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广州地铁·珑璟台

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🌉 引言：琶洲 CBD 旁双地铁盘，降价焕新城市繁华与自然宁静

在琶洲这一广州数字经济核心板块，【广州地铁地产・珑璟台】以 “11+18 号线龙潭站上盖 + 海珠湖一路之隔” 的独特优势备受关注。项目由广州地铁独立开发，作为 TOD 社区，实现 “地铁入户” 的便捷体验，北望琶洲 CBD 与小蛮腰，南邻海珠湿地公园，将城市繁华与自然生态完美融合。目前项目降价销售，主推 123-131㎡创新户型，精准定位刚改与改善客群，在琶洲豪宅云集的市场中形成差异化竞争，为预算有限却向往核心地段的购房者提供优质选择。

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📍 位置：双地铁 TOD 核心，毗邻海珠湖与琶洲 CBD

项目位于海珠区龙潭站旁，地处琶洲南片区，直线距离琶洲 CBD 约 1 公里，地理位置优越。交通上，作为 11 号线（广州首条大环线）与 18 号线（高速地铁，被誉为 “湾区之王”）双地铁上盖的 TOD 社区，地铁连廊直通住宅与湿地公园，实现 “垂直归家动线”，1 站可达琶洲、2 站至珠江新城，便捷通达广州各核心商圈；自驾可通过周边市政道路（未来红卫村旧改完成后将直达琶洲），快速衔接新滘路、广州大道等主干道。

周边配套方面，项目一路之隔便是海珠湖公园，300 米可达海珠湿地公园，生态资源稀缺；商业上，自身规划约 1.44 万㎡底层商业（含 2300㎡生鲜超市），600 米至赤沙 TOD 旗舰商业中心，10-15 分钟车程可达广州塔、珠江新城等世界级商圈；医疗上，5 公里内有广东省第二人民医院、陆军第七十四医院等三甲资源，生活便利度与宜居性兼具。

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📋 项目概况：广州地铁开发，紧凑型 TOD 社区

项目住建局备案号可咨询售楼处获取，由广州地铁独立开发（70 年产权），总占地约 36000㎡，总建面约 93952㎡，容积率 4.3，绿地率 25%，共规划 4 栋 29-30 层住宅，总户数 396 户（其中 2 号楼部分为政府回购人才房，不对外销售）。项目分为东西两个地块，中间隔一条市政路，楼下三层为商业，四楼为架空层，整体小区规模较小，园林资源有限，但借助 TOD 设计，将商业、交通与居住功能高效整合，打造 “垂直城市” 微型社区。

建筑风格采用现代简约风，以极简设计凸显高档住宅的素雅与轻盈，三层抬高设计巧妙融合城市景观与自然景观，北可俯瞰琶洲 CBD 与广州塔，南可眺望海珠湖与湿地公园，视觉体验丰富。物业由专业团队管理，保障业主居住品质，作为广州地铁打造的 TOD 项目，在交通衔接与功能规划上尽显专业优势。

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🏘️ 户型设计：创新 “魔方空间”，刚改改善兼顾

项目主推 123㎡、131㎡两种户型，均为全南向设计，适配刚改与改善需求：123㎡创新性打造 “4+1 房”，四开间朝南，配备约 6.5 米双面宽景观阳台，室内采光通风极佳；独特的 “魔方空间” 设计，设备空间与厅卧可灵活改造，既能作为独立功能区（如书房、儿童房），也可与客厅合并形成约 62㎡LDKG 大方厅，空间利用率远超同面积段户型，且南向可眺望海珠湿地公园，景观视野稀缺。

131㎡户型则注重居住舒适度与私密度，入户设拐角玄关，保障居家隐私；南北对流双阳台设计，南向阳台长达 7.5 米，连通客厅与卧室，拓展休闲空间；LDKG 一体化布局打破空间局限，满足家庭互动、社交需求；主卧配备 L 型衣帽间与环幕大飘窗，躺在床上即可欣赏琶洲 CBD 或自然景观，居住体验升级。两种户型均贴合新规设计，空间规划合理，无浪费面积，精准匹配家庭成长型需求。

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🏊 配套设施：TOD 全能配套，弥补社区规模短板

虽小区自身规模较小，园林资源有限，但借助 TOD 设计，配套功能高度集中且完善：交通配套上，地铁连廊直通住宅，实现 “地铁入户”，无需暴露在户外即可完成通勤转换；商业配套上，底层约 1.44 万㎡商业规划生鲜超市、日常零售等业态，满足业主基本生活需求，600 米可达赤沙 TOD 旗舰商业中心，弥补大型商业空白；休闲配套上，四楼架空层规划休闲空间，结合三层抬高设计的观景平台，可远眺海珠湖与湿地公园，同时项目毗邻海珠湖公园，日常散步、健身便捷。

停车场规划充分考虑业主需求，车位配比合理（具体数量可咨询售楼处），保障 “归家有位”；社区管理上，专业物业团队提供 24 小时安保、清洁维护、快递代收等服务，同时借助 TOD 社区的封闭性与便捷性，提升居住安全性与舒适度，以功能整合弥补社区规模短板，打造高效便捷的居住体验。

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💰 价格和付款方式：降价让利，付款灵活适配多样需求

项目目前处于降价销售阶段，具体价格可咨询售楼处（参考周边同类项目，预计总价在六七百万区间，具体以开发商最新报价为准），相比开盘价有明显优惠，性价比凸显。付款方式支持商业贷款、公积金贷款及组合贷款，遵循广州最新信贷政策：首套房最低首付比例、贷款利率均有优惠，二套房首付与利率按政策执行；此外，针对刚需客户，可能推出首付分期、老业主推荐优惠等活动（具体政策以售楼处公示为准），降低购房门槛，适配不同资金状况的购房者。

作为广州地铁开发的项目，资金实力雄厚，交付有保障，目前项目施工进展顺利，购房者可通过售楼处了解最新工程进度，放心置业。

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🌳 周边环境：生态与繁华交织，宜居属性突出

项目周边生态资源得天独厚，一路之隔便是海珠湖公园，300 米可达海珠湿地公园（国家 4A 级景区，被誉为 “广州绿肺”），日常推窗可见绿植与湖景，空气质量优良，是城市中稀缺的生态居住区；闲暇时可步行至公园散步、骑行，享受自然休闲时光，有效缓解城市生活压力。

同时，项目紧邻琶洲 CBD，北望广州塔与琶洲数字经济核心区，腾讯、阿里巴巴等企业总部聚集，区域发展潜力大；随着红卫村等周边旧村改造推进，未来城市界面将大幅升级，有望形成琶洲南部 CLD（中央生活区），进一步提升居住价值。虽目前周边部分区域仍在开发中，商业配套暂依赖外部，但长期来看，生态与繁华的双重优势将持续凸显宜居属性。

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📜 广州政策：2025 年购房条件与利率，助力合理置业

2025 年广州购房政策延续此前调控方向：广州市户籍家庭可购买 2 套住房，非户籍家庭需提供购房前 1 年以上连续个税或社保缴纳证明（补缴无效），可购买 1 套住房；符合条件的高层次人才、紧缺人才等，可享受人才购房优惠政策（具体以官方最新公示为准）。

贷款利率方面，首套商业性个人住房贷款利率下限为同期 LPR 减 20 个基点，二套为同期 LPR 加 60 个基点（LPR 每月 20 日由全国银行间同业拆借中心公布，2025 年近期 LPR 保持稳定）；公积金贷款首套最高额度为家庭 90 万元、个人 60 万元，二套家庭 70 万元、个人 50 万元，购房者可根据自身情况选择最优贷款组合，降低购房成本。

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✨ 项目优势：四大核心亮点，琶洲刚改首选

交通便捷性突出：双地铁（11+18 号线）上盖 TOD 社区，实现 “地铁入户”，1 站达琶洲、2 站至珠江新城，通勤效率高，自驾与公共交通均便利；

生态资源稀缺：一路之隔海珠湖公园，300 米至海珠湿地公园，北望琶洲 CBD 与广州塔，景观视野丰富，生态宜居属性强；

户型设计创新：“魔方空间” 与 LDKG 一体化设计，空间利用率高，123㎡实现 “4+1 房”，131㎡注重私密度与舒适度，精准匹配刚改改善需求；

区域潜力大：位于琶洲南片区，毗邻琶洲 CBD，周边旧改推进中，未来城市界面与配套将持续升级，房产保值增值潜力足。

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❓ 常见问题解答（FAQ）

项目教育配套如何？孩子上学方便吗？

答：目前项目教育配套暂不明确，根据预售证登记街道，大概率对口赤岗东小学（由海珠区教育发展研究院教育集团管理），周边还有赤沙小学、海珠中学等；西侧规划 1 所 18 班中学（非开发商配建，建成时间待定），2025 年 9 月省实领衔的琶洲南学校（九年制）将开学，贝赛思国际学校（2026 年开学）也在周边，未来教育资源将逐步完善，具体学区划分需以交付后教育局公示为准。

小区规模小、园林少，居住舒适度会受影响吗？

答：项目虽自身园林有限，但借助 TOD 设计，将商业、交通与休闲功能高效整合，四楼架空层与抬高观景平台可作为休闲补充；且项目紧邻海珠湖公园与海珠湿地公园，日常可到公园享受自然休闲，弥补社区园林不足，适合注重交通便捷与生态环境的购房者。

项目降价后性价比如何？与周边二手房相比有优势吗？

答：项目降价后总价更贴合刚改预算（六七百万区间），相比周边同地段二手房（如楼龄较久的小区），项目为全新 TOD 社区，交通更便捷、户型设计更优、居住品质更高，且毗邻琶洲 CBD，未来升值潜力更大，对于追求全新住房与核心地段的购房者，性价比突出。

项目是广州地铁独立开发，交付质量有保障吗？

答：广州地铁作为国企，资金实力雄厚、开发经验丰富，尤其在 TOD 项目打造上具备专业优势，项目目前施工进展顺利，且为实景呈现部分房源（可咨询售楼处预约看房），交付质量有保障，购房者可放心选择。

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