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碧桂园南海悦城

项目介绍

项目基础信息

占地面积：约64.02万㎡

建筑面积：约131.18万㎡

首期容积率：3.0

首期绿化率：约30%

规划：共14个地块，涵盖高端住宅、公寓、写字楼等产品，包含27万㎡商业组团、6万㎡学校教育、大冲科技园等配套

首推产品：建面约89-210㎡阔景美宅，醉美景观组团

项目亮点

【碧桂园南海悦城必买理由】

爆品地段

• 广佛双城芯 南海商脉中轴

• 百亿基建 撑起城市发展脊梁命脉

• 未来南海中轴线建成后，项目将发挥桂澜路北延桥头堡优势

• 项目串联里水老城与千灯湖第一站，带来巨大人流、创新要素聚集

• 里水产业经济中心北移，成为赫赫有名的财富大道

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超强区位

5万亿广佛融城，广佛高质量发展区内

南海作为佛山“一环创新圈”和“广深科技创新走廊”的通道，据广佛都市圈核心区位

位处南海城市中轴线，北延展旗峰之下，为南海城市扩容重要牵引

【5万亿】来源于《广佛全城同城化“十四五”发展规划（公开征求意见稿）

交通配套

• 【2轨道规划】

南海有轨电车T1-镇南大道站（直线距离约2公里）

佛山地铁8号线（约2公里)。

• 【7桥通广佛】

广佛大桥、同心桥、沉香大桥、水口大桥、黄歧一桥、碧江大桥、金沙洲大桥

• 【5高/快速路环绕】

佛山一环桂和公路沈海高速桂澜路北延线（规划）广州环城高速

• 地理优势：临广板块

• 板块承接广州人才及周边置业外溢的第一梯队，将成为佛山城市发展下一个财富密码。

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超优城改

• 中轴上产业集群，坐享城改政策红利风口

• 里水面临“双区驱动、5万亿同城”机遇，推出4大千亩连片村级工业园改造项目，南海悦城便为其一；

广佛少有 千亩全配套理想大城

• 迭代升级大城4.0 勾勒千亩恢弘蓝图

• 城市运营者碧桂园，辉煌30载，已成功打造南海碧桂园、广佛里智慧慢城等大城；

• 2022年蓄势再发，于南海黄金走廊中轴战略落子，以超千亩手笔打造集产业、教育、生态、住宅、办公一体的城市综合体。

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两高四新产业

• 新型产业社区 高新菁英磁吸场

• 紧抓绿色科技“两高四新”产业机遇

• 5公里范围内将覆盖社区/办公人群超万人

• 为城市发展提供源源不断的内生动力

配建约27万㎡商业综合体

• 打造24小时不打烊美食街区；

• 拟规划涵盖酒店、企业孵化器、网红直播基地、商超、电影院等业态；

• 与约24万㎡嘉洲广场（约2公里内）业态互补。

家门口12年一站式优质教育

• 佛山教育看南海，里水教育无弱小

• 位于佛山教育强镇——里水

• 约3公里内7大学府，3所省一级

• 配建约6万㎡9年一贯性公立学校及2所幼儿园

首推建面约89-211㎡三至五居至悦美宅

• 碧桂园顶尖设计团队为项目量身定制星系悦级产品

• 从建筑审美、空间感受、生活体验及细节品质等方面全维考量；

• 大开间，多飘窗、阳台设计，全面提升采光通风；

• 高规格交楼标准：五合一带猫眼智能门锁；无线动能开关，无需布线随意更换位置，更安全；厨房品牌三件套等

• 首推产品南望6万㎡学校，部分单位享无遮挡超宽楼距，远眺南海地标展旗峰；环抱约420亩山体景观及央景园林。

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户型鉴赏

【89㎡三房两厅两卫】

双厅相连：舒适纵深空间，收藏更多居家时光；

阔绰开间：约3.65米宽阔客厅，畅享美好生活；

3面景观：视野开阔，畅赏约420亩山体景观；

U型厨房：科学动线，悦享四季烹饪时光。

【97㎡三房两厅两卫】

南向布局：3开间朝南，采光面面俱到；

U型厨房：科学动线，洗切炒煮一气呵成；

主卧套间：舒适主卧套房，品质生活悠然自得；

舒适次卧：卧室舒适飘窗空间，收藏岁月静美时光。

【106㎡横厅四房两厅两卫】

霸气横厅：约5.8米大客厅，彰显主人气派格局；

二胎时代：实用灵动分局，宽敞舒适；

全景4飘窗：饱览社区美景，尽享优雅生活；

对流主卧：主卧南北对流，尽享清爽穿堂风。

【123㎡南北对流双阳台四房两厅两卫】

阔绰客厅：约4.2米客厅开间，彰显主人居家尺度；

对流双阳台：南北对流，拥抱阳光清风；

朝南布局：4开间朝南，采光通透生活享受；

对流主卧：主卧南北对流，尽享清爽穿堂风。

【211㎡五房两厅三卫双阳台，带双主套】

奢华5房：5开间板式舒适生活格局，匹配主人尊贵气质；

全景4飘窗：饱览自然美景，乐享诗意生活；

阔景阳台：约8.2米270°观景大阳台，赏420亩山体景观；

两梯两户：舒适梯户比，尊享归家礼遇。

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2025年房地产政策动向分析

2025年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：

2025年深圳、广州楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果

【导读】广州“商转公”新规公开征求意见，当住房公积金个人住房贷款率低于75%时启动商转公贷款

见习记者 杨晨

为减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，7月2日，广州住房公积金管理中心发布《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿），向社会公众公开征求意见。征求意见时间为2025年7月2日至7月11日。

根据征求意见稿，当住房公积金个人住房贷款率（以下简称个贷率）低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。

“商转公”新规申请对象和条件

根据征求意见稿，借款人须目前在广州市缴存住房公积金，但在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。

申请商转公贷款时，原商业贷款要求已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款。

此外，申请商转公贷款时，借款人还应符合以下条件，主要包括：原商业贷款的住房属于借款人购买本市行政区域内的自住住房（不含公积金组合贷款、贴息贷款及非购房用途的房屋抵押贷款），且该商业贷款银行为本市公积金贷款承办银行，贷款尚未结清；原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录；在本市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上；贷款房屋是产权人家庭在本市的唯一住房。

值得一提的是，贷款房屋要求已取得房地产权属证书，且贷款房屋未设立除原商业贷款以外的抵押登记，不存在查封、保全、设立居住权等任何权利限制情形。

贷款额度不超过购房总价的60%

根据征求意见稿，商转公贷款额度按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。

需要注意的是，借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。

此外，商转公贷款的贷款期限按申请时广州市公积金贷款政策核定，同时不得高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年（商业住房贷款已还年限按年取整）。

利率方面，商转公贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率执行。商转公贷款发放后，遇公积金贷款利率调整的，公积金中心将于次年1月1日对贷款利率进行调整。

征求意见稿全文如下

广州住房公积金管理中心关于公开征求 《广州商业性个人住房贷款转住房公积金 个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）意见的公告

为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合本市实际情况，我中心起草了《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。现按照行政规范性文件制定以及公平竞争审查制度要求，向社会公众公开征求意见。

为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合本市实际情况，我中心起草了《广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）》（征求意见稿）。现按照行政规范性文件制定以及公平竞争审查制度要求，向社会公众公开征求意见。

一、征求意见时间：2025年7月2日—7月11日。

二、提交意见途径：

（一）邮寄至广州市天河区华就路12号三银大厦3楼贷款管理部（邮政编码：510623）；

（二）电子邮箱：caijh@gz.gov.cn。

提交意见请留下姓名和联系方式，以便作进一步联系。

附件：广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）（征求意见稿）

广州住房公积金管理中心

2025年7月2日

附件

广州商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款实施办法（暂行）

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 为充分发挥住房公积金制度支持保障作用，减轻缴存人住房贷款利息负担，促进社会消费，结合本市实际情况，制定本实施办法。

第二条 本实施办法所称商业性个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款（以下简称“商转公贷款”），是指缴存人申请将其在我市住房公积金贷款承办银行尚未结清的商业性个人住房贷款（以下简称“商业贷款”）余额，全部转为住房公积金个人住房贷款（以下简称“公积金贷款”）。

第三条 当住房公积金个人住房贷款率（以下简称“个贷率”）低于75%时启动商转公贷款；当个贷率达到85%及以上时可采取防控措施，包括但不限于实行商转公贷款额度管控、预约申请等措施；当个贷率达到90%及以上时暂停。本办法实施过程中，广州住房公积金管理中心（以下简称“公积金中心”）可根据资金和贷款情况及时采取防控措施。

第二章 申请对象和条件

第四条 借款人目前在我市缴存住房公积金，在全国范围内未使用过住房公积金贷款（含贴息贷款、商转公贷款）。

第五条 申请商转公贷款时，除符合我市住房公积金贷款相关规定外，还应同时符合以下条件：

（一）原商业贷款的住房属于借款人购买本市行政区域内的自住住房（不含公积金组合贷款、贴息贷款及非购房用途的房屋抵押贷款），且该商业贷款银行为我市公积金贷款承办银行，贷款尚未结清。

（二）申请商转公贷款时，原商业贷款已放款5年以上且已获得原商业贷款银行同意转为纯公积金贷款。

（三）申请人是原商业贷款借款人，且是贷款房屋的产权人；申请商转公贷款时，贷款房屋不存在除配偶和未成年子女以外的产权人。

（四）贷款房屋已取得房地产权属证书。

（五）贷款房屋未设立除原商业贷款以外的抵押登记，不存在查封、保全、设立居住权等任何权利限制情形。

（六）申请商转公贷款时，贷款房屋是产权人家庭在本市的唯一住房。

（七）原商业贷款在申请前24个月内没有逾期记录。

（八）在我市开户并累计缴存住房公积金满60个月及以上。

第三章 贷款的额度、期限和利率

第六条 商转公贷款额度按申请时我市公积金贷款政策核定，同时不得高于商转公贷款申请时原商业贷款余额与未来3个月应还本金的差额，且不得超过购房总价款的60%。购房总价款以房屋原购买价格与房屋重新核查（重新评估）价中的较低者为准。

借款人实际可申请的商转公贷款额度不足以全额偿还原商业贷款本息的，需先补足资金。

第七条 商转公贷款的贷款期限按申请时我市公积金贷款政策核定，同时不得高于原商业贷款剩余期限，且与商业贷款已还年限合计不超过30年（商业住房贷款已还年限按年取整）。

第八条 贷款利率

商转公贷款利率按照中国人民银行公布的公积金贷款利率执行。商转公贷款发放后，遇公积金贷款利率调整的，公积金中心将于次年1月1日对贷款利率进行调整，不再另行通知。

第四章 贷款担保

第九条 借款人申请商转公贷款，应当以原商业贷款所购住房作为抵押物。

第十条 借款人申请商转公贷款，在贷款发放前须办妥房地产抵押登记手续。

第五章 办理流程及还款

第十一条 商转公贷款办理流程如下：

（一）借款人向原商业贷款银行提出提前结清商业贷款和办理商转公贷款申请，原商业贷款银行同意后出具商转公贷款所需资料。

（二）借款人按要求提交贷款资料，并将原商业贷款未来应付的3个月本金及利息存入还款账户。

（三）公积金中心进行贷款资格审核。审核通过后，贷款相关责任人签订住房公积金借款（抵押）合同等相关资料。

（四）借款人及共同产权人办理不动产抵押登记手续（第二顺位抵押）。

（五）抵押登记资料送达公积金中心，公积金中心审批通过后，将贷款资金划转至原商业贷款银行约定的账户，由原商业贷款银行全部结清该笔商业贷款并出具商转公贷款的放款凭证。

（六）借款人及共同产权人须配合原商业银行及时办理商业贷款涂销抵押手续（公积金贷款抵押权自动升为第一顺位抵押权）。

第十二条 商转公贷款使用商业银行账户作为还款账户，借款人应当按照住房公积金借款合同约定的还款时间、还款方式及时偿还贷款本息，违反住房公积金借款合同约定的，按合同约定承担相应违约责任。

第六章 资金计划和风险管理

第十三条 商转公贷款额度纳入当年广州住房公积金归集、使用计划统一管理，具体实施时分配至每月、每日，公积金中心可依据实际情况进行动态调整。商转公贷款申请实行轮候规则，按照在广州住房公积金管理中心综合业务系统提交申请的先后顺序自动获取额度；未获得当天额度的，按照原顺序继续轮候。

第十四条 商转公贷款管控额度动态调整规则如下：

（一）月末个贷率连续3个月达85%以上（含），次月起调减商转公贷款月度额度；月末个贷率连续3个月低于85%，次月起恢复原月度额度。

（二）月末个贷率达90%以上（含），次月起暂停商转公贷款，已受理的商转公贷款可继续办理；月末个贷率连续3个月低于90%，次月起恢复受理商转公贷款业务。

第七章 附则

第十五条 本办法未尽事宜，按我市现行住房公积金贷款管理相关政策规定执行。若遇公积金贷款政策调整，执行最新规定。

第十六条 本办法自 年 月 日起实施，有效期为3年，由公积金中心负责解释和修订。

广州住房公积金管理中心