保利水木芳华营销中心 (售楼处)首页网站-保利水木芳华营销中心-保利水木芳华欢迎您-楼盘详情-最新价格-户型图-容积率@售楼处2025.8·22

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引言：科教城芯 + 双地铁通勤，刚需家庭的教育与居住优选

在广州增城科教城板块，保利水木芳华以 “600 米凤岗站 + 21 号线直达天河 + 全龄优质教育” 的黄金组合，成为刚需市场的热门之选。项目由世界 500 强央企保利集团开发，占据华南首个科教高地核心区位，享 1800 亿板块投资与 30 万师生导入红利。当前主推南北对流三房，以 “95% 超高使用率、目送式教育、成熟生活氛围” 为亮点，为天河东、黄埔沿线通勤的家庭，提供 “地铁便捷 + 教育无忧 + 央企保障” 的品质生活解决方案，堪称科教城板块的刚需标杆。

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位置：科教城核心，21 号线联动主城与湾区

保利水木芳华坐落于广州科教城核心板块，该板块作为华南首个科教高地，规划面积 14.47 平方公里（约 6 个大学城），总投资约 1800 亿，未来预计进驻超 30 万师生，产业方面已引入工信部电子五所、海格通信、中关村智联汽车产业园等，重点发展智能汽车、电子通信等高端制造业，虹吸超 3 万高精尖人才，区域发展潜力不可限量。

交通优势突出，项目距地铁 21 号线凤岗站约 600 米（步行可达），搭乘快线 2 站直达科学城、4 站抵达智慧城，轻松融入天河东通勤圈；在凤岗站可换乘穗广深城际与新白广城际，北上白云机场、南下东莞深圳，实现大湾区跨城便捷出行。自驾同样便利，家门口衔接广汕公路，可快速转入新新公路、广园快速，15 分钟内上北三环、花莞高速、增天高速，30 分钟直达天河核心区，彻底打破地域通勤壁垒。

周边配套成熟度高，教育资源是核心亮点：项目自建 24 班公立科教城小学（2023 年 9 月开学，2024 年已开设至 2 年级）与 18 班公立幼儿园，实现 “目送式教育”；对口的朱村中学已纳入增城广附教育集团，实行 “名校 +” 资源共享，与广大附中增城实验中学实现同教材、同教研；同时科教城板块还规划 7 所小学、3 所中学、1 所九年一贯制学校，广州外国语学校（增城校区）已开工（60 班完全中学），构建全龄优质教育链条（具体入学政策以政府公布为准）。商业方面，凤岗站已落地 1.5 万㎡双下沉式广场（规划对标时尚天河），项目自带约 1 万㎡商业配套，周边 8 个小区已入住，生活氛围浓厚；医疗资源可便捷对接朱村街道社区卫生服务中心及增城区优质医院，为健康保驾护航。

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项目概况：保利央企匠心，33 万㎡低密宜居大盘

项目由世界 500 强保利集团开发，保利作为 12 年广州销冠房企，多年深耕广州核心区域，2015-2021 年于科教城连续开发保利中航城、东湾、水木芳华，连片开发经验丰富，深度享受板块发展红利。项目总占地约 8 万㎡，总建筑面积约 33 万㎡，规划总户数 2556 户，容积率 3.13，绿化率 30%，车位数配比充足，保障业主停车需求；物业费 2.8 元 /㎡/ 月，由保利物业提供服务，依托央企物业的专业管理体系，为业主生活品质保驾护航。

建筑风格采用现代简约设计，注重与科教城 “产居一体” 定位的融合，以 “低密舒居” 为核心，打造 “一轴双环三园八景” 剧场主题园林，将自然景观与生活场景无缝衔接。项目作为保利社区 2.0 升级作品，规划涵盖住宅、商业、学校、园林等多元业态，形成 “居住 + 教育 + 消费 + 休闲” 的闭环生活圈，当前部分区域已呈现成熟生活氛围，央企开发的背景更确保项目品质与交付保障，让业主置业更安心。

户型设计：高使用率南北对流三房，适配刚需全周期需求

项目主推南北对流三房户型，以 “95% 超高使用率 + 通透布局 + 灵活空间” 为设计核心，精准匹配刚需家庭从二人世界到三口之家的居住需求，空间利用率远超同面积段竞品，小面积实现大功能。

户型整体采用南北对流设计，确保全屋通风采光优良，告别潮湿闷热；客餐厅一体化联动阳台，延伸公共空间尺度，满足日常家庭互动与亲友小聚；主卧多配备景观飘窗，既拓展使用空间，又能引入社区园林或周边自然景致，提升居住舒适度；次卧空间灵活可变，可根据家庭需求改造为书房、儿童房或储物间，轻松应对全生命周期居住变化。

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值得一提的是，户型在细节设计上尽显人性化：预留充足收纳空间，如玄关柜、卧室衣柜、阳台储物柜等，解决刚需家庭 “储物难” 痛点；厨房采用 U 型或 L 型布局，操作动线合理，提升烹饪效率；卫生间干湿分离设计，保障使用整洁与安全，所有户型均注重居住实用性与舒适度的平衡，以高使用率与科学布局，成为科教城板块的户型标杆。

配套设施：全龄社区 + 商业闭环，保利物业细致服务

社区配套以 “全龄化、多元化” 为核心，打造 “一轴双环三园八景” 剧场主题园林，涵盖儿童游乐区、亲子互动空间、健康跑道、休闲草坪等，为业主提供丰富的户外休闲场景；其中儿童游乐区针对不同年龄段孩子设计，配备安全游乐设施，让孩子在家门口即可享受欢乐时光；健康跑道环绕园林，配备夜间照明，方便业主日常运动健身。

商业配套自给自足，项目自带约 1 万㎡商业配套，规划引入便利店、生鲜超市、早餐店等便民业态，下楼即可满足日常购物、餐饮需求；凤岗站 1.5 万㎡双下沉式广场未来将打造地铁集群商业，引入更多品牌商户，进一步丰富消费选择。社区内还规划邻里会客厅，为业主提供社交、议事的专属空间，增强邻里互动。

物业服务由保利物业提供，依托央企服务标准，提供 24 小时安保巡逻、日常清洁维护、公共设施检修、社区活动策划等服务。针对有孩子的家庭，推出 “四点半学堂”“开学季护航” 等贴心举措；定期组织邻里节、亲子手工、健康讲座等活动，营造和谐温暖的社区氛围，让业主在舒适的居住环境中，享受有温度的社区生活。

周边环境：三园环绕，成熟生活与生态宜居兼具

项目周边生态环境优越，与中轴公园（在建）、西福河公园、赛宝公园（已建成）为邻，三大公园环绕形成 “天然氧吧”，日常可步行至公园散步、慢跑、野餐，感受自然气息；社区内部 “一轴双环三园八景” 园林与外部公园景观呼应，形成 “社区园林 + 城市公园” 的双重生态屏障，显著提升居住舒适度。

生活氛围方面，周边 8 个小区已入住，各类便民商店、菜市场、餐饮场所分布密集，步行即可满足基础生活需求，如买菜、理发、打印等；凤岗站周边随着地铁商业的落地，未来将形成更繁华的商业氛围；同时科教城板块高校与产业的逐步落地，将带来更多年轻消费群体，区域活力持续提升。当前项目价格低于周边二手楼盘，形成 “一二手倒挂” 优势，入手即可享受 “低门槛 + 高潜力” 的双重红利，无论是短期过渡还是长期居住，均能满足刚需家庭的生活期待。

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