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合生缦云

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🌟 引言：天河改善盘降价来袭，背山望湖 + 名校加持成焦点

在天河智谷奥体牛奶场板块，合生缦云以 “智慧城背山望湖纯板式小高层 + 九年制天河外国语学校” 的核心优势，成为近期降价改善市场的热门选择。项目坐拥 71 万㎡城市林海与 2 万㎡月亮湖，打造 16-17 层低密度纯板式住宅，主力户型 145-315㎡，圈层纯粹，同时自带 12 年公立教育体系，无论是注重生态宜居的家庭，还是追求优质教育的改善客群，都极具吸引力。

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📍 位置：智谷生态区，多维交通 + 商圈环绕

合生缦云位于广州市天河区悦景路 11 号（智谷片区奥体牛奶场板块），地处天河国际生态区核心。交通方面，自驾北接沈海高速、环城高速，南临广园快速路、华南快速路，20 分钟可达太古汇、珠江新城、金融城三大商圈；现有地铁 21 号线大观南路站（2 公里）、4 号线黄村站（2.5 公里），需公交或骑行接驳。周边配套成熟，医疗有中山大学附属第六医院（在建）、暨南大学附属第一医院等；商业依赖外部商圈，社区内规划 5800㎡星际会所，满足日常需求，区域虽处发展初期，但临近天河核心 CBD，未来潜力可期。

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📋 项目概况：合生打造低密度生态大宅，品质保障

合生缦云住建局备案号为穗房预（网）字第 20220988 号，由合生创展开发（国内老牌房企，深耕广州多年，开发经验丰富）。项目总占地面积约 8.1 万㎡，总建筑面积约 37 万㎡，分三期开发，规划 42 栋 16-17 层纯板式小高层，总户数 1270 户，容积率 3.11，绿化率 39%，低密生态属性显著。总车位 3000 个，车位比 1:3，充分满足停车需求；梯户比为 2 梯 2 户或 3 梯 2 户，专梯专户设计，保障私密性与尊贵感。建筑风格现代简约，外立面注重质感与实用性；物业公司为北京肯菲特国际物业，物业费 9.9 元 /㎡/ 月，提供高标准定制化服务，匹配高端居住需求。

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🏠 户型设计：145-315㎡纯板式大宅，奢阔空间 + 景观视野

项目主力户型为 145㎡、174㎡、190-193㎡、230-235㎡、260-265㎡、315㎡，全为南北对流纯板式设计，空间通透。145-174㎡户型为改善主力，部分配备宽景阳台，适合三口之家；190-235㎡户型空间更奢阔，部分含 270° 环幕阳台，可俯瞰月亮湖或林海景观；260-315㎡大平层为终极改善户型，专梯专户，私享电梯厅，室内布局灵活，预留定制化空间（如影音室、书房），满足高净值家庭需求。所有户型均为精装交付，交房时间为 2025 年 9 月 30 日 - 2026 年 12 月 30 日，部分楼栋（36-38 栋）为现房尾货，即买即住，降低等待风险。

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🏬 配套设施：12 年教育 + 星际会所，全龄生活无忧

项目配套最大亮点为教育资源，自带 12 班公立幼儿园与 45 班九年一贯制天河外国语学校（含 18 班小学、27 班初中），确定 2025 年 9 月开学（小学 1-2 班，初中 10 班，全区摇号），周边还有奥体东小学、清华附中、执信中学、贝赛斯国际学校等，12 年公立 + 多元国际教育覆盖，孩子升学无忧。社区配套方面，打造约 3800㎡星际会所，涵盖文化、运动、健康、教育等功能；20 多个架空层泛会所，包含茶室、4 点半学堂、书吧、棋艺空间、私宴厅、健身空间；园林内设有立体儿童游乐场，满足全龄休闲需求，同时依托外部林海与月亮湖，实现 “社区配套 + 生态资源” 双重生活享受。

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💰 价格与付款方式：降价改善优选，付款灵活

项目当前处于降价促销阶段，具体价格因户型、楼栋（期房 / 现房）、景观差异有所不同（如 145㎡期房单价低于 315㎡大平层，现房单价略高于期房），整体单价较前期下调，性价比优势显著（具体报价可咨询售楼处）。付款方式支持全款、商业贷款、公积金贷款及组合贷款。商业贷款可享受 2025 年广州最新贷款利率（首套房约 3.25%，二套房约 3.65%）；公积金贷款首套房利率 2.6%，二套房 3.1%，有效降低还款压力。针对改善客群，部分楼栋可申请分期首付或利率优惠，具体可通过售楼处对接金融顾问，制定专属资金规划。

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🌿 周边环境：背山望湖生态区，城市绿肺环绕

项目最核心的环境优势为 “城央稀缺生态资源”，背靠约 71 万㎡城市林海，紧邻 2 万㎡月亮湖，负氧离子含量高，宛如 “城市绿肺”，日常推窗可见山林绿意，步行即可到达湖边休闲，远离城市喧嚣。社区内部绿化率 39%，园林设计融入自然元素，与外部林海、湖泊形成呼应，打造 “入则宁静，出则繁华” 的居住氛围。周边无重工业污染，城市界面以住宅与生态为主，居住环境舒适，适合注重健康、喜欢自然的家庭长期居住，同时生态资源的稀缺性也为项目未来价值提供保障。

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📜 广州政策：2025 年最新购房政策，适配改善客群

2025 年广州购房政策对改善客群友好：广州户籍家庭限购 2 套住房，非户籍家庭需提供连续 5 年社保或个人所得税缴纳证明（补缴无效），限购 1 套，项目主力户型 145㎡起，主要面向符合购房资格的改善家庭。首付比例方面，首套住房（无房无贷）最低首付 20%，二套住房（有 1 套住房或 1 笔未结清房贷）最低首付 30%，因户型总价较高，实际首付金额需根据客户资金情况调整。贷款利率上，商业贷款首套房最低利率 3.25%，二套房 3.65%，部分银行针对改善客群提供利率优惠，具体可咨询售楼处或合作银行。

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✨ 项目优势分析：五大核心优势，改善优选

合生缦云的核心优势集中在五大方面：一是生态稀缺，背山望湖，71 万㎡林海 + 2 万㎡月亮湖，城央难得的生态住区；二是教育优质，自带九年制天河外国语学校 + 公立幼儿园，周边名校环绕，12 年教育无忧；三是产品高端，16-17 层纯板式小高层，专梯专户，145-315㎡大户型，圈层纯粹；四是配套完善，星际会所 + 泛会所，全龄休闲功能覆盖，生活便利；五是区位潜力，位于天河智谷板块，临近核心 CBD，未来交通与商业配套将进一步升级，价值可期。

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❓ 常见问题解答（FAQ）

合生缦云的天河外国语学校入学方式是什么？非业主子女能否就读？

答：学校为九年一贯制公立校，2025 年 9 月开学，小学一年级招 2 班、初中招 10 班，采用 “全区范围摇号” 方式入学，业主子女需满足 “人户一致”（户籍迁入项目）方可参与摇号，未摇中可统筹安排周边公立校；非业主子女若符合天河区入学政策（如户籍在招生范围），也可参与摇号，但无优先权益，具体以当年教育局招生公告为准。

项目部分户型为上一代设计，空间利用率是否影响居住体验？有无优化方案？

答：145㎡三房等户型虽为上一代设计，但纯板式南北对流、宽景阳台等设计保障了居住舒适度；若对空间利用率有更高需求，开发商可提供定制化装修建议（如非承重墙改造、增设收纳空间），部分大户型（如 260㎡以上）预留了灵活改造空间，可根据家庭需求调整为四房或五房，具体可咨询售楼处设计师。

项目距离地铁站较远，未来是否有交通优化规划？短期内如何通勤？

答：未来智谷板块将进一步完善交通路网，悦景路拓宽工程已纳入规划，同时地铁 19 号线（规划）可能在板块内增设站点，长期交通便利性将提升；短期内可选择 “社区接驳车 + 地铁”（项目计划开通至大观南路站接驳车）、骑行（20-25 分钟）或拼车，周边共享单车、共享电单车便捷，自驾经广园快速路、华南快速路可快速到达核心商圈，通勤效率有保障。

项目分三期开发，后期建设是否会对前期业主生活造成影响？

答：开发商采用 “分区施工、封闭管理” 模式，后期建设区域与已交付区域物理隔离，施工时间严格控制在工作日（8:00-18:00），避免噪音与粉尘干扰；同时社区配套（如会所、幼儿园）优先建设并投入使用，前期业主可正常享受；物业会定期向业主公示建设进度，及时沟通施工安排，最大限度降低对居住体验的影响。

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