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——华润置地长隆万博悦府 超核王炸——

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华润长隆万博悦府二期：规划升级与全面测评

华润长隆万博悦府二期近期的规划改动备受关注。此次改动主要体现在三个方面：一是商业与公厕布局优化，商业外观更好看，公厕纳入商业内部还新增了邮政所；二是物业管理处迁至 B6 栋，园林面积得以扩大；三是将景观水池改为游泳池和儿童泳池，同时未加推的 B6、B7、B9 - B12 栋高度增加。

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从基础信息来看，二期住宅总占地约 5.7 万㎡，总建面约 36.9 万㎡，容积率约 4.48，绿化率约 35%，住宅楼高约 32 - 47F，总户数约 1674 户，在售产品面积约 108 - 300㎡。

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优势尽显

地理位置优越：项目处于番禺万博 CBD 核心，是广州城市中轴线南端、珠江新城南延重要承接点。周边产业发达，希音、欢聚集团等众多企业进驻，发展潜力巨大。

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交通网络便捷：轨道交通极其发达，距地铁 3 号线、7 号线的汉溪长隆站仅约 250 米，还是广东城际换乘站，可畅达肇庆、佛山等五个城市。通过 7 号线 1 站到南村万博站可换乘 18 号线，能快速到达南沙、中山等地。此外，周边汉溪大道等四条快速路环绕，自驾出行方便。

商业配套丰富：自身配建约 24 万㎡的万象商业，以 “街区 + Mall” 理念打造。一路之隔还有 K11、保利大都汇等众多商业体，2 公里内更有番禺万达、四海城等，商业氛围浓郁。

教育资源优质：配建 21 班番禺实验幼儿园、72 班东风东小学、36 班广雅初中，可实现 12 年目送式教育。东风东小学由本部直管，广雅中学升学率高。

医疗配套完善：约 5 公里内有番禺区第二人民医院、广东省妇幼保健院两所三甲医院，还有广州富力国际医院▪UCLA Health 附属医院。

生态环境良好：背倚长隆旅游综合商圈，有长隆约 5km 森林天然氧吧，“绿心廊桥” 连通 “公园 + 居住”，还有 3 公里长环园区 “林荫大道”。

产品设计出色：邀请无间设计担纲部分产品设计，户型户户朝南。二期在一期基础上升级，有 270 度 U 型无遮挡柱全画幅飘窗景观，最小户型从 98 平三房升级到 108 平四房，圈层更纯粹。

品牌实力强大：由央企华润置地开发，在交楼时间、交付质量等方面有保障，二手市场溢价与流通性被看好。

劣势并存

噪音粉尘干扰：靠近汉溪大道的楼栋易受噪音和粉尘影响，紧邻长隆游乐园的区域可能会受到过山车等游乐设施的噪音干扰。

容积率较高：项目一期容积率为 4.48，这可能导致部分楼栋低层的视野和采光受到影响。

交通拥堵问题：板块内道路规划欠佳，堵车情况较为常见，出行可能需要绕行，影响出行效率。

总体而言，华润长隆万博悦府二期虽有一些不足之处，但其在地理位置、交通、配套等方面的优势明显。对于追求高品质生活、注重教育和商业配套的购房者来说，仍具有很大的吸引力。

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深圳住房保障体系迎来史诗级变革！

市住建局最新发布的《配售型保障性住房管理办法（征求意见稿）》，堪称楼市"里程碑文件"。当存量安居房、人才房卖完后，未来深圳可售保障房将只剩**配保房一种，彻底实现"市场的归市场，保障的归保障"！

划重点：这波新政直接堵死保障房套利空间，和商品房彻底"划清界限"，刚需族的上车机会来了！

爆点一：申购门槛卡在哪？深户+社保+年龄三重限制核心条件：深户无房（3年内未转让/离婚分割房产），社保满5年（人才3年），单身需满35岁。

✦ 为啥设35岁门槛？政策优先保障家庭刚需，单身想申请得"熬资历"，避免资源浪费。 灵活调整机制：若项目难卖，主管部门可降低门槛（比如社保年限缩短），给刚需更多机会。

爆点二：价格有多低？成本定价+政府兜底，比人才房便宜20%+定价逻辑：按"划拨地价+建安成本+微利"核算，和商品房价格脱钩！

✦ 举个栗子：同地段共有产权房两房总价120万，配保房可能只卖100万，首付15万就能上车，月供4000元，双职工月入1.5万毫无压力。 为啥这么便宜？ 土地是政府划拨的，没了开发商竞价环节，成本直接砍半！

爆点三：户型全是"超刚"款！70平内1-2房，3房请去买商品房 面积限制：主力户型≤70㎡，1房（40-50㎡）、2房（60-70㎡）为主。 ✦ 政策明确定位：3房及以上属于改善需求，想买大户型请走商品房渠道。 现实场景：小家庭住刚好——夫妻一间、娃一间，老人来住只能打地铺或上下床，别指望书房和宽敞客厅，保障房只解决"住得下"，不解决"住得好"。

爆点四：彻底锁死套利空间！封闭流转+政府回购，10年房龄贬值10%

交易限制✦ 禁止转商品房，满3年只能卖给符合条件的购房者，且政府限死交易价格上限； ✦ 若没人买，政府按"原购价×(1-1%×房龄)"回购，住10年卖回政府只能拿9折钱，跟买车贬值一个道理。 对比旧政策：以前安居房满10年补地价能变商品房，核心区房源转手赚百万，现在这路子彻底封死！ 爆点五：现房发售！不怕烂尾+质量维权，买前先看房

现房优势：告别期房"货不对板"，交房即入住，墙面空鼓、漏水等问题当场验，品质直接体现在价格里。 首个项目预告：罗湖下半年将推出首批配保房，约万套房源在路上，刚需族盯紧官方公告！对普通人的影响：这三类人最受益 1. 深户刚需家庭：月薪8千-1.5万，凑不出商品房首付，配保房是"救命稻草"； 2. 留深人才：本科以上学历+3年社保，比普通家庭更快上车； 3. 老破小业主：注意！小户型商品房可能被配保房分流需求，尤其是非核心区老破小，保值能力将受冲击。