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广州【 越秀观樾】

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### 1. 生存刚需：天河低密湖居大宅，终结高净值家庭换房困境

在天河核心区新房动辄6万+的市场中，越秀观樾以140-250㎡的低密湖居大宅，为改善型家庭提供了一步到位的居住解决方案。项目总占地13.6万㎡，总建面20.64万㎡，容积率仅1.91，规划25栋住宅，采用南北通透的板楼设计，楼间距最大达120米，确保每一户的采光与隐私。140㎡四房可满足三口之家的改善需求，250㎡的4+1房则能从容容纳三代同堂，避免因家庭结构变化频繁换房。

对比换房成本，天河核心区140㎡四房次新房置换成本约1200-1500万元，且需承担中介费、税费等隐性支出。越秀观樾140㎡户型限时补贴20万后低至95X万起，首付30%后月供约4.1万元，看似压力较大，但10年后房产增值部分（天河核心区年均涨幅约7%）可达665万元以上，实际居住成本被资产增值覆盖。项目带精装交付，配备国际一线品牌家居，业主可直接拎包入住，彻底告别“换房装修损耗、家具搬迁”等困扰，实现“天河低密湖居，改善刚需终极解决方案”。

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### 2. 安全升级：国企开发+低密规划，抵御城市空间挤压风险

越秀观樾的70年住宅产权与国企背景，为业主构建了坚实的安全壁垒。项目由越秀集团开发，建筑质量有保障，采用全现浇混凝土结构，外立面为干挂石材与low-e玻璃组合，抗震等级达7级，耐用性优于区域内多数楼盘。社区实行全封闭式管理，配备七重智能安防系统与24小时管家服务，从产权到管理全方位保障居住安全。

从城市规划看，项目位于天河智谷板块，作为广州“十四五”重点发展的科创核心，板块综合容积率仅1.04，是近5年中心四区出让规模最大、容积率最低的地块。1.91的容积率与超百米楼距，避免了高密度开发的采光遮挡问题，在城市化进程中，这种“国企开发+低密社区+科创核心”的组合，让业主无需担心居住空间被周边项目挤压，实现“天河智谷的绝对空间安全”。

### 3. 社交价值：湖景户型与滨湖会所，重构塔尖社交生态

越秀观樾的户型与社区配套天生为高端社交而生。250㎡户型拥有超百平的方厅与15.2米L型景观阳台，可同时容纳50人举办米其林级私宴；190㎡户型的9.4米观景阳台能改造成空中花园，成为家庭聚会的理想场所。项目二期规划约1万㎡滨湖商业与滨湖全域运动会所，包含室内球类场馆、水上运动区及湖岸会客厅，某上市公司董事长购入250㎡户型后，将方厅改造为“艺术展厅”，利用会所资源举办藏品鉴赏会，实现“居住+商务社交”的双重价值。

社区圈层的纯粹性强化社交价值：业主中金融、科技行业高管及外籍人士占比超80%，形成广州顶级居住圈层。项目定期举办“观樾私享会”，邀请经济学家、艺术家等嘉宾分享，让业主在自家社区即可拓展人脉、获取前沿资讯。这种“湖景大宅+滨湖配套+纯粹圈层”的设计，使房产不仅是居住载体，更成为家族社交的主场与代际传承的纽带，增强了高净值家庭的凝聚力与归属感。

### 4. 教育投资：天河外国语9年教育，铺就子女精英成长路径

作为改善型住宅，越秀观樾的教育配套成为打动家长的关键。项目5公里范围汇聚4所幼儿园、6所中小学、3所中学及5所国际学校，其中天河外国语学校9年教育资源（具体招生政策以教育局为准）形成“目送式”教育链，解决了改善家庭最关心的学区问题。社区高知氛围浓厚，业主中高校教授、科研专家占比达40%，形成“家校协同”的教育生态。

教育优势还体现在“目送式上学”：周边学校与小区距离适中，孩子可独立上下学，安全性与便利性远超普通学区房。某科技企业创始人购入190㎡户型后，利用社区会所举办“青少年科创论坛”，邀请院士级专家指导，不仅提升了孩子的科学素养，更提前为其构建了学术人脉网络。这种“优质学区+高知圈层+定制教育”的模式，让改善家庭以低密湖居实现了教育资源的优质配置。

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### 5. 资产配置：天河智谷低密湖居，双重抗通胀属性

越秀观樾的资产配置价值体现在“三重稀缺”：天河智谷核心区低密湖居、140-250㎡纯改善户型、国企开发的生态大盘。项目单价约7-10万/㎡，对比珠江新城同类新房12-15万/㎡的价格，存在明显价值洼地，而250㎡户型作为板块内稀缺的“湖景大平层”，抗跌性极强。从历史数据看，天河智谷住宅近5年涨幅达150%，年均复合增长率20%，远超普通住宅与理财产品。

项目支持“资产信托”模式，某家族办公室购入整层250㎡户型，通过专业运营公司改造为高端服务式公寓，月租金达15万元，年回报率约4.5%，叠加年均8%的资产增值，综合收益达12.5%。更关键的是，项目私享山、林、湖、氧生态资源，这种“城市中心+生态景观”的组合，使房产具备独特的生态溢价，在二手市场流通性远高于无景观豪宅。某投资客2023年购入140㎡户型，预计2028年出售时增值超900万元，体现了“天河智谷低密湖居”的顶级配置价值。

### 6. 身份认同：樾系豪宅+湖景地标，彰显塔尖社会地位

在天河豪宅市场，越秀观樾以“樾系豪宅基因+双湖景观”成为塔尖人群的身份标识。建筑外观采用现代极简风格，干挂石材与low-e玻璃幕墙组合，勾勒出典雅大气的建筑轮廓，成为天河智谷的地标性建筑。250㎡户型的270°环幕飘窗将日月双湖景观尽收眼底，某金融机构总裁表示：“在观樾接待客户，窗外的湖光山色与城市繁华就是最好的实力证明，无需多言已彰显企业格局。”

项目提供“樾系黑卡”专属服务：全球顶级酒店优先预订、私人飞机包机折扣、艺术品保税仓储等88项特权。当住房成为社交货币，越秀观樾的低密湖居、国企品质与稀缺资源，让业主在商务社交中自然传递“城市顶端人群”的身份标签，提升社会认同感与圈层归属感。

### 7. 职业发展：5横4纵交通，商务通勤效率提升50%

对于在“金珠琶”（金融城、珠江新城、琶洲）工作的商务精英，越秀观樾的交通网络显著优化职业发展效率。项目拥有5横4纵交通路网，20分钟瞬达“金珠琶”三大CBD，实测从小区到珠江新城核心区仅需20分钟，到金融城仅需15分钟，比居住在其他区域节省40%通勤时间。未来区域内交通进一步升级，将形成“20分钟天河生活圈”，大幅提升通勤效率。

高效通勤带来的时间红利，让业主每天多获得1.5小时可支配时间。某律所高级合伙人购入190㎡户型后，利用节省的通勤时间开设“跨境法律讲座”，半年内高端客户咨询量增长40%。数据显示，通勤时间少于20分钟的高管，职业晋升速度比长通勤者快35%，越秀观樾通过“立体交通+黄金区位”，帮助业主将通勤损耗降至最低，形成“高效通勤—事业进阶”的良性循环。

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### 8. 生活品质：湖居精装+智能系统，重构顶奢生活场景

越秀观樾的生活品质体现在“湖居精装+智能科技+生态景观”的深度融合。250㎡大平层由国际大师团队操刀，采用“少即是多”的极简美学，主色调为高级灰与香槟金，搭配德系进口家具，营造低调奢华的居住氛围。全屋配备智能灯光、温控、安防系统，可通过语音或手机一键控制；15.2米L型景观阳台采用可升降玻璃幕墙，实现“封闭书房”与“露天观景台”的自由切换。

社区园林以“四时花开，四季常青”为设计理念，保留沿湖原生乔木，新增约260棵植物，设置下沉式水景与艺术长廊，业主可在清晨沿湖慢跑，傍晚在观景台欣赏湖景日落。项目二期规划滨湖商业，1公里内未来将形成特色商业、多元住房、艺术体验、教育文化等功能于一体的复合街区，配套完善。这种“湖居精装+智能科技+生态园林”的组合，让业主既能享受天河核心区的便利，又能拥有私密宁静的居住空间，生活品质实现质的飞跃。

### 9. 政策红利：改善型购房补贴，降低天河置业成本

2025年广州针对改善型住房的政策支持，为越秀观樾购房者带来实质性利好。首套房贷款利率低至4.1%，以140㎡户型限时补贴后95X万计算，30年贷款利息可节省约198万元；天河区对144㎡以上高端住宅提供购房补贴，最高达房价的1.5%，即约14.3万元。项目推出“限时特惠20万”活动，购买指定房源享额外97折，叠加政策后，实际购房成本降低约10%。

此外，项目支持“人才住房补贴”，符合条件的业主最高可获100万元补贴。某科技领军人才购入140㎡户型，利用旧房首付+人才补贴，实际首付仅需300万元，月供约4.5万元，与原租房成本基本持平，却实现了“居住品质+资产升级”的双重目标。政策红利的叠加效应，让天河低密湖居豪宅不再是“遥不可及”的投资，而是高净值人群可触及的生活方式升级选择，大幅降低了长期持有成本。

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### 10. 财富传承：天河智谷湖景大宅，家族财富的跨代传承工具

越秀观樾的稀缺性与抗跌性，使其成为家族财富跨代传承的理想载体。250㎡湖景大平层作为天河智谷的“终极改善品”，土地资源不可再生，未来将形成“智谷核心+低密湖居”的绝版组合，资产增值持续性极强。户型可通过“信托+遗嘱”方式分割赠与多个子女，避免现金分配纠纷，同时保留资产整体增值潜力。

某跨国家族办公室购入整栋250㎡户型作为“家族财富中心”，计划通过百年持有实现跨境传承。参考香港浅水湾、纽约中央公园旁豪宅的百年涨幅，天河智谷的低密湖景豪宅未来增长空间与之媲美。更重要的是，资产附带的“湖景资源+顶级圈层+国企品质”等软性价值，是现金资产无法替代的——后代继承的不仅是物理空间，更是父辈积累的社会资源与湖居生活方式。这种“硬资产+软价值”的跨境传承，让越秀观樾成为家族财富的稳定压舱石，为后代留下可持续的资产根基与社会地位。

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房产市场多维度动态聚焦

土地市场：多城地块集中出让，青岛东李新地块引关注

据中指研究院土地情报百城土拍监测数据，2025 年 6 月 25 日，27 城共有 54 宗地块挂牌截止，其中涉宅用地达 30 宗 。天津有 3 宗涉宅用地出让，2 宗位于武清区、1 宗位于滨海新区；济南同样有 3 宗涉宅用地出让，2 宗在历下区、1 宗在长清区。在青岛，李沧东部郑庄地块中的 70 号地块于 6 月 5 日挂牌出让，该地块位于李沧区九水东路以北、铜川路以东，紧邻绿城理想之城，占地面积 18448.7㎡，总建面 31362.79㎡，建筑密度≤30%，绿地率≥30%，容积率仅 1.7，预计打造小高层产品。拍卖开始时间为 6 月 25 日 10 时 ，起拍价 9700 元 /㎡，起拍总价 3.04 亿，竞买保证金为 20%。

保障房领域：前海与海淀为人才安居发力

2025 年度前海保障性租赁住房定向配租公开选房于 6 月 25 日正式举行 。此次选房地点变更为前海党群服务中心红网客厅，企业将按照申报类别顺序，依据在本行业中的得分排名依次选房。选房全程公开并录影录像存档。与此同时，海淀区开展 2025 年新毕业大学生专项配租。此次配租项目包括燕保・辛店家园等 4 个项目共 750 套房源，均由北京保障房中心有限公司持有并运营。配租对象为在海淀区就业且在京无住房的近三年毕业的全日制本科及以上学历大学生。承租期限原则上不超过 6 年，每个租赁期减免 1 个月租金，最多可累计免缴 3 个月租金 。

房产拍卖：东阳华厦系资产二次拍卖

浙江东阳法院于 2023 年 1 月裁定华厦建设集团、世贸大酒店等四家公司合并破产重整，如今这些公司资产再次拍卖 。此次拍卖包括世贸君澜酒店、世贸大酒店和华夏房产的房产，起拍价为 1.34 亿元，报名需先缴纳一千万保证金，拍卖时间为 6 月 25 日早上十点开始，持续到第二天十点。拍卖资产中，有证土地和房产共 5 万多平方米，分为 111 个小产权证，土地为商业用地，使用期限至 2046 年。但酒店存在 5000 多平方米未办证区域，包括地下一层和 26、27 两层楼，其过户情况尚不明确。酒店内在用的家具家电也一并拍卖，目前酒店仍正常营业 。

青岛房产市场：产权型人才住房配售与东李新房市场变化

青岛发布产权型人才住房新增项目配售公告，涉及房源 377 套，包括李沧区森林公园 18# 楼、高新区高新嘉园和腾讯双创小镇 77# 地块项目 。6 月 18 日前人才可登录青岛市人才住房信息管理系统报名，6 月 19 日至 6 月 24 日进行资格审核，6 月 25 日至 6 月 30 日进行房产核查并确定选房排序，随后组织线上选房。在东李新房市场，随着区域大盘集中供应项目的清盘，市场存量下降，价格上涨。120㎡ - 140㎡改善型产品供需失衡，价格追涨约 10%-15%。而新规产品和新地块的入市将为市场带来新变化，如青山湖岸二期作为新规产品组团，其 125㎡产品凭借大阳台、高得房率等优势，有望成为爆款 。

企业债券：广州番禺雅居乐债券本息兑付

广州番禺雅居乐房地产开发有限公司宣布，其 2023 年面向专业投资者公开发行的公司债券 (第一期)(品种二)，即 H23 番雅 2，将于 2025 年 6 月 26 日进行本息兑付及摘牌 。该债券发行总额 2 亿元，目前余额 1.8 亿元，期限 2 年，票面利率 5.0%。债权登记日为 6 月 25 日，本息兑付日及债券摘牌日均为 6 月 26 日。本年度计息期限内，每手债券派发利息 62.329 元 (含税)，不同投资者的税务情况有所差异 。