼市,不能唯数据论。

最近瑞士信贷董事总经理陶冬指出,“日本1990年房地产的顶峰期,日本所有房子的价值相当于日本GDP的200%,2006年美国房地产泡沫的顶峰期,全美国的房子价值相当于当年美国GDP的170%,

中国已经干到GDP的250%,这个是在现代资本主义历史上少有的一个数字。”

但是,日本、美国的房地产只是房地产。中国不是。

日本的户籍制度和房地产并不捆绑:日本实行的是“户口随人走”的制度,它以家庭为单位标明每个人的身份、夫妻关系、父子关系等。日本最常用的户籍文本称为“住民票”,可以随着住址移动;美国的户籍制度,只进行公民出生、死亡登记,平时公民可以自由迁移、移民。但公民迁移和移居某地,其生活状态必须符合该城市卫生及相关法律规定,如有一定的住房面积,有稳定的收入就能定居该地。

可以看到日本和美国,都奉行人口“自由迁徙”政策。但日本仅1亿多人口,美国3亿多人口。中国与美国国土面积相当,却有着13亿人口,且地理、经济、文化多元复杂,尽管现在跨地社保、医疗等方面都有重大改革,但美日模式的“自有迁徙”还是很难实现。

英国人开创了古典经济学,它适用于欧洲千万级的人口市场;美国人走出了自己的模式“自有企业制度”,它适用于美国3亿的人口市场;中国有13亿人口的市场,它也有“中国特色”的经济学。——这也是为什么西方经济学解释不了中国的房地产。房子富含的意义要比房子本身,深刻得多。

中国的房地产不仅是个经济问题,更是个文化问题。

三、“关系投资”,自古有之

从乡村小城一路奋斗到北上广深,清华北大毕业后买不起房,开始怀疑人生。但高学历和高价房并不存在对应的逻辑:学历是一项“文化投资”;房价是一个资产的价格,这不是“文化投资”所直接带来的。这项“文化投资”与房子并不相关,而是一些隐性价值:为了获取好的教师资源、好的同学资源,“近朱者赤”受到好的教育。

为什么我们热衷于“文化投资”?用儒家就能很好理解了。我们的儒家文化基因:不关注前世今生,强调现实与功利性。与西方经济学存在相似之处,但不尽相同。儒家崇尚“修身,齐家,治国,平天下”;核心在“仁”,建立在“亲亲尊尊”基础上——亲近应该亲近的人,尊重应该尊重的人。

西方经济学是以个人为起点,儒家以“仁”为起点,即二人关系,自己和别人、社会的关系,随之演变而来的则是“关系资本主义”:

“在复杂的人际关系中创造出制度安排,这些关系与完全以个人为中心的西方社会人际关系截然不同,它们是以家庭为基础的同一家、同宗、同族以及同学、同道等”。——杜维明《儒家与自由主义》它的典型特征之一就是大量的家族企业和裙带经济。

儒家崇尚以“家庭宗族”为核心构建起的“熟人社会”,与西方推崇契约精神的“生人社会”是截然相反的。尽管“生人社会”是我们的现代化共识,但并没有渗透到我们的基因。

户籍资源和儒家“关系”,或许可以解释我们的学区住房——表面买的是房子,本质买的是“资源”和“关系“,通过购买房子,来获取名校资格,名师资源,进入“名校朋友圈”。让孩子在名师指导、良好关系中成长,也为未来打造长远的“人脉关系”。

不仅学区住房,千万豪宅也是如此。有个著名的成语叫“千金买邻”:南北朝有个叫吕僧珍的人,他世代居住在广陵地区。为人正直,有胆有识,远近闻名。因为吕僧珍的品德高尚,人们都愿意和他接近和交谈。有一个人特地在他家隔壁买了一套房屋。有人问:“你买这房子花了多少钱?”“一千一百两”。“怎么这么贵?”那人笑着说:“一百两是用来买房屋的,那一千两是用来买邻居的。”

所以说“关系投资”,自古有之。普通住宅讲地段,先进豪宅讲圈子,就是这个道理。因为在富豪眼里,每一个邻居都是人脉。

这种“关系资本主义”是有合理性的:“可以成为累积资金的有效动员手段、交易成本低、效率非常高,但同时也是完全没有公信力、透明度,更不要说公平竞争了。” ——杜维明《儒家与自由主义》

这也很好解释了当年所向披靡的温州炒房团:他们以村为单位,各个沾亲带故,甚至集资设立基金交由“意见领袖”,以楼栋进行团购,横扫全国楼市。

所以在为学区住房焦虑的时候,我们要想清楚的是,到底投资的是学习还是人脉?投资学习,就未必要买学区住房,儒家也说了,教育的根本在于“家风与家学”,家风不正,自己不学习,孩子读名校就能学习好?投资人脉,小学的人脉就这么有用?

“文化投资”本身投的就是个人无形的价值与成长,不能用以后孩子买不买得起房子来衡量。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。