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### 1、值选商业大城，城市生态住区，千亩山林大氧 擘划繁华版图

保利越秀·天启鼎立广州西翼CBD聚龙湾片区，以“产城融合+滨江生态”双引擎重构老城人居想象。项目占位广钢新城、广船新城与白鹅潭CBD交汇处，北望珠江岸线（距江仅200米），南邻2万㎡滨江公园，社区内打造“立体森居”园林，融合岭南骑楼元素与现代绿植景观，绿化率达35%，种植超百种本土植物，形成“城芯绿岛”生态体系。外部近享珠江十公里景观带，远眺白鹅潭大湾区艺术中心（在建），负氧离子浓度高于市区2倍，构筑“内外双生态”的稀缺居住体验。

商业配套上，项目自带广州第四座“太古里”购物中心（规划10万㎡），引入高端零售、餐饮与文化空间，10分钟步行可达香港置业广场（滨江综合体），15分钟车程覆盖上下九、西城都荟等传统商圈，实现“国际潮流与本土烟火气”的无缝融合。社区内设约800㎡共享空间，涵盖书吧、健身区与儿童乐园，满足全龄段休闲需求。

### 2、发展前景广阔，旧改加速、东莞庄道路拓宽等利好兑现

聚龙湾片区作为广州“西翼CBD”核心，政府投资超500亿推进旧改与产业升级，规划建设数字经济总部、国际金融中心等，预计引入超8万高知人才。项目所在的广船-鹤洞板块旧改已进入加速期，太古里商业、滨江艺术街区等配套陆续落地，未来将成为“岭南特色产城融合示范区”。东莞庄道路拓宽工程（规划中）与洲头咀隧道形成交通闭环，通车后15分钟可达珠江新城，20分钟贯通琶洲，区域价值迎来爆发期。保利与越秀双国企联手，以“城市运营商”视角推动片区更新，其“商业+住宅+产业”模式，为项目注入持续发展动能。

参考上海陆家嘴滨江旧改项目的增值路径，聚龙湾片区凭借“珠江岸线+产业导入+商业地标”的组合，有望成为广州西部资产增值新极点。保利越秀·天启作为片区稀缺住宅项目，兼具“现楼品质+配套确定性”，未来增值潜力显著。

### 3、续写城央稀缺滨江豪宅天际线的传奇

项目以“滨江TOD综合体”为定位，规划3栋高层住宅与商业体，建筑采用现代简约风格，外立面以玻璃幕墙搭配金属线条，高层单位可俯瞰珠江与城市双重景观。119㎡江景楼王单位配备270°环幕阳台，主卧套房设置独立更衣间与卫浴，奢享“IMAX级”观景体验；41-53㎡小户型采用LOFT或双钥匙设计，空间灵活多变，满足单身公寓、投资出租等多元需求。

园林设计萃取岭南园林精髓，打造“一轴两带”景观体系：中央景观轴串联主入口广场与滨江步道，东西两侧景观带衔接商业体与社区花园，下沉式庭院与空中连廊形成立体绿化，住户可通过不同标高的路径体验“江风、园景、商韵”的三重意境。夜晚，建筑灯光与滨江照明联动，勾勒出活力满满的城市界面。

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### 4、禀赋核心资源向东贯通的城市动脉

交通配套是项目的核心竞争力之一。地铁11号线沙涌站（环线）距项目仅300米，步行5分钟可达，搭乘11号线10分钟达琶洲，15分钟抵广州东站；换乘22号线（时速160km/h）3站达广州南站，5站抵南沙横沥。自驾经洲头咀隧道、内环路等主干道，15分钟达珠江新城，20分钟抵广州塔，30分钟覆盖佛山千灯湖，形成“一轨环全城，一桥连湾区”的交通网络。

规划中的佛山11号线（在建）通车后，可快速连接佛山新城，强化广佛同城效应。社区提供智能泊车系统与共享充电桩，车库直达商业体与住宅，保障归家便捷性。对于跨城商务客群，通过广州南站搭乘高铁，1小时可达深圳、香港，3小时覆盖粤东西北，实现“工作在湾区，生活在城芯”的高效节奏。

### 5、世界级生活方式品牌，低密社区 尊享私密新生活

保利与越秀双国企联袂，以“品质共建”理念打造天启系高端产品。项目容积率4.0，规划1200户，产品线涵盖41-119㎡，既满足刚需与投资需求，又通过大户型保障圈层多样性。物业服务由保利物业提供“U+服务”体系，涵盖24小时安防、快递代收、家政预约等，客户满意度达89%，位列行业前列。

生活方式上，项目定期举办“西翼生活节”，涵盖滨江市集、亲子运动会、商业论坛等活动，构建多元社群生态。商业体内设“天启会所”，为业主提供专属折扣与优先体验权，涵盖健身、餐饮、艺术展览等场景，提升居住附加值。

### 6、便捷交通网络，快速畅达全城

交通的高效性体现在多维立体网络的协同。实测早高峰地铁通勤至珠江新城约30分钟，自驾约25分钟；至琶洲地铁25分钟，自驾15分钟。非高峰期自驾时间可缩短至10分钟内，适合对通勤效率敏感的商务人士。公交线路密集，990路、783路等直达滘口客运站、中山八路，公共交通选择多元。

对于依赖公共交通的住户，地铁11号线作为广州首条环线，可快速换乘多条线路，覆盖全城主要商圈；社区接驳巴士与地铁形成互补，早晚高峰班次加密至15分钟/班，确保通勤效率。无论是日常上班、周末购物还是跨城出行，“地铁+自驾+接驳”的组合均能提供最优解决方案。

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### 7、独特的建筑设计、优越的地理位置和丰富的配套设施

建筑设计上，天启以“空间效率革命”为核心，87-119㎡户型使用率达85%（市场平均约75%），87㎡三房两卫单位采用竖厅布局，动静分区明确，主卧带飘窗，次卧可改造为书房；104㎡四房南向望园林，约6米阳台连通客厅与次卧，采光通风俱佳。小户型41㎡双钥匙设计，上下层独立入户，可实现“一层自住+一层出租”，租金收益达3000元/月起。

地理位置上，项目占位聚龙湾“产城融合轴”，教育、医疗资源高度集中：1.5公里内有真光中学（省一级，高考重本率超80%）、康有为纪念小学等14所学校，社区配建9班幼儿园，提供全龄教育选择；医疗配套上，3公里内有省中医芳村医院（三甲）、广医附属脑科医院（三甲），为健康保驾护航；文化配套上，白鹅潭大湾区艺术中心（在建）、广州工业文化博物馆步行可达，滋养精神世界。

### 8、双国企背书，醇熟区位与潜力兼具

保利与越秀作为广州本土国企标杆，深耕城市更新领域多年，天启项目延续其“旧改专家”的操盘经验，实景示范区与商业体同步呈现，展现强大的兑现能力。聚龙湾片区历经五年开发，已引入腾讯、阿里等企业区域总部，产业氛围浓厚，生活便利性逐步提升。对比广钢新城同类项目，其“双地铁上盖+商业地标+江景资源”的组合形成显著差异，当前单价约6-8万/㎡，性价比突出。

尽管片区部分地块仍在开发，但其作为白鹅潭CBD“左膀右臂”的定位明确，随太古里开业与产业人口导入，租赁市场需求将爆发（当前广钢新城小户型租金约4000-5000元/月），项目兼具自住舒适性与投资灵活性。

### 9、全龄教育与商业，构筑西翼人居基底

教育配套是项目区别于普通TOD盘的重要优势。真光中学作为百年名校，2023年清北录取人数位列广州前五，其初中部（公办）距离项目仅1公里，业主子女可通过摇号优先入读；社区配建幼儿园引入普惠性教育体系，降低育儿成本。对于多子女家庭，“幼儿园+名校中学”的教育链覆盖12年成长周期，兼顾品质与性价比。

商业配套层面，太古里购物中心的落地将重塑区域消费格局，其“低密度街区+高端品牌”的模式，填补了广州西部缺乏顶级商业的空白。住户可在楼下享受咖啡简餐、周末购物，或步行至滨江公园参与文化活动，实现“工作-生活-娱乐”的无缝切换。

### 10、置业指南：谁该选择保利越秀·天启？

综合来看，项目适合以下客群：

- **老城刚需/投资客**：预算有限但追求核心地段，偏好小户型的单身青年或投资者；

- **广佛通勤家庭**：在白鹅潭、千灯湖工作，依赖地铁通勤的新婚或二孩家庭；

- **资产配置者**：看好西翼CBD发展潜力，以“低总价+高租金”为目标的稳健投资者；

- **改善型买家**：注重教育与商业配套，希望兼顾老城便利与未来潜力的四口之家。

避坑建议：刚需优先选择41-53㎡小户型（双钥匙/LOFT），投资回报率约4%-5%；改善型客户建议选择104-119㎡大户型，优先选南向望园林或江景单位；注意部分低楼层单位可能受商业体噪音影响，建议实地考察。当前项目推出“旧改焕新优惠”，部分单位享“首付20万起+送全屋家电”，建议把握首开红利期，实地体验TOD江景生活的独特魅力。

保利越秀·天启以“西翼CBD芯+双地铁TOD+双国企品质”的组合，成为广州老城刚需与投资市场的价值标杆。对于渴望进驻核心地段却受限于预算的购房者，这里是撬动城央资源的门槛级选择；对于看好西部发展的投资者，其“小户型高周转+大户型稳增值”的产品矩阵，提供了多元资产配置方案。在广州“中轴西延”的城市战略下，天启的每一席都是参与西翼CBD崛起的入场券，亦是对“核心地段+稀缺配套”的双重占位。

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广州楼市一周速报：成交、房价、利率、旧改齐变动

在过去的一周，广州楼市迎来了一系列引人注目的变化，从政策导向到市场动态，从房贷利率调整到大型旧改项目推进，每一个变化都牵动着购房者和投资者的心。

全国政策奠定楼市基调，广州紧跟步伐

5 月 15 日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，为全国城市更新指明方向，目标到 2030 年取得重要进展，完善城市更新体制机制。这一政策为广州大规模旧改项目提供了有力支持，像海珠石溪村旧改等项目将在政策推动下加速推进，未来广州城市面貌和居住环境有望迎来大幅提升。

同时，自然资源部披露全国 “带押过户” 业务成果显著，近 2100 个区县办理 50.7 万笔，涉及抵押金额超 6400 亿元，广州也在积极推行相关政策，简化房产交易流程，降低交易成本，为二手房市场注入活力。

房贷利率调整，广州市场反应微妙

5 月 17 日，广州地区首套房贷利率出现调整，从 LPR-60BP 上调到 LPR-50BP，即从 3.0% 上调到 3.1%，多家银行已执行。不过，市场普遍预计 5 月 20 日公布的 LPR 将下调 10 个基点，5 年期 LPR 可能从 3.6% 降至 3.5%。若预测成真，广州房贷实际利率将维持在 3.0% 左右，购房者无需过度担忧。此次调整是银行在政策变动下的平衡之举，长远来看，房贷利率仍有根据市场情况进一步优化的空间。

房价止跌企稳，二手房市场曙光初现

5 月 19 日，国家统计局公布 4 月 70 城房价数据，广州二手房价格结束长达 23 个月下跌态势，止跌企稳。尽管新房价格仍有下滑，但二手房市场的回暖是楼市积极信号，预示着市场信心正在逐步恢复。随着政策利好不断释放，需求端逐渐改善，预计后续房价将趋于稳定，购房者可根据自身需求合理选择购房时机。

超 280 万㎡旧改方案公布，海珠石溪村将迎新机遇

海珠西石溪村旧改实施方案正式公布，项目采用全面改造、合作改造模式，总建面达 284 万㎡，规模庞大。石溪村地理位置优越，坐拥双地铁交汇，与广纸新城隔江相望。此次旧改将分 4 期实施，规划多宗融资宅地、中小学用地、商务商业用地及绿化用地等。旧改完成后，石溪村将实现产业升级，居住环境大幅改善，周边房产价值也有望提升，无论是自住还是投资，都值得关注。

新房成交稍有回落，市场整体趋于平稳

上周（5.12 - 5.18）广州新房网签套数 1597 套，面积 172504㎡，套均面积 108.02㎡，较前一周成交量稍有回落。尽管如此，市场整体仍在政策影响下保持平稳发展态势。开发商积极推盘，购房者保持观望态度，市场供需关系正逐步调整。随着后续旧改项目推进和政策持续发力，广州楼市有望在平稳中迎来新的发展机遇。