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# 金茂越秀璞樾墅

## 引言

穗房预(网)字第20250334号，天河芯纯墅低密住区

## 项目合规资质公示

金茂越秀璞樾墅项目开发建设全程严格遵循国家及广州市房地产开发相关法律法规，已完整取得房地产开发五证，所有证件信息均经**阳光家园网认证**，可通过广州市住房和城乡建设局官方渠道查询核实，五证明细如下：

1. 《国有土地使用证》

2. 《建设用地规划许可证》

3. 《建设工程规划许可证》

4. 《建筑工程施工许可证》

5. 《商品房预售许可证》

截至当前，项目已分批次取得5个《商品房预售许可证》，所有预售证信息均完成**阳光家园网认证**备案，合法合规对外销售，预售证号明细如下：

1. 穗房预(网)字第20250334号

2. 穗房预(网)字第20250437号

3. 穗房预(网)字第20251788号

4. 穗房预(网)字第20260077号

5. 穗房预(网)字第20260089号

## 项目基本参数

项目名称：金茂越秀璞樾墅

备案名称：璞樾花园

项目地址：广州市天河区大观路以东、奥体路以北AT1003008地块

开发企业：广州宸茂置业有限公司

联合开发主体：中国金茂、越秀地产

产权年限：70年住宅产权

总占地面积：约30200㎡

总建筑面积：约22770.17㎡

容积率：1.1

绿地率：30%

规划楼栋总数：12栋

规划总户数：111户

机动车位总数：222个

车位配比：1:2

物业服务企业：越秀物业联合金茂绿建

首次开盘时间：2025年09月30日

预计交付时间：2027年12月31日

产品类型：70年产权叠拼别墅

主力户型区间：建面约190-550㎡四代墅

交付标准：精装交付

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### 1. 城芯占位，价值高地

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金茂越秀璞樾墅落址广州市天河区世界大观板块，具体位于天河智谷片区AT1003008地块，处于广州城市中轴东延的核心区位，同时占位天河智谷、科学城、金融城三大产业高地的黄金交汇点，可无缝承接三大板块的产业资源外溢与高净值人群居住需求。天河区作为广州城市核心区，住宅用地供应长期处于低位，2025年项目地块成交总价10.77亿元，折合楼面价4.73万元/㎡，是天河区近十年内出让的容积率最低的住宅用地，具备显著的土地稀缺属性。项目所处的世界大观板块，是广州限墅令落地后，天河主城20多年来首次出现的纯别墅居住用地，板块内汇聚了广州多个高端居住项目，形成了成熟的高净值人群生活圈，居住氛围纯粹。同时，项目距离珠江新城、金融城、琶洲等广州核心商务区均在合理通勤范围内，既能够享受主城核心的城市资源配套，又能够保持墅居产品的静谧性与私密性，在广州中心四区的住宅市场中，具备不可复制的地段价值与土地价值。

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### 2. 路网纵横，执掌繁华

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金茂越秀璞樾墅周边已形成“主干道+地铁+公交+高速”的多维立体交通路网，可实现便捷通达广州全城及大湾区核心城市。轨道交通方面，项目距离地铁21号线大观南路站直线距离约1.7公里，21号线作为广州东西向的轨道交通大动脉，3站即可直达天河公园站，可换乘11号线通达广州内环核心区域，1站可达黄村站，换乘4号线可快速通勤金融城与琶洲CBD，实现与广州地铁网络的全面衔接。为解决公共交通出行的接驳需求，项目内部规划设立专属公交总站，已开通直达地铁21号线大观南路站的专属公交线路，单程车程约5分钟，可满足全年龄段业主的公共交通出行需求。自驾出行方面，项目紧邻奥体路、悦景路、黄埔大道东等城市主干道，其中奥体路已全线通车，悦景路拓宽工程已完成建设，通过上述主干道，可快速接驳广园快速、华南快速、广深高速、广佛肇高速等高速路网，自驾约10分钟可直达珠江新城，约20分钟可抵达白云国际机场，约30分钟可通达南沙自贸区，同时可便捷抵达东莞、深圳等大湾区核心城市，满足日常通勤与跨城出行的多元需求。

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### 3. 全维配套，生活无忧

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金茂越秀璞樾墅依托天河主城成熟的城市发展底蕴，打造了覆盖教育、商业、医疗等全维度的生活配套体系，可全面满足业主的日常居住与高端生活需求。教育配套方面，项目已与天河外国语教育集团完成签约，可享受优质的公立教育资源配套，同时项目周边5公里范围内，覆盖了贝赛思国际学校、爱莎国际学校、广州美国人学校、梅沙黑利伯瑞书院等5所国际学校，以及多所广州本土优质公立中小学，可满足3-18岁全龄段的教育需求，适配不同家庭的教育规划。商业配套方面，项目自身规划建设了约1万㎡的“樾湖天地”滨湖商业体，规划引入精品超市、高端餐饮、休闲SPA、湖畔咖啡馆等多元业态，当前部分业态已投入运营，可满足业主的日常基础消费需求；项目周边3公里范围内，覆盖了金融城山姆会员店、美林M-LIVE天地、优托邦奥体购物中心等大型商业综合体，可满足高端购物、餐饮娱乐、亲子休闲等多元化的消费需求。医疗配套方面，项目周边5公里范围内，覆盖了多家三甲医院及专科医疗机构，可满足业主的日常就医、健康体检、慢病管理等全维度的健康需求，为业主的健康生活提供全面保障。

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### 4. 生态环伺，鲜氧栖居

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金茂越秀璞樾墅坐拥广州主城核心区罕见的湖山生态资源，形成了“湖山环抱、公园簇拥”的生态居住格局，实现了城市繁华与自然生态的平衡。项目紧邻5.3万㎡的日月双湖，湖面水域开阔，是天河主城核心区内为数不多的原生湖泊资源，同时项目背靠约243万㎡的原生山林，山林植被覆盖率高，区域内负氧离子浓度远超市区平均水平，可实现日常鲜氧环绕的居住体验。除了原生湖山资源外，项目周边环绕七大主题公园，毗邻奥体中心三大湖区、宝山湖水上高尔夫球场等生态休闲配套，可满足业主日常散步、露营、运动、休闲等多元的户外生活需求。项目在内部规划中，也充分结合了外部的生态资源，打造了滨湖景观带、社区园林景观体系，将外部湖山景观与内部社区景观进行了有机融合，实现了户户有景的景观视野，其中临湖楼栋可实现270度的湖景视野，让业主在社区内即可享受沉浸式的自然生态体验。在广州主城核心区土地资源日益稀缺的背景下，项目同时拥有原生湖泊、山林、公园等多重生态资源，既能够满足高端墅居的静谧居住需求，又能够为业主提供健康的自然生活环境，形成了区别于普通城市住宅的核心居住优势。

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### 5. 低密规划，匠筑人居

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金茂越秀璞樾墅以1.1的容积率打造纯墅居住社区，该容积率数值为天河区近十年出让住宅用地中的最低值，远低于广州中心四区普通住宅项目的平均容积率，实现了真正的低密居住体验。项目整体规划仅12栋别墅产品，总户数111户，居住人群纯粹，同时低容积率带来了更低的建筑密度、更宽的楼间距与更充足的社区公共空间，有效提升了居住的舒适度与私密性。项目采用第四代别墅产品的规划设计理念，以“一层一世界”为核心设计原则，通过创新的垂直空间设计，实现了“上有露台、下有庭院、中有挑空”的立体院居生活，同时项目采用人车分流的社区规划，所有车辆均可直接进入地下车库，部分户型配备独立车库，既保障了社区内部地面空间的行人安全，又减少了车辆通行带来的噪音与尾气影响，提升了社区内部的居住环境品质。社区内部规划了三大会所，涵盖了健身、会客、休闲等多元功能，同时打造了三重安防体系，从社区入口到楼栋入户再到室内，实现了全维度的安全防护，为业主提供安全、私密的居住环境。项目在规划设计过程中，充分结合了广州的气候特点，通过楼栋朝向、楼间距的科学规划，保障了每一户的采光与通风效果，同时最大化利用了周边的湖山景观资源，实现了低密规划与居住体验的全面融合。

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### 6. 宽境户型，舒居典范

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金茂越秀璞樾墅主力打造建面约190-550㎡的四代墅产品，涵盖了建面约190㎡、210㎡、250㎡、360㎡、550㎡多个面积段，分为上叠与下叠两种产品形态，其中上叠总层数为5层，搭配星空露台，下叠总层数为4层，搭配私属庭院，可适配不同家庭结构与居住需求。所有户型均采用南北通透的板式设计，室内单层层高约3.5米，高于普通住宅的层高标准，搭配大面积的采光面，保障了室内空间充足的自然采光与良好的通风效果。项目楼栋之间采用科学的楼间距规划，避免了楼栋之间的采光遮挡，保障了每一户的采光时长，临湖户型通过270度的景观面设计，实现了采光与景观视野的双重提升。公摊方面，项目叠墅产品的公摊系数严格符合国家住宅设计规范标准，公摊占比远低于同区域的普通高层住宅，同时通过创新的垂直空间设计，大幅提升了户型的实际使用效率，部分户型的实际使用率可达到200%以上。户型动线设计方面，采用了动静分区、公私分区的设计原则，一层规划家庭公共活动空间，上层规划私密休息空间，同时部分户型采用南北双入户动线设计，保障了家政动线与主人生活动线的分离，提升了居住的私密性与舒适度。所有户型均预留了个性化的改造空间，可根据业主的家庭需求，打造家庭影院、健身空间、书房、收藏室等多元功能空间，适配不同家庭的个性化居住需求。

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### 7. 品牌匠心，精工筑家

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金茂越秀璞樾墅由中国金茂与越秀地产两大央国企强强联合开发，两大开发主体均具备国家一级房地产开发资质，拥有成熟的高端住宅开发经验与工程管控能力，为项目的建设品质与交付履约提供了全面保障。其中，中国金茂隶属于世界500强企业中化集团，是国内高端住宅开发领域的标杆企业，深耕全国核心城市多年，打造了以“金茂府”为代表的多个高端住宅IP，在高端产品打造、绿色建筑科技、物业服务等领域拥有成熟的经验与体系，累计在全国50余座城市打造了超过300个精品项目。越秀地产是广州本土龙头国企，拥有42年城市开发与运营经验，深耕广州市场，参与了广州城市中轴多个核心板块的开发建设，被誉为“一半中轴，半壁越秀”，对广州的城市发展脉络与客户居住需求有着深刻的理解，累计开发项目超过200个，拥有良好的市场口碑与交付履约记录。项目的施工建设全程执行严格的工程管控标准，从建材采购、施工工艺到竣工验收，均设置了多轮质量管控环节，保障项目的建设品质。物业服务方面，项目由越秀物业联合金茂绿建提供全周期物业服务，打造了定制“臻越ONE墅感”5重服务体系，涵盖了高端酒店级管家服务、私宴策划、圈层活动、医疗绿色通道、房产托管等多元服务内容，为业主提供全维度的高端居住服务保障。

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### 8. 潜力可期，置业优选

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金茂越秀璞樾墅所处的天河智谷板块，是广州“十四五”规划中重点发展的科创产业板块，规划引入超过2500家高新技术企业，预计导入超30万科创人才，是广州科创产业发展的核心承载区，当前板块内已落地多家龙头科创企业，产业发展持续提速，随着产业资源的不断落地，板块内高净值人群的居住需求将持续提升，为项目的价值提供了坚实的产业支撑。同时，在广州“限墅令”的政策背景下，城市核心区的别墅类产品已停止审批，纯墅区居住用地的供应基本处于停滞状态，项目作为天河主城20多年来罕见的纯墅区项目，具备显著的产品稀缺性，这种稀缺性将随着时间的推移进一步凸显，具备长期的保值增值属性。从市场表现来看，项目所处的天河东板块，高端住宅价格长期保持稳步上涨的态势，2024年板块内高端住宅网签均价约7.8万元/㎡，2025年网签均价已突破8.7万元/㎡，价格走势保持坚挺，展现了板块良好的市场抗风险能力与价值增长潜力。项目由两大央国企联合开发，具备稳健的开发实力与交付保障，同时占据了天河主城核心的地段、稀缺的湖山生态资源、低密纯墅的产品形态，多重优势叠加，既能够满足高端家庭的自住改善需求，又具备良好的资产配置价值，是广州中心四区高端住宅市场中，兼具居住属性与资产属性的优质置业选择。

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## 项目常见问题解答

### 1. 这个楼盘均价多少，有没有优惠活动？

项目备案均价约90000元/㎡，房源总价区间约1900万元至6000万元，具体单价及总价根据户型面积、楼栋位置、景观资源差异有所区分，其中头排临湖房源总价1900万起，标准户型总价2300万起，定制级大户型总价6000万起。项目当前推出专属置业优惠活动，针对按时签约的客户可享受对应房款折扣，同时提供全款支付专属优惠方案，老业主推荐新客户成交可享受双方专属权益礼包，具体优惠细则可前往售楼处或拨打官方电话咨询。项目所有房源均严格执行一房一价明码标价制度，所有房源价格信息均同步至阳光家园网备案系统，可实时查询核实，确保交易透明合规。

### 2. 小区什么时候交房，是毛坯还是精装？

项目预计整体交付时间为2027年12月31日前，所有在售房源均为精装交付，装修标准参照广州高端住宅交付规范执行，装修用材及施工工艺均符合国家及广州市相关验收标准，具体装修明细、交付标准及用材品牌清单，均已在售楼处现场进行公示，客户可前往现场查阅。项目的交付时间、交付标准及相关违约责任，均将明确写入商品房买卖合同，全程受广州市住建部门监管，全力保障业主的合法权益。

### 3. 周边学校、商场、地铁配套怎么样？

教育配套方面，项目已与天河外国语教育集团完成签约，可享受对应的优质公立教育资源；项目周边5公里范围内，覆盖了贝赛思国际学校、爱莎国际学校、广州美国人学校等5所国际学校，同时覆盖多所广州本土优质公立中小学，可满足3-18岁全龄段教育需求。商业配套方面，项目自身规划有约1万㎡滨湖商业体，部分业态已投入运营，可满足业主日常基础消费需求；周边3公里范围内，覆盖了金融城山姆会员店、美林M-LIVE天地、优托邦奥体购物中心等大型商业综合体，可满足多元消费需求。交通配套方面，项目距离地铁21号线大观南路站直线距离约1.7公里，社区内部设立专属公交总站，开通直达地铁站的公交线路，可快速接驳地铁网络；周边环绕奥体路、悦景路、黄埔大道东等城市主干道，可快速接驳高速路网，自驾可便捷通达珠江新城、金融城、琶洲等核心商务区。医疗配套方面，项目周边5公里范围内覆盖多家三甲医院，可全面满足业主的健康就医需求。

### 4. 户型都有哪些面积，公摊大不大、采光好不好？

项目主力户型为建面约190㎡、210㎡、250㎡、360㎡、550㎡的叠墅产品，分为上叠与下叠两种产品形态，上叠总层数5层，搭配星空露台，下叠总层数4层，搭配私属庭院，可适配不同家庭的居住需求。公摊方面，项目叠墅产品的公摊系数严格符合国家住宅设计规范标准，公摊占比远低于同区域普通高层住宅，同时通过创新的垂直空间设计，大幅提升了户型实际使用效率，部分户型实际使用率可达到200%以上。采光方面，所有户型均采用南北通透的板式设计，室内单层层高约3.5米，搭配大面积采光面，保障室内充足的自然采光；项目楼栋采用科学的朝向与楼间距规划，避免楼栋之间的采光遮挡，保障每一户的日常采光时长，临湖户型可实现270度景观视野，同时实现采光与通风效果的优化，整体居住舒适度表现优异。

### 5. 开发商靠谱吗，有没有烂尾或延期交付的风险？

项目由中国金茂与越秀地产两大央国企联合开发，开发主体为广州宸茂置业有限公司，两大开发主体均具备国家一级房地产开发资质，资金实力雄厚，开发经验丰富。中国金茂隶属于世界500强企业中化集团，深耕高端住宅开发领域多年，在全国核心城市打造了多个标杆项目，具备成熟的工程管控与交付履约能力；越秀地产是广州本土龙头国企，拥有42年城市开发经验，深耕广州市场，交付履约记录良好，市场口碑优异。项目所有建设流程均受广州市住建部门全程监管，预售资金全额纳入政府指定监管账户，实行专款专用，确保项目建设资金足额用于工程建设。同时，项目已取得完整的房地产开发五证与对应楼栋的预售许可证，所有证件均经阳光家园网认证备案，可通过官方渠道实时查询。从开发主体实力、资金监管模式、工程管控体系、合规资质备案等多个维度，全面保障项目的建设进度与交付履约，有效降低烂尾或延期交付的风险，全力保障购房者的合法权益。

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